מכירת זכויות במקרקעין בתוך המשפחה

כינוס נכסים בתוך המשפחה- הלכה למעשה

כיצד יתבצע הליך מכירת נכסי מקרקעין בתוך המשפחה? האם בכל מקרה, יש לבני המשפחה זכות קדימה להציע הצעת רכישה? מה קורה כשמדובר במכירת נכס ששייך לבני זוג מסוכסכים? עו"ד ליאן קהת מבהירה את הסוגיה.

מבוא

ככלל, בהליכי כינוס נכסים ו/או ניהול עזבון המתנהלים בבית המשפט לענייני משפחה חלות חובות שונות- בין היתר, על בית המשפט למנות שמאי שיעריך את שוויו של הנכס, לפרסם מודעה המזמינה את הציבור להציע הצעות לרכוש את הנכס, לקבל את כל אותן הצעות ולבדוק שהן עומדות בתנאי המכרז, לנהל משא ומתן עם הרוכשים הפוטנציאלים, לחתום על חוזה עם הזוכה במכרז, לדווח על העסקה לשלטונות המס וכיו"ב.

הזמנה להציע הצעות לרכישת הנכס תתפרסם בעיתונות, ובמסגרתה יידרשו המציעים השונים להציע הצעה לרכישת הנכס עד למועד מסוים, וכן לצרף שיק בנקאי להבטחת נזקים שיגרמו אם יחזרו בהם מהצעתם, כאשר גובה השיק נגזר מגובה ההצעה (בדרך כלל בין 5-10%).

מהי זכות הקדימה על פי חוק המקרקעין

על פי חוק המקרקעין, זכות הקדימה הינה זכותו של יחיד לרכוש נכס במחיר מסוים שהוצע לו על ידי בעל זכות אחר באותו נכס. היה ויורש שהינו בעל זכות הקדימה מסרב לרכוש את הנכס במחיר שהוצע לו, יוכלו יתר בעלי הזכויות בנכס למכרו לצד שלישי, וזאת, תוך 6 חודשים ובמחיר שלא יפחת מן הסכום אותו הציעו לבעל זכות הקדימה. היה והנכס לא נמכר במהלך אותם 6 חודשים, יחויבו בעלי הזכויות המעוניין בכך להציעו שוב לבעל זכות הקדימה כפי שתואר לעיל.

מכירת נכסי מקרקעין בהליכי ירושה

בהליכי כינוס נכסים המתקיימים במסגרת תיק ירושה, ובמידה ומדובר במימוש של משק חקלאי, ליורשי המשק ישנה זכות קדימה ברכישת המשק.

האם קיימת זכות קדימה בין יורשים גם במקרה שלא מדובר במשק חקלאי?

שאלה זו נשאלה לא אחת בבתי המשפט ונענתה בשלילה. כל עוד לא ניתן צו ירושה או צו קיום צוואה קיימת זכות קדימה בין יורשים בנוגע לנכסים שאינם ניתנים לחלוקה או לנכסים שחלוקתם תפגע משמעותית בערכם וזאת לפי סעיף 113 לחוק הירושה כאשר זכות הקדימה היא למרבה במחיר.

מרגע שנתנו הצווים וחלק העיזבון, נקבע, כי הוראות החוק ברורות וכי בכל הנוגע לזכות קדימה בין יורשים, הרי שזו מתמצית רק במקרים בהם מדובר במכירה של זכויות במשק חקלאי.

לפיכך, כאשר עוסק מנהל העיזבון/כונס הנכסים במכירת נכס מסוים, חלה על כל היורשים המעוניינים להשתתף במכרז החובה להציע הצעה ולהפקיד פיקדון ככל מציע אחר. מנגנון זה נועד להבטיח את זכותם של כלל היורשים לקבל את המחיר המרבי שניתן לקבל בשוק החופשי בגין מכירת הנכס המסוים.

עמדה זו התקבלה על ידי בית המשפט העליון ברע"א 972/10, שם טען אחד היורשים כי לאחר שהסתיים המכרז, היה מקום לאפשר לו לתת הצעה בגובה ההצעה שזכתה. טענתו זו נדחתה.

בית המשפט ערך איזון בין זכות הקניין של בעל הנכס שרצה למכור את הנכס במחיר הגבוה ביותר לבין הבעלים האחרים המעוניינים לשמור על הנכס. הרציונל בעמדה זו הינו, כי אם נאפשר לבעל הנכס, המעוניין לשמור עליו, ליתן הצעה שתשתווה למחיר הגבוה ביותר שהוצע שלא במסגרת ההתמחרות אלא בתום ההתמחרות, למעשה לא נדע מהו המחיר המרבי אותו נתן היה לקבל במסגרתה.

נימוק נוסף הוא, כי מתן אפשרות לאחד היורשים להשוות את הצעתו להצעה הגבוהה ביותר בתום המכרז ומבלי להשתתף בו, הייתה פוגעת בציפיות של המשתתפים האחרים אשר בתום המכרז היו מוצאים עצמם מול רוכש שלא השתתף בו.

במקרה אחר שנדון בבת המשפט לענייני משפחה בנצרת (תמ"ש 43961-03-12), קבע ביהמ"ש כי היורשים יהיו רשאים להשתתף במכרז ולהשוות להצעה הגבוהה ביותר מבין צדדי ג'. אם ישוו את ההצעה, תמשיך ההתמחרות בין אותו צד ג' ליורשים, עד להכרזה של מנהלת העיזבון על ההצעה הזוכה.

מכירת נכסי מקרקעין במסגרת סכסוך בין בני זוג

באשר למכירת מקרקעין משותפים בין בני זוג, מעניק חוק המקרקעין זכות קדימה לבן/בת הזוג, וזאת בנוגע לשלושה סוגי נכסים: משק חקלאי, עסק המתנהל במשותף על ידי בני הזוג ודירה המשמשת למגוריהם.

האם זכות הקדימה קיימת לבן הזוג גם לאחר תום ההתמחרות עם צד ג'?

בתמ"ש 39730/04, דובר בבני זוג שניהלו הליכים משפטיים במשך מספר שנים. לאחר שהתנהל מכרז למכירת דירתם המשותפת והוכרזו צדדים שלישיים במכרז כזוכים, נמנעו הכונסים מלהגיש את הסכם המכירה לאישור בית המשפט. הכונסים טענו, כי בני הזוג מבקשים השוואת הצעתם עם ההצעה שזכתה במכרז, וכי בני הזוג חזרו לשלום בית וכי אינם מעוניינים למכור את דירתם.

בית המשפט דחה את טענת הכונסים ומתח ביקורת חריפה על תפקודם. לקביעתו, זכות הפדיון עמדה לצדדים בטרם בוצעה ההתמחרות, והם לא ניצלוה. כן נקבע, כי לאחר הכרזת הזוכה, ומאחר שאחד הבעלים במקרקעין השתתף בהליך ההתמחרות והשפיע על המחיר - הוא מיצה את זכותו לרכוש את הנכס ושוב אין לו זכות להשוואת מחיר.

בסופו של יום בית המשפט קבע בעניין זה מפי כב' השופטת חני שירה כי: "כי זכות הקדימה המוענקת לבן הזוג מכוח סעיף 101 לחוק המקרקעין לא תחול כאשר ניתנה החלטה על פירוק השיתוף במקרקעין בבית המשפט- מרגע שהחליט בית המשפט על פירוק השיתוף בדרך של מכירת הנכס לצד ג', הופכים בעלי הנכס למתמחרים ככל האחרים."

בית המשפט אישר במקרה זה את הסכם המכר לצדדים השלישיים, בקבעו כי לא הוכח שמחיר המכירה הינו נמוך משמעותית ממחיר השוק. כן הוסיף, שהמדיניות השיפוטית חייבת לעודד השתתפות קונים במכרזים פומביים ולא להרתיעם. יצויין כי ביהמ"ש נשען בדבריו על פסק דין של כבוד השופטת קופלמן-פרדו בבש"א 347/06.

בכל הכבוד הראוי, הח"מ אינה שותפה לעמדה אחרונה זו. חוק המקרקעין נותן זכות קדימה ברורה לבני זוג בכל הקשור למכירת שלושת סוגי הנכסים כפי שפורט לעיל. על בית המשפט לצקת תוכן לזכות קדימה זו שאם לא כן, נרוקן את סעיף החוק מתוכן.

כל עוד לא קיימו בני הזוג הליך של מתן זכות קדימה ביניהם, בדרך כלשהי, הרי שלמעשה הליך ההתמחרות הינו ההזדמנות הראשונה בה ניתנת לבן הזוג האפשרות לממש את זכות הקדימה אותה מעניק לו החוק. מובן שבזכות קדימה זו יש לעשות שימוש בדרך מקובלת ובתום לב.

