ועדת ערר קיבלה התנגדות שכנים להיתר שניתן לדיירת לבצע תמ"א 38 בחלקה שבבניין בבני-ברק. לאחרונה, ביהמ"ש דחה ערעור שהגישה הדיירת, בשל העובדה כי טרם הוסדרו זכויות הבנייה על הגג.
במאי 2013 בעלת דירת קרקע בבניין ישן בבני ברק קיבלה היתר בנייה לפי תמ"א 38 מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה בעיר. ההיתר אִפשר לה להרוס את הדירה ולבנות במקומה 6 יחידות דיור תוך שימוש בחלקה היחסי בזכויות בגג.
ליעוץ בתחום:
עו"ד תכנון ובנייה
הוועדה המקומית לא קיבלה התנגדות שהגישו שניים מהשכנים בבניין. השכנים לא ויתרו והגישו ערר נגד החלטתה, בטענה שזכויות הבנייה על הגג שייכות במשותף לכלל הדיירים בבניין, והעותרת נדרשה להשיג את הסכמת כולם לבנייה על הגג.
ביוני 2015 קיבלה ועדת הערר את התנגדות השכנים וביטלה את היתר הבנייה. הוועדה קבעה כי העותרת לא הצליחה להוכיח שיש לה זכויות בנייה ספציפיות, ומכיוון שזכויות הבנייה הן נכס משותף שטרם הוכרעה המחלוקת לגבי הבעלות היחסית בו, הרי שהיא מנועה מלתת היתר בנייה. ועדת הערר הוסיפה כי אין להחיל את תמ"א 38 רק על חלק מבניין.
מספר חודשים לאחר מכן הגישה הדיירת עתירה לבית המשפט לענייניים מנהליים בתל אביב. הדיירת טענה כי הבנייה אינה מתוכננת להתבצע ברכוש המשותף, אלא רק בשטח שבבעלותה הבלעדית. היא הוסיפה כי לפי החוק הייחודי להיתרי בנייה לתמ"א 38, היא אינה חייבת לקבל את הסכמת יתר הדיירים כל עוד הבנייה נעשית רק על השטח שלה.
ועדת הערר שבה וטענה כי היא לא מוסמכת להכריע במחלוקת שבין הדיירים באשר לזכויות הבנייה, והיא רשאית להשהות את הכרעתה עד שתוכרע המחלוקת הקניינית.
לשיטתה, השיקול של הצלת חיי אדם מרעידות אדמה אינו מרכזי דיו במקרה שבו מדובר בתת חלקה אחת בבניין, שאף הוצע לה תכנון לא ראוי. אל טענות הוועדה הצטרפו השכנים.
כולם צריכים להסכים
השופטת יהודית שיצר הבהירה כי יש צורך להכריע בחלוקת זכויות הבנייה לפני שמגישים בקשה להיתר לתמ"א 38, ולאחר שמצאה כי לא קיימת הכרעה בעניין, קבעה כי דין העתירה להידחות.
השופטת ביססה את קביעתה על פס"ד "בני אליעזר" שניתן לפני חמש שנים, בו נקבע כי זכויות בנייה הן נכס משותף, ומשכך ניצולן צריך להיעשות בהסכמת כלל השותפים.
במקרה הזה, השופטת הזכירה כי זכויות הבנייה של הבניין האמור הן משותפות וטרם חולקו בין הדיירים.
"מכיוון שלא הושגה הסכמת הדיירים לניצול זכויות הבנייה ע"י העותרת ואין חולק כי לא הושגה הכרעה שיפוטית שקבעה את חלוקת זכויות הבנייה בין הדיירים, לפיכך צדקה וועדת הערר בקביעתה" כתבה השופטת.
כמו כן, השופטת הדגישה שגם ניצול החלק היחסי בלבד של זכויות הבנייה בחלקת העותרת, מהווה "נכס משותף" שנדרשת עבורו הסכמת הדיירים.
בתוך כך השופטת הסבירה את הצורך שמוסדות התכנון יידחו היתרים גם משיקולים קנייניים ולאו דווקא משיקולים תכנוניים. לטעמה, מצב בו אין הכרעה בעניין חלוקת הזכויות בין בעלי זכויות, יכול להביא לכך שמימוש חלקי של זכויות הבנייה עלול לפגוע בערך הזכויות של בעלי יתר הדירות האחרים וכן להביא למצב שבו הבנייה תהיה בלתי חוקית.
לפיכך, ההחלטה נדחתה כאמור עד להכרעת חלוקת זכויות הבנייה בבניין. על העותרת הוטלו הוצאות משפט של 20,000 שקל לוועדת הערר ועוד 40,000 שקל לשני השכנים המתנגדים.
פסק הדין מגבה את החלטת ועדת הערר ומאופיין ברוח חדשנית שלפיה יש לתעדף את זכויות הבנייה הקנייניות על פני קידום תמ"א 38 – תכנית לאומית שלפי פסיקת בתי המשפט יש לה חשיבות עליונה.
- ב"כ העותרת: עו"ד שמעון שגיא ואח'
- ב"כ המשיבים: עו"ד תמי ברעם, עו"ד יונגר, עו"ד ליאור חשאי ועו"ד ליגל שאול
*עו"ד רון ניב עוסקת בתחום המקרקעין ומייצגת דיירים בפרויקטים של תמ"א 38
** הכותבת לא ייצגה בתיק
*** המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחברת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
גולשים בסלולרי? לשירות מיידי מעורך דין הורידו את Get Lawyer
אתר המשפט הישראלי "פסקדין"
www.psakdin.co.il
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
פרסומת - תוכן מקודם
פסקדין הוא אתר תוכן משפטי ופלטפורמה המספקת שירותי שיווק דיגיטלי למשרדי עורכי דין,
בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של פסקדין.