מלבד היותה מצילת חיים, תמ"א 38 גם יכולה למנוע משבר חברתי עמוק עקב מצוקת הדיור. למרות זאת, עד היום רק בניינים בודדים יחסית חוזקו מפני רעידות אדמה. נראה שהבעיה טמונה בעיקר בסעיף אחד קטן, שצריך לשנות.
מדינת ישראל נמצאת במשולש מסוכן: סכנת רעידת אדמה, סכנת התקפת טילים (אין צורך להכביר מילים על כך שמדי שנתיים אנו יוצאים למבצע או מלחמה) וסכנת משבר חברתי עמוק בשל מצוקת הדיור שזועקת לשמיים.
עומדים בפני פרויקט תמ"א 38?
עורך דין תמא 38
במובן הזה, תמ"א 38 היא בראש וראשונה תוכנית"מצילת חיים". על פי הנתונים הידועים קיים פוטנציאל של 800 אלף יחידות דיור לתוספת ממ"ד וחיזוק, מתוכם מעל-300 אלף יחידות דיור באזורי ביקוש, כמו תל-אביב, ירושלים ורעננה.
תוספת יחידות הדיור לפי תמ"א 38/1 (פרויקט חיזוק מבנה ותוספת יחידות דיור) באזורי ביקוש בלבד, מסתכמת במעל ל-180 אלף יחידות דיור. מדובר בפתרון מיידי יחסית למצוקת הדיור, שכן מדובר בהוצאת היתר בהליך מקוצר ללא צורך בהליך תכנוני נוסף כפי שמחויב בדרך כלל בהליך המוסיף זכויות בנייה. כמו כן, אין צורך לחכות לשיווק על-ידי רשות מקרקעי ישראל.
אז למה הפרויקט לא "רץ"?
נשאלת השאלה: מדוע למרות העובדה שמדובר בתוכנית חיונית כל-כך חוזקו עד היום רק בניינים בודדים בלבד? לטעמי יש לכך מספר סיבות:
לגבי הפריפריה, התשובה ככל הנראה טמונה בכך שההטבה הגלומה בתכנית בדרך של הוספת 2.5 קומות אינה מספקת, וגם המענקים הנקודתיים שהציע משרד השיכון לשכונות במצב סוציואקונומי נמוך אינם מספיקים.
במקרה של מרכז הארץ ואזורי הביקוש הבעיה אחרת: סעיף 22 בתמ"א 38 מאפשר שיקול דעת לוועדה המקומית לתכנון ובנייה לסרב לתת היתר "מטעמים הנובעים משיקולים תכנוניים או אדריכליים, נופיים...". חלק מהוועדות מפרשות את ההוראה ככזו המאפשרת להם לאשר תוספת חלקית של יחידות דיור חדשות. בכך, הן בעצם פוגעות כלכלית בפרויקט ומונעות בנייה על פי התמ"א.
לדעתי, כוונת המחוקק הייתה לאפשר לוועדות שיקולים תכנוניים בלבד. כלומר, לוועדות סמכות להחליט איך יראה הבניין חזותית ולא כמה יחידות יוספו לו.
הפרשנות המחמירה שנוקטות הוועדות המקומיות, כשבפועל הן דוחות או מעכבות תוכנית ארצית, שכאמור, היא בגדר "מצילת חיים" ממש, היא הסיבה העיקרית, לטעמי, לכך שהפרויקט החשוב כל-כך תקוע והפוטנציאל האדיר הטמון בו לא ממומש.
ואולם, עוד לא מאוחר מדי, ובהחלט יש פתרון:
כשמדובר בפריפריה – יש להגדיל את המענקים לביצוע תמ"א 38 וכן להגדיל את זכויות הבנייה בדרך של פינוי בינוי.
ככל הנוגע לאזורי הביקוש- נדרש שינוי בסעיף 22 לתכנית, כך שיקנה זכות אוטומטית לבניית 2.5 קומות ויינטל מהוועדות המקומיות שיקול הדעת לגבי תוספת הבנייה, למעט בנסיבות מיוחדות בלבד.
גם אז יש לאפשר לוועדה לנייד את הזכויות לתוספת קומות לפרויקטים אחרים שווי-ערך ברחבי העיר.בנוסף, יש לבחון הענקת פיצוי לרשויות המקומיות על הפסד היטל ההשבחה לאור זאת שהתמ"א פוטרת תוספת בניה מתשלום היטל השבחה, דבר שיקל כלכלית על הרשויות ויסייע בזירוז הוועדות המקומיות.
אני סמוך ובטוח כי התיקון המוצע בסעיף 22 ייתן זריקת מרץ לפרויקט הלאומי החשוב כל כך ויפתור את המשולש המסוכן: המדינה תחסוך את הנזק הכלכלי (מעבר לחיי אדם) שייגרם כתוצאה מרעידת אדמה, התושבים יחושו בטוחים במצב הביטחוני המורכב והיצע הדירות יוגדל עשרות מונים, דבר שיסייע בהוזלת מחירי הדיור.
* עו"ד ורו"ח יוסי שקד עוסק בדיני מקרקעין, מיסוי מוניציפאלי ותמ"א 38
** המידע המוצג במאמר זה הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
אתר המשפט הישראלי "פסקדין"
www.psakdin.co.il
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין