עסקאות בדמי מפתח הונהגו על ידי המנדט הבריטי החל משנות הארבעים של המאה הקודמת והוסדרו בחוק הגנת הדייר משנת 1972. כל עוד הקפידו הדיירים למלא אחר הוראות הסכם השכירות והחוק - הם נהנו מזכות עולם עוברת בירושה על ד' אמותיהם, למורת רוחם של בעלי הנכסים, שהיו שמחים להיפטר מהם ולהשכיר את הנכסים במחיר מלא.
במרכזי הערים המרכזיות קל לזהות נכסים "מוגנים" - דירות רעועות או חנויות עלובות תקועות במעגל קסמים של הזנחה: בעלי הנכסים נמנעים משיפוץ והשבחה, שכן נכס "מוגן" אינו מניב תשואה, בעוד הדיירים יודעים שכל שינוי שיבצעו ללא הסכמת הבעלים עלול לגרום לפינויים מהנכס בעילה של הפרת ההסכם. בשורה התחתונה של הקופה הרושמת, הפוטנציאל הכלכלי של הנכסים הללו נקבר מתחת להסכמי הדיור המוגן.
מועד תפוגה להגנה
אולם מה קורה כשהדייר המוגן, שהוא בעלים של חנות, נפטר? האם יכולים יורשיו להמשיך את עסקו? לאחרונה ניתן פס"ד לפינוי יורש מנכס שהיה מושכר בשכירות מוגנת. גבר ירש מאמו חנות מוגנת, עסק ותיק למכירת בדים. הוא פתח את החנות לדקות ספורות בכל יום עד שבעלת הנכס הגישה תובענה לבית משפט השלום לפינויו.
התביעה התקבלה, שכן על פי החוק יורש לא רשאי להחזיק בחנות כדייר מוגן אלא אם המשיך להפעיל בה את אותו העסק באופן שוטף וניכר בו כי הוא תלוי בעסק כלכלית. בעלת הנכס העידה שהחנות עומדת בשיממונה תקופה ארוכה ולא מתנהלת בה כל פעילות שוטפת. נפסק, שהיורש נחשב כמי שנטש את העסק ואיבד את הגנת החוק. היורש סירב לקבל את פסק הדין, ערער לבית המשפט המחוזי ונדחה וערער אף לעליון ונדחה שוב. הוא נאלץ לפנות את הנכס.
הדייר כבר לא כל כך מוגן
סיטואציות רבות ודומות נידונו בבתי המשפט בשנים האחרונות, שכן יורשים רבים אינם מודעים לזכויותיהם וחובותיהם על פי חוק ובתי המשפט אינם מתייצבים באופן אוטומטי לצד הדייר המוגן. החוק הישן זוכה לפרשנות ברוח חוק יסוד כבוד האדם וחירותו, שנחקק לאחריו, ויש מי שיראה בה כמחמירה עם הדיירים המוגנים ויורשיהם.
כך למשל, בן זוגו של בעל עסק מוגן שנפטר, זכאי לרשת את זכותו בנכס רק אם התגורר עמו לפחות שישה חודשים טרם מותו. אם מדובר בצאצאיו של הדייר המוגן, עליהם לעבוד בבית העסק לפחות שישה חודשים טרם מותו של ההורה שהיה לדייר המוגן. במקרים בהם לא הוכח שבית העסק ממשיך לפעול באופן יציב ושהיורשים תלויים בו לפרנסתם - בתי המשפט אינם מהססים לקבוע שהזכות לדיירות מוגנת פקעה ועל הנכס לשוב לידיו של בעליו.
ניגוד אינטרסים
יורשים, המבקשים להפעיל בנכס עסק אחר מזה שפעל בו ובעל הנכס אינו מתיר להם, יכולים לעתור לבית המשפט בתנאי שהשינוי המבוקש על ידם הכרחי לפרנסתם ולקיומם ובתנאי שהטעמים לסירובו של בעל הנכס אינם סבירים ומונעים מהיורש את פרנסתו. כמו כן, נאסר על היורשים למסור את העסק לניהולו והפעלתו של אחר, כל עוד בעל הנכס לא נתן את הסכמתו.
מטבעו, חוק הגנת הדייר יוצר ניגוד אינטרסים בין בעלי הבתים לדיירים המוגנים ויורשיהם. נראה כי בתוך כך, מנסים בתי המשפט למצוא את האיזונים הראויים בסכסוכים על הנכסים ולהתחשב בזכויותיו כל צד. על הצדדים מוטל לשכנע כי יש להעדיף את זכותם על פני זכות הצד שכנגד - כל אחד בהתאם לנסיבותיו.
- לקריאת פסק הדין המוזכר במאמר:
רע"א 166/13 אברהם חביב נגד אילנה רם
- הכותב הוא עו"ד העוסק בתחום המקרקעין.
- המידע המוצג במאמר זה הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמור.
למדור: מקרקעין
אתר המשפט הישראלי פסקדין
www.psakdin.co.il
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין