ידיעה בלעדית של פסקדין, שפורסמה גם ב 
לפסק הדין בעניין פרייב-פחלייב נ' אלבז
מוכרת וקונה רצו לחסוך בשכר טרחה ושכרו עורך דין אחד לטיפול בעסקה לרכישת דירה. לאחר שהתגלע ביניהן סכסוך, בית המשפט לימד אותן לקח, כשפסק לתובעת פיצוי נמוך ביותר. זאת, על מנת להבהיר, שכל צד לעסקת נדל"ן צריך לדאוג לייצוג משפטי עצמאי.
כל מי שמוכר או קונה דירה בישראל, מכיר את הנוהל, על פיו, על מנת לחסוך בשכר טרחת עורך דין, פונים שני הצדדים במשותף לעורך דין אחד, שיטפל בעסקת הנדל"ן. אלא שהבעיה מתעוררת כאשר יש מחלוקת בין הצדדים על פרטי ההסכם או קיום תנאיו, כפי שאירע במקרה זה.
רוכשת וקונה עשו הסכם אצל עורך דין אחד, שייצג את שתיהן. מהלך המכירה התנהל כרגיל, עד אשר התגלה, בסמוך קבלת התשלום האחרון והעברת הבעלות על הנכס, כי למוכרת חוב של 4,700 שקל לוועד הבית.
המוכרת הכחישה את החוב וסירבה לשלמו, והקונה מצידה, נמנעה מלהעביר את התשלום האחרון, בסך 250 אלף שקל, לידי המוכרת. בתגובה, סירבה המוכרת להעביר את הבעלות על שם הקונה.
עורך הדין, שמצא עצמו בתווך, לא הצליח לגשר בין השתיים, ומאחר שייצג את שתיהן, אף לא הצליח לעמוד בזמן אמת על קיום תנאי החוזה, מבלי לפגוע בזכות מי מהן לייצוג הולם.
לבסוף, לאחר דין ודברים, עיכוב של 3 חודשים במסירת התשלום האחרון ואיומי תביעה למכביר, שילמה המוכרת את החוב לוועד הבית וקיבלה את התשלום האחרון מהקונה.
אולם, המוכרת לא הסתפקה בכך, והגישה תביעה לבית משפט לתביעות קטנות בירושלים, לתשלום בגין הפרת חוזה מהותית.
לטענתה, סכום הפיצוי המוסכם בחוזה עומד על 115 אלף שקל, אולם כדי להתאים את התביעה לגבול סמכותו של בית המשפט לתביעות קטנות, דרשה 'רק' 32,700 שקל.
לקח ברור וחד
"נסיבות התביעה מהוות לקח ברור וחד לכל עו"ד המסכים לייצג את שני הצדדים באותו עניין בהסכם מכר מקרקעין. כמו כן, לכל צד לעסקת נדל"ן ללמוד מנסיבות המקרה אודות החשיבות לייצוג משפטי עצמאי לכל צד", כתב השופט פאול שטרק בתחילת פסק דינו.
לדברי השופט, מאחר שעוה"ד ייצג את שני הצדדים, הוא היה נטול כל יכולת לייצג את עמדת הקונה מול ההפרה המקורית של המוכרת, אשר סירבה לשלם את החוב לוועד הבית. נוצר מצב, בו שתיהן לא שמעו לעצתו, ונמנעה ממנו היכולת לנקוט בפעולה כדי למזער את הנזקים.
עו"ד דוד סמילה, העוסק בתחום המקרקעין מסביר, כי "עוה"ד המשותף לא יכול היה לסייע בידי הצדדים, שכן הוא חב חובת נאמנות שווה לכל צד, והוא אף אינו רשאי להעיד בבית המשפט לטובת צד אחד כנגד רעהו".
השופט המשיך והעיר, כי הקונה והמוכרת היו צריכות לדאוג מלכתחילה לייצוג משפטי הולם, ולא לשים את עצמן במצב כזה, של חוסר ייצוג.
מאחר שהן לא דאגו לצמצם את הנזק, קבע השופט, כי המוכרת לא זכאית למלוא הפיצוי שדרשה, וחייב את הקונה לשלם לה 1,500 שקל בלבד, עבור אבדן היכולת להשתמש בכספי התשלום האחרון במשך שלושת חודשי הסכסוך. אולם, מאחר שהמוכרת אחראית לא פחות לסרבול המשפטי, לא תזכה בתשלום הוצאות המשפט.
ניגוד עניינים מובנה
"פסק דין זה מלמדנו פעם נוספת, שהצדדים לעסקת מכר מקרקעין נמצאים בניגוד עניינים מובנה", אומר עו"ד סמילה, וממליץ לכל צד לעסקת נדל"ן, שלא לחסוך בהתקשרות עם עורך דין מטעמו, שיבטיח את עניינו בצורה מיטבית. "עלות העסקת עורך דין בטלה בשישים ביחס לשווי עסקת מקרקעין", הוא מסכם.
לפסק הדין בעניין פרייב-פחלייב נ' אלבז
למדור: דיני מקרקעין
אתר המשפט הישראלי "פסקדין"
www.psakdin.co.il
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין