רכשתם את בית חלומותיכם, אתם כבר חולמים כיצד ייראו רהיטי הסלון והמטבח, אך סוגיה אחת נשארה ללא פתרונים – הבית לא רשום בטאבו. מדוע נוצר מצב שכזה ומה משמעותו?
רבים בישראל רוכשים דירות מחברה משכנת. חברה משכנת היא החברה הקבלנית ממנה רכש המוכר את דירתו והיא המנהלת את פנקס בעלי הזכויות באופן פרטני. למעשה, יש אומרים שמדובר ב"טאבו קטן". החברה מנהלת תיקים ורישומים פנימיים ומנפיקה בהתאם לדרישה מסמך הנקרא: "אישור זכויות".
החברה המשכנת, מסיבותיה, לא מסדירה את רישום הנכסים שנמכרו על ידה בלשכת רישום המקרקעין. על פי רוב, הדבר קורה כאשר החלקה שעליה נבנו הבתים המשותפים לא עברה פרצלציה (חלוקה לתת חלקות).
מהן ההשלכות?
רכישת מקרקעין היא מהעסקאות הגדולות והחשובות בחייו של אדם, וככל הנראה גם היקרה ביותר. שעה שלכל ההוצאות הנלוות לעסקת מכר רגילה, מתווספות גם הוצאות כגון אגרות עקיפות וישירות לנוכח העובדה שהקרקע לא רשומה על שם בעלי הזכויות אלא על שמה של החברה, נוצר מצב אבסורדי בו האזרח נמצא כצרכן שבוי בידי החברה המשכנת.
צרכן שבוי, למה? החברה המשכנת מעסיקה עובדים רבים, בניהם עורכי דין ופקידים, שכל תפקידם לנהל רישומים, להנפיק אישורים, לצלם תשריטים. העובדים האלה עולים כסף. הצרכן צריך לשלם עבור השירותים. לכן, בכל קנייה ומכירה במרוצת השנים, יאלצו הדיירים לשלם אגרות כפולות, הן לחברה המשכנת והן ללשכת רישום המקרקעין.
בפתח דבריי קראתי לחברות המשכנות "טאבו קטן". ואכן כך הדבר, החברה המשכנת מנהלת רישום כמו לשכת רישום המקרקעין: רישום של הבעלים הקיימים, רישום של הערות אזהרה, רישום מדויק של הנכס ושל הצמודים לו, כגון מחסן, חניה וכיו"ב.
אבל זה לא מספיק. היום כמעט כל אדם הרוכש דירה נאלץ לקחת משכנתא. הבנק לא יאפשר לקיחת משכנתא ללא רישום בלשכת רישום המקרקעין. על כן, אמנם לא תוכלו להירשם כבעלים בלשכת רישום המקרקעין, אך תירשם לזכותכם הערת אזהרה וכך יירשם גם הבנק. הערה תחת הערה תחת הערה. נסחים עבי כרס המגיעים ל 300 עמודים ולפעמים אף יותר.
יש חוק ויש מציאות
חוק המכר (דירות) מטיל על מוכר דירה רשימה של פעולות וחיובים. ביניהם, לבצע את כל הפעולות בקשר לרישום בפנקסי המקרקעין של חלוקה ואיחוד הקרקע שבה נמצאת הדירה, במועד המוקדם ביותר האפשרי.
במהלך עבודתי אני נתקלת יום יום בלקוחות שאינם הבעלים הרשמיים על פי הרישומים בלשכת רישום המקרקעין ויש לטובתם רק הערת אזהרה.
בפועל, רישום ההערה מחליף למעשה רישום בעלות, אך הוא דורש מהאזרח להתעסק מול החברה המשכנת, המבצעת רישומים עצמאיים, ומול לשכת רישום המקרקעין המבצעת רישום הערות אזהרה בלבד. לא רק שמדובר בהליך מסורבל בפני עצמו, הדורש מקצועיות וידע, אלא שמדובר בהליך המכפיל את הוצאותיו של אותו לקוח המעוניין למכור או לקנות נכס בבעלות חברה משכנת.
נוצר מצב שבו האזרח נדרש ברישום כפול, אגרות כפולות, לאורך זמן ממושך ובלתי ידוע עד להשלמת הרישום. כאב ראש כבר אמרנו? חכו לרגע בו תידרשו למחוק או לקבל משכנתא כשברקע מעורבת חברה משכנת. הכפלת הבירוקרטיה, טפסים ייעודיים ושוב, גם הפעם רישום כפול בחברה המשכנת ובלשכת רישום המקרקעין.
מה מונע מהחברות המשכנות לבצע רישום בלשכת רישום המקרקעין? הרישום בלשכה מתבצע במספר שלבים. השלב הראשון בא לקבוע את גבולות החלקות והשטח על ידי הרשות המקומית. שלב זה איטי ודורש טיפול, בדיקות, מדידות ובקרה של גורמים רבים. רק לאחר סיומו ניתן לגשת לשלב הבא אחריו ולבצע רישום של הבית המשותף. ולסיום, אחרי זמן רב שהמתינו לרישומי החלקות, ניתן להגיע לשלב האחרון.
איך ניתן היה לבצע זאת אחרת?
אילו היו מפרידים את השלבים ומאפשרים לבצע רישום זכויות על שם בעלי הזכויות בדירה הספציפית, היה ניתן לבצע רישום זמני של בעל הזכויות (והחובות) בדירה הספציפית, וכן רישום של המשכנתא לטובת הבנק.
בדרך זו, הבית המשותף יירשם על מגרש זמני לפי תוכנית בניין עיר, בהתאם לגבולות הקיימים בשטח. הבית המשותף יאפשר רישום דירות ורישום זכויות הרוכשים בדירות. במקביל, אנשי המקצוע ימשיכו את המדידות והחלוקה לחלקות משנה. כאשר תושלם המדידה, יותאם המגרש, עליו נרשם הבית המשותף, לחלקה שתיווצר בפרצלציה.
* עורכת דין ענבל טל-פאר עוסקת בדיני מקרקעין
*** המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחברת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
גולשים בסלולרי? לשירות מיידי מעורך דין הורידו את Get Lawyer
לייעוץ עורך דין דיני מקרקעין
אתר המשפט הישראלי "פסקדין"
www.psakdin.co.il
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין