חודשים ארוכים של חיפושים חלפו, והנה מצאתם את הדירה שאליה אתם רוצים להיכנס ולקרוא לה "בית". הנה מספר כלים בסיסיים וטיפים לרכישת הדירה הראשונה שלכם.
יש שיאמרו לכם שרצוי להתחיל בזיכרון דברים. אך דעו לכם כי מדובר במסמך שמכיל הסכמות כלליות בלבד בנוגע לעסקה, כמו הצדדים לה, מיקום הדירה, סכום המכירה וסכום הפיצויים.
לייעוץ בענייני מקרקעין:
עורך דין דיני מקרקעין
מאחר שזיכרון דברים הוא חוזה מחייב – ומן הסתם אדם ללא השכלה משפטית לא יוכל לכלול בו את הפרטים החשובים – רוב הסיכויים שתותירו עניינים פתוחים. אם לא תגיעו להסכמות בהמשך, תיאלצו להתמודד עם הפרת זכרון הדברים. מי שמפר זיכרון דברים עלול למצוא עצמו מחויב בקנס כספי, או לעיתים יחויב לנהוג לפי ההסכמות שבמסמך.
כמו כן, יש לקחת בחשבון שמועד החתימה על זיכרון הדברים הוא המועד ממנו יחושב מתי יש לשלם את המסים עבור רכישת ומכירת הדירה, גורם שאמור לזרז את ההליכים – לטוב ולרע.
בכל מצב, נמליץ שלא לחתום על זיכרון דברים אלא לפנות לעו"ד בתחום הנדל"ן שיבדוק את הנכס ויוודא כי אינו משועבד, שאין בו חריגות בנייה לא חוקיות, שמצבו תקין ועוד.
בשלב הבא עוה"ד יבדוק את הנכס באמצעות הוצאת נסח טאבו שהוא למעשה תעודת הזהות של הנכס. יש לבדוק האם יש על הנכס הערות אזהרה, עיקולים, חובות או רישומים אחרים שעלולים להכשיל את רכישת הדירה. מהנסח ניתן גם לדעת נתונים לגבי המחסן, הגג או החנייה – האם הם שייכים לדירה כמו שהמוכר אמר.
בנוסף לכך, כדאי לבדוק בעירייה מה התכניות לגבי האזור המיועד. אם למשל החלטתם לרכוש דירה בשכונה חדשה, אתם יכולים לבדוק היכן מתכננים לבנות בעתיד מוסדות חינוך, פארקים או מרכזים מסחריים.
הסכם המכר
בהסכם עם המוכר, בין אם הוא אדם פרטי או קבלן, יש להיעזר בעו"ד מתחום הנדל"ן שיערוך את ההסכם ויכלול בו גם את עלות הנכס, מועד קבלת החזקה, מועדי התשלום, גובה התשלומים וכיצד אלו יתבצעו, וכן סעיפים חשובים נוספים כגון חלוקת המיסים שעל הצדדים לשלם, המסמכים שעל כל צד להמציא וכו'.
מומלץ לבקש מעוה"ד שיוסיף בהסכם כל מידע שאספתם, כולל הסכמות בעל-פה בעניין המטלטלין שיישארו בדירה. כמו כן, דאגו לפרט לעוה"ד כל תקלה שראיתם בנכס.
שלב זה מאוד קריטי לעסקה, ולכן מומלץ להתייעץ עם עורך דין ולספק לו את כל המידע האמור, על מנת שיכניס אותו להסכם. על עורך הדין לבדוק עבורכם את כל המידע הרלוונטי לעסקה, החל מחתימה על ייפוי כוח לרישום העסקה וכלה בהעברת הזכויות על שמכם בטאבו.
בהסכם המכר יוגדרו מועדי העברת הכספים מכם למוכר. למעשה יהיה שלב בו אתם כבר תעבירו את הכסף, אך הזכויות בנכס יישארו רשומות על שם המוכר. לכן חשוב שעוה"ד ידאג שבזמן החתימה על ההסכם, המוכר יוחתם על מסמכים כמו ייפוי כוח והערת האזהרה, אותה תגישו ללשכת רישום המקרקעין (הידועה כ"טאבו"), כדי להצהיר לכל העולם שאתם המיועדים ליהנות מהנכס בקרוב, ואף אחד לא יוכל לטעון אחרת.
בשלב זה גם נכנס תפקידו של עורך הדין כנאמן, המגן על הקונה עד שיועברו הזכויות בדירה.
בין היתר על עוה"ד לדאוג לתשלומי מסים, הגשת מסמכים לטאבו, סילוק משכנתא (במידה שקיימת), סגירת תשלומים מול הגורמים השונים ועוד. למעשה, עליכם לוודא שאתם מקבלים דירה "נקייה" מחובות ותשלומים, על מנת שלא תמצאו את עצמכם מחויבים בחובות לא לכם.
טיפים נוספים:
צאו מנקודת הנחה שלרכישת הדירה עלולות להתלוות הוצאות שלא לקחתם בחשבון, והשתדלו להניח בצד סכום כסף נוסף. הוצאות מפתיעות לדוגמא הן תשלום לשמאי מקרקעין שיעריך את שווי הנכס לשם קבלת משכנתא מהבנק, שכר לעו"ד, שכר למתווך, עלויות הובלה, אגרות רישום הערת אזהרה וטאבו, עלויות שיפוצים ומיסים כמובן (מס רכישה, מס שבח וכו').
חשוב גם להבין כי במידה שאתם נוטלים משכנתא, הריביות על המשכנתא מגדילות משמעותית את המחיר שתשלמו על הדירה בפועל. ככל שנאריך את מועד המשכנתא, כך נשלם החזר גדול יותר. בכלל, בטרם החתימה על ההסכם רצוי לקבל אישור ראשוני מהבנק לקבלת המשכנתא, כדי שלא תמצאו את עצמכם מפרים חוזה.
בדקו באיזה בנק תוכלו לקבל את תנאי המשכנתא המתאימים ביותר לכם. הבנקים נותנים עמלות שונות לאנשים שונים. אל תוותרו וערכו סקר שוק לפני שאתם בוחרים בבנק מסוים. צריך גם לזכור שחלק מתנאי קבלת המשכנתא הוא עריכת ביטוח חיים וביטוח דירה – שגם הם מצטרפים לרשימת העלויות.
במידה שרכשתם דירה מקבלן, רצוי שלא לשכור את עורך הדין של הקבלן כעורך דין שלכם, אלא לקחת עורך דין שידאג לאינטרסים שלכם – ושלכם בלבד – בנפרד. ובכלל, כדאי לבדוק מיהו הקבלן, האם יש לו רישיון, היתרי בנייה, האם הוא הבעלים של הקרקע, האם יש לו ניסיון בתחום, וכדומה.
רכישת דירה היא אחת ההחלטות הגדולות שתעשו בחייכם, ועל כן יש לפעול בשיקול דעת ובאחריות. עליכם לדאוג לייצוג הולם בידי איש מקצוע הבקיא בתחום המקרקעין, ולמסור לו את כל המידע הרלוונטי לעסקה כדי שיוציא ממנה את המיטב ויוכל לשמור על זכויותיכם.
* עורך דין טובי לוי עוסק בדיני מקרקעין
** המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
גולשים בסלולרי? לשירות מיידי מעורך דין הורידו את גט לויר
אתר המשפט הישראלי "פסקדין"
www.psakdin.co.il
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין