בית המשפט המחוזי בתלאביב-יפו
|
ה"פ 25945-05-12
נציגות הבית המשותף ברח' אנה פרנק
21, ר"ג ואח' נ' א.ה. חג ייזום ונכסים בע"מ ואח'
|
31 במרס 2014
כ"ט באדר ב תשע"ד
|
לפני כבוד השופטת שושנה אלמגור
|
בתובענה שלפניי התובעים - בעלי דירות בבניין בן שלוש הקומות שברח' אנה פרנק 21, רמת-גן, הבנוי על המקרקעין הידועים כחלקה 205 בגוש 6207 (להלן: הבניין), ונציגותם - עותרים להצהיר כי חוזה שנכרת עם הנתבעים בטל ומבוטל וכי על הערת האזהרה שנרשמה מכוחו להימחק. הצדדים הסכימו כי התיק, שנפתח כהמרצת פתיחה, יידון בסדר הדין הרגיל, ולהסכמתם ניתן תוקף של החלטה ביום 03.09.12.
ה ע ו ב ד ו ת
1. החוזה שבמוקד הדיון (נספח א לכתב התביעה) נכרת ביום 31.01.10 ברוח תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38) וחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 (להלן: החוזה). מעברו האחד התובעים 2-14 ושני בעלי דירות נוספים, ומן העבר האחר - נתבעת 1 ונתבעים 2 ו-3, מנהליה ובעלי המניות שלה. בחוזה התחייבו הנתבעים לשפץ את הבניין: לחזק אותו, לבנות חניון תחת החצר שמסביבו, להתקין בו מעלית, להוסיף לדירות מרחבים מוגנים ועוד. בתמורה הוקנתה להם הזכות לבנות על גג הבניין עשר יחידות דיור או פחות. החוזה הותנה בכמה תנאים. אחד מהם הטיל על הנתבעים להגיש בקשה למתן היתר בנייה בתוך חצי שנה מיום כריתתו (סעיף 8.2), והבא אחריו (סעיף 8.3) התיר לכל צד לבטל את החוזה אם ההיתר לא יתקבל בתוך עשרה חודשים מיום הגשת הבקשה להיתר. היתר בנייה לא ניתן עד ליום 21.03.12 - על כך אין עוררין - ואז הודיע בא-כוח התובעים לנתבעים (נספח יג לכתב התביעה) כי הפרו תנאי זה ועל-כן החוזה מבוטל.
למעשה הנתבעים לא המתינו זמן רב בטרם הגישו את הבקשה למתן היתר הבנייה, אלא עשו זאת עוד ביום 29.02.10. אך באותה בקשה (נספח ד לכתב התביעה) לא הובאה בחשבון העובדה שבשנת 1964 הופקע שטח של 100 מ"ר בחזית הבניין לצורכי ציבור. ההפקעה לא נרשמה בלשכת רישום המקרקעין, והנתבעים טוענים כי גם לאחר שעיינו בתיק הבניין בעירייה לא ידעו על אודותיה. ביום 10.04.11 הוגשה בקשה להיתר שבה תוקנו שטחי הבנייה המבוקשים (נספח ט), וביום 26.06.11 הוגש תשריט נוסף (נספח י). על-פי פרוטוקול ועדת המשנה לתכנון ולבנייה מיום 03.07.11, התקיים דיון חוזר אחר פרסום לפי חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965. באותה ישיבה ניתן לבקשה אישור עקרוני, כפוף לתנאים אשר בהתמלאם יינתן היתר הבנייה (ההחלטה מיום 07.07.11 - נספח 35 לכתב ההגנה).
ד י ו ן ו ה כ ר ע ה
2. הנתבעים, לשיטת התובעים, לא מילאו אחר התנאי שנקבע בסעיף 8.3 לחוזה הואיל וחלפו עשרה חודשים מיום שהוגשה הבקשה להיתר הבנייה - והיתר לא ניתן. הנתבעים, לעומת זאת, מבקשים לקבל כי החוזה הופר לא מצדם כי אם מצד התובעים, בכך שביטלו אותו שלא כדין, וכי בעטיים בושש היתר הבנייה לבוא. לטענת הנתבעים, הם פעלו בשקידה ובנחישות לקידום המיזם. לגרסתם, הבדיקות שערכו לפני שהתקשרו עם התובעים לא העלו כי הופקע שטח מתוך המגרש, שום גורם מאלו שעמדו עמם בקשר לא הסב את תשומת לבם לעובדה זו, והניסיון להתגבר על המכשול לאחר שהתגלה עיכב את קבלת ההיתר.
הן נתבע 2 הן נתבע 3 (סעיפים 7, 17 ו-69.4 לתצהירי עדותם הראשית) הצהירו כי בסוף חודש מרס או בתחילת חודש אפריל 2009, וכן בדצמבר אותה שנה, עיינו בתיק הבניין בעירייה ודבר בו לא רמז על ההפקעה. כל שמצאו שם, לדבריהם, היה תשריט משנת 1966 (נספח 5 לכתב ההגנה) שההפקעה לא צוינה בו (ראו עוד סעיף 2 לתצהירו המשלים של נתבע 2). כך העיד גם עד ההגנה אלי פרבר, האדריכל שתכנן את המיזם, אשר עיין בתיק כאשר פתח במלאכת התכנון בשנת 2008 (סעיף 2 לתצהירו; עמ' 39 לפרוטוקול הדיון, שורות 30-31). התובעים מצדם סוברים כי ההפקעה לא נעלמה מעיני הנתבעים. בין היתר הם מתבססים על הצהרתם של הנתבעים, שבחוזה כונו ,,היזם'',