באשר לטענה כי צדדי ג' עלולים להיפגע הרי שהח"מ סבורה כי אין בה ממש. ראשית, משום שצדדים המבקשים לרכוש נכסים דרך מכרז מודעים לכך שאין כל חובה מצד הכונסים לקבל את הצעתם. יתר על כן, חוק המקרקעין, במתן זכות הקדימה לבני הזוג, הורה בלשון שאינה משתמעת לשתי פנים כי הוא מעדיף את האינטרס של בני הזוג לרכוש את הנכס זה מזה על פני האינטרסים של צדדים שלישיים.

הח"מ סבורה כי ניתן להתנות בדרך של הסכמה על האופן בו תינתן זכות הקדימה שלא על פי הדרך המותווית בחוק המקרקעין, אך לא נתן לאיין זכות זו. כך למשל, יכולים בני זוג להסכים כי זכות הקדימה תינתן לבני הזוג על ידי מתן הזכות לרכוש את הנכס על פי הערכת שמאי מוסכם.

היה ומי מהצדדים יסרב לרכוש במחיר לפי הערכת השמאי או בהתמחרות ביניהם מסוג "במבי" (buy me buy you), ניתן יהיה לקבוע כי זכות הקדימה אינה עומדת. כאמור, אם לפני ההתמחרות לא ניתנה למי מבני הזוג זכות קדימה לרכוש את הנכס במחיר מסוים שנקבע על ידי גורם חיצוני כלשהו, או ביניהם או בדרך המותווית בסעיף 102 לחוק אזי לא ניתן לעניות דעתי לומר שעצם ההחלטה על פירוק השיתוף מבטלת את זכות הקדימה.

יצויין כי השאלה האם זכות הקדימה של בן זוג מכוח סעיף 101 גוברת גם לאחר ההתמחרות או שמא על בן הזוג המעוניין לממש את זכות הקדימה לעשות זאת לפני שנערכת ההתמחרות, טרם הוכרעה בבית המשפט העליון.

העניין הועלה בפני כבוד השופט דנציגר בבע"מ 1066/11, אך הוא נמנע מלהכריע בה, בקבעו כי במקרה דנן נמנע בעל הנכס שטען לזכות הקדימה מלקחת חלק בהתמחרות, הגם שהיה חתום על כתב התחייבות כלפי כונס הנכסים, לפיו, אם לא יזכה בהתמחרות, יפנה את הנכס נשוא הכינוס. בנסיבות אלה קבע ביהמ"ש כי השאלה אינה צריכה הכרעה במקרה דנן.

חוות דעת שמאי או התמחרות בין הצדדים?

בבע"מ 17/11 שנדון בביהמ"ש העליון, נדחה ערעורו של בעל שעתר לפירוק בשתי דירות שבבעלות בני הזוג, על דרך של מכירה לצד שלישי המרבה במחיר. זאת, לאחר שבתחילת הדרך עתר לפרק את השיתוף על דרך תשלומי איזון בין הצדדים וחוות דעת שמאי.

במקרה זה, בהליך שהתנהל בפני ביהמ"ש לענייני משפחה, נקבע כי פירוק השיתוף בדירות בני הזוג ייעשה על דרך של תשלומי איזון תוך שמירת הבעלות בדירה הגדולה בידיה לאישה ועל פי חוות דעת שמאי.

ביהמ"ש העליון אימץ את עמדת בית המשפט למשפחה אשר העדיף את אינטרס ההסתמכות של האישה אשר פעלה לגיוס כספים לצורך רכישת הדירה הגדולה, וזאת חרף העובדה שהבעל הביא רוכש פוטנציאלי שהציע מחיר גבוה משמעותית מחוות הדעת.

התמחרות במסגרת הליכים בבית הדין הרבני

בעניין שנדון בבית הדין הרבני האזורי בנתניה בתיק רבני 261073/13, דובר על מכרז למכירת דירת מגורי הצדדים, בו השתתפו, בין היתר, גם הבעל והאישה. במסגרת המכרז ביקשה האישה ליתן הצעה המשתווה עם ההצעה הגבוהה ביותר שהוצעה במכרזוהוכרזה כזוכה במכרז.

כעבור ימים ספורים הגיעה הצעה מצד ג', שהייתה גבוהה יותר מהצעת האישה. הבעל וכונסות הנכסים שמונו בתיק, ביקשו מביה"ד לקבל את ההצעה שנתקבלה מאת הצד השלישי, למרות שהמכרז הסתיים.

בהחלטתו ציין בית הדין הרבני, כי על פי ההלכה, השותף שמעוניין לקנות את חלק שותפו, קודם לכל קונה אחר. ביה"ד בירר את השאלה ההלכתית- באיזה רגע נקבע "הקניין" כך שלאחריו לא ניתן עוד להתחרט, וקבע כי הפרוטוקול וחתימות כונסי הנכסים וב"כ הקונה מהווים מעין זיכרון דברים מחייב.

ביה"ד הוסיף, כי חתימת ב"כ האישה בשם האישה על סיכום פרוטוקול והצעת ההתמחרות, היא לא פחות מסיטומתא (הכינוי התלמודי למנהג הסוחרים, באמצעותו ביצעו העברה של קניין). סיטומתא מהווה התחלת קניין ועל כן יש לקיים את המקח.

במאמר מוסגר יצוין, כי במקרה זה אחת מכונסות הנכסים הייתה באת כוחו של הבעל וכונסת הנכסים האחרת הייתה באת כוחה הקודמת של האישה, שאמנם פוטרה מייצוג, אך המשיכה לכהן ככונסת נכסים.

מימוש זכות הקדימה של בת הזוג באמצעות קיזוז חוב מזונות ילדים בהוצל"פ

במקרה שנדון בפני כב' השופט יחזקאל אליהו בתמ"ש 19780-02-11, עתרה האישה לפירוק השיתוף בינה ובין בעלה, באמצעות קיזוז החוב הקיים בהוצל"פ כחוב מזונות, ובאופן זה לאשר לה לרכוש את חלקו של בעלה בדירה. זאת, בהיותה מחזיקה בזכות קדימה לרכישת הדירה מכוח סעיף 101 לחוק המקרקעין.

בית המשפט נעתר לבקשתה, בעשותו שימוש בסעיף 7 לחוק בית המשפט לענייני משפחה ובסעיף 40 לחוק המקרקעין, המאפשרים לפעול בדרך הנראית לו יעילה וצודקת יותר בנסיבות העניין.

יצוין, כי במקרה זה דובר בחוב מזונות ילדים ולא בחוב מזונות אישה. עם זאת, בית המשפט קובע כי היות ומדובר בחוב מזונות עבר שסופק בפועל על ידי האם לקטינים, הרי שבסמכותו להורות על ביצוע המכירה באופן זה.

לסיכום

נראה, כי בעוד הליכי התמחרות ביו יורשים המתנהלים בבית משפט למשפחה נדונים בדומה להליכים אזרחיים רגילים, למעט במקרים של ירושת משק חקלאי, הרי שכאשר מדובר במשפחה הגרעינית, קיימים שיקולים נוספים המדריכים את בתי המשפט בהחלטותיהם תוך ניסיון לאזן בין האינטרסים השונים של כל הצדדים- הבעל, האישה, הילדים והצדדים השלישיים.

כאמור, אין אחידות בפסיקה בשאלה כיצד יש לאפשר לבני הזוג לממש את זכות הקדימה.

* ליאן קהת עורכת דין נוטריון ומגשרת מוסמכת. משרדה נוסד לפני למעלה מ-20 שנה. מזה למעלה מ-10 שנים עיקר עיסוקו של המשרד מתמקד בתחומים הקשורים לדיני המשפחה והירושה. עו"ד קהת מתפקדת כמגשרת פעילה, בעלת מינוי מגשר מטעם בתי המשפט בישראל, וחברה ב"ועדה לענייני משפחה" וב"וועדת ההוצאה לפועל" בלשכת עורכי הדין מחוז תל-אביב.

** המידע המוצג הינו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.

לפסקי הדין המאוזכרים במאמר:

• רע"א 972/10 בעניין פלוני נגד פלונית ופלונים
• תמ"ש 43961-03-12 ע.א.ב.צ. נ' א.א. ואח'
• תמ"ש 39730/04 בעניין י.י. וב.ד.י נגד כ.ד וב.ד
• בע"מ 1066/11 בעניין פלוני נגד פלונית' עו"ד דני שלום בתפקידו ככונס נכסים ופלונית
• תיק רבני 261073/13 בעניין פלוני נגד פלונית
• תמ"ש 19780-02-11 בעניין פלונית נגד אלמוני

בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין