ב-2009 חל שינוי מהותי בהליכים הנוגעים להיטל השבחה. תיקון 84 לחוק התכנון והבניה יצר מנגנון חדש – "שמאי מכריע" – שתפקידו ליישב מחלוקות בין הרשות לפרט. באחרונה מסתמנת מגמה חיובית, לפיה החלטות השמאים המכריעים מחייבות גם בעלי נכסים שלא היו צד להליך.
היטל השבחה הוא תשלום חובה המוטל על בעלים של נכס במקרים בהם הוועדה המקומית מאשרת תכנית המביאה לעליית ערך הקרקע שלו (בדרך של הרחבת זכויות בנייה או בדרך אחרת), או מאשרת בקשה להיתר בנייה המהווה שימוש חורג או שיש עמה הקלה.
מהי שומה מכרעת?
היטל ההשבחה נקבע על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבניה באמצעות שמאי מקרקעין מטעמה. בעל נכס יכול לערער על שומת הוועדה בשתי דרכים: פנייה לוועדת ערר או פנייה ליו"ר מועצת שמאי המקרקעין בבקשה למינוי "שמאי מכריע".
"שמאי מכריע" הוא שמאי מקרקעין שהתמנה על ידי שר המשפטים לכהן בתפקיד מעין שיפוטי של הכרעה בסכסוכים שומתיים. מדובר למעשה במנגנון ליישוב מחלוקות שנקבע בתיקון 84 לחוק התכנון והבניה מ-2009, במטרה לאפשר לנישומים לערער על גובה היטל ההשבחה בהליך מהיר, יעיל ושקוף.
יש להדגיש כי פנייה למינוי שמאי מכריע מתאימה רק במקרים בהם הנישום חולק על גובה החיוב בלבד. ככל שיש מחלוקת גם על עצם החיוב – על הנישום לפנות לוועדת הערר.
השמאי המכריע דן במחלוקות הצדדים ומחליט מה יהיה גובה היטל ההשבחה. החלטתו של השמאי המכריע מכונה "שומה מכרעת".
האם ניתן לערער על השומה המכרעת?
על שומה מכרעת יכולים החייב או הוועדה המקומית לערער בפני ועדת הערר. בעבר, ניתן היה לערער על שומה מכרעת ב"שאלה משפטית בלבד", אך כיום יש לוועדת הערר סמכות לדון גם בשאלות שמאיות ועובדתיות.
יחד עם זאת, היקף ההתערבות של ועדת הערר בשומה המכרעת יהיה מצומצם. ככלל, התערבותה תוגבל למקרים חריגים ביותר, בהם אחד הצדדים מוכיח פגם מהותי או מצביע על דופי חמור שנפל בשומה.
ככל שמסקנותיו של השמאי המכריע התבססו על שיטה שמאית מקובלת ועל מסד עובדתי הולם, תיטה ועדת הערר לאמץ את שיקול דעתו, גם אם קיימות גישות מקצועיות שונות בשאלה שבמחלוקת.
יצוין, כי עד לא מזמן, כמעט ולא היו מקרים בהם התערבו ועדות הערר בשומות מכרעות. מגמה זו החלה להשתנות בשנתיים האחרונות, ואנו עדים כיום ליותר ויותר החלטות המתערבות בשומות אלה.
האם השומה המכרעת מחייבת גם צדדים שלא היו צד לשומה?
ככלל, שומה מכרעת מחייבת רק את הצדדים לשומה. יחד עם זאת, בחודשים האחרונים מסתמנת מגמה חדשה, שלפיה, במקרים מסוימים, השומה המכרעת מחייבת גם צדדים שלא היו צד להליך.
פסק הדין הראשון שסימן את המגמה הוא עניין פרדסי כפר ברנדייס. באותו מקרה מונו שני שמאים מכריעים לשטחים המשתייכים לאותה חלקת קרקע בעקבות שתי עסקאות מכר נפרדות שנערכו בחלקה. כתוצאה מכך, ניתנו לשני השטחים, שהיו זהים מבחינה תכנונית, שתי שומות מכריעות הרחוקות אחת מן השנייה באופן דרמטי.
בית המשפט העליון קבע, כי קיומן של שומות סותרות ביחס לאותם מקרקעין, לאותו מועד קובע, ואף לאותם בעלי זכויות, חותר תחת התכלית של שוויון בגביית תשלומי חובה, וממילא גם באמון הציבור בהליכים אלה, ולכן יש להימנע מכך. עוד הוחלט על מינוי שמאי מכריע שלישי, שהשומה שיכין תשמש בסיס לחיוב של כלל החייבים..
בעקבות הלכת פרדסי כפר ברנדייס הובנה החשיבות שבמינוי שמאי מכריע אחד לגבי אותה חלקת מקרקעין.
בנוסף, נפסק לא אחת על ידי ועדות הערר, כי במקום בו ניתנה שומה מכרעת לגבי היטל השבחה שמוטל על חלק מהשותפים בחלקה, ושומה זו הפכה לחלוטה (שלא ניתן לערער עליה), הרי שמן הראוי להחיל את עקרונותיה אף על יתר בעל הזכויות בחלקה.
זאת ועוד, קיימות ועדות מקומיות כדוגמת הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב-יפו, שגם ללא התערבותן של ועדות הערר, בוחרות לבסס, במקרים מתאימים, מלכתחילה את הודעת החיוב בהיטל השבחה על שומה מכרעת שניתנה בקשר לנכס זהה ו/או דומה במאפייניו, במקום לערוך שומה חדשה. זאת, מתוך כוונה ליצור אחידות ושוויון בין נישומים ולהביא להליך שקוף ומהיר בנוגע להכרעה במחלוקת היטל ההשבחה.
כך לדוגמא, שומה מכרעת עשויה לחייב בעלי חלקות שלא היו צד להליך, כשמדובר בקרקע שהיא חלק ממתחם יותר גדול שבו אין כל הבדל בין החלקות והגושים השונים.
דוגמה נוספת היא מקרים בהם היטל השבחה נובע מזכויות בניה לתוספת יחידות דיור על גג בניין משותף (כמו תכניות "לב העיר" בתל אביב). במקרים כאלה, שומת ההשבחה אומדת את עליית שווי זכויות הבניה על הגג מכוח התכנית החלה על הבניין כולו, ומאומדן זה נגזר החלק היחסי של כל אחד מהבעלים בהתאם לחלקו היחסי ברכוש המשותף.
לסיום, המגמה היוצרת אחידות בין נישומים והחלת שומות מכריעות במקרים המתאימים גם על בעלי זכויות נוספים באותה חלקה היא מבורכת. דרך פעולה זו תמנע שומות סותרות, תיצור אחידות ושוויון בין נישומים דומים ותחסוך במשאבים מיותרים.
* עורכת דין גלית פרלדיק עוסקת בתחום הנדל"ן. בין לקוחותיה: עיריית תל אביב-יפו והוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב-יפו
** המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
גולשים בסלולרי? לשירות מיידי מעורך דין הורידו את Get Lawyer
אתר המשפט הישראלי "פסקדין"
www.psakdin.co.il
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין