ביהמ"ש קיבל תביעה נגד שוכרי נכס בתל-אביב, שבמקום להפעיל בו בית קפה, הפעילו בו ביסטרו ומסעדה בשרית שבעבר נקראה "קבביטר". בתי העסק יפונו בשל הריח הבלתי נסבל שהדיפו.
בשנת 2013 השכיר בעל נכס שני שטחי מסחר לחברת "קפה בי אין בע"מ". בהסכמי השכירות נקבע, בין היתר, כי השטחים ישמשו כ"בית קפה" בלבד. אלא שבפועל, בשטח אחד נפתח "ביסטרו", ובשטח הסמוך נפתח ה"קבביטר" – מסעדת בשרים, שאחד העובדים בה וסמלה המרכזי היה הזמר אבי ביטר, שבימי שישי אף נהג לקיים שירה בציבור במקום (לימים, שונה שם המסעדה ל"עלי באבא").
לייעוץ בענייני מקרקעין:
פנו לעו"ד דיני מקרקעין
בעקבות תלונות של דיירים על מטרדי רעש וריח, הגיש בעל הנכס תביעה לפינוי המושכר עקב הפרת חוזה השכירות לבימ"ש השלום בתל אביב.
התובע ציין כי "בית-קפה" הוא מקום שבו מוגש תפריט קר שאינו דורש כל פעולה של בישול, טיגון, צלייה או אפייה. בנוסף נטען כי השוכרים ניהלו את עסקיהם עם חברה נוספת שלא הייתה צד להסכמי השכירות.
דיירי הבניין העידו כי עשן וריחות חזקים של בשר צלוי חדרו לכל החדרים בדירותיהם במשך כל שעות היום והפכו את חייהם לבלתי נסבלים.
כמו כן, נטען כי בימי שישי התקיימה במקום שירה בציבור תוך שימוש במערכת הגברה מחרישת אוזניים, שפגמה במנוחת השכנים.
החברה הנתבעת טענה כי גם בעבר פעל במקום בית קפה שהגיש מנות בשריות, וגם בו היה שותף עסקי בנוסף לשוכר.
כמו כן טענה כי רבים מבתי העסק הקוראים לעצמם "בית-קפה" מגישים מנות בשריות מבושלות. בנוסף נטען כי במקום פעלה מערכת לנידוף ריחות.
נציגי הנתבעת הודו כי יצרו שותפות עסקית עם חברה שלא הייתה צד להסכמי השכירות, אך טענו כי היא רק "נתנה שירותים" לבית העסק.
הפרה גסה
בפסק דין פיוטי ומתובל היטב, קבע השופט גיא הימן כי החברה הפרה את הסכמי השכירות. השופט הבהיר כי תקנות רישוי עסקים אוסרות על בישול מוצרים מן החי, למעט ביצים, במקום המוגדר כ"בית קפה". משכך, פתיחת הקבביה מהווה הפרה מובהקת ויסודית של החוזה, שהרי גם בפרשנות הגמישה ביותר - קבביה אינה "בית קפה".
השופט ציין כי הנתבעת רמזה שבבסיס התלונות ניצבו העדפותיהם התרבותיות של תושבי האזור. וכך, בין היתר, השיב השופט לטענה זו בפסק הדין: "לא היה זה ניסיון, שכשל, לחבר בין היפסטריוּת תל אביבית שאינה חשה צורך להתנצל לבין מיטב הזמר הטורקי אשר מושמע מתחת לחלונה... מה אעשה ולא הכול נוהגים לקבל את השבת בפרץ של זמרה מחרישת אוזניים, הבוקעת ממערכת-הגברה? מה אעשה ומחנות של ספרים (אפילו יהיו אלה ספרי בישול), לא נישא דרך כלל ריחו של בשר חרוך הדבק בבגדים, במצעים ובקירות-הבית?"
בנוסף, השופט קבע כי הסכמי השכירות הופרו הפרה נוספת ויסודית, שכן הנתבעת יצרה שותפות עסקית עם חברה שלא הייתה צד להסכמים, והתובע מצא את עצמו קשור עם "שותף סמוי" בניגוד לרצונו ובניגוד להוראות ההסכם.
לגבי הטענה שגם בעבר פעל מקום מאותו סוג, השופט הבהיר כי הדבר לא הוכח, אך בכל מקרה אין להסיק מכך שהתובע ויתר על זכויותיו לפי ההסכם.
בהתאם לכך, נקבע כי הקבביה – המהווה מטרד חמור – תפונה מייד, ואילו הביסטרו יפונה תוך חודש.
לסיכום השופט החליט כי חוזי השכירות בטלים, והנתבעת חויבה בהוצאות משפט בסך 6,000 שקל ושכר טרחת עו"ד בסך 26,000 שקל.
* עו"ד טל כהן תורג'מן עוסקת בדיני מקרקעין ותכנון ובנייה.
** הכותבת לא ייצגה בתיק.
*** המידע המוצג במאמר זה הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחברת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
אתר המשפט הישראלי "פסקדין"
www.psakdin.co.il
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין