בעל מגרש בקרית ביאליק התקשר לפני שלוש שנים בהסכם להקמת בניין על שטחו בתמורה ל-2 מיליון שקל ודירת גג. לאחר שהפרויקט לא קיבל היתר בנייה הוא ביקש לבטל את ההסכם, אך היזמיות התנגדו בטענה שבעל המגרש הוא שסיכל את קבלתו. כיצד הכריע בית המשפט?
לפני שלוש שנים חתם בעל המגרש על הסכם למכירת זכויותיו ליזמיות הנדל"ן "מעגן – עבודות ימיות וצלילה" ו"א.ש אליה חברה לבנין והשקעות", בתמורה לשני מיליון שקל ודירת גג רחבת ידיים.
לשאלות על הסכמי מקרקעין:
פנו ל-עורך דין מקרקעין
אחד התנאים לקיום ההסכם היה קבלת היתר בנייה או אישור בכתב מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה להקים במגרש בניין שיכלול לכל הפחות תשע יחידות דיור.
בינתיים, בין הצדדים להסכם התגלו מספר חילוקי דעות בנוגע לדירה המיועדת של בעל המגרש, שגרמו לו לשלוח ליזמיות מספר הודעות על ביטול החוזה.
בתגובה, ניסו החברות להגיע עמו לעמק השווה, אך בשנת 2015 כלו כל הקיצין והוא ביקש מבית המשפט המחוזי בחיפה להצהיר על ביטול ההסכם בהיעדרם של היתר בנייה או אישור מהוועדה המקומית. בעל המגרש טען כי ההסכם היה הסכם קומבינציה שהותנה בקיומו של היתר או אישור – ומשאלה לא התקבלו הוא זכאי לקבל את זכויותיו הקנייניות בחזרה.
בתגובה, היזמיות טענו כי קיבלו היתר בעל פה בפגישה עם מהנדס הוועדה וכן מכתב המאשר להן את הבנייה באופן עקרוני. הן הוסיפו כי המבקש הוא שסיכל את קבלת ההיתר מאחר שסירב לחתום על מסמכים לצורך הגשת הבקשה.
בכל מקרה, לטענתן ההסכם בינן לבין המבקש מעולם לא היה הסכם קומבינציה, אלא הסכם מכר "רגיל", שהעביר להן את מלוא הזכויות במגש ושולל ממנו כל זכות להתנגד לבנייה. היזמיות הרחיבו וסיפרו כי בחרו במתכוון לבצע עסקת מכר "רגילה" לנוכח היכרותן המוקדמת עם המבקש ומשפחתו, וכדי להימנע מראש ממצב בו ה"גחמות" שלו יטרפדו אותה.
המבקש הסביר שסירב לחתום על המסמכים שהגישו לו היזמיות עקב התנגדותן למסור לעיונו תכניות ומפרט לגבי הדירה שהובטחה לו.
לא קיבלו אישור
השופטת תמר נאות פרי קבעה כי האישור שקיבלו המשיבות בעל פה מהמהנדס אינו עונה על הדרישה המפורשת בהסכם לאישור כתוב, מה גם שהתברר שהבטחת המהנדס ניתנה עוד לפני כריתת ההסכם. גם המכתב מהוועדה אינו עונה על התנאי בהסכם, כיוון שהוא עסק באישור עקרוני לבניית 7 יחידות דיור, ולא 9 כפי שנכתב בהסכם.
בהתאם, השופטת קיבלה את טענת המבקש, לפיה התנאי המתלה לקיום ההסכם לא התקיים. לדבריה, ההסכם אמנם לא נקב במועד סופי לקבלת ההיתר, אך מכיוון שהצדדים מנהלים הליכים משפטיים תקופה ארוכה, ניתן ללמוד שהזמין הסביר לקיומו חלף לו.
טענות המשיבות לפיה דובר על הסכם מכר השולל מהמבקש את זכויותיו בנכס נדחו על ידי השופטת, שהצרה על כך שכינו את דרישותיו הלגיטימיות של המבקש לקבלת את תכניותיה של הדירה שהובטחה לו כ"גחמות".
בנוסף, השופטת דחתה את הטענות לפיהן המבקש סיכל את המשך הפרויקט בזדון או ברשלנות. אי הסכמתו לחתום על הבקשה הייתה סבירה, ציינה השופטת, בהתחשב בכך שלא קיבל פרטים על הדירה שהיוותה כמחצית מהתמורה עבור זכויותיו במגרש.
לפיכך, השופטת קיבלה את בקשת המבקש והצהירה כי ההסכם בטל. השופט הורתה לצדדים לפעול להשבת הכספים שהועברו אחד לשני, וחייבה את המשיבות בהחזר אגרת בית המשפט.
- ב"כ המבקש: עו"ד אלי הדס
- ב"כ המשיבות: עו"ד ליאור טל, עו"ד מאור עייש
* עורכת דין טלי קרטה עוסקת בדיני מקרקעין
** הכותבת לא ייצגה בתיק
*** המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחברת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
גולשים בסלולרי? לשירות מיידי מעורך דין הורידו את Get Lawyer
אתר המשפט הישראלי "פסקדין"
www.psakdin.co.il
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין