אינדקס עורכי דין
... עורך דין
... נוטריון
... בוררים
... מגשרים
... מומחים לדין הזר
שרותים משפטיים
... פסיכיאטריה משפטית
... עדים מומחים
... רואי חשבון
... חוקרים פרטיים
... פוליגרף
... גרפולוגיה
... תרגום משפטי
... שרותי עזר משפטיים
... שמאים
... תמלול והקלטות
חיפוש | Newsletter | חדשות | מאמרים | פסיקה | חקיקה | וידאו יצירת קשר ... שרות לקוחות ... פרסום ...
יעוץ אישי   חיפוש בפסקי דין, מאמרים, חדשות   חיפוש עורכי דין  
לקבלת יעוץ אישי מעורך דין       ולחץ/י   פניה ליעוץ אישי
בית משפט העליון
בתאריך: 05/12/2006


בפני:
1. כב' השופט/ת הנשיא (בדימ') א' ברק
2. כב' השופט/ת ע' ארבל
3. כב' השופט/ת י' עדיאל
מערערים:
1. עיריית הרצליה
- נגד -
משיבים:
1. דניאל יצחקי
2. חלקה 132 בגוש 6666 בע"מ
3. חלקה 587 בגוש 6666 בע"מ
4. ראובן זילברברג
5. דורית זילברברג
6. משה דה פז
7. אסתר דה פז
8. יעל שלו
9. שמשון שלו
10. יצחק אבישור
11. מדלן אבישור
12. מנשה מנצור
13. לינדה מנצור
ב"כ מערערים:
1. עו"ד תמי הירשנברגר
2. עו"ד אילנה בראף-שניר
3. עו"ד גיתית שרמן
ב"כ משיבים:
1. עו"ד יהושוע בר-טל
2. עו"ד יעקב הרשברג
3. עו"ד בעז כהן
4. עו"ד ענת לין
הנדון:
ערעור על פסק-דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו מיום 23.12.03 בעת"מ 1122/02 שניתן על ידי כבוד השופטת ד' פלפל

פסק-דין

השופטת ע' ארבל:

           השאלה במרכזו של הערעור שבפנינו הנה, האם בדין דחה בית המשפט לעניינים מנהליים את הדרישה לחיובם של המשיבים בתשלום חובות הרובצים על המקרקעין, חובות אשר מקורם באי השלמת תשלומם של אגרת תיעול, היטל הנחת צינורות והיטל השבחה שמקורו בהשבחת המקרקעין על ידי אישור שתי תוכניות בניין עיר.

           בפסק דינו של בית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב (כב' השופטת ד' פלפל, עת"מ 1122/02) מיום 23.12.03 נתקבלה עתירת המשיבים להורות למערערת (להלן: המערערת אועיריית הרצליה) ליתן למשיבים 3-1 תעודה להעברת זכויות בגוש 6666, חלקות 132, 587, 198, 588 בעיר הרצליה (להלן: המקרקעין), לפי סעיף 324(א) לפקודת העיריות [נוסח חדש] (להלן: הפקודה), שעניינו במתן אישור להעברת זכויות במרשם המקרקעין (להלן: אישור לטאבו). מכאן ערעורה של העירייה שבפנינו. 

עיקרי העובדות

1.        מקורם של ההליכים המשפטיים בין בעלי הדין במספר עסקאות מקרקעין במסגרתן רכש המשיב 1, דניאל יצחקי (להלן : יצחקי או המשיב) את חלקות 132, ו - 587 מידי המשיבות 3-2 (להלן: החברות) ביום 10.1.90, ואת חלקות 198 ו - 588 מידי מנהל מקרקעי ישראל (בתאריכים 20.6.91, 10.2.02 בהתאמה).

           לאחר רכישת המקרקעין בנה המשיב על המקרקעין 4 יחידות דיור. שלוש מהן נמכרו על ידו במועדים שונים. יחידת הדיור הרביעית יוחדה לחברות שהעבירו אותה לידי בעלי מניותיהן. בשלב מאוחר יותר נמכרה גם יחידת דיור זו. אף על פי כן, הבעלות בחלקות 132 ו-587 נותרה רשומה על שם המשיבות 3-2 בהתאמה ואילו הבעלות בחלקות 198 ו-588 נותרה רשומה על שם מנהל מקרקעי ישראל. המשיבים 11-4 הנם רוכשי הדירות הרשאים להירשם כבעלי הזכויות בהן (להלן: הרוכשים).

           עובר לבניית יחידות הדיור, ביקש המשיב מהעירייה היתר בנייה כמתחייב על פי דין. קבלת ההיתר הותנתה על ידי העירייה בתשלום כל תשלומי החובה החלים על הנכס. המשיב קיבל את היתר הבנייה המבוקש ביום 16.4.91, לאחר ששילם לעירייה אגרות בנייה, היטל תיעול והיטלי השבחה. בשנת 2001 פנה שוב המשיב לעירייה וביקש לקבל אישור לטאבו, שבלעדיו לא ניתן להשלים את העברת הזכויות במקרקעין לרוכשי הדירות. העירייה סירבה ליתן אישור זה והתנתה את קבלתו, כאמור, בתשלומים נוספים: תשלום היטל השבחה בגין תב"ע משנת 1990 (הר/1635א) שעניינה זכויות בנייה במרתפי יחידות הדיור (להלן: תוכנית המרתפים) בסך 12,592 ש"ח ותשלום היטל השבחה בגין תב"ע משנת 2000 (הר/2000), שעניינה הרחבת זכויות הבניה על גגות יחידות הדיור, בסך 163,036 ש"ח (להלן: תוכנית הגגות). כמו כן נתבקש המשיב לשאת בהיטל הנחת צינורות ובאגרת תיעול בסכום כולל של כ - 11,000 ש"ח, וזאת בנוסף לתשלומים ששילם עובר למתן היתר הבניה.

           המשיבים, שסירבו לשאת בתשלומים המפורטים, עתרו לבית המשפט לעניינים מנהליים וביקשו כי יורה לעירייה ליתן להם את אישור הטאבו, שכן אין הם חבים בתשלומים בהם התנתה העירייה את מתן האישור.

ההליך בבית המשפט לעניינים מנהליים

2.        לטענת העירייה, שעה שחושבו חובות המשיב בגין אגרת התיעול והיטל הנחת הצינורות, נפלה טעות בחישוב היקף שטח המקרקעין. על פי החישוב הנכון, על המשיבים לשאת בתשלום נוסף בסך של כ - 11,000 ש"ח. בית המשפט קיבל את טענת המשיבים בעניין זה, לפיה בנסיבות המקרה דנן אין בידי העירייה לתקן את הטעות שנפלה בידה בחישוב חובותיהם, עובר למתן היתר הבנייה. לנוכח האמור, נקבע כי החוב התיישן על פי חוק ההתיישנות, תשי"ח-1958 (להלן: חוק ההתיישנות) ואין העירייה מוסמכת להתנות את מתן האישור בתשלום חוב זה.

           בית המשפט אף דחה את טענת העירייה הנוגעת להיטל ההשבחה שחויבו בו המשיבים בעקבות השבחת המקרקעין על ידי תוכנית המרתפים, אשר קיבלה תוקף ביום 8.11.90. לעניין חלקה 198, אשר נרכשה על ידי המשיב ביום 20.6.91, נקבע כי זו נרכשה כשנה ומחצה לאחר כניסתה לתוקף של התוכנית המשביחה ולכן בעליה הקודמים של החלקה הם שחייבים לשאת בחיוב בהיטל ההשבחה. אשר לחלקות 132 ו-587 שנרכשו ביום 10.1.90, כשנה לפני כניסתה לתוקף של התוכנית המשביחה, נתקבלה טענת המשיבים, כי אינם חייבים בתשלום ההיטל. בית המשפט נימק זאת בכך שמועד החיוב בהיטל ההשבחה משתכלל בפעם הראשונה בלבד בה מתקיים אירוע "מימוש זכויות", כהגדרתו בסעיף 1(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: התוספת). לפיכך, משבחרה העירייה שלא להטיל את החיוב בהיטל ההשבחה בעת מתן היתר הבניה למשיבים, שהנו האירוע הראשון אותו ניתן לראות כאירוע "מימוש זכויות" וזה התיישן, אין באפשרות העירייה לחייב את המשיבים לשאת בהיטל ההשבחה עם התקיימותו של אירוע מימוש מאוחר יותר, המתקיים במקרה דנן, לטענת העירייה, עם בקשת המשיב למתן אישור לטאבו.

           בנוסף על האמור, התנתה המערערת את מתן האישור בתשלום היטל השבחה בסך 163,036 ש"ח  בגין תוכנית הגגות שקיבלה תוקף ביום 6.3.2000. בעניין זה נחלקו בעלי הדין בדבר פרשנותו של סעיף 2(א) לתוספת, שעניינו במיהות החייב בתשלום היטל ההשבחה. לגישת המערערת, החייבות בתשלום ההיטל הנן החברות אשר רשומות כבעליהם של המקרקעין. לטענת המשיבים, לאור העובדה כי הרוכשים הם המחזיקים במקרקעין, הם הצפויים ליהנות מהשבחתם ולטובתם אף רשומה הערת אזהרה במרשם המקרקעין, עליהם לשאת בתשלום היטל ההשבחה. בית המשפט קבע, כי מעמדם של הרוכשים הוא מעמד של "בעלים שביושר" במקרקעין וכי בעלות זו "גוברת" על הבעלות הרשומה לעניין מיהות החייב לשאת בהיטל כאמור. על כן נפסק, כי הרוכשים הם אלו שישאו בתשלום היטל ההשבחה בגין תוכנית הגגות.

           עתירת המשיבים נתקבלה איפוא ובית המשפט חייב את העירייה במתן אישור הטאבו. כמו כן חויבה העירייה לשאת בשכר טרחת עורך דינם של המשיבים בסך 25,000 ש"ח. בנוסף על כך, נקבע כי המערערת תשא בתשלום בסך 15,000 ש"ח לטובת כל אחד מזוגות רוכשי הדירות שצורפו לעתירה כמשיבים על ידי המערערת ויוצגו בדיון על ידי עורכי דינם.

           מכאן הערעור שבפנינו.

טענות בעלי הדין בערעור

3.        המערערת לא פסחה בערעורה על אף אחת מהסוגיות שעמדו להכרעתו של בית המשפט המחוזי ובפיה השגות רבות על פסק דינו. לטענתה, בדין סירבה ליתן למשיבים אישור לטאבו כמבוקש, וזאת מכוח סמכותה בסעיף 324(א) לפקודה הקובע כדלקמן:

"לא תירשם בפנקסי המקרקעין כל העברה של נכס, אלא אם הוצגה לפני הרשם, או לפני עוזר הרשם, תעודה חתומה בידי ראש העיריה, המעידה שכל החובות המגיעים לעיריה מאת בעל הנכס ביחס לאותו נכס עד ליום מתן התעודה והנובעים מהוראות הפקודה או מדין אחר - סולקו במלואם או שאין חובות כאלה".

           אשר לאגרת הפיתוח, טוענת המערערת, כי החוב בגינה עודנו רשום בספרי העירייה ואף אם כוחה לגבותו התיישן, אין הדבר מביא למחיקתו. ההתיישנות על גביית החוב הנה התיישנות דיונית שמשמעותה שלילת כוחה של המערערת לתבוע חוב זה באמצעות הליך גבייה בערכאות משפטיות, להבדיל מאכיפתו בכל דרך אחרת העומדת לרשות.

           בכל הנוגע לתוכנית המרתפים, המערערת טוענת, כי היתר הבניה שניתן לה אינו מהווה אירוע מימוש כהגדרתו בסעיף 1(א) לתוספת ולכן אירוע המימוש הראשון שהתקיים במקרה דנן בא לידי ביטוי בבקשת המשיבים ליתן להם אישור לטאבו כאמור. המערערת תומכת את טענותיה במספר נימוקים. ראשית, התוכנית נכנסה לתוקף ביום 8.11.90. הוועדה המקומית לתכנון ובניה אישרה את מתן היתר הבניה ביום 31.10.90 וזה נמסר למשיב רק ביום 16.4.91. לטענת המערערת, המועד הקובע הנו יום האישור על ידי ועדת התכנון והבניה, הקודם לכניסתה לתוקף של התוכנית. משניתן האישור עובר לכניסתה לתוקף של תוכנית המרתפים, לא ניתן היה לחייב המשיבים לשאת בהיטל ההשבחה. שנית, נטען שאין במתן היתר הבניה כדי להוות מימוש זכויות בניה נוספות שנקבעו בתוכנית המרתפים. זאת על שום מה? על פי היתר הבניה שניתן למשיב, אושרה בניית מרתף בשטח שאינו עולה על 1/3 מתכסית המבנה. אישור לבניה בהיקף זה יכול היה המשיב לקבל אף בהתאם לתוכנית שהייתה בתוקף עובר לאישורה של תוכנית המרתפים. משניתן היתר בניה התואם לזכויות הבניה הקבועות בתוכנית הקודמת לתוכנית המרתפים, אין לראות במתן היתר הבניה "מימוש זכויות" כמשמעו בסעיף 1(א)(1) לתוספת. לחילופין, סבורה המערערת, כי שגה בית המשפט בפרשנותם את סעיפים 1(א) ו - 7  לתוספת, לפיה מוגבלת רשות מקומית בגביית היטל ההשבחה עם התקיימותו של אירוע מימוש ראשון בזמן, ומשלא עשתה כן, מנועה היא מלדרוש את תשלום ההיטל במועד מאוחר יותר בו התקיים אירוע מימוש זכויות נוסף.

           אשר לתוכנית הגגות, המערערת משיגה בפנינו על קביעת בית המשפט המחוזי, לפיה החייבים בתשלום היטל ההשבחה, במקרה דנן, הנם הרוכשים אשר מעמדם כשל "בעלים שביושר". המערערת תמכה את טענתה זו במספר נימוקים. ראשית, בית המשפט נימק את קביעתו בפרשנות הביטוי "בעלם" של המקרקעין, הקבוע בסעיף 2 לתוספת, לאור הגדרתו בפקודה. לטענת המערערת, היה על בית המשפט לפרש את הביטוי לאור פרשנות הוראותיו השונות של חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: החוק) בהן נזכר מונח זה, שהוא המקור הנורמטיבי הרלוונטי לפרשנות סעיף זה. שנית, נטען, כי עמדה זו של בית המשפט המחוזי יוצרת חוסר ודאות משפטי בדבר מיהות החייב בכל מקרה ומקרה. 

           לחילופין, טוענת המערערת, שגה בית המשפט המחוזי שעה שלא קבע ממצא פוזיטיבי לפיו רוכשי הדירות הם החייבים לשאת בהיטל ההשבחה בגין אישור תוכנית הגגות. המערערת אף משיגה על קביעת בית המשפט, לפיה הוטל עליה לשאת בהוצאות רוכשי הדירות שצורפו על ידה להליך המשפטי. במסגרת הדיון בבית המשפט המחוזי, תמכו רוכשי הדירות בטענת המערערת, לפיה על המשיבים לשאת בתשלום ההיטל. לכן, משנדחתה טענת המערערת, לא היה מקום לחייבה לשאת בהוצאותיהם.

           יוער כי המערערת החליטה שלא להתייחס בסיכומיה לחלקה 588 ולפיכך לא אתייחס אף אני לחלקה זו כחלק מהערעור.

4.        המשיבים סבורים שיש להתיר על כנו את פסק דינו של בית המשפט המחוזי. לטענתם, חובותיהם כלפי המערערת התיישנו ואין לאפשר לה בשלב זה לתקן את טעותה בחישוב אגרת התיעול והיטל הנחת הצינורות.

           אשר לתוכנית המרתפים, בפי המשיבים מספר טענות. ראשית, על פי האמור בסעיף 6(ב) לתוספת, היה על המערערת להודיע למשיבים על חבותם בהיטל ההשבחה ומשלא עשתה כן, אין בסמכותה לדרוש את תשלום ההיטל כתנאי למתן אישור הטאבו שביקשו המשיבים. עוד סבורים המשיבים, כי פרשנותו הראויה של סעיף 1(א) לתוספת עולה בקנה אחד עם קביעת בית המשפט המחוזי אשר להגבלת הרשות המקומית לחייב בתשלום ההיטל אך ורק במועד מימוש הזכויות הראשון בזמן - מועד מתן היתר הבניה. שלישית, נטען, כי אין לראות במתן אישור הטאבו כלל כ"מימוש זכויות" שכן אישור זה אינו נכלל בגדר סעיפי המשנה של סעיף 1(א) לתוספת המונה שלוש חלופות שונות להגדרת "מימוש זכויות".

           ביחס לתוכנית הגגות, המשיבים סבורים שקביעתו של בית המשפט המחוזי, לפיה החייבים בהיטל הנם רוכשי הדירות ולא הבעלים הרשומים הנה נכונה ומוצדקת, בין היתר משום שאין בה כדי להותיר את המערערת בחסר, אלא משמעותה של קביעה זו הנה דחיית מועד החיוב בהיטל ההשבחה עד למועד בו רוכשי הדירות יממשו את זכויות הבנייה הנוספות במקרקעין.

5.        המשיבים 7-4, 13-12, שהנם חלק מרוכשי הדירות, תומכים בטענות המערערת לפיהן החייב בהיטל ההשבחה בעקבות תוכנית הגגות הנו יצחקי. אשר לנושא ההוצאות, הרוכשים סבורים כי בדין חויבה המערערת לשאת בהוצאותיהם כאמור.

דיון

           בדומה לדרך בה צעד בית המשפט המחוזי, גם אנו נפצל את הדיון לשלושה ראשים - חיוב המשיבים לשאת בהיטל הנחת הצינורות ואגרת התיעול; החיוב בהיטל השבחה בגין תוכנית הגגות; חיובם בגין תוכנית המרתפים.

היטל הנחת צינורות ואגרת תיעול

6.        היטל הנחת צינורות ואגרת התיעול הנם מסים עירוניים המהווים חלק ממערך כולל של מסים אותם מוסמכת הרשות המקומית להטיל על התושבים בתחומה. תכלית מסים אלו הנה מימון התקנתן ורכישתן של מערכות תשתית להן אחראית הרשות המקומית מכוח הדין (ע' שפיר אגרות והיטלי פיתוח ברשויות מקומיות (1998) 43). בסעיפים 251-250 לפקודה הסמיך המחוקק את הרשויות המקומיות להתקין חוקי עזר, אגרות והיטלים, שהנם מקורות סטטוטוריים המסמיכים את הרשות לגבות כספים הנדרשים לשם מימון השירותים המוניציפאליים מתושבי הרשות. לצד מקור סמכות כללי זה, קיימים מקורות סמכות עצמאיים להטלת תשלומים דומים (ראו למשל: חוק הרשויות המקומיות (ביוב), תשכ"ב-1962 ופקודת העיריות (אספקת מים), 1936). מסים עירוניים אלו מהווים את הבסיס למימון פעולת הרשות וקשה להעלות על הדעת כי תוכל רשות מקומית להתנהל ללא הטלת חלק מהנטל הכלכלי של מימון פעולתה על כתפי התושבים (לסקירה כללית אודות התפתחות תשלומי מסים אלו ברשויות המקומיות ראו: שפיר, שם בעמ' 61-47).

7.        בפני רשות מקומית המבקשת לגבות חובות שמקורם במסים מוניציפאליים שלא שולמו עומדות שתי דרכים. הראשונה, בכוחה של הרשות המקומית לתבוע את תשלומו של החוב באמצעות פנייה לערכאות. בדרך זו יכול שתוגש תובענה כנגד בעל החוב לבית המשפט, בדומה לתביעה אזרחית רגילה בה תובע נושה את בעל חובו. מקום בו הוכרעה התובענה לטובת הרשות, תוכל זו לנקוט בהליכי הוצאה לפועל לשם אכיפת פסק הדין שניתן לטובתה. בכך לא נבדלת הרשות מכל בעל דין אחר המבקש לממש את חובו ולעמוד על זכותו המוקנית לו בדין.

           הדרך השנייה העומדת לרשות המקומית כוללת מספר הליכי אכיפה מנהליים. כך למשל, בסמכות הרשות המקומית לנקוט בצעדי עיקול ותפיסה של קניינו של החייב מכוח פקודת המסים (גבייה), סעיף 35 לחוק הרשויות המקומיות (ביוב), תשכ"ב-1962 וסעיפים 43א, 43ב(ה) לחוק הניקוז וההגנה מפני שטפונות, תשי"ח-1957. אכיפה מנהלית מסוג אחר ניתן לאפיין כהפעלת אמצעים פסיביים על החייב בנקודות זמן שונות במערכת היחסים שבינו לבין הרשות המקומית. הרשות מוסמכת לנקוט אמצעים שונים לשם גביית החוב ולהתנות מתן אישורים שונים, להם הפרט עשוי להיזקק לצרכים אחרים שלו, בתשלום חובותיו לרשות. כך, עשויה הרשות המקומית לסרב ליתן אישור לטאבו אותו היא מוסמכת ליתן מכוח סעיף 324(א) לפקודה, כפי שאירע בנסיבות המקרה שבפנינו, או לסרב ליתן היתרים שונים כגון היתר בניה שנתבקש על ידי האזרח (כאמור בסעיף 145(ד) לחוק).

           לרשות המקומית ניתנו אמצעי גבייה נוספים על ידי המחוקק, אמצעים שהדין נמנע מלהקנות לבעל דין "רגיל" המבקש לפרוע את חובותיו, וזאת בכדי לסייע בידה באכיפת חובותיה. ההצדקה להרחבת קשת האמצעים הנתונים בידי הרשות ברורה. לרשות המקומית חייבים רבים והיא מהווה "שחקן חוזר" בנעליה כנושה. כוח האדם האמון על אכיפת החובות מטעם הרשויות מוגבל בכמותו ופיתוח מנגנוני אכיפה אקטיביים עשוי לגזול משאבים רבים מתקציבה. כמו כן, להבדיל מנושה "רגיל", הנהנה בעצמו מזכייתו בהליך המשפטי, הכספים הנגבים אמורים לשרת את כלל הציבור ולספק שירותים מוניציפאליים בסיסיים לתושבים. אינטרס זה מצדיק כשלעצמו את יצירת מנגנוני האכיפה המפורטים, תוך מתן יתרון דיוני לרשות המקומית על פני בעל דין אחר המבקש לגבות את חובותיו והפרת האיזון האדוורסרי בין הצדדים. אמצעי האכיפה המנהליים מאפשרים לרשות להפעיל מנגנון גבייה אפקטיבי, ללא השקעה רבה של כספי ציבור, על ידי ניצול ה"צמתים" על ציר הזמן בהם נזקק החייב לשירותי הרשות (כלשונו של חברי, השופט מ' חשין (כתוארו אז), בבג"צ 779/92 סלאמה נ' ראש עירית נצרת, פ"ד מז (5) 183, 186). "צמתים" כגון העברת זכויות במרשם המקרקעין (המותנית, כאמור, באישור הרשות בדבר היעדר חובות הרובצים על המקרקעין) וקבלת היתרים שונים מידי הרשות וועדת התכנון.

8.        המחלוקת בהקשר זה בין בעלי הדין נוגעת לשתי סוגיות - סמכותה של הרשות לבצע תיקון טעות שנפלה בעבר, לטענתה, בחישוב חובותיו של המשיב כלפיה, ואופייה של התיישנות החובות.

           אשר לסוגיה הראשונה. ככלל, לרשות מנהלית נתונה הסמכות לתקן את החלטתה המנהלית, אף בהיעדר מקור נורמטיבי ספציפי המקנה סמכות לעשות כן, וזאת מכוח העקרונות הכלליים של דיני המנהל הציבורי (ע"א 4452/00 ט.ט. טכנולוגיה מתקדמת נ' עיריית טירת הכרמל, פ"ד נו(2) 773, 783; י' זמיר הסמכות המנהלית - כרך ב (תשנ"ו-1996) 1005-1004; ע"א 433/80 נכסי י.ב.מ. ישראל בע"מ נ' מנהל מס רכוש וקרן פיצויים, תל אביב, פ"ד לז(1) 337; בג"צ 83/74 שעשע נ' ועדת העררים לענייני מוניות, פ"ד כח(2) 652, 657).

           העמדה לפיה מוסמכת הרשות לתקן טעות מנהלית נתמכת בשיקולים שונים. כך, תיקון טעות מנהלית עשוי למנוע הפלייתו של אזרח שיצא נשכר מטעות כזו או אחרת של הרשות המנהלית, לעומת אזרחים שלא זכו "ליהנות" מהשגגה שנפלה בידה. הצורך בתיקון הטעות המנהלית נתמך על ידי האינטרס הציבורי שעניינו צדק חלוקתי והחשיבות הטמונה בהקפדה על ניצול כספי הציבור בדרך היעילה ביותר. מן הצד השני, שיקולים רבים תומכים בעמדה העקרונית לפיה יש לצמצם את אפשרותה של הרשות לתקן טעויות כאמור. בין היתר, ניתן למנות את החשיבות הטמונה ביציבות הדין, ובמיוחד בכל הנוגע להחלטות מנהליות הנוגעות לתחום המיסוי על גווניו השונים, בו חשיבות רבה לעיקרון הוודאות המשפטית. ההחלטה המנהלית מהווה סוף פסוק להתדיינות בין הרשות לפרט ובכך בא לידי ביטוי אחד מעקרונות היסוד בשיטתנו שעניינו סופיות הדיון (ע"א 433/80 הנ"ל בעמ' 344; בג"צ 707/81 שוורץ נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה, תל אביב-יפו, פ"ד לו(2) 665, 667). כן סביר להניח שנקיטת מדיניות משפטית זו, המצמצמת את האפשרות לפעול לתיקון טעויות מנהליות, מקימה תמריץ לרשויות השלטון לשאוף לניהול יעיל יותר של מנגנוני האכיפה העומדים לרשותן ולבדיקה קפדנית יותר שלהן את עצמן. שיקול נוסף שיש לתת עליו את הדעת נוגע למקרים בהם עשוי האזרח לשנות את מצבו כתוצאה מהסתמכותו על החלטה מנהלית שהתבררה בדיעבד כשגויה (ע"א 975/97 המועצה המקומית עילבון נ' מקורות חברת מים בע"מ, פ"ד נד(2) 433, 452). 

9.        גישות שונות קיימות באשר לנקודת האיזון הרצויה בין השיקולים השונים בסוגיה זו. כך, יש הסבורים שמשקל רב יינתן לשאלה מיהו הגורם שיש לייחס לו את ביצוע הטעות:

"טעות של הרשות המינהלית יכולה להיות עילה טובה לשינוי או ביטול החלטה קודמת. כך לגבי טעות עובדתית, כך לגבי טעות משפטית, וכך גם לגבי טעות בשיקול הדעת. לעניין זה עשוי להיות הבדל בין טעות שנגרמה באשמת הרשות המינהלית לבין טעות שנגרמה באשמת האזרח. אמנם גם בטעות שנגרמה באשמת הרשות המינהלית ניתן לתקן את הטעות או לבטל את ההחלטה, אולם זאת רק בנסיבות מיוחדות או אם קיים אינטרס ציבורי מיוחד בתיקון הטעות, כגון, שכתוצאה מן הטעות עלול להיגרם לציבור נזק חמור. ההסבר לכך כפול. ראשית, האזרח רשאי להניח כי הרשות ערכה את הבדיקות הנדרשות, ואינו צריך לחשוש שהכל ייפתח מחדש בשל טעות גרידא. שנית, הרשות המינהלית צריכה לקבוע לעצמה סדרי עבודה נאותים, המבטיחים שהבדיקות הנדרשות יערכו לפני מתן ההחלטה ולא לאחר מכן. שונה המצב כאשר החלטת הרשות נפגמה באופן מהותי מחמת הטעיה או מרמה על ידי האזרח" (זמיר, שם, בעמ'  1005-1004).

           בע"א 433/80 הנ"ל, נתבקש בית המשפט על ידי המערערת להורות על בטלותה של החלטתו של מנהל מס רכוש וקרן פיצויים לתקן טעות שנפלה בשומת המס בו חויבה המערערת. השופט ג' בך ציין שלוש חלופות שונות בגינן עלולה ליפול טעות בפעולת המנהל:

"א. החלטה הנוגדת את החוק או שבצורה אחרת יש בה בעליל משום חריגה מסמכות;

ב. החלטה, שמקורה בטעות משרדית טכנית, שנעשתה בהיסח הדעת;

ג. החלטה, שיש בה משום משגה, במובן זה שהפקיד יישם בצורה בלתי נבונה או בלתי נכונה את המדיניות של משרדו או השתמש בשיקול-דעתו באופן בלתי סביר" (שם בעמ' 352).

           לגישת השופט בך, בשני המקרים הראשונים תוכל הרשות, ככלל, לחזור בה ולתקן את הטעות שנפלה אצלה. לעומת זאת, מקום בו מקור הטעות ביישום בלתי נכון של מדיניות הרשות או סטייה מהפעלה סבירה של שיקול הדעת של הרשות, לא תוכל הרשות לחזור בה מטעותה.

           לעיתים לתיקון השגגה אופי רטרואקטיבי של חישוב חובות האזרח. במקרים אלו יש מקום לשקול שיקולים נוספים בשל הסתמכותו של האזרח על ההחלטה המנהלית המקורית. כך, למשל, צוין בע"א 4452/00 הנ"ל על ידי השופט י' אנגלרד:

"רשות מקומית השוקלת לשנות באופן רטרואקטיבי את חיובי הארנונה חייבת להביא בחשבון, לצד האינטרס הציבורי בגביית מס אמת, גם את האינטרס של הפרט. עם השיקולים שיבואו בחשבון בקבלת ההחלטה ניתן למנות את משך הזמן שלגביו מבוצעת התחולה הרטרואקטיבית, מידת ההסתמכות מצד האזרח ומידת היעילות והצדק שבחיוב למפרע. חשיבות לא מבוטלת נודעת גם לשאלה אם קיימת כיום אפשרות לברר את העובדות לאשורן ואם הטעות נגרמה בשל הטעיה מצד האזרח. לדעתי, ככלל, רק במקרים מיוחדים יש הצדקה לערוך שינוי רטרואקטיבי של חיוב ארנונה. מן הראוי ששומת הארנונה תהיה קבועה ויציבה בהקדם האפשרי" (שם בעמ' 784).

           לנוכח אמות המידה שפותחו בפסיקה ובכתיבת מלומדים, לטעמי, במקרה דנן אין מקום לאפשר את תיקון הטעות שנפלה בידי המערערת. אין חולק כי במקרה שלפנינו לא נפל כל פגם במעשי המשיב, אלא הטעות, ככל שאכן נפלה כזו, כל כולה מקורה ברשות המקומית. המערערת לא הצליחה להצביע על מקור הטעות הנטענת ולא נתנה כל הסבר מדוע לא חויב המשיב ביתרת החובות כבר בעת מסירת היתר הבניה ביום 16.4.91. בנסיבות אלו, בהן מתקשה הרשות להציג את הבסיס העובדתי בדבר מקור טעותה, יטה בית המשפט שלא לאפשר את תיקונה (ע"א 8558/01 המועצה המקומית עילבון נ' מקורות חברת מים בע"מ, פ"ד נז (4) 769, 789). מעת מועד מתן היתר הבניה למשיב ועד דרישת התשלום חלף כעשור. מדובר בפרק זמן ארוך, במיוחד לאור העובדה שלמשיב אין כל זיקה לנכס מזה זמן ניכר. המשיב הסתמך בפועל על החלטת הרשות בדבר חובותיו כך שסביר שאם היה מודע לחובותיו היו אלה באים לידי ביטוי בתמורה שנתקבלה בעבור יחידות הדיור. הסתמכותו זו של המשיב על החלטת הרשות המקומית מהווה שיקול נוסף שלא לאפשר את תיקון הטעות. בנוסף, החסר שנגרם לרשות המקומית כתוצאה מטעותה אינו מהווה פגיעה מהותית באינטרס התושבים האחרים בשטחה. מבלי להפחית מחשיבות השמירה על ניהול תקין של כספי ציבור, במקרה דנן מדובר בסכום נמוך באופן יחסי והותרת הטעות על כנה לא תביא לפגיעה מהותית באינטרס הציבורי.

           לנוכח האמור, סבורני כי אין מקום לאפשר את תיקון הטעות הנטענת על ידי המערערת. תיקון היקף חובותיו של המשיב כלפי הרשות מהווה, בנסיבות המקרה דנן כפי שתוארו, החלטה החורגת ממתחם הסבירות ולכן, ככל שהדברים נוגעים לחוב שמקורו בהיטל הנחת הצינורות ואגרת התיעול, אין בסמכות העירייה להתנות את מתן האישור בתשלום נוסף של המשיב.

10.      באשר לסוגיית ההתיישנות, אין חולק, כי חלפו למעלה משבע שנים ממועד התגבשות החוב, שהוא מועד התשלום בו נתבקש המשיב לשאת עובר לאישור היתר הבניה שנתבקש על ידו. מכאן, חוב זה התיישן ואינו בר תביעה. דומה כי מסקנה זו מקובלת אף על המערערת. המחלוקת בין בעלי הדין נוגעת לנפקות שיש לייחס לחלוף מועד ההתיישנות. בעוד שהמערערת סבורה, כי התיישנות החוב מונעת ממנה לפעול לאכיפתו באמצעות פנייה לערכאות משפטיות בלבד, סבור המשיב כי עם התיישנות החוב מנועה הרשות מלפעול לאכיפתו הן באמצעות תביעה בערכאות משפטיות והן באמצעות נקיטת אמצעי גבייה מנהליים המוקנים לה מכוח הדין, לרבות התניית מתן אישור הטאבו המבוקש, מכוח סעיף 324(א) לפקודה.

           ההכרעה בין עמדות אלו היא סוגיה קשה ומורכבת המעלה שיקולי מדיניות אשר להם פנים לכאן ולכאן. איני סבורה כי ניתן לפסול מניה וביה את עמדת המשיב לפיה יש מקום להנחה כי הרשות זנחה דרישתה לתשלום החוב וכי מתקיים אינטרס מוסדי שעניינו חיסכון זמן שיפוטי יקר ב"עניינים שאבד עליהם הכלח" (ע"א 165/83 בוכריס נ' דיור לעולה בע"מ, פ"ד לח(4) 554, 559). מכל מקום, לנוכח עמדתי בסוגיית תיקון הטעות סוגיה זו אינה נדרשת להכרעה במקרה דנן והדברים ייבחנו, במידת הצורך, בעתיד לבוא. ייתכן והדרך הרצויה לפתרון סוגיה סבוכה זו מצויה בידי המחוקק ומוטב כי זה יבהיר את עמדתו בנושא. עד אשר יאמר דבר המחוקק, בית המשפט יבחן כל מקרה לגופו, ואם ימצא לנכון יידרש לסוגיה העקרונית.

היטל ההשבחה בגין אישור תוכנית הגגות

11.      "ועדה מקומית תגבה היטל השבחה בשיעור, בתנאים ובדרכים שנקבעו בתוספת השלישית ועל פיה". זו לשון הוראת סעיף 196א לחוק, המסמיכה את ועדת התכנון המקומית לחייב בעל זכויות במקרקעין בתשלום היטל השבחה בסך 50% מסך השבחת המקרקעין, מקום בו הושבחו המקרקעין בעקבות אישורה של תוכנית, מתן הקלה או מתן אישור לשימוש חורג (סעיף 2 לתוספת).

           הבסיס הרעיוני להטלת החבות בהיטל מבוסס על השתתפותו של האזרח, הנהנה מהשבחת המקרקעין, בהוצאות התכנון והפיתוח הכלליות של רשויות התכנון ולאו דווקא ביחס להוצאות התכנון הקשורות לתוכנית המשביחה בגינה מחויב הפרט (ה' רוסטוביץ' היטל השבחה (תשנ"ז-1996) 49 והאסמכתאות המובאות בעמוד 49 ואילך; ע"א 1321/02 נוה בנין ופיתוח בע"מ נ' הוועדה לבנייה למגורים ולתעשייה, מחוז המרכז, פ"ד נז(4) 119). לפיכך, חלה על הרשות חובה להפריד בין הכספים המשתלמים במסגרת החיוב בהיטל ההשבחה לבין הכנסות ממקורות אחרים. השימוש בכספי ההיטל מוגבל לכיסוי הוצאות הוועדה המקומית או הרשות המקומית הכרוכות בהכנת תוכניות והוצאתן אל הפועל  (סעיף 13 לתוספת; א' נמדר דיני מסים (מיסוי מקרקעין) (מהדורה שניה,  1992) 441; דנ"א 3768/98 קרית בית הכרם בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, ירושלים, פ"ד נו(5), 62. עם זאת, נמצא בעבר כי לעיתים הפרדה זו אינה נשמרת ברשויות המקומיות. ראו: א' גיל ור' אלתרמן, היטל השבחה בישראל (1990) 53). הצדקה נוספת לחיוב בהיטל השבחה נעוצה בעיקרון עשיית עושר ולא במשפט. בעל המקרקעין המושבחים נתפס כמי שמתעשר בעקבות השבחת המקרקעין, התעשרות שראוי שחלקה ימומן על ידי נהנה מההשבחה (ע"א 1321/02 הנ"ל, בעמ' 129; לביקורת על הצדקה זו, ראו דנ"א 3768/98 הנ"ל בעמ' 62).

12.      תוכנית הגגות אושרה זמן ניכר לאחר כריתת החוזה למכר המקרקעין בין המשיבים לרוכשי הדירות. בעלי הדין חלוקים בדבר מיהות החייב בהיטל ההשבחה, מקום שהתוכנית המשביחה נכנסה לתוקף לאחר כריתת החוזה בין הצדדים ולפני השלמת העסקה, כהגדרתה בסעיף 7 לחוק המקרקעין. כאמור, בעניין זה פסק בית המשפט המחוזי כי בנסיבות שבפנינו רוכשי הדירות הם החייבים בהיטל, וזאת לאור מעמדם כ"בעלים שביושר", עד להשלמת העסקה.

           המסגרת הנורמטיבית לעניין זה קבועה בסעיף 2(א) סיפא לתוספת, הקובע כדלקמן:

"חלה השבחה במקרקעין, בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהם ובין בדרך אחרת, ישלם בעלם היטל השבחה לפי האמור בתוספת זו (להלן - היטל);" (ההדגשה אינה במקור - ע.א.).

           מיהו "בעלם" של המקרקעין? האם יש לראות בבעלים הרשומים בלבד כ"בעלם", או שמא פרשנותו הנכונה של סעיף 2(א) לתוספת תביא להרחבת מונח זה גם ל"בעלים שביושר" במקרקעין, כפי שקבע בית המשפט המחוזי? לשון החוק אינה מסייעת בפתרון קושי פרשני זה. המשיבים סבורים, כי צדק בית המשפט המחוזי משפירש את התיבה "בעלם" על פי סעיף 1 לפקודה אשר מגדיר "בעל": "בין שהוא הבעל הרשום של הנכס ובין שאיננו הבעל הרשום". לעומת זאת, המערערת טוענת, כי פרשנותו של הסעיף הקבוע בתוספת, ראוי שתיגזר מחוק המקרקעין, שהנו הדין המהותי הרלוונטי, ולפיו בעלות במקרקעין נקבעת על פי הקבוע במרשם המקרקעין. הנה כי כן, לשון הסעיף "סובלת" את שתי המשמעויות הלשוניות בהן נאחזים הצדדים ומחלוקת זו, ראוי לה שתוכרע על פי תכליתו של היטל ההשבחה. כפי שראינו לעיל, על מנת לממש את תכליתו של היטל ההשבחה יש לחייב בהיטל זה את הנהנה מהשבחת המקרקעין.

13.      אני סבורה כי צדק בית המשפט המחוזי בקביעתו. בע"א 1321/02 הנ"ל נקבע, כפי שיפורט בהמשך הדברים, כי אחד המועדים המהווים "מימוש זכויות" הינו המועד של כריתת החוזה למכר המקרקעין. לפיכך, אך הגיוני הוא שנקודה זו תהווה נקודת המעבר בין חובתו של המוכר בהיטל השבחה לבין חובתו של הרוכש. דהיינו, תוכניות שאושרו בטרם כריתת החוזה, יחויב מוכר המקרקעין בהיטל השבחה בגינן, בעוד שתוכניות שאושרו לאחר כריתת החוזה, יחויב הרוכש בתשלום היטל ההשבחה בגינן. תוצאה זו מביאה לוודאות משפטית באשר למיהות החייב בתשלום היטל ההשבחה. כמו כן מדובר לטעמי בתוצאה ראויה, שכן לאחר כריתת החוזה כבול מוכר המקרקעין למחיר שהוסכם בין הצדדים, ואין הוא יכול לגלם יותר במסגרת מחיר זה את השבחת המקרקעין. לפיכך אף לא ראוי שיחול עליו היטל השבחת המקרקעין.

14.      במקרה שבפנינו, מאחר ותוכנית הגגות אושרה בשנת 2000, שנים רבות לאחר כריתת חוזי המכר בין המשיב לרוכשי הדירות, הרי שרוכשי הדירות הם החייבים בתשלום היטל ההשבחה בגין תוכנית זו.

           לנוכח האמור, דין טענות העירייה בעניין תוכנית הגגות להידחות.

היטל השבחה בגין תוכנית המרתפים

15.      בפתח דברי בנושא זה ברצוני להפריד בין הדיון בעניינן של חלקות 132 ו-587 לבין הדיון בחלקה 198. מכיוון שעניינה של האחרונה מעלה את שאלת הנישום החייב בהיטל ההשבחה אפתח בה תחילה.

היטל השבחה בגין תוכנית המרתפים עבור חלקה 198

16.      השתלשלות האירועים בנוגע לחלקה 198 הינה כדלהלן: חלקה 198 היתה בבעלותו של מנהל מקרקעי ישראל. ביום 6.5.90 ניתן על ידי המנהל אישור עסקה להעברת החלקה לידיהם של המשיבים 1 ו-2. ביום 8.11.90 נכנסה תוכנית המרתפים לתוקף. ביום 20.6.91 נחתם חוזה המכר בין מנהל מקרקעי ישראל לבין המשיבים 1 ו-2. סדר זמנים זה מעלה את השאלה מיהו החייב בהיטל ההשבחה בגין תוכנית המרתפים עבור חלקה 198 - האם המשיבים 1 ו-2 או שמא מנהל מקרקעי ישראל?

17.      את העקרונות לפתרון הסוגיה הנחתי כבר לעיל בדיון בתוכנית הגגות, ולפיכך לא נותר לי אלא ליישם עקרונות אלו על עניינה של חלקה 198.

                    במועד אישור תוכנית המרתפים היה מנהל מקרקעי ישראל הבעלים הרשום של חלקה 198. חוזה המכר בין מנהל מקרקעי ישראל לבין המשיבים 1 ו-2 נחתם רק לאחר כניסת תוכנית המרתפים לתוקף. לפיכך, בהתאם לאמור לעיל, מנהל מקרקעי ישראל הוא הנישום החייב בתשלום היטל ההשבחה בגין תוכנית זו עבור חלקה 198. הצדדים לא הבהירו לנו את מהותו של אישור העסקה שניתן על ידי המנהל לפני אישור תוכנית המרתפים. לכאורה, לו היה מוכח כי במסגרת אישור זה סוכמו כבר פרטי העסקה ומחירה בין הצדדים ללא שהצדדים צפו את אישור התוכנית, וכי החתימה על הסכם המכר היתה טכנית בלבד, יתכן והיה מקום לראות באישור העסקה את מועד כריתת החוזה, ולסבור כי החייבים בהיטל ההשבחה יהיו דווקא המשיבים 1-2. הסיבה לכך היא כי מצב דברים זה היה יכול ללמד על כך שהמחיר שסוכם בין הצדדים אינו משקלל בתוכו את ההשבחה בעקבות התוכנית, ולפיכך אין מנהל מקרקעי ישראל הנהנה מההשבחה (וראו בהקשר של מס רכוש את ע"א 756/88 הממונה על מס רכוש וקרן פיצויים ירושלים נ' שיכון עובדים בע"מ, פ"ד מז(3) 867 (1993)). עם זאת, כאמור, אין בידנו פרטים, ולפיכך נותרת בעינה ההנחה כי הנישום במקרה זה הינו מנהל מקרקעי ישראל, ואין המשיבים חייבים בהיטל השבחה בגין תוכנית המרתפים עבור חלקה 198.

           מכאן אעבור לבחון את היטל ההשבחה בגין תוכנית המרתפים עבור חלקות 132 ו-587.

היטל השבחה בגין תוכנית המרתפים עבור חלקות 132 ו-587

המסגרת הנורמטיבית

18.      סעיף 7(א) לתוספת קובע כדלקמן:

"ההיטל ישולם לא יאוחר מהמועד שהחייב בו מימש זכות במקרקעין שלגביהם חל ההיטל, ורשאי החייב לשלם מקדמות על חשבונו עוד לפני קביעת שומת ההשבחה".

           דהיינו, מועד תשלומו של היטל ההשבחה אינו קבוע, אלא מותנה בהתקיימותו של אירוע "מימוש זכויות", כהגדרתו בסעיף 1(א) לתוספת. כך, מועד החיוב הרעיוני בהיטל ההשבחה מופרד ממועד החיוב בתשלום. בעוד שהחיוב בהיטל בא לעולם עם השבחת המקרקעין, בעל הזכויות במקרקעין אינו חייב בתשלום, אלא במועד המימוש, מועד בו נתפס בעל הזכויות כמי שניצל את ההשבחה במקרקעין והפיק ממנה תועלת. דחיית מועד החיוב בתשלום ההיטל נובעת בעיקר מהקושי העשוי לעמוד בפני בעל זכויות במקרקעין שהושבחו בהשגת מקורות מימון לשם תשלום ההיטל, וזאת בטרם הספיק "לתרגם" את השבחת המקרקעין להטבה כספית מוחשית (מ' גלברד, "מועד תשלום של היטל-השבחה בעסקת מכר מקרקעין", מאזני משפט ג (תשס"ג-תשס"ד) 87. עם זאת לעמדה שונה ראו את דברי השופט ריבלין בע"א 6126/98 חברת חלקה 510 בגוש 6043 בע"מ (בפירוק מרצון) נ' הועדה המקומית לתכנון ולבנייה, חולון, פ"ד נה(4) 769, 787 (2001)). כבר נאמר בעבר על ידי בית משפט זה, בהתייחסו למצב המשפטי עובר לחקיקת התוספת, כי "חיובו של הבעלים למכור את המקרקעין אך כדי לשלם את מס ההשבחה, חיוב הוא שאין בו צדק" (דנ"א 3768/98 הנ"ל בעמ' 63; ראו גם את דברי חה"כ שלמה הלל בדיון לקראת הצבעה שנייה ושלישית לתיקון מספר 18 לחוק בד"כ 91 (תשמ"א) 2528).

           מימוש הזכויות, איפוא, קובע למעשה רק את עיתוי התשלום. יחד עם זאת, לעניין זה חשיבות רבה בשלל הקשרים, הן בכל הנוגע לשיעור החיוב, שכן החל ממועד מימוש ההיטל מתווספים לחיוב המקורי הפרשי הצמדה וריבית, והן לעניין דרכי גבייתו. לעניין המועד בו משתכלל מועד החיוב (במובחן ממועד ההשבחה), חל סעיף 1(א) לתוספת, המגדיר "אירוע מימוש" כאחד מאלה:

(1) קבלת היתר לפי חוק זה לבניה או לשימוש בהם שלא ניתן היה לתיתו אלמלא אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג שבעקבותיהם חל היטל השבחה ;

(2) התחלת השימוש בהם בפועל כפי שהותר לראשונה, עקב אישור התכנית שבעקבותיו חל היטל השבחה ;

(3) העברתם או העברת החכירה לדורות בהם, בשלמות או חלקית, או הענקת זכויות בהם הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין, בתמורה או ללא תמורה, אך למעט העברה מכוח דין והעברה ללא תמורה מאדם לקרובו, ואולם לא יראו כמימוש זכויות רישום בפנקסי המקרקעין של זכויות במקרקעין אשר המחזיק בהם בפועל לפני יום כ"ט בסיון התשמ"א (1 ביולי 1981), היה בעלם כהגדרתו בחוק מס רכוש וקרן פיצויים, התשכ"א-1961;

19.      כמפורט, בית המשפט לעניינים מנהליים קבע בפסק דינו שאירוע המימוש הראשון שהתקיים במקרה דנן השתכלל עם מתן היתר הבניה ואין המערערת רשאית לדרוש תשלום היטל השבחה בגין אירוע מימוש שהתקיים במועד מאוחר יותר. בהקשר זה טוענת המערערת, ובדין עושה היא כן, כפי שיפורט להלן, כי במקרה דנן מתן היתר הבניה אינו מהווה "אירוע מימוש" כהגדרתו בסעיף 1(א) לתוספת.

           לטענתה, וכך נטען לכל אורך ההליך המשפטי בין הצדדים, מתן היתר הבניה אינו מהווה אירוע "מימוש", שכן מבחינת המצב התכנוני אשר קדם לתוכנית המרתפים, רשאים היו המשיבים לקבל היתר בניה לבניית מרתפים על שטח של 1/3 מתכסית המבנה. היתר הבניה שניתן למשיבים תואם, על פי הנטען, את המצב התכנוני שהיה בתוקף עובר להשבחת המקרקעין על ידי תוכנית המרתפים ולכן אין לראות את מתן ההיתר כאירוע מימוש הזכויות, אף על פי שניתן לאחר כניסת התוכנית החדשה לתוקף. הוא הדין בכל הנוגע למועד הענקת "טופס 4"  - תעודת גמר - המעידה כי בניית הנכס הסתיימה וכי ניתן לאכלסו.

           המערערת לא החמיצה אף לא אחת מההזדמנויות שנקרו בדרכה להעלות טענה זו. אף על פי כן, לא מצאתי כל התייחסות מצד המשיבים לטענה. כמו כן, בית המשפט המחוזי לא ייחס משקל רב לטענה והיא לא נזכרת בפסק דינו. כשלעצמי, סבורני כי יש טעם בטענת המערערת בעניין זה. אין חולק כי השבחת המקרקעין אירעה עם כניסתה לתוקף של תוכנית המרתפים ביום 8.11.90. על פי התוכנית המשביחה ניתן היה לבנות מרתפים על פני מלוא שטח התכסית של יחידות הדיור. לטענת המערערת, היתר הבניה שנמסר למשיב ביום 16.4.91 אפשר את בניית המרתפים לכל היותר על שטח של 1/3 מתכסית המבנים ואלו אף נבנו על פני שטח זה בלבד. טענה זו לא הוכחשה על ידי המשיבים ולכן אני מוצאת לקבלה.

           משניתן היתר בניה, אותו יכלו המשיבים לקבל גם בעבר מכוח התוכנית שעמדה בתוקף עובר לאישורה של תוכנית המרתפים, לא מתקיים קשר סיבתי בין השבחת המקרקעין למתן היתר הבניה. סעיף 1(א)(1) לתוספת מגדיר את מימוש הזכויות, על דרך מתן היתר בניה, כ"קבלת היתר...שלא ניתן היה לתיתו אלמלא אישור התוכנית (ההדגשה אינה במקור - ע.א.)". סעיף זה מתנה איפוא את השתכללותו של אירוע המימוש בקיומו של קשר סיבתי בין התוכנית המשביחה לבין תוכנו של היתר הבניה. במקרה דנן, ככל שהיתר הבניה הגביל את בניית המרתפים לשטח שאינו עולה על 1/3 מתכסית יחידות הדיור, הרי שהיתר הבניה היה ניתן אף "אלמלא אישור התוכנית" המשביחה ולכן מתן היתר הבניה למשיבים אינו מהווה "מימוש זכויות" כהגדרתו בסעיף 1(א) לתוספת וזה התרחש במועד מאוחר יותר.

לקריאת המשך המסמך יש להזדהות כמנוי או לרוכשו
לרכישה תמורת 26.00 ש"ח » להזדהות כמנוי » לרכישת מנוי »
יעוץ אישי   חיפוש בפסקי דין, מאמרים, חדשות   חיפוש עורכי דין  
לקבלת יעוץ אישי מעורך דין       ולחץ/י   פניה ליעוץ אישי
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. מדיה זו עושה שימוש באמצעים חדשניים ביותר אשר פותחו רק לאחרונה והניסיון לגביהם הוא חדש וללא רקורד רב.

על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי. האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.

בעלי דין רשאים לבקש הסרת המסמך מהמאגר

יצויין כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט.

בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת.