מאת: עו"ד אסף גילר
לא פעם עומדים משכירי דירות מול שוכרים בעייתיים: יש מי שלא עומדים בהתחייבויות הכספיות לרשויות, יש מי שהפכו את הדירה לשדה-קרב, יש שמסרבים לשלם את שכר הדירה ויש מי שמפרים את החוזה אף לאחר תום תקופת השכירות.
אם יש בבעלותכם נכס ואתם מעוניינים להימנע מכאב ראש ומטרדות מיותרות עם שוכרים בעייתיים, המדריך הבא יסייע לכם להבין את זכויותיכם ולדעת ממי וממה להתגונן וכיצד.
השוכר בדירה שלי הפסיק לשלם שכר דירה ומסרב לפנות את הדירה. מה הדבר הראשון שעלי לעשות?
ככלל - אי תשלום דמי השכירות מהווה הפרה יסודית של הסכם השכירות. במקרה זה, יש לפנות לבית המשפט בתביעה למתן צו לפינוי השוכר מהדירה.
שמעתי שמותר לי לפעול בכוח סביר לפינוי הדירה, אם השוכר לא משלם את שכר הדירה ומסרב להתפנות. האם זה נכון? מה הוא כוח סביר?
בשום פנים ואופן! החוק מאפשר שימוש בכוח סביר לפינוי דירה רק במקרה של פולש שפלש לדירה ללא זכות, ולא במקרה של שוכר שנשאר בדירה לאחר שהייתה לו זכות שכירות או חזקה שפקעה.
גם במקרה זה, הזכות ניתנת רק למי שמחזיק בדירה בפועל ומוגבלת לפרק זמן של 30 יום בלבד ממועד הפלישה. בכל מקרה, ההמלצה היא להסתפק בפניה למשטרה ולא לבצע שום פעולה כוחנית באופן עצמאי, על מנת להימנע מ"תקיפה" של הפולש ותביעה נגדית.
האם לא יותר פשוט להציב עובדות בשטח ופשוט להחליף את המנעול בזמן שהשוכר לא בבית?
בדרך כלל, התשובה היא לא. החלפת המנעול בזמן שהשוכר גר בדירה, גם אם אינו משלם את דמי השכירות או מפר את ההסכם בדרך אחרת, עשויה להעניק לו עילת תביעה כנגד הבעלים ובית המשפט אף הוא אינו רואה זאת בעין יפה.
מה שכן כדאי לעשות, הוא להכניס לחוזה השכירות סעיף הקובע, כי השוכר מסכים לכך שהמנעול יוחלף אם לא ישלם שכר-דירה. אותו דין חל על פינוי הדירה ואחסון הציוד והריהוט של השוכר.
כמה זמן נמשך הליך משפטי לפינוי מושכר?
בעבר, מדובר היה בהליך ארוך ומייגע שנמשך שנים רבות. העוול שנגרם לבעלי דירות רבים הביא לכך שנקבע הליך מזורז לתביעה משפטית שעניינה הוא אך ורק צו הפינוי. על פי הליך זה, הדיון בתביעה יתקיים בתוך 2-3 חודשים ממועד הגשת התביעה, כך שבמקרים רבים יסתיים הדיון תוך חצי שנה ממועד הגשת התביעה.
כיצד להגיש את ההליך משפטי לפינוי מושכר?
יש לערוך כתב תביעה, לצרף לו תצהיר מאומת על ידי עורך-דין ואת כל המסמכים הרלוונטיים לתביעה. ככלל, התביעה תוגש לבית משפט השלום במחוז שבו נמצא הנכס המושכר או בבית משפט השלום עליו הוסכם בהסכם השכירות. מומלץ בחום להסתייע בעורך-דין הבקיא בתחום, היות ומדובר בהליך משפטי בו על בעל הנכס להוכיח כי השוכר הפר את הסכם השכירות באופן יסודי, שמעניק עילה לפינוי הנכס.
בזמן המשפט לא שילם השוכר דמי שכירות. האם ניתן לתבוע פיצוי כספי בעבור התקופה הזאת?
ודאי. על הסכם שכירות חלים דיני החוזים וברגע שהסכם השכירות הופר, ניתן לתבוע פיצויים בגין הפרת ההסכם, כולל דמי שכירות שלא שולמו.
אם הוגשה תביעה לפינוי מושכר בהליך מזורז - ניתן להגיש תביעה נפרדת לפיצוי כספי, אך על התביעה הזו לא חלה הפרוצדורה המקוצרת, ומדובר בתביעה כספית רגילה.
בזמן החתימה על הסכם השכירות ביקשתי מהשוכר להחתים שני ערבים על שטר חוב ולהעביר לי את השטר החתום בהקדם. בחלוף מספר חודשים - השוכר מתחמק ממני ועדיין לא העביר לי את שטר החוב. אני מתחיל לחשוש שהוא "מורח" אותי. מה לעשות?
הצגת בטחונות להסכם מהווה חלק מהתחייבויות השוכר. במקרה זה, יש לפנות לשוכר בכתב ומומלץ לעשות זאת באמצעות עורך-דין. יש להדגיש כי מדובר בהפרה של ההסכם ולהציב מועד סופי להצגת הביטחונות. אם השוכר עדיין לא הציג את הביטחונות - הרי שמדובר בהפרה של ההסכם. במקרה כזה ניתן לבטל את ההסכם ולדרוש את פינוי השוכר וכן פיצויים בגין הפרת הסכם השכירות.
בביקור שגרתי שערכתי אצל השוכרים שמתי לב שהם גרמו לנזקים והדירה מוזנחת להפליא. האם ניתן להורות על פינויים?
יש להבחין בין הרס מוחלט וקיצוני של הדירה לבין הזנחה ברת תיקון. במקרה הראשון, ניתן לטעון להפרה יסודית של הסכם השכירות וחובות השוכר על פי הדין, אך במקרה השני יש לתת לשוכר התראה לשינוי פני הדירה ורק אם לא יעשה כן תוך זמן סביר - ניתן יהיה לדרוש את פינויו. חשוב לציין שגם כאן הפינוי תלוי בהוראות הסכם השכירות.
האם יש נסיבות נוספות בגינן ניתן לפנות שוכר מהדירה?
בכל מקרה של הפרה יסודית של הסכם השכירות ניתן לתבוע את פינוי השוכר. הפרה יסודית היא תנאי מהותי בהסכם. למשל, כל מה שקשור לדמי השכירות ותשלומים.
הפרה של תנאי שאינו יסודי לא מאפשרת פינוי מידי של השוכר. במצב כזה, יש לפנות לשוכר ולתת לו אורכה של זמן סביר לתקן את ההפרה שביצע. אם לאחר הארכה השוכר ממשיך את ההפרה, אז ניתן לבטל את ההסכם ולפנות את השוכר.
הדירה שלי מושכרת ואני מעוניין למכור אותה, למרות שהסכם השכירות עוד לא הסתיים. האם אני יכול לחייב את הדיירים לפנות את הדירה?
אם בעל הדירה מוכר את הדירה - עדיין המכירה כפופה לזכות השכירות של השוכר (שיהיה חייב בתשלום דמי השכירות לבעלים החדשים). לכן, בטרם ההתחייבות למכירת דירה "ריקה", מומלץ לקבל התחייבות בכתב מהשוכר בדבר הסכמתו לפינוי הדירה.
לסיכום
אם אתם מבקשים להימנע ממצבים בעיתיים, מומלץ כי לא תסתפקו בחוזה השכירות הסטנדרטי אלא תעזרו בשירותיו של עורך דין, שיוודא שחוזה השכירות יכלול התייחסות לכל התנאים להתמודדות עם מצבים אלה. ברגע שהשוכר יחתום על החוזה, תהיה בכך התחייבות מלאה מצידו לכל תנאי שהצבתם ופתרון הבעיות יהיה קל ומהיר יותר.
למדור: מקרקעין
* הכותב הוא עורך דין העוסק בדיני מקרקעין ובדיני חוזים.
** המידע המוצג במאמר הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין