שכנים אישרו לבעלי דירה לבנות מרפסת בתמורה להתחייבות שלא לבנות עוד בעתיד ולהעברת כל זכויות הבנייה בבניין לידיהם. כשהתב"ע באזור השתנתה ואושרה ובעלי הדירות חוייבו לבנות ממ"דים השכנים דרשו מהם תשלום על השימוש בזכויות הבנייה. הוגן?
מדובר בבניין ישן בן שלוש קומות באבן יהודה. בעלי הקומה העליונה ביקשו להוסיף לדירתם מרפסת, והם חתמו לשם כך על הסכם עם הזוג שבבעלותו שתי הדירות התחתונות, שבו התחייבו שבתמורה למרפסת, הם לא יבצעו בנייה נוספת בעתיד ויעבירו להם את כל זכויות הבנייה בבניין.
מסוכסכים עם השכנים?
פנו ל-עורך דין דיני מקרקעין
בשלב מסוים, התברר לעירייה כי לבניין כולו אין היתר בנייה.
משכך, בתחילת שנות ה-2000, בעלי הדירות שיתפו פעולה והגישו תכנית להכשרתו, שאישורה הותנה בבניית ממ"דים בכל אחת מהדירות. כמו כן, קיבלו בעלי הדירות התחתונות אישור להקים יחידת דיור נוספת.
אלא שעם סיום בניית הממד"ים, בסוף 2009, התלוננו בעלי הדירות התחתונות על השימוש שעשו בני הזוג מהקומה העליונה בזכויות הבנייה שלהם והגישו נגדם תביעה לפיצוי של 550 אלף שקל לבימ"ש השלום בנתניה.
התובעים טענו, כי הנתבעים פיצלו את דירת המגורים שלהם לשתיים, ואף בנו דירה נוספת בגג, וכעת יש להם שלוש דירות במקום דירה אחת, דבר שמוריד את ערך הנכס.
הם הוסיפו, כי הנתבעים הפרו את ההסכם שבו התחייבו שלא לבצע תוספות בנייה, ועשו שימוש בזכויות וביסודות בנייה שלהם.
הנתבעים הכחישו כי פיצלו את דירתם או בנו יחידה נוספת על הגג. לטענתם, עם השינוי התכנוני וקבלת אישורי הבניה, התובעים זכו להטבות משמעותיות הכוללות הקמת יחידת דיור נוספת. בכך טענו, התובעים ויתרו על זכויות הבנייה לפי ההסכם, ובכל מקרה הם קיבלו תמורה הולמת עבור השימוש בזכויות ולא מגיע להם פיצוי כספי נוסף.
הנתבעים הוסיפו, כי בהסכם הם התחייבו שבהקמת המרפסת ימוצו זכויות הבנייה שלהם לפי החוק. עם זאת, מאחר שמאז התב"ע השתנתה ההסכם לא חל על זכויות הבנייה החדשות שנוצרו בעקבותיה.
הסכמים יש לקיים
השופטת יעל קלוגמן דחתה את טענת הנתבעים שתכנית הבנייה שינתה את ההסכם בין הצדדים, וקבעה, כי הנתבעים – שלקחו את החוק לידיהם ויצרו עובדות בנייה בשטח לפני שהיה להן אישור – לא יכולים להתגונן בטענה שצמחו להם מכך זכויות חדשות שלא הוסדרו בהסכם.
השופטת הוסיפה, כי הסכם הבסיס שנחתם בין השכנים חל גם על זכויות בנייה עתידיות, והתוצאה היא שהנתבעים השתמשו בזכויות הבנייה של התובעים לצורך בניית הממ"ד ותוספות הבנייה – ועליהם לשלם על כך.
השופטת העמידה את עלות השימוש בזכויות הבנייה של התובעים על 3,500 שקל למ"ר, וחייבה לפיכך את הנתבעים לשלם סכום זה עבור כל אחד מ-29.96 המ"ר שנוספו לדירתם, בתוספת השתתפות של 10,000 שקל בעלויות בניית היסודות והעמודים שהקימו התובעים.
לבסוף, הנתבעים חויבו לשלם לתובעים 114,860 שקל, בתוספת תשלומי הוצאות מופחתים ושכ"ט עו"ד בסך 16,500 שקל.
* עו"ד יוסף משעל עוסק בדיני מקרקעין ובתכנון ובניה.
** הכותב לא ייצג בתיק. שמות באי הכוח המייצגים לא צוינו בפסק הדין.
*** המידע המוצג במאמר זה הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
אתר המשפט הישראלי "פסקדין"
www.psakdin.co.il
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין