בעל עסק שוכר מקום ומשקיע בו, ואז מגלה לתדהמתו שלמקום אין אישורים והוא לא יכול להוציא רישיון עסק – בעל הנכס אחראי? סכסוך שפרץ בין רשת המשחקיות "קטקטים" לחברת הנדל"ן הגדולה חשף עד כמה חשוב לבדוק את מצב הנכס לפני שנכנסים אליו.
בשנת 2010 פתחה רשת "קטקטים" משחקייה בקניון אורות שבאור עקיבא והגישה בקשה לקבל רישיון עסק מהעירייה. עם קבלת התשובה השלילית היא נדהמה לגלות כי לקומה ששכרה אין היתרי בנייה וטופס 4 (טופס אכלוס).
בעיות עם הסכם השכירות?
עורך דין נדל"ן
קטקטים פנתה לעזרת בעלת הקניון – "אמות השקעות", שבתחילה השיגה עבורה רישיון זמני לחצי שנה, אך הזמן חלף והיתרים קבועים אין.
בנובמבר 2013 פתחו החברות בהליכים משפטיים זו כנגד זו, כשכל אחת דורשת פיצוי מחברתה על הפרת הסכם השכירות.
קטקטים טענה כי אמות הוליכה אותה שולל, הציגה בפניה מצג כוזב והפרה את חובת תום הלב שלה, שכן חתמה על ההסכם בידיעה שאי אפשר להוציא רישיון עסק במצב התכנוני הקיים.
קטקטים טענה גם כי רבים לא רצו להגיע למשחקייה וכי סירבו לבטח אותה, מה שגרם לה להפסדים של מיליוני שקלים. רק מטעמי אגרה הגישה את התביעה על מיליון שקל בלבד.
גרסת אמות הייתה שונה: היא טענה כי קטקטים מסרבת להתפנות לאחר שלא שילמה דמי שכירות, וכי הטענות בדבר רישיון העסק הן טענות סרק של שוכרת שמנסה להתחמק מתשלום. לטענתה, אמנם נדרשו מיני פעולות מול הרשויות, אך הן בוצעו על-ידה במרץ, ואם קטקטים לא הצליחה להוציא רשיון – הבעיה אצלה.
אמות תמהה על כך שקטקטים לא טענה דבר בנוגע לדוכן קפה שהיא מפעילה באותה קומה, גם כן ללא רישיון, מה שמוכיח, לטענתה, שהעניין הוא כספי: הדוכן מכניס לחברה כסף ואילו המשחקייה אינה רווחית.
יש הפרת הסכם, אין פיצוי
באחד הדיונים דיון בתיק הודיעה קטקטים כי היא מתפנה ובאוקטובר 2014 עזבה את הקניון. משכך, פסק הדין של השופטת מירב קלמפנר-נבון עסק בעיקר בשאלות מי מהחברות הפרה את הסכם ולאילו סעדים הן זכאיות, אם בכלל.
בעניין הפרת ההסכם השופטת קבעה כי אמות הצהירה בהסכם השכירות שהמקום מיועד לשימוש מסחרי ולא קיימת שום מגבלה חוקית להפעיל בו עסק, אבל העדויות והמסמכים מעידים אחרת.
כבעלת הנכס אמות הייתה אמורה לדאוג להיתרי בניה וטופס 4 לפני השכרת המקום או למצער להשיגם לאחר מכן, אך היא לא עשתה זאת ובכך מנעה מקטקטים להוציא רישיון עסק.
לפיכך השופטת קבעה כי אמות היא שהפרה את הסכם השכירות, תוך שדחתה את טענתה כי קטקטים הייתה צריכה לבדוק את הנכס לפני שחתמה על הסכם השכירות.
"חובת תום הלב כוללת חובה לגלות לצד השני לפני כריתת החוזה עובדות חשובות ואפילו עובדות שהצד השני היה יכול לגלותן בכוחות עצמו.... ", כתבה השופטת והוסיפה כי באופן כללי התוודעה להתנהלות בעייתית מצד אמות בכל הנוגע לאישורים.
ואולם, למרות הקביעה הברורה בדבר אחריותה של אמות, השופטת לא סברה שלקטקטים מגיע סעד או פיצוי כלשהו. השופטת הזכירה כי קטקטים לא שילמה שכירות במשך מספר חודשים ואף דחתה את טענותיה לנזקים והפסדים, שלטעמה לא הוכחו בראיות מספקות. בהקשר זה צוינו גם העניין עם דוכן הקפה והעובדה שקטקטים שתקה במשך שלוש שנים עד שהתלוננה על היעדר האישורים.
לנוכח התוצאה האמורה, החליטה השופטת שכל צד יישא בהוצאות המשפט שלו.
- ב"כ אמות השקעות: עו"ד נ. גלנטי
- ב"כ קטקטים: עו"ד ליאור צמח
* עורכת דין צביה דותן סטרנס עוסקת בתחום הנדל"ן כולל תכנון ובניה
** הכותבת לא ייצגה בתיק
*** המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחברת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
גולשים בסלולרי? לשירות מיידי מעורך דין הורידו את גט לויר
אתר המשפט הישראלי "פסקדין"
www.psakdin.co.il
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין