האם דיירים רשאים להפסיק לשלם דמי ניהול כמחאה על גובהם המופרז? בפסק דין שניתן לפני כשבועיים נקבע כי דיירים אינם רשאים לעשות דין לעצמם. אם יש להם בעיה לגבי החוזה עם חברת הניהול – יש דרכים חוקיות להחליפה או לבטל את ההסכם עמה.
לפני כשלוש שנים החליטו שלושה בעלי דירות המתגוררים במלון הדירות "סי דרים" שברחוב טרומפלדור בתל אביב, להפסיק לשלם דמי ניהול לחברת הניהול, כמחאה על עלותם המופרזת (כ-100 שקל למ"ר).
באוקטובר 2013 הגישה נגדם החברה תביעות לבית משפט השלום בתל אביב. מדייר אחד היא תבעה 67,270 שקל, ואילו משני הדיירים האחרים, שותפים לדירה, דרשה 38,553 שקל.
לייעוץ בתחום:
עורך דין דיני חוזים
הנתבעים התגוננו בטענה שהתובעת, "צידקה חברה לבנייה", מטילה עליהם את הוצאות ניהול המלון, למרות שאינם עושים שימוש בשירותיו, ובוודאי שאינם שותפים להכנסותיו.
הנתבעים אף טענו כי התובעת מפלה אותם לרעה, שכן ידוע להם שדמי הניהול שלהם גבוהים פי שניים מאלה הנגבים מדייר אחר בבניין.
בנוסף, הנתבעים טענו שסעיף הרוב בחוזה של התובעת הוא סעיף מקפח כיוון שהוא מאפשר להחליף את חברת הניהול ברוב של 75% בעוד שבחוק המקרקעין נקבע רוב של 50% בלבד. לנוכח הרכב הבעלות במלון, לטענתם, לא ניתן יהיה להחליפה לעולם.
התובעת השיבה כי לנתבע הראשון כלל אין זכות תביעה, מכיוון שב-2012 חתם עמה על הסכם פשרה בהליך משפטי אחר, שעסק בדיוק באותן סוגיות.
מכל מקום, הנתבעים כולם חתמו על הסכמי ניהול שקובעים במפורש את שיעור דמי הניהול ועליהם לעמוד בהם.
באשר לדייר שמשלם פחות, התובעת הסבירה כי דמי הניהול שלו הופחתו בהוראת בית משפט, כלומר, מתוך אילוץ ולא מבחירה.
לשלם גם כשלא מרוצים
לאחר ששמע את עדויות הצדדים, החליט השופט עמית יריב לקבל את התביעה במלואה.
בנוגע לנתבע הראשון, נקבע כי חל בעניינו הכלל המשפטי "השתק פלוגתא" – המונע דיון מחודש בסוגיות שהוכרעו כבר בהליך משפטי אחר.
באשר ליתר הנתבעים, השופט פתח בהבהרה לגבי חובתם לשאת בתשלום עלויות אחזקת הבניין: "חברת הניהול אחראית על השטחים המשותפים בנכס והיא פועלת לטובת כלל הדיירים. בתי המשפט פסקו באופן עיקבי כי החובה על דייר לשאת בחלק היחסי של עלויות האחזקה גם כאשר הוא אינו מרוצה מרמת שירותי האחזקה הניתנים על ידי חברת הניהול".
במקרה כזה, קבע השופט, דרך המלך היא "לפנות לנציגות הבניין או לאסיפה הכללית של בעלי הזכויות ולבקש לבטל את ההתקשרות עם חברת הניהול ואין להפסיק את התשלומים השוטפים באופן עצמאי".
גם אם "בעלי הדירות הפרטיות נמצאים בעמדת נחיתות", כטענת הנתבעים, זה יכול לקרות בכל בית משותף, ומכל מקום, הנתבעים – שאחד מהם איש עסקים מנוסה בתחום הנדל"ן – חתמו על ההסכם עם חברת הניהול מרצונם החופשי.
השופט הבהיר לנתבעים כי אין זה תקין שהמשיכו ליהנות מתחזוקה "ברמה מלונאית" מבלי לשלם דבר. לו פעלו בתום לב, קבע, היה עליהם לכל הפחות לשלם דמי ניהול שנראים להם סבירים.
לגבי סעיף הרוב בחוזה, נקבע כי הטענה אינה רלוונטית כיוון שהתביעה הוגשה מכוח סעיף שונה לחלוטין. מכל מקום, גם אם מדובר בסעיף מקפח בחוזה אחיד, זה עדיין לא מקנה לנתבעים את הזכות לעשות דין לעצמם. לבסוף, השופט קיבל את הסברי התובעת לגבי הדייר הנוסף, וקבע כי לא הפלתה את הנתבעים לרעה.
מלבד דמי הניהול שנתבעו, יישאו הנתבעים בכ-35,000 שקל הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד.
- ב"כ התובעים: עו"ד רפי שפטר
- ב"כ הנתבעים: עו"ד ארנון לנדה
עורכת דין מלי חיימוב עוסקת בדיני חוזים ומקרקעין
** הכותבת לא ייצגה בתיק
*** המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחברת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
גולשים בסלולרי? לשירות מיידי מעורך דין הורידו את Get Lawyer
אתר המשפט הישראלי "פסקדין"
www.psakdin.co.il
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין