חברי קבוצת רכישה של פרויקט מסחרי ב"מטלון סנטר" שבפתח-תקווה איבדו את הנכס בעקבות סכסוך כספי עם ב.ס.ר. המחלוקת בין שתי החברות הגיעה לבית המשפט העליון, שקבע כי אף שב.ס.ר הפרה את החוזה עם החברים, היא לא אחראית לאובדן. מה הסיבה?
ב-1995 יזמה חברת "ב.ס.ר מהנדסים" קבוצה לרכישת מגרש בקרית מטלון, כדי להקים בניין מסחרי באזור שקרוי היום "מטלון סנטר". לקבוצה הצטרפה חברת "טובית דרור" – חברה שהתאגדה לשם השכרת הנכס לאחר רכישתו.
נתקלת בהפרת חוזה מכר?
עורך דין נדל"ן
באפריל באותה השנה נחתם חוזה בין הרוכשים בפרויקט ל-ב.ס.ר שהשיגה ליווי בנקאי תמורת שיעבוד חלקו של כל רוכש לטובת הבנק. המשמעות היא שבמצב בו רוכש לא עומד בתשלומים לבנק, תהיה לו הזכות לממש את הנכס (למכור) ולקבל חזרה את הכספים שהלוותה.
בעקבות מספר שינויים בפרויקט, שונה המבנה והשטח שהוקצה לטובית הוקטן וכך גם הסכום שהיה עליה לשלם.
כעבור כשנתיים סיירו מנהלי טובית בפרויקט וגילו שהיקף השינויים גדול משחשבו ומשבש את תכניותיהם בנכס. טובית התלוננה בפני ב.ס.ר, ובמקביל הפסיקה להעביר את התשלומים לבנק שהסתכמו בלמעלה ממיליון שקל. לטענתה, השינויים בפרויקט הפחיתו את חלקה היחסי בנכס ולכן לא רק שהיא אמורה לשלם פחות, אלא היא זכאית להחזר.
ביולי 1999 הושלם הפרויקט. אלא שב.ס.ר סירבה להעביר לטובית את החזקה בנכס בעקבות האמור. בניסיון לפתור את הסכסוך הן פנו לבורר מוסכם, שבסוף הליך הבוררות קבע פיצויים לטובת טובית.
תוך כדי דיוני הבוררות, ומאחר שטובית לא שילמה לבנק המלווה הוא פתח בהליכי מימוש משכנתא והזכויות בנכס נמכרו לאחרים, ואולם גם לאחר המכירה נותר לטובית חוב של 400 אלף שקל.
הסכסוך בין ב.ס.ר לטובית הגיע במרץ 2004 למחוזי בתל אביב ולאחר שעמדת האחרונה נדחתה היא הגישה ערעור לבית המשפט העליון.
לטענת טובית מאחר שהבורר קבע שבפועל לא היה קיים חוב, ביהמ"ש צריך לקבוע שהסירוב של ב.ס.ר למסור לה את החזקה בנכס גרם לנזקים משמעותיים כמו הפסדי שכירות, ולכן היא לא יכלה לעמוד בתשלומי המשכנתא לבנק המלווה. זה מה שהביא, לטענתה, למימוש הנכס.
ב.ס.ר טענה מנגד שהנזקים בעקבות המימוש לא היו באחריותה, אלא באחריות טובית שלא שילמה את חובותיה ואיבדה את הנכס בגלל חסרון כיס. היא גם הגישה ערעור שכנגד בו ביקשה שיפסקו לטובתה הוצאות.
חובה עצמאית
השופטים יצחק עמית, עוזי פוגלמן וחנן מלצר קבעו שעל טובית הייתה מוטלת חובה עצמאית לשלם את החיובים שלה לבנק המלווה, ומכיוון שלא עמדה בהם, ב.ס.ר הייתה רשאית שלא למסור לה את החזקה בנכס. ההיגיון מאחורי החיוב הוא שאם אחד מהרוכשים לא עומד בתשלום, זה עלול להקשות על ביצוע הפרויקט ולהעמיד בסיכון את כלל קבוצת הרכישה.
השופטים קבעו שאמנם ב.ס.ר הפרה את ההסכם כשביצעה שינויים תכנוניים שפגעו בטובית, אך זה נעשה בתום לב. עוד נקבע שטובית לא הוכיחה שהייתה יכולה לעמוד בדרישות התשלום לפי ההסכם, לפיכך, בנסיבות העניין אין להטיל על ב.ס.ר כל אחריות על נזקיה של טובית.
השופטים דחו את הערעור שכנגד מאחר ששני הצדדים התנהלו באופן פגום ולכן כל אחד יישא בהוצאותיו.
יש לציין שבפסק הדין הועברה ביקורת על התנהלות הצדדים שהעדיפו לקיים התדיינויות ארוכות ויקרות אך החמיצו טיעונים וצעדים משפטיים אפשריים ורלוונטיים, שהועלו באיחור או שלא הועלו כלל.
- ב"כ המערערת: עו"ד יעקב מלכא, עו"ד רפאל שיוביץ
- ב"כ המשיבה: עו"ד משה בן-סירה, עו"ד יצחק וינדר, עו"ד איליה שכטר
* עו"ד קרן כהן-בלחרסקי ממשרד עורכי הדין תיק-גלעד-קינן עוסקת בדיני מקרקעין
** הכותבת לא ייצגה בתיק.
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחברת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
אתר המשפט הישראלי "פסקדין"
www.psakdin.co.il
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין