מאת: עו"ד צבי שטיין, נוטריון ומגשר
מאמר זה דן בצורה מקיפה במהות התוספת לחוק המכר (דירות). בפתח המאמר מובאים הסבר קצר אודות התוספת לחוק המכר (דירות) וכן נוסחה העדכני. לאחר מכן נסקור את סעיפי התוספת ונציע הצעות לשינויים ותיקונים לתוספת. בסוף המאמר נביא את עמדתנו האישית בסוגיה ולאחריו פרק סיכום.
א. מהי התוספת לחוק המכר (דירות)?
1. סעיף 4(א) לחוק המכר (דירות) קובע, בין היתר, כי "המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה אם התקיים אחד מאלה": ...
2. "תוך תקופת הבדק (המפורטת בתוספת) התגלתה אי-התאמה בדירה, זולת אם הוכיח המוכר שאי-ההתאמה נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה";
3. בסוף חוק המכר מצויה התוספת, המונה 10 סוגי ליקויים ואי התאמות שונים והסבר למילים "כשל" ו-"ליקוי", כאשר ההדגשים הנם שלי-צ.ש ונוסחה הנו כדלקמן:
תוספת
(סעיף 4)
(1) ליקוי במוצרי מסגרות ונגרות, לרבות אלומיניום ופלסטיק - שנתיים;
(2) ליקוי בריצוף וחיפוי פנים לרבות שקיעות ושחיקה - שנתיים;
(3) כשל בתפקוד ובעמידות של מכונות ודוודים - שלוש שנים;
(4) ליקוי בפיתוח חצר, לרבות שקיעות, בין השאר של מרצפות בקומת קרקע, בחניות, במדרכות ובשבילים בשטח הבניין, וכן ליקויים במשטחים מחומרי גימור שונים - שלוש שנים; לעניין זה, "פיתוח חצר" - לרבות שבילים, משטחים, קירות, גדרות, רכיבים בנויים ומערכות, ובכלל זה מערכות מים, ביוב, ניקוז, חשמל, תאורה ותקשורת;
(5) כשל בתפקוד ובעמידות של מרכיבי מערכות הבידוד התרמי - שלוש שנים;
(6) כשל במערכות צנרת, לרבות מים, מערכת הסקה ומרזבים, דלוחין וביוב - ארבע שנים; לעניין זה, "כשל" - לרבות נזילות;
(7) כשל באיטום המבנה, לרבות בחללים תת-קרקעיים, בקירות, בתקרות ובגגות, לרבות גגות קלים עם סיכוך - ארבע שנים;
(8) סדקים ברוחב גדול מ-1.5 מ"מ ברכיבים לא נושאים - חמש שנים;
(9) התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ - שבע שנים;
(10) כל אי-התאמה אחרת שאינה אי-התאמה יסודית - שנה אחת.
בתוספת זו -
"כשל" - כישלון מלא או חלקי בתפקוד המוצר או המערכת;
"ליקוי" - ליקוי בתפקוד ובעמידות המוצר או המערכת, לרבות אי-שמירה על יציבות, שלמות, איכות ומראה, הן של כל מרכיב בנפרד והן של המכלול.
4. התוספת לחוק תוקנה והוחלפה בתיקון לחוק משנת 2011.
ב. ניתוח סעיפי התוספת והצעות לשינויים ותיקונים
1. בדירה/בבית מורכבים סוגים שונים של זכוכיות, שחלים לגביהם תקנים ו/או תקנות שונות. הזכוכיות מותקנות במעקות, בחלונות, בויטרינות ובפתחים שונים. לא מצאתי התייחסות לנושא זה בתוספת ומן הראוי הוא כי מתקין התקנות יתייחס גם לנושא זה ויפרט את תקופת הבדק לגביו בתוספת לחוק.
2. אני מציע למחוקק לתקן את התקנות כך שיקבע באופן ברור וחד משמעי, כי זכוכית, על מנת שתחשב מתאימה לתקן תסומן בסימן מתאים המוכיח זאת, (והוראה כזו קיימת בתקנים מסוימים ואינני בטוח אם בכולם) וזכוכית שאין לה את הסימון הנדרש תחשב כזכוכית שאינה עומדת בתקן.
3. תקנה ברורה וחד משמעית שכזו תחסוך בעתיד כל מיני "מכתבים" ו"אישורים" ממתקין הזכוכיות של הקבלן בפרויקט, אשר מהיותו בעל אינטרס ברור בסכסוך, מטבע הדברים הוא ינסה להציל את עורו ועל כן הוא אינו יכול להיות אובייקטיבי ולכן לא ניתן להסתמך על "אישורים" שהוא ינפיק. תקנה חד משמעית שכזו תחסוך זמן שיפוטי יקר, לא יהיה צורך לחקור את קבלן הזכוכית וגם ביהמ"ש יצא נשכר ויחסוך בזמנו ובזמם של כל הצדדים המעורבים.
4. בתוספת הקודמת הייתה התייחסות גם למנועים, שהושמטה, משום מה, בתוספת זו. בבנין עצמו וברכוש המשותף קיימים מנועים מסוגים שונים: של משאבות, של שערים חשמליים, גנרטור רזרבי, של דחסן אשפה, מפוחים, ונטות וכו'. מדובר באביזרים יקרים מאד שמן הראוי כי יפורטו בתוספת על מנת למנוע וויכוחים וסכסוכים משפטיים מיותרים בעתיד.
5. אחד האלמנטים היקרים ביותר ברכוש המשותף, אם לא היקר שביניהם הנה המעלית. מן הראוי כי תקבע לגבי המעלית תקופת בדק ברורה ומוגדרת בתוספת לחוק. מן הראוי הוא כי מתקין התקנות יתייחס גם לנושא זה ויפרט את תקופת הבדק לגביו בתוספת לחוק.
6. בתוספת הקודמת נכלל רכיב קילוף חיפויים בחדרי מדרגות - שלוש שנים. הנוסח המקורי מדבר על "ליקוי בריצוף וחיפוי פנים". מהו, אם כך משמעות המונח "פנים"? האם פנים הדירה בלבד? האם פנים כל הבניין לרבות חדרי המדרגות, המחסנים הצמודים לדירות לעתים בקומה עצמה בצמוד לדירה ולעתים במקום אחר?
7. ניסיון החיים והניסיון האישי שלי מטיפול באינספור תביעות ליקוי בניה, מלמד, כי במקרים רבים, שקיעות בריצוף ו/או נשירת אריחים מהקירות מתרחשים כעבור שלוש שנים, כעבור ארבע שנים וגם יותר. מדובר בליקוייים מהנפוצים ביותר. הנוסח הקודם של התוספת נקב בשלוש שנות בדק לגבי ליקויים אלה, ועם כל הכבוד, הקטנת תקופת הבדק בנוסח החדש של התוספת והקטנתו משלוש שנים לשנתיים, יש בו כדי לקפח את רוכשי הדירות, ומן הראוי להחזיר את תקופת הבדק לגבי ליקויים אלה לשלוש שנים, כפי שהיה בעבר.
8. בכל הכבוד, לא מובן לי מדוע בתוספת החדשה בוצעה אבחנה ונקבעה תקופת בדק של שלוש שנים ל" לרבות שקיעות, בין השאר של מרצפות בקומת קרקע, בחניות, במדרכות ובשבילים בשטח הבניין", בהבדל מתקופת בדק של שנתיים שנקבעה בתוספת החדשה לגבי שקיעות בריצוף בדירות עצמן?,
9. בכל הכבוד, ההיגיון שלי אומר את ההיפך."בקומת קרקע, בחניות, במדרכות ובשבילים בשטח הבניין",עוברים מדי יום ודורכים עליהם הרבה יותר אנשים מאשר בדירה עצמה. מכאן, שאם ישנה בעיה של שקיעות במקומות אלה, סביר להניח כי היא תתגלה מוקדם יותר מאשר השקיעה בדירה עצמה. לכן, אם נקבעה תקופת בדק של שלוש שנים לשקיעות של הריצוף בחלקים המשותפים של הבניין, אותה תקופה לפחות צריכה להיות לגבי הריצוף בדירות עצמן, ואפילו תקופה ארוכה יותר.
10. סעיף 6 לתוספת דן בצנרת מים דלוחין וביוב, ותקופת הבדק לגביהם הנה ארבע שנים; מה לגבי צנרת דלק, קיטור, גז או צנרת המוליכה כבלים, חשמל אינטרקום וכו'? ומה לגבי הכבלים עצמם?רצוי לקבוע את תקופת הבדק גם לגבי אלמנטים אלה.
11. איזה הגיון יש במתן תקופת בדק של 4 שנים לצנרת מים ורק שנה אחת ליתר סוגי הצנרת (מכוח סעיף 10 לתוספת)? כל סוגי הצנרת "קבורים" תחת הריצוף ומדוע רוכש הדירה מחויב לשאת בהוצאה כספית כה כבדה של פירוק הריצוף, חשיפת הצנרת הפגומה וריצוף מחדש של המקום, ולעתים גם החלפה כללית של הריצוץ בהיעדר ריצוף תואם, כבר בחלוף תקופה של שנה אחת בלבד מהאכלוס? (בהתעלם לרגע מתקופת האחריות).
12. סעיף 8 לתוספת דן בסדקים ברוחב גדול מ-1.5 מ"מ ברכיבים לא נושאים. ומה עם סדקים ברוחב של 1.4 מ"מ בלבד? האם מישהו מכיר אדם כלשהו אשר היה מוכן לחיות בדירה עם סדקים ברוחב של 1.4 מ"מ? סדקים, מטבעם, נובעים מתזוזות של הקרקע ו/או המבנה עצמו. זהו תהליך איטי הנמשך על פני שנים. מה ההיגיון להגביל את תקופת הבדק בגין ליקוי זה רק לשנה אחת בלבד?
13. בכל הכבוד, אין התייחסות ספציפית בתוספת לכלים סניטריים למיניהם: אמבטיות, אסלות, שיש, ברזים וכו'. נראה לי, בכל הכבוד, כי רוכש דירה זכאי לקבל תקופת בדק של למעלה משנה אחת בלבד לגבי מוצרים אלה.
ג. דעתו של כותב המאמר
1. כאמור לעיל, ובכל הכבוד, אני סבור כי מתקין התקנות לא התייחס לליקויים ואי התאמות שהיה עליו להתייחס אליהם, כמפורט במאמרי זה ולקבוע לגביהם תקופת בדק בתוספת לחוק הנ"ל.
2. בנוסף, ובכל הכבוד, סבורני, כי מתקין התקנות סטה ממטרתו של חוק המכר (דירות) שנועד להגן על רוכשי דירות בישראל, וקיצר תקופות בדק, כמפורט לעיל, בהשוואה לנוסח הקודם של התוספת, מבלי שהיה צריך לנהוג כך.
3. לתוספת ישנה חשיבות רבה ביותר באשר לנושא התיישנות התביעה, ועל כן מומלץ לא להתעלם מהתוספת מתוך מחשבה מוטעית כי היא רק "תוספת" הממוקמת בסוף החוק. אחד הנושאים הראשונים, אם לא הראשון שבהם, אותו יש לבדוק היטב בטרם מתקדמים עם הליך הגשת תביעה משפטית, הנו, האם התביעה כולה או חלקה התיישנה.? רק אם עברתם בהצלחה את המבחן הזה, יש טעם להמשיך בבניית ובהגשת התביעה לביהמ"ש, וכמובן, לא לשכוח לשלוח (לפני הגשת התביעה) למוכר/לקבלן מכתב רשום (רצוי עם אישור מסירה) לצרף אליו את חוות הדעת ההנדסית שקיבלתם ולדרוש ממנו לתקן את הליקויים המפורטים בחוות הדעת.
ד. סיכום
1. בפתח המאמר הסברנו בקצרה מהי התוספת לחוק המכר (דירות).
2. לאחר מכן הבאנו את נוסחה העדכני של התוספת לחוק המכר דירות.
3. בהמשך ניתחנו את סעיפי התוספת וסקרנו את הנושאים החסרים לדעתי בתוספת לחוק המכר (דירות);
4. בסוף המאמר הבאתי את עמדתי האישית בסוגיה ופרק סיכום.
**המידע המוצג במאמר זה הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמור.
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין