פסק-דין בתיק ת"א 4617-11-11

1. בתיק זה שעניינו תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין, הסכימו הצדדים למתן פסק דין על סמך חומר הראיות שבתיק, לאחר הגשת סיכומי טענות בכתב, וללא שמיעת עדים.

הרקע העובדתי לפי התביעה

2. בתביעה נטען, כי התובעת הינה הבעלים של מחצית זכויות החכירה במגרש ששטחו כ - 750 מ"ר עליו בנוי בית מגורים ותיק (כ - 60 מ"ר) הנמצא ברח' ********** בזיכרון יעקב (להלן: "המגרש"). המגרש מהווה מחצית המקרקעין הידועים כחלקה ** בגוש ***** (להלן: "המקרקעין").

הנתבעים 1 - 4 הינם השותפים של התובעת במגרש; הנתבע 1 בעל 1/4 מזכויות החכירה במגרש בעוד כל אחד מהנתבעים 2 - 4 הינו בעל 1/12 מהזכויות במגרש.

3. במחצית השנייה של המקרקעין, מגרש ששטחו כ - 750 מ"ר, מצוי ביתם של הנתבעים 5-6 והם החוכרים הרשומים של הזכויות. המדובר בחכירה מהוונת. השותפות עם הנתבעים 5-6 הינה על פי תשריט שנרשם בלשכת רישום המקרקעין. הנתבעת 7 (קרן קיימת לישראל) הינה בעלת הזכויות במקרקעין המנוהלים ע"י מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל").

4. התובעת הינה אחות רעייתו המנוחה של הנתבע 1 שהינה אמם המנוחה של הנתבעים 2-4. התובעת והנתבעים 1-4  הינם שותפים בחלקים בלתי מסוימים במגרש כל אחד לפי חלקו.

בתביעתה מבקשת התובעת, שהינה אלמנה בת למעלה מ - 70 שנה, כלשונה, לממש את זכויותיה הקנייניות במגרש לצרכיה, זאת לאחר שניסיונותיה, בין בעצמה ובין באמצעות ב"כ, להגיע להבנה עם הנתבעים בעניין זה, עלו בתוהו.

התובעת מציינת, כי אין ברצונה לשנות את גבולות המגרש או את שטחו כפי שהם קיימים, או לשנות את חלוקת השטחים בינה לבין הנתבעים 5-6, אלא לפרק את השיתוף בינה לבין שותפיה למגרש הם הנתבעים 1-4.

עמדת הנתבעים 1-4

5. הנתבעים למעשה אינם מתנגדים לפירוק השיתוף, אך מציינים, כי התובעת ניסתה לכפות את תנאיה עליהם ומשכך ניסיונותיה בדבר פירוק השיתוף עלו בתוהו. התובעת לא התייחסה ולמעשה דחתה את הצעת הנתבעים לרכוש את זכויותיה.

לפי הנתבעים, קיימות דרכי חלוקה אפשריות לפירוק השיתוף ולשם כך נדרשת חוות דעת מומחה והפרדה בין הבית למגרש האחורי. אלא, שתביעת התובעת אין בה כל התייחסות לאפשרויות החלוקה והיא אינה מגלה את זכויות הבניה המוקנות לחלקה. אי לכך, לדידם, משלא עומדת בפני בית המשפט הצעת חלוקה בעין כמו גם תשריט מוצע לחלוקה, ובהעדר כל התייחסות לאפשרות זכויות החלוקה ע"פ התב"ע, לא ניתן לדון בתביעה ובית המשפט אינו יכול למלא את תפקידו.

עמדות יתר הנתבעים

6. מהודעת הנתבעים 5-6 לבית המשפט (הוגשה ביום 18/7/12), עולה, כי הם אינם מתנגדים לפירוק השיתוף במקרקעין, ובלבד שזכויותיהם במחצית המקרקעין, לא תיפגענה (סעיף 4 להודעה).

הנתבע 7 הודיע, כי אינו מתנגד לפירוק השיתוף בעין במקרקעין בכפוף לאישור מוסדות התכנון או בכל דרך אחרת שיקבע בית המשפט ובלבד שהוצאות הרישום לא יחולו על המינהל. עוד הודיע המינהל, כי יכבד כל החלטה שתינתן ע"י בית המשפט בהתאם לנוהלי המינהל ובכפוף לקיום כל התחייבויותיהם של מי מהצדדים כלפיו, לרבות תשלומים שיש לשלם למינהל במידת הצורך.

מומחה בית המשפט

7. בשים לב למחלוקות שבין הצדדים, מיניתי כמומחה מטעם בית המשפט את מר יצחק סיון (להלן: "המומחה"), על מנת שיחווה דעתו המקצועית "בכל השאלות אשר במחלוקת, לרבות שווי הזכויות, שאלות המיסוי השונות כפי שפורט בדברי ב"כ הצדדים, הצעות חלוקה או פירוק אפשריות בנסיבות העניין וכל סוגיה אחרת אליה יראה לנכון בהתאם למומחיותו להתייחס".

8. המומחה, שהינו שמאי מקרקעין, הגיש את חוות דעתו מיום 31/1/13 (להלן : "חוות הדעת") במסגרתה העלה שלוש אפשרויות לפירוק השיתוף: הראשונה הינה חלוקה בעין של המגרש (אופציה א'), השנייה הינה מכירה של המגרש בשלמות כולל בית המגורים הקיים (אופציה ב') והשלישית חלוקת המגרש לשני חלקים שווים (אופציה ג').

בהתייחסו לאופציה הראשונה, ציין המומחה, כי באופציה זו החלוקה היא לשני מגרשים: מגרש קדמי בשטח של כ - 250 מ"ר עם בית המגורים ומגרש אחורי בשטח של כ - 500 מ"ר עם זכות לבניית 2 יח"ד (כפוף לתשלום דמי פיצול למינהל ותיאום עם השכן). המומחה פירט בחוות דעתו את המשמעויות הכספיות של כל אחת משתי החלופות הראשונות (לגבי השלישית ציין כי אינה כדאית עקב הפסד האפשרות לבניית יחידה שלישית).

המומחה גם השיב על שאלות הבהרה ששלחו אליו התובעת והנתבעים 1-4.