מאת: עו"ד גיא יקותיאל
מתלבטים בקשר לתמ"א 38? לא יודעים עם איזו חברה להתקשר? עו"ד גיא יקותיאל מגיש סקירה ממצה של סוגי החברות הפועלות בתחום ומנתח את השפעת הקשרים בינן לבין החברות היזמיות על הדיירים. חלק שני.
ב-3 לאוקטובר 2013 ניתן בביהמ"ש השלום בתל אביב פסק דין, בתביעה של חברה מארגנת נגד חברה יזמית/קבלנית (ת.א. 53291-05-11) בפרוייקט תמ"א 38. התובעת היתה אחראית על איתור מבנים פוטנציאליים לפרויקטים של תמ"א 38 ועל ניהול משא ומתן עם הדיירים עד לחתימה על ביצוע הפרויקט, ואילו הנתבעת "רכשה" מהתובעת את הזכות להיות יזמית הפרויקט.
המחלוקת בין הצדדים נסבה על סכסוך כספי, הנוגע גם להתקשרויות מקבילות שלהם עם אדריכל הפרויקט. בית המשפט פסק לטובת התובעת, איך בינתיים, על רקע הסכסוכים, התעכב הפרויקט והדיירים נפגעו.
פסק הדין הזה מחדד את שאלת זכויות הדיירים בפרויקטים של תמ"א 38: כיצד יכולים הדיירים להגן על עצמם מפני סכסוכים בין החברה המארגנת והחברה היזמית? וכיצד להתמודד עם הקשיים המשפטיים העולים בהתקשרות עם החברות השונות, אותן סקרנו בחלקו הראשון של המאמר?
חברה מארגנת טהורה: התחייבות מותנית
חברה "מארגנת טהורה" מעוניינת להבטיח שכל ההליך יבוצע באמצעותה, ושהדיירים לא יפנו לחברות אחרות או לבעלי מקצוע ויזמים שלא באמצעותה. לשם כך, הדיירים מתבקשים לחתום על תקופת התחייבות מסוימת כלפי החברה, שבמשכה מתחייבת החברה לפעול לקידום הפרויקט הן בקרב הדיירים והן בהתנהלות מול גורמים חיצוניים.
הדיירים צריכים לוודא, כי בהסכם מול החברה נקובים מועדים ברורים לקידום שלבי הפרויקט, וכן לקבוע מועד סופי לחתימת הסכם מול קבלן/ יזם לביצוע הפרויקט. במידה והמועד חלף ללא הסכם חתום, יהיו הדיירים משוחררים מהתחייבויותיהם כלפי החברה המארגנת.
כמו כן, יש לוודא כי לדיירים שיקול דעת עצמאי בבחירת בעלי המקצוע בפרויקט, וכי החברה המארגנת מתחייבת לפעול ללא ניגוד עניינים ולא "לכוון" את הדיירים לבעלי מקצוע שהיא חפצה ביקרם.
חברה מעין יזמית: לוח זמנים גמיש
ההסכם עם חברות מסוג זה הוא חלקי: מחד, הוא אמור לכלול בתוכו את התמורה לדיירים ואת המפרטים הטכניים והתוכניות, ומאידך הוא אינו כולל רכיבים חשובים אחרים, כגון לוחות זמנים, בטחונות, ביטוחים ועוד.
בהסכמים אלו חשוב לוודא כי הדיירים יהיו זכאים לבחור, על חשבון החברה, עורך-דין וכן איש מקצוע מטעמם לבחינת התוכניות והמפרט הטכני. כל ניסיון של החברה המעין יזמית לדחות את בחירת אנשי המקצוע הללו למועד התקשרות עם היזם/ הקבלן יפגע בדיירים, הזקוקים לאנשי המקצוע כבר בשלב ההתקשרות עם החברה.
בנוסף, יש לעגן את זכות הדיירים לבחור את הקבלן המבצע, על פי קריטריונים ברורים שיקבעו מראש (ניסיון, יכולת עמידה פיננסית וכו').
לבסוף, יש להבטיח כי התמורה לחברה המעין יזמית תשולם מאוחר ככל הניתן, למעט אולי החזר הוצאותיה עד אותו השלב, וזאת על מנת להבטיח המשך מעורבותה בפרויקט.
על אף שחשוב לקבוע מסגרת זמנים ברורה לפעולת החברה, הרי שמסגרת הזמנים בהתקשרות עם חברה מעין יזמית תהיה גמישה יותר וארוכה יותר, שכן עליה להביא בחשבון את הליכי התכנון מול הרשות. אם החברה לא עומדת בלוח הזמנים, יש לחייבה להעביר לרשות הדיירים את כל המסמכים הקשורים לפרויקט עד כה, על מנת למנוע מצב בו הדיירים חוזרים לנקודת ההתחלה.
חברה יזמית: אחריות מלאה
הסכמים מול חברות יזמיות הם הנפוצים ביותר. יש לזכור, כי במקרה והחברה היזמית שוכרת קבלן ביצוע, יש לאפשר לדיירים לאשר את זהותו ואת הסכם ההתקשרות עימו. בכל מקרה, האחריות המלאה לביצוע הפרויקט, לעמידה בלוחות הזמנים ולקיום הביטוחים היא של החברה היזמית עצמה.
קבלני חתימות: ללא התחייבות
התקשרות מול "קבלני חתימות" היא, לרוב, התקשרות אימפולסיבית, לאחר שה"קבלן" הלהיב את הדיירים והבטיח להם הרים וגבעות. מאידך, התקשרות כזו תסייע לבניינים אין בהם דייר, שמוכן לקחת את משימת חיפוש היזם על עצמו.
על פי רוב, מטרתם של קבלני החתימות היא לסחור בחתימות הדיירים למרבה במחיר, ועל כן חשוב לוודא כי ההתקשרות מולם היא לזמן מוגבל ביותר, ואינה מחייבת את הדיירים להתקשר עם גורם זה או אחר.
בכל מקרה, יש לבחון את ההסכמים עם כל אחת מהחברות הנ"ל בכובד ראש ובמקצועיות טרם חתימה עליהם, ומומלץ להתקשר עם גורם משפטי אובייקטיבי ומנוסה בשלב מוקדם של הפרוייקט, על מנת לוודא כי האינטרסים של הדיירים נשמרים.
- הכותב הינו עו"ד, בעל משרד עורכי דין המייצג דיירים ויזמים בתחום תמ"א 38, וחבר בפורום קניין ומקרקעין של לשכת עורכי הדין.
- המידע המוצג במאמר זה הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמור.
למדור: מקרקעין
אתר המשפט הישראלי פסקדין
www.psakdin.co.il
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין