שיעור המס הגבוה על עסקאות מכר של משקים חקלאיים מביא בעלי נחלות רבים לוותר על התענוג ולמצוא דרכים אלטרנטיביות למכירת המשק. עם זאת, תכנון מס נכון והגשת השגות על שומות המס הגבוהות מאפשר לחסוך מאות אלפי שקלים.
היקף העסקאות הנעשות במשקים חקלאיים בישראל מצומצם ביותר, בוודאי ביחס לשיעור היקף העסקאות הנעשות במגזר העירוני.
אחת הסיבות העיקריות למיעוט העסקאות במגזר החקלאי היא שיעור המיסים הגבוה המוטל על עסקאות אלו: בתום ביצוע עסקת מכירת זכויות במשק חקלאי, עשוי המוכר למצוא עצמו מעביר חלק ניכר מהתמורה שקיבל לרשויות המס ולרשות מקרקעי ישראל. כך שבסוף המכירה, סכום התמורה נטו, אשר סבר המוכר שיוותר בידו, יהיה נמוך בהרבה משחשב.
סוג המיסים ושיעורם
בעת מכירת נחלה במושב, למשל, מוטלים על המוכר בין היתר המיסים והתשלומים הבאים:
1. דמי הסכמה / דמי רכישה לרשות מקרקעי ישראל (רמ"י).
2. מס שבח למיסוי מקרקעין.
3. מע"מ לרשות המיסים, על רכיב השטח החקלאי של המשק.
4. חובות עבר לסוכנות היהודית לא"י, לאגודה השיתופית ולמועצה האזורית.
מכאן שבעסקת מכר של זכויות נחלה במושב מוטלים על המוכר שני סוגי מס עיקריים: תשלום לרמ"י ותשלום למיסוי מקרקעין.
בעוד שבעסקה של מכירת דירה בעיר, המוכר עשוי לזכות בפטור ממס שבח (פטור על דירת מגורים יחידה), בעת מכירת נחלה במושב המצב שונה בתכלית, שכן גם אם המוכר זכאי לפטור ממס שבח על בית המגורים, הוא עדיין יהיה חייב במס שבח על החלק החקלאי של הנחלה ועל זכויות הבניה (כיום ניתן לבנות שתי יחידות מגורים בנחלה).
מבחינת רשויות המס התמורה על מכירת הנחלה נחלקת לשניים:
א. התמורה עבור בית המגורים.
ב. התמורה עבור "החלק המשקי" הכולל את חלקות העיבוד החקלאי.
יוצא אפוא, שאפשר לזכות בפטור ממס שבח רק על בית המגורים אך החלק המשקי של הנחלה יחויב במס שבח מלא, ללא זכאות לפטור.
כמעט חצי מסכום התמורה
המס המשמעותי והעיקרי הוא תשלום דמי הסכמה לרשות מקרקעי ישראל. בעקבוות החלטה מס' 1355 של רמ"י, המאשרת לרכוש את מלוא זכויות המגורים בחלק המוגדר למגורים בנחלה תשלום זה יוחלף בעתיד ב-"דמי רכישה".
גובה השומה מחושב עפ"י תחשיבים היסטוריים, טבלאות ונוסחאות המתבססים על חוות דעת שמאי שמעריך את שווי הגידולים, המבנים החקלאיים ובתי המגורים המצויים בשטח הנחלה.
ככלל, היקף תשלום המיסים במכירת נחלה, עשוי להגיע לכ-45% מסכום התמורה! סכום גבוה בכל קנה מידה לעסקת נדל"ן.
מכיוון שמדובר בסכום נכבד ביותר, רבים מעדיפים להימנע מביצוע העסקה, ותחת זאת, לבצע את "הליך המכירה" בדרכים אחרות של העברת זכויות שבהן שיעור המס נמוך באופן משמעותי, דוגמת העברת הזכויות בנחלה במתנה לבן משפחה "קרוב" או מינויו של "בן ממשיך".
יש גם בשורות טובות
הבשורה הטובה היא, כי דווקא בשל העובדה שמדובר בעסקאות ייחודיות אשר אינן דומות אחת לשנייה ניתן לחלוק ולערער על נתוני השומה ולנסות להפחיתה. הסיבה היא, שמחיר העסקה נקבע בהתאם לפרמטרים רבים (מספר מבני המגורים, מיקום הנחלה במושב, זכויות הבנייה, נוף, סוג העיבוד החקלאי, שימושים חורגים וכו') כך שלא ניתן להשוות בין עסקה אחת לשנייה גם כשמדובר בשתי נחלות באותו מושב ובעלות הרכב קרקע זהה.
הגשת השגות על השומות בהחלט מניבה תוצאות. שיעורי המס לעיתים מופחתים בשליש ואף יותר. כך למשל, בעל נחלה במרכז הארץ מכר נחלה תמורת 5 מיליון שקל וקיבל שומות מס מרמ"י ומיסוי מקרקעין בסכום של 2 מיליון שקל. בסופו של יום, לאחר השגות וערעורים נדרש המוכר לשלם 1.5 מיליון שקל בלבד (מתוכם 1.2 מיליון שקל דמי הסכמה לרמ"י ומס שבח של 300,000 שקל).
לא עוד עסקת נדל"ן
מכירת משק חקלאי אינה עוד עסקת נדל"ן כמו מכירת דירה, חנות או מגרש. מדובר בסוגיה שונה בתכלית, בעלת מאפיינים ייחודיים והשלכות מיסוי שונות.
עם זאת, רבים אינם מודעים לכך שניתן להפחית חלק ניכר מהמיסים והתשלומים, כאשר עורכים את הסכם המכר בצורה נכונה וכאשר הצדדים המעורבים בייצוג המוכרים והרוכשים בקיאים בדיני המגזר החקלאי.
תכנון מס נכון וחוקי, ליווי נכון של העסקה כבר משלבי המו"מ ושימוש מושכל בהוצאות הכרוכות בהליכי המכירה (שכ"ט עו"ד, רו"ח, שמאי הסדרת חובות הנחלה וכד'), עשויים להביא לחיסכון משמעותי של מאות אלפי שקלים למוכר והגדלת התמורה שתיוותר בידיו בסופו של יום.
* עו"ד גלעד שרגא עוסק בדיני אגודות שיתופיות, בן ממשיך, מושבים, נחלות ומשקים חקלאיים.
**המידע המוצג במאמר זה הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
אתר המשפט הישראלי "פסקדין"
www.psakdin.co.il
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין