עד לאחרונה היה זה חד-משמעי: ניצול פטור ממס שבח בידי אחד מבני הזוג, משמעו ניצולו בידי כל המשפחה – תא אחד, מוכר אחד. לאחרונה נקבעה הלכה שלפיה, אם בני זוג יוכיחו הפרדה רכושית מוחלטת, ניתן יהיה לייחס את הפטור לכל אחד מהם בנפרד.
בישראל של ימינו וכך גם ברוב העולם, נוהגים להינשא בגיל מבוגר יותר מבעבר. המגמה הזו משפיעה, בין היתר, על הרכוש המשותף שמביא איתו הפרט לתא המשפחתי.
לא אחת, אנו שומעים כי בני הזוג הגיעו לנישואין, כשלפחות לאחד מהם יש כבר דירה משלו. כמו כן, העובדה שזוגות רבים מתגרשים ולאחר מכן פותחים פרק ב' ונישאים בשנית, גם היא מביאה לצמיחתן של משפחות שבהן כל אחד מבני הזוג הביא עמו נכסים שונים, השייכים רק לו.
למצב זה השלכה משמעותית בהיבטים שונים של השימוש והשיתוף בנכסי נדל"ן, בפרט כשבני הזוג מבקשים למכור דירות מגורים במועדים סמוכים.
פטור ממס שבח: עיקרון התא המשפחתי
תמורות רבות עברו על הפטורים מתשלום מס שבח: עד לאחרונה, כל אחד יכל ליהנות מפטור מלא ממס שבח בעת מכירת דירת מגורים. ואולם, בעקבות חוק ההסדרים, מינואר 2014, הפטור בוטל והוא חל רק על מי שלו דירה אחת בלבד.
עקרון התא המשפחתי אשר נקלט לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה, רכישה) קובע כי מבחינת רשות המיסים, התא המשפחתי – בני הזוג וילדיהם עד גיל 18 – נחשב למוכר אחד לצרכי פטור ממס שבח. התכלית שעומדת מאחורי עקרון זה היא מניעת תכנוני מס בלתי לגיטימיים והערמה על הרשויות ע"י רישום דירות על שם כל בן משפחה בנפרד.
המשמעות בפועל היא, כי אם בן זוג אחד ניצל את הפטור, מבחינת הרשות, כל חברי התא המשפחתי ניצלו אותו: אם גם בת הזוג תרצה למכור דירה בסמוך לאחר מכן, היא לא תזכה לפטור, כי מבחינת רשות המיסים הפטור כבר נוצל.
בחסות העליון: אופציה נוספת לחיסכון במס
והנה, לאחרונה פסיקה חדשנית ותקדימית שניתנה בבית המשפט העליון כרסמה מעט מקשיחותו של עיקרון התא המשפחתי והיא מאפשרת אופציות נוספות לחיסכון במס.
בפסק הדין, שניתן לאחרונה (ע"א 3178/12 יגאל שלמי נ' מנהל מיסוי מקרקעין נתניה), נקבע כי בתנאים מסוימים, ניתן לסתור את חזקת התא המשפחתי, כך שמבחינת מס שבח, ההתייחסות למכר נכס של כל אחד מבני המשפחה תהא נפרדת.
ביהמ"ש מנה שני תנאים שעל המוכר לקיימם כדי לסתור את החזקה:
- הצגת הסכם ממון הקובע הפרדה רכושית ביחס לנכסים שהביא כל אחד מבני הזוג.
- הוכחה שההפרדה הרכושית התקיימה בפועל ולא נעשתה רק לצורך תכנון מס.
יודגש, כי הנטל להוכיח הפרדה רכושית בקשר לנכס הנמכר מוטל על הנישומים (בני הזוג) ולא על רשות המיסים. כמו כן, החזקה תיסתר רק אם הם יוכיחו ע"י ראיות ברורות, כי הייתה ביניהם הפרדה רכושית מוחלטת בכל נכסי הנדל"ן שבבעלותם ובדירות בפרט.
איך מוכיחים הפרדה רכושית?
בפסק הדין לא נמנו תנאים חד-משמעיים, אבל הוצעו מספר פרמטרים לבדיקה:
- מגורים בנפרד – בני הזוג צריכים להראות שלא גרו יחד בדירות שהם רוצים למכור.
- מימון נפרד – על בני הזוג להראות, כי רק בן הזוג הרשום השתתף במימון ההוצאות של הדירה שהוא מבקש למכור, לרבות שיפוץ, מיסים עירוניים וכיו"ב. עליו גםלהוכיח כי הוא היחיד שנהנה מפירות הדירה (דמי שכירות למשל). רצוי להראות, כי התקבולים של הנכס והוצאותיו מנוהלים בחשבון בנק נפרד.
- משכנתא – ככל שניטלה הלוואת משכנתא על הדירה, יש להוכיח כי רק בן הזוג הרשום נטל אותה וכי המשכנתא משולמת מחשבונו הפרטי.
כאמור, לא מדובר ברשימה סגורה וייתכנו מבחני עזר נוספים. כמובן, שניתן להשתמש בכל ראיה נוספת המעידה על הפרדה רכושית.
הפרדה "מראש": לא פשוט אבל נדרש
דירה, במיוחד בישראל, היא הנכס היקר ביותר שיש לאדם, הן מבחינה כלכלית והן מבחינה רגשית. בני זוג, שהגיעו לנישואים כשבידיהם דירות, צריכים לקחת בחשבון, שבבוא העת, אם ירצו למכור אותן בפטור ממס, ייראו בהם כיחידה משפחתית אחת.
אם הם מעוניינים למנוע זאת, עליהם לפעול מראש להפרדת הנדל"ן מהתא המשפחתי המשותף (ולא "מהר-מהר" לפני הגשת הבקשה), למשל, באמצעות עריכת הסכם ממון הנוגע ספציפית לנכסי הנדל"ן ומפריד את החובות והזכויות לגביהם.
עם זאת, ולמרות העובדה שההלכה החדשה מיטיבה עם זוגות בעלי נכסים, היא עלולה ליצור תחושת אי נוחות, שכן הפרדה רכושית מלכתחילה, נתפסת לעיתים כמעין "נבואה" לגבי עתיד הקשר.
לפני סיום, חשוב לזכור, שבית המשפט השאיר לרשות המיסים את שיקול הדעת אם לאשר הפחתת או ביטול המס, וכי גם אם הרשות לא נענית לבקשה, זה לא סוף פסוק וניתן להשיג על החלטתה.
* עו"ד דרור כהן עוסק בתחום עסקאות המקרקעין וכן בתכנון מס בעסקאות מקרקעין.
** המידע המוצג במאמר זה הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
אתר המשפט הישראלי "פסקדין"
www.psakdin.co.il
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין