בפסק הדין שניתן בשבוע שעבר (ד') נקבע כי תהליך של פיצול נחלה שלאחריו מחכירים אותה לאדם אחר, מורכב משני שלבים שכל אחד מהם מחייב תשלום מס רכישה בנפרד: פעם אחת על הפיצול והעברת הזכויות ופעם שנייה על חכירת הזכויות מרמ"י.
עד לפני כ-20 שנה חל בישראל איסור מוחלט על פיצול נחלות חקלאיות של מושבים או קיבוצים. ברבות השנים עיקרון "שלמות הנחלה" יצר קשיים רבים ומועצת מקרקעי ישראל החלה להתרכך.
בשנות ה-90 נקבעו הוראות ותנאים לפיצול נחלות, וכיום ניתן לפצל נחלה בכפוף להסכמת רמ"י ותשלום דמי חכירה מהוונים (סכום חד-פעמי עבור החכירה המחושב לפי 91% מערך הנכס במועד אישור העסקה).
קיבלת דרישה מוגזמת למס רכישה?
עורך דין מיסוי נדל"ן
שאלה מעניינת שהגיעה לפתחה של ועדת מיסוי מקרקעין שבבית המשפט המחוזי בחיפה לפני כשנתיים עסקה בשאלת תשלום מס הרכישה על מהלך של פיצול הנחלה והחכרתה.
שלושה עררים הוגשו בנושא נגד מנהל מיסוי מקרקעין חיפה. שניים מהם עסקו במקרים דומים: הורים שביקשו לפצל את נחלתם שבמושב יוגב ולהעביר חלק ממנה במתנה לבנותיהם. מנהל מיסוי מקרקעין חייב את הבנות לשלם פעמיים מס רכישה – פעם אחת כ-350 שקל ופעם שנייה כ-25,000 שקל.
ההנחה של המנהל הייתה כי מדובר בשתי עסקאות נפרדות – העברת הזכויות מההורים ופיצול הנחלה, ורכישת זכויות החכירה מרמ"י – ועל כל אחת מהן יש לשלם מס רכישה נפרד. לעומתן, הבנות סברו כי מדובר בעסקה אחת ויחידה.
הערר השלישי עסק במכירת חלק מנחלה במושב נהלל. הסכם המכר קבע כי התמורה על הנחלה – כ-2.5 מיליון שקל – כוללת את כל התשלומים הנדרשים לצורך העסקה כולל מיסים, ומכל מקום תשלומים אלה חלים על המוכרים.
בהתאם, שולם מס רכישה פעם אחת, אך לאחר מכן הרוכשים הופתעו לקבל דרישת תשלום למס רכישה נוסף של כ-48,000 שקל, אף שלטענתם, המס כבר שולם וממילא המוכרים הם אלה שצריכים לשלמו.
כל שלב = עסקה
בשבוע שעבר, ועדת הערר בראשות השופט רון סוקול קבעה פה אחד שעסקה הכוללת פיצול נחלה וחתימה על הסכמי חכירה מול רמ"י – חייבת בפעמיים מס רכישה.
השופט הסביר: בנוגע לבנות, הזכויות של הוריהן בנחלות היו של "ברי רשות" בלבד והעסקה הייתה בשני שלבים: בשלב הראשון עסקה בין הבנות להורים במסגרתה הועברו זכויותיהם כברי רשות ללא תמורה. בשלב השני חתימת הבנות על הסכם החכירה מול רמ"י ותשלום דמי החכירה המהוונים. במסגרת עסקה זו הפכו הבנות מ"ברות רשות" לחוכרות.
כל אחד מהשלבים הללו מחייב במס רכישה, שכן כל שלב כזה נחשב ל"עסקה במקרקעין" לפי החוק. חבר הוועדה עו"ד דן מרגליות חידד כי המעבר ממעמד של בר רשות לחוכר מהווה רכישת זכויות במקרקעין ממש כמו שינוי ייעוד של נכס.
בנוגע לעסקה השלישית השופט החליט לבטל את חיוב הרוכשים במס רק לנוכח תוכנו של הסכם המכר. כאמור, לפי ההסכם, וכפי שגם הודה מנהל מיסוי מקרקעין, התמורה ששילמו הרוכשים כללה בתוכה את כל התשלומים שהיו צריכים להעביר לרמ"י ולרשות המיסים. על כן, לא הייתה כל הצדקה לחייב אותם בתשלום המס. בהקשר זה העיר חבר הוועדה עו"ד דב שמואלביץ כי את מס הרכישה הנוסף יש לגבות מהמוכרים.
התוצאה שהתקבלה היא כי הערר של שתי הבנות נדחה והן חויבו בהוצאות ושכר טרחה של 5,000 שקל כל אחת, ואילו הערר השלישי התקבל, והמנהל ישא בהוצאות משפט של 5,000 שקל.
- ב"כ העוררים: עו"ד שטראוס, עו"ד שחף
- ב"כ המשיב: עו"ד דנה גורדון
* עורך דין שלומי שריקי עוסק במיסוי נדל"ן
** הכותב לא ייצג בתיק
*** המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
גולשים בסלולרי? לשירות מיידי מעורך דין הורידו את Get Lawyer
אתר המשפט הישראלי "פסקדין"
www.psakdin.co.il
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין