תמ"א 38 היא אחת ההצלחות הגדולות ביותר של השנים האחרונות, ועוד ידה נטויה. הקונסטלציה המוצלחת של הוספת קומות לבניין יחד עם חיזוקו נגד רעידות אדמה הביאה לבנייתו של סל הטבות, שנועד לתמרץ יזמים ובעלי נכסים לחזק עוד ועוד מבנים.
במסגרת סל ההטבות נכללו גם הקלות בתחום המיסוי המוניציפאלי, שהן בעלות השלכות משמעותיות על תכנון המיסוי של היזמים והמבצעים. אבל אליה וקוץ בה: לא כל מה שמובטח אכן מקוים ולא כל מה שהרשויות מצהירות עליו הוא מה שהן נותנות בפועל.
הוועדות המקומיות לתכנון ובניה מפעילות כל טריק אפשרי בספר (וגם מחוצה לו) על מנת לגבות מהיזמים מיסים, גם כאלו שהם פטורים מהם. הדבר מערער, כמובן, את התכנון המיסויי והתקציבי של הפרויקט ומייקר את עלותו. איך הן עושות זאת? הנה כמה דוגמאות:
איך הועדות המקומיות מבטלות את הפטור מהיטל השבחה?
התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה (התשכ"ה-1965) קובעת, שכל החלטה על השבחה של נכס בעקבות אישור תכנית או מתן הקלה בזכויות בניה או היתר לשימוש חורג (למשל שימוש למסחר או תעשייה), תחייב את בעלי הנכס בהיטל השבחה בשיעור של מחצית ההשבחה.
יחד עם זאת, תיקון מס' 96 משנת 2011 לחוק הנ"ל קובע, כי זכויות הבנייה הניתנות במסגרת תמ"א 38 יזכו לפטור מהיטל השבחה. אלא שלעיתים, נוצר מצב בו הזכויות הניתנות לפי תמ"א 38 חופפות בחלקן לתכנית מפורטת החלה על המגרש עוד קודם לכן. כלומר, למגרש היו זכויות בניה בלתי מנוצלות לפי תכנית מפורטת גם טרם או במקביל לזכויות הניתנות לניצול במסגרת תמ"א 38.
בשל ההתנגשות בין זכויות הבנייה הניתנות מכוח תמ"א 38 לבין זכויות הבניה הניתנות מכוח התכנית המפורטת החלה על המגרש, יש לוועדות התכנון והבניה פתח לגבות את היטל ההשבחה חרף הזכאות לפטור האמור.
כך זה עובד: היזמים מגישים את הבקשה לאישור הבניה הנוספת במסגרת תמ"א 38, הוועדות מאשרות את זכויות הבניה כמימוש של התכנית המפורטת המקורית (ולא במסגרת התמ"א) וכך מבוטל הפטור מהיטל ההשבחה והרשויות גורפות לכיסן עוד כסף על חשבון היזמים.
יזם, המעוניין להגיש ערעור על ההחלטה לחייבו בהיטל השבחה, רשאי להגישו בתוך 45 ימים ממועד קבלת השומה. ככלל, תקיפת השומה נעשית על ידי חוות דעת של שמאי מקרקעין, אך דרושה מעורבות עורך-דין שייתן דעתו לא רק לטענות המשפטיות אלא גם לאופן תקיפת החיוב.
היטל ההשבחה: דרך החתחתים ממשיכה
רשויות מקומיות רבות טוענות, שהפטור מהיטל ההשבחה לפי תמ"א 38 מתקיים רק כאשר מימוש הזכויות נעשה בדרך של הוצאת היתר בניה ולא בדרך של מכירה לצד ג'. פירושו של דבר, שמכירה של דירות שחלה עליהן תמ"א 38 תחויב בהיטל השבחה מלא.
הנה דוגמא להמחשה: אם, למשל, מכרתי דירה קיימת, החייבת בהיטל השבחה בשל תכנית בנין עיר מפורטת אך אני זכאי לפטור בגלל תמ"א 38, לרוב הועדות המקומיות שוללות את מתן הפטור, הואיל והבנייה לפי תמ"א 38 לא מומשה עדיין וההיטל נדרש בכלל מחויב לפי התכנית המפורטת.
אלא שכאן דווקא יש אור בקצה המנהרה: פסק-דין ,שניתן לאחרונה על-ידי ועדת ערר, קובע כי הפטור מהיטל השבחה לנכס שחלות עליו הוראות תמ"א 38 יחול גם בעת מכירה של הנכס. כדאי להיות ערים לפסיקות האחרונות בעניין, על מנת לחסוך חיובי יתר בהיטלים.
היטלי פיתוח מהבוידעם
במסגרת הבקשה להיתר הבניה מוטלים חיובים נוספים, כמו אגרות והיטלי הפיתוח. במקרה זה, החיוב מוטל מכוח חוקי העזר העירוניים בעבור שירותי פיתוח: סלילה, תיעול, מים וביוב.
הנורמה המשפטית קובעת חיוב רק בגין השטח הנוסף לבנייה, כל עוד הבנייה הקיימת מוסדרת בהיתר כדין. יחד עם זאת, ישנן רשויות שמנצלות הזדמנות זו להטלת חיובים שלא נדרשו עד כה.
היטל השצ"פ (שטח ציבורי פתוח), לדוגמא, הוא סוג של היטל שרק לאחרונה החלו רשויות מקומיות לדרוש בגינו חיוב במועד הוצאת היתר לבניית בניין חדש.
החיוב מוטל בגין השתתפותם, לכאורה, של בעלי הנכסים בפיתוח שטחים ציבוריים כגון גינות, מדשאות, פארקים, מתקני משחקים וכיו"ב. במקרה של בקשה להיתר בניה שמתבקש במסגרת תמ"א 38 למשל, יתכן אף שהחיוב יידרש בגין שטח הבניין כולו, כולל הבנייה הקיימת.
לצורך ערעור על ההחלטה לחייב בהיטל שצ"פ יש להגיש עתירה מנהלית לבית המשפט לעניינים מנהליים בתוך 45 ימים מקבלת החיוב, ועדיף לעשות זאת בסיוע עורך-דין המומחה בתחום זה.
בניין משופץ - ארנונה משופצת
בהתאם לסעיף 330 לפקודת העיריות, נכס שאינו ראוי לשימוש זכאי לפטור מארנונה למשך התקופה בה הוא נמצא לא ראוי לשימוש. הפסיקה החילה פטור זה גם על נכס שנמצא בשיפוץ, ולכן רצוי לפנות לרשות המקומית בסמוך לתחילת עבודות הבנייה ולבקש פטור מארנונה לחלקי הנכס הנמצאים בשיפוץ, למשך תקופת השיפוץ.
אלא מה, עם סיום שיפוץ הנכס עלולה הרשות המקומית להגדיל את תשלומי הארנונה השוטפים בהיקף משמעותי. מבדיקה שערכו כותבי שורות אלו עלה, כי לעיתים קיים פער עצום בין תעריפי ארנונה בין בניינים ישנים לבניינים חדשים. בתל אביב, למשל, שיפוץ הנכס עלול להכפיל את מס הארנונה לעומת החיובים טרם השיפוץ.
ערעור על שומת הארנונה יש להגיש תוך 90 ימים ממועד קבלתה, בפני מנהל הארנונה ברשות המקומית. אף שיש הרואים בערעור הליך מנהלי, רצוי להיוועץ כבר בשלב זה בעורך-דין מומחה במיסוי עירוני, על מנת לבחון את הדברים לעומקם.
לסיכום
כל פרויקט של תמ"א 38 מקיף היבטים משפטיים רבים, ביניהם דיני התכנון והבניה, מיסוי מקרקעין ועוד. המיסוי המוניציפלי הוא פקטור דומיננטי, העשוי להשפיע במידה ניכרת על עלויות הפרויקט, כפי שתואר לעיל. עלויות אלה, בסופו של דבר, מייקרות את הפרויקט ובד"כ "מגולגלות" הן לפתחם של הדיירים הקיימים והן לפתחם של רוכשי הדירות הנוספות.
על מנת לחסוך ליזמים כסף רב ולקדם את הפרויקט בדרך חלקה ובטוחה, רצוי לפנות ליעוץ משפטי ולקבל אומדן מדויק על עלויות המיסוי הצפויות עוד בטרם מתחילים בביצוע הפרקטי של תמ"א 38.
* המחברים הינם עורכי דין במשרד עורכי הדין בן אליעזר ושות', העוסק בתחום המיסוי המוניציפאלי.
* כל המוצג במאמר זה הינו מידע כללי בלבד ואין בו כדי להוות יעוץ ו/או חוות דעת משפטית כלשהי. המחברת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין