חלק קטן מהחניון, השייך ברובו לעירייה, שייך למלון מרינה. העירייה ביקשה לפרק את השיתוף ולפצל את החניון לשני חניונים שונים, כדי לאפשר לציבור חניה ציבורית מוזלת בחלק שלה. המלון התרעם וטען כי הפיצול יגרור הפסדי ענק. ביהמ"ש תמך בעמדתה.
עיריית תל-אביב מנסה מזה שנים לשקם את אזור כיכר אתרים המוזנח אך נתקלת במכשולים משפטיים ותכנוניים. אחד הסכסוכים נגע לחניון, ש-73% משטחו נמצא בבעלותה והיתר בבעלות מלון מרינה הממוקם מעליו.
לייעוץ בענייני נכסים
עורך דין נדל"ן
לפני כשש שנים הורה בית המשפט לפרק את השיתוף בחניון באמצעות "חלוקה בעין", כלומר פיצול החניון בין העירייה והמלון בהתאם לזכויותיהם בשטח. אלא שההחלטה לא הייתה מקובלת על בעלת המלון, שסברה שהפיצול יגרור הוצאות כה גדולות, שהיא תצא בהפסד משמעותי.
בעלת המלון ערערה לפיכך למחוזי, שהורה לבית משפט השלום לבדוק לעומק את השלכות החלוקה על הצדדים.
בהקשר זה יצוין, שלפי חוק המקרקעין דרך המלך לפירוק שיתוף היא חלוקה בעין, אלא אם הדבר לא אפשרי או יגרום ל"הפסד ניכר" לשותפים. במקרה כזה, הדרך העדיפה היא מכירת הנכס.
השופטת הבכירה אירית מני-גור, שקיבלה את התיק לידיה, מינתה מומחה שמצא כי ההפסד שייגרם לצדדים כתוצאה מהחלוקה עומד על 11.5% מערך הנכס, שאינו נחשב בעיניו ל"הפסד ניכר".
ואולם, בעלת המלון חלקה על חוות דעתו וטען כי טעה במספר חישובים, בהם שכר העובדים ויתר ההוצאות התפעוליות. לשיטתה, ההפסד שייגרם כתוצאה מפיצול החניון עומד על 15% שהוא בהחלט הפסד ניכר. היא גם הזכירה שההפסד יפגע בעיקר בה, כיוון שהיא בעלת חלק קטן מהחניון ומספר החניות המצומצם שיוותר בידיה לא יכסה את נזקיה.
העירייה עמדה על חלוקת החניון תוך שהזכירה שהציבור זקוק לחניון עירוני מוזל ובכלל, שהפרויקט לשיקום כיכר אתרים הוא חשוב והיעדר חניון ציבורי עלול לסכלו. אם החניון יימכר ולא יהיה בידיה, עלויות החנייה במקום יאמירו. לדבריה, במקום לסטות מ"דרך המלך" היא יכולה לשלם למלון תשלומי איזון.
הפסד של 3 מיליון שקל
השופטת מני-גור קבעה שלא ניתן להתעלם מכך שההפסד היחסי של המלון יהיה גבוה מההפסד של העירייה – בעלת חלק הארי בחניון.
השופטת גם הסכימה שהוצאות התפעול שחישב המומחה היו על הצד הנמוך ומצאה שהוא אף טעה כשסבר שייתכן שיתוף פעולה בין שני החניונים הנפרדים, שהרי הצדדים מסוכסכים.
לפי חישובי השופטת, הפיצול יגרום להפסד של 17.27% משווי הנכס, וזאת על דרך ההמעטה. בערכים כספיים מדובר ב-3 מיליון שקל. הפסד כזה, קבעה השופטת הוא "נזק בלתי סביר ובלתי הגיוני בעליל. מוטב היה להשקיע משאבים אלה בשיקומו של הנכס, שעל פי כל חוות הדעת מצבו התחזוקתי גרוע ביותר".
באשר להצעת העירייה לשלם למלון, פסקה השופטת שתשלומי איזון – שנועדו לפצות על חלוקה מקפחת בין שותפים – אינם מתאימים למצב שבו נגרם הפסד ניכר לכל הנכס.
בנוסף, השופטת מצאה פתרון לבעיית החניה הציבורית. לדבריה, בחוזה המכר של החניון ניתן יהיה להכניס תנאי המחייב את הקונה להבטיח חנייה ציבורית עם מחירים מפוקחים לפחות בחלק מהחניון.
לסיכום, קבעה השופטת כי פיצול החניון הוא הליך מורכב ומסורבל שיגרור הפסד ניכר, ומשכך, הדרך הראויה לבצע את פירוק השיתוף הוא להותיר את החניון מאוחד ולמכור אותו.
השופטת זימנה את הצדדים לדיון נוסף באפריל 2016, שבו תשמע את טיעוניהם על הדרך הראויה לבצע את המכירה.
- ב"כ התובעת: עו"ד יורם חגבי
- ב"כ הנתבעת: עו"ד ש. אשכנזי, עו"ד דניאל אלון
* עו"ד שלומי שריקי עוסק בתחום המקרקעין, לרבות תמ"א 38, קבוצות רכישה ופינוי מושכר
** הכותב לא ייצג בתיק
*** המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
אתר המשפט הישראלי "פסקדין"
www.psakdin.co.il
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין