מאת: עו"ד ארנון יהב
לנטייה הנפוצה לאחרונה להגדיר דיירים המתנגדים לפרויקטים שונים של התחדשות עירונית כ"סרבנים" יש סיבה טובה: כך מתאפשר לבעלי הדירות האחרות לתבוע אותם על פיצוי הנזקים כתוצאה מהסירוב. אלא שלא כל התנגדות היא סרבנות.
בעלי דירות בבניין משותף רצו לבצע פינוי-בינוי אולם לא זכו לשיתוף פעולה מצד אחד הדיירים. הם הגישו נגדו תביעה במיליוני שקלים מכוח חוק המקרקעין, אלא שהשופטים קבעו, שמכיוון שהבניין מעולם לא הוכרז כמתחם פינוי-בינוי, חוקי הדייר הסרבן אינם חלים כאן והדיירים האחרים לא רשאים לחייב את המתנגד להשתתף בפרויקט או לדרוש ממנו פיצויים.
ככלל, דיירים מוגדרים כסרבנים וניתן להגיש נגדם תביעה רק לאחר קבלת היתר הבניה במקרה של תמ"א 38, או לאחר ההכרזה על מתחם לפינוי-בינוי ע"י המדינה. אולם לא בטוח שתביעה משפטית היא הדרך המומלצת להתדיינות עם המתנגדים-סרבנים.
מתנגדים או חוששים?
לעתים קרובות מדי נוטה רוב הדיירים להביע התנגדות אוטומטית למתנגד, לכנותו בכינויים שליליים ולבטל את טיעוניו כלאחר יד. מניסיוננו, מדובר בטעות. מאחורי כל התנגדות עומד אדם עם סיבות וכדאי להטות לו אוזן לפני שששים אלי קרב. חשוב לנסות ולהבין מה המתנגד היה מעוניין לקבל, אם בכלל, מהפרויקט ולשמור עמו על תקשורת פתוחה ועשירה במידע: אינפורמציה זורמת על כל פן של הפרויקט נוטה להרגיע מתנגדים רבים.
מתנגדים אחרים יוצרים רושם בקרב הדיירים כי הם סחטנים החולמים על חניות, דירות גן ופנטהאוזים. לעיתים החלומות האלה בעלי אחיזה במציאות ולעיתים לא, אולם תמיד עדיף להקשיב ולתת לאיש מקצוע - שמאי או אחר - לבסס או לפסול את עמדת המתנגד. כך ניתן לצמצם את מידת החיכוך בין הדיירים.
כאשר המתנגדים הם דיירים מבוגרים בעלי תפיסה נוקשה ולא גמישה, מדוע לא לנהוג בהם בכבוד ולהאזין לניסיון החיים שלהם? בני הדור השלישי נוטים לסלוד מ"ג'וקרים" הרפתקנים. הקשיבו לעמדתם ונסו להציג בפניהם את היתרונות שבפרויקט בסבלנות. אולי כדאי לנסות ולדבר עם בני משפחה אחרים, איתם יש יחסי אמון.
התקדמות ברוח טובה
על אף הנטייה הטבעית להתרחק מעימותים או להילחם במקור העימות, ההמלצה היא לחבק את הדייר המתנגד ולשתפו בתהליך ככל שניתן עד כדי הצבתו בנציגות הדיירים, באופן שיבטיח את מעורבותו בתהליך. הדברים נראים אחרת מבפנים, והמעורבות בתהליך כמעט תמיד עוזרת לבנות אמון. כדאי גם לערב גורם משפטי בשלב מוקדם של המשא ומתן, על מנת לסייע ולנווט בין כל הדיירים. נציין, שבכל הקשור לדינמיקה שבין הדיירים, כדאי לעבוד מול עורך דין מייצג ולא רק מלווה מטעם הדיירים ולא מול עורך דין מטעם היזם.
ההליכים כנגד דיירים סרבנים אינם זהים לכל הפרויקטים של התחדשות עירונית: הליך כנגד סרבן בפינוי בינוי יתנהל בבית המשפט, בעוד הליך כנגד סרבן בתמ"א 38 יתנהל בפני המפקח על בתים משותפים. ההליך המשפטי ארוך יותר ומעכב את הפרויקט, בעוד הליך אצל המפקח עשוי להיות קצר ואינו מפריע להתנהלות הפרויקט. בכל מקרה, אלו הם כללי אצבע בלבד ובסופו של דבר כל מקרה ידון לגופו.
כאמור, דייר לא נחשב לסרבן עד שלא ניתן ההיתר לפרויקט. למרות ההתנגדות, אין מניעה להמשיך ולקדם את הפרויקט. הדרך הטובה ביותר לנטרל התנגדויות היא להמשיך לעשות ולא לאפשר ליזם לקבוע תנאים מחמירים מידי. כאשר ישנן תנועה ועשייה משותפת, שעוטפות את המתנגדים בגלים של אופטימיות, המציאות עצמה תעזור להם לשנות את דעתם ולמצוא את הפשרה הטובה ביותר לכל הצדדים.
* הכותב הוא עו"ד העוסק בתחום המקרקעין והתחדשות עירונית.
**המידע המוצג במאמר זה הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמור.
למדור: מקרקעין
אתר המשפט הישראלי פסקדין
www.psakdin.co.il
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין