פסק דין
פתח דבר
לפניי תובענה שהוגשה על דרך של המרצת פתיחה, בגדרה עותר המבקש, אסא גוטקין (להלן: "גוטקין") להצהיר כי כל זכויות החכירה ביחס לחלק מגג בניין, המצוי בשדרות עמנואל הרומי 28 בתל אביב, הידוע גם כחלקה 526 בגוש 6214 (להלן: "הבניין") שייכות לו, וכן לאסור על המשיבים לבצע כל דיספוזיציה משפטית או פיזית ביחס לגג הבניין אשר יש בהן לפגוע בקניינו.
גוטקין הינו החוכר לדורות של חלק משטח הגג, מכוח ירושה. לדידו, הוא החוכר של כל שטח הגג הבלתי בנוי, ולכל הפחות, של רבע משטח הגג.
זכויות החכירה של גוטקין בגג מקורן בהסכם החכירה אשר נחתם ביום 14.12.1950, בין המשיבה 1, בעלת הבניין, לבין סבו של גוטקין, מר שמואל גוטקין ז"ל (להלן: "הסכם החכירה"). כאמור, זכויות אלה הועברו מכח ירושה מהסב אל האב, וממנו אל גוטקין ונרשמו בהתאם בלשכת רישום המקרקעין.
המשיבים 2- 17 הינם חוכרי הדירות בבניין (להלן: "חוכרי הדירות"). המשיבה 18 היא חברה קבלנית (להלן: "הקבלן") שהתקשרה עם המשיבים 1- 17 (להלן: "המשיבים") בהסכם במסגרתו הקנו המשיבים לקבלן את מלוא זכויות הבניה של הבנין וכן את הזכות לבנות על גג הבנין. בתמורה לכך התחייב הקבלן לשפץ את הבנין ולחזקו מפני רעידות אדמה, בהתאם לתוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה (להלן: "תמ"א 38").
לדידם של המשיבים, המבקש הוא החוכר של שמינית בלבד משטח הגג. המחלוקת בענין היקפו של השטח המוחכר לגוטקין, עליה יורחב בהמשך, יסודה באי בהירות שקיימת בתשריט שצורף להסכם החכירה. על גבי התשריט סומן שטח החכירה בצבע אדום מקווקו, אך השטח האדום שסומן מורכב משני חלקים (האחד, קטן יותר, מסומן בקווים אדומים חזקים, והשני, גדול יותר, הכולל גם את החלק הראשון, מסומן בקווים אדומים דהויים). המחלוקת היא איזה מהסימונים משקף נכונה את השטח שהוחכר לסבו של גוטקין.
ראשיתה של המחלוקת בין הצדדים בהחלטת חוכרי הדירות לפעול לשיפוץ הבניין וחיזוקו. העניין עלה לראשונה בישיבת דיירים שהתקיימה ביום 12.12.2008, בה הוצגו בפני המשתתפים מספר חלופות לחיזוק הבניין, עליהן נמנו גם חיזוק במימון עצמי וגם חיזוק במסגרת תמ"א 38 בתמורה למתן זכויות בנייה על הגג לקבלן שייבחר על ידי הדיירים. בסופו של דבר, נבחרה האופציה של חיזוק במסגרת תמ"א 38, שבה תמך גם גוטקין.
תחילה התנהלו הדברים תוך שיתוף פעולה בין המשיבים לגוטקין בתכתובות ובתהליכי הנעת הפרויקט.
בשלב כלשהו, היות ובתמורה לחיזוק ושיפוץ הבניין אמור היה הקבלן לקבל זכויות בנייה בגג הבניין, עלה הצורך להסדיר גם את הבנייה על חלקו של גוטקין בגג.
או אז, החלו יחסי הצדדים לעלות על שרטון. גוטקין חש כי חוכרי הדירות אינם נותנים דעתם לזכויותיו בגג הבניין והתריע בפניהם כי יש למצוא לכך פתרון, שהרי הקבלן לא יוכל לבנות על חלקו של גוטקין בגג מבלי לתת לו תמורה כלשהי עבור זכויותיו.
תחילה ביקשו חוכרי הדירות להגיע להסכמה עם גוטקין ורק לאחריה להתקשר עם קבלן אשר יבצע את חיזוק ושיפוץ הבניין, ואולם, בחלוף כשנה ומשלא הצליחו לגבש הסכמה עם גוטקין, החליטו חוכרי הדירות בישיבת הדיירים שהתקיימה ביום 08.11.2009 כי יעבירו את פתרון הבעיה לטיפולו של הקבלן שייבחר.
בישיבת הדיירים שהתקיימה ביום 26.01.10 נערכה הצבעה ובה נבחר הקבלן ברוב קולות, לרבות קולו של גוטקין.
במסגרת המגעים בין הקבלן וגוטקין, הציג גוטקין בפני הקבלן חוות דעת של שמאי המקרקעין חיים אטקין מיום 04.05.2009, אשר העריך את שווי זכויותיו של גוטקין בגג הבניין על פי שתי חלופות. על פי החלופה לפיה גוטקין חוכר שטח קטן יותר, של כ- 35 מ"ר בלבד, הוערכו זכויותיו בשווי של 92,000 $. על פי החלופה לפיה גוטקין חוכר שטח גדול יותר, כרבע משטח הגג, הוערכו הזכויות בשווי של 287,000 $.
ברם, הצעתו הנגדית של הקבלן היתה ליתן לגוטקין סך של 80,000 ₪ בלבד תמורת זכויותיו בגג הבניין. לשיטת גוטקין, מדובר היה בסכום זעום אשר אינו משקף את השווי האמיתי של זכויותיו.
בחודש דצמבר 2011 חתמו המשיבים על הסכם הבנייה עם הקבלן (להלן: "הסכם הבניה"), על פיו במסגרת תמ"א 38 יבנה הקבלן 4 דירות מגורים חדשות על כל גג הבניין, לרבות השטח השייך לגוטקין. גוטקין לא היה צד להסכם זה, אך הוגדר במסגרתו "כבעל הזכויות הנוסף" (בסעיף 2) ונקבע כי על הקבלן לפעול כדי להסדיר את זכויותיו של "בעל הזכויות הנוסף" על מנת לאפשר את קיומו של הסכם הבנייה (בסעיף 6.7). בפועל, הקבלן לא עשה כן, ולמעשה לא היה מוכן להציע לגוטקין דבר מעבר לאותה הצעה ראשונית. מכאן התובענה שלפניי.
גם לאחר הגשת התובענה התקיימו מגעים בין הצדדים בנסיון להגיע לעמק השווה, אך אלו לא צלחו.
בד בבד עם הגשת התובענה הגיש גוטקין בקשה למתן סעדים זמניים. במסגרת החלטתי מיום 13.07.2012, ניתן צו מניעה זמני אשר אסר על המשיבים לבצע כל דיספוזיציה משפטית או פיזית על הגג.
תמצית טענות הצדדים
לטענתו של גוטקין, המשיבים מנסים לפגוע בזכויות הקנין שלו בגג הבנין, זכויות המוקנות לו על פי הסכם החכירה. הסכם הבנייה מתעלם מן העובדה שגוטקין הוא החוכר לדורות של חלק ניכר משטח הגג. משכך, גוטקין חשוף לפגיעה חמורה בזכויותיו הקנייניות. הוא אינו יודע לאמוד את היקפה של הפגיעה, משום שלא קיבל לידיו את העתקי תכניות הבניה על הגג. חלק מהנזקים פורטו בחוות הדעת השנייה של שמאי המקרקעין חיים אטקין, מיום 28.03.2012, אליה אדרש בהמשך.