ב-2014 פינתה חוכרת של תחנת דלק בראש פינה את המקום והותירה אחריה מבנים מסחריים מושכרים ופעילים. חברת הדלקים חויבה בשבוע שעבר לשלם לה את שווי ההשקעה בבנייה בנוסף לפיצוי על הפירות שמניבים לה המבנים.
התביעה הוגשה על סכום של 3.5 מיליון שקל על ידי "תחנת דלק ראש פינה" – חברה שחכרה מ"דלק" מתחם תדלוק במזרח ראש פינה. הסכם החכירה נחתם ב-1965 למשך 49 שנים, שהסתיימו ביוני 2014. אז עזבה החברה את המקום וביקשה פיצוי על שווי ההשקעה בבניית מספר מבנים במתחם, בהם משרדים ומרכז מסחרי.
אלא ש"דלק" מבחינתה לא נותרה חייבת לתובעת דבר. בין היתר היא טענה כי את החזר ההשקעה קיבלה התובעת מזמן, אם בדמות הטבות כמו ויתור על תשלום דמי חכירה ועמלה על מכירת דלקים, ואם באמצעות השקעה כספית אדירה בבנייה הראשונית ובשיפוץ המתחם לאורך השנים.
פסק הדין בתביעה ניתן בסוף החודש שעבר (נובמבר 2016) על ידי השופט אורן שוורץ מבית המשפט המחוזי בלוד.
בהתחשב בכך שמדובר בתביעה שמתבססת על עסקה מסחרית שבוצעה לפני יותר מ-50 שנה, נאלץ השופט להסתמך על החוזים הנושנים בלבד, ללא עדויות ישירות של המעורבים המקוריים בעסקה.
כל צד צריך לקבל חזרה את המגיע לו
לאחר שעיין בהסכמים שונים, כמו הסכמי זיכיון, הסכם חכירה והסכם בנייה, השופט שוורץ קבע כי התובעת בנתה שני מבנים בהרשאת דלק ובעידודה. רוב העלויות מומנו על-ידה אבל הוכח כי "דלק" השתתפה בדרכים שונות בכ-15% מעלויות הבנייה הראשונית.
בתוך כך השופט דחה את טענת "דלק" כי החזירה לתובעת את שווי ההשקעה לאורך השנים. השופט קבע כי לא מצא שום ראיה המוכיחה השקעה נוספת מלבד ההשקעה הראשונית כאמור.
השופט קבע לפיכך כי התובעת זכאית לקבל פיצוי על מבנים אלה. מבחינה משפטית, זכאותה נשענת על שתי עילות: האחת לקוחה מדיני החוזים והשנייה מדיני עשיית עושר ולא במשפט.
בסוגייה החוזית, השופט קבע כי הסכם הזיכיון בין הצדדים אמנם שותק לגבי התשלום עבור הבנייה, אך לטעמו יש לקרוא לתוכו "תנאי מכללא" (תנאי שלא כתוב במפורש אך עולה מרוח החוזה), שלפיו "דלק" – שכבעלת הקרקע מרוויחה היום מהמבנים – צריכה לשלם לתובעת את שווי ההשקעה לפי ערכה ביום סיום החכירה. תוצאה זו מתיישבת עם עקרון תום הלב בקיום חוזים.
לגבי עשיית עושר ולא במשפט, השופט קבע כי בסופם של יחסים חוזיים כל צד צריך להחזיר לצד השני את מה שנותר בידיו מעבר למוסכם. מאחר ש"דלק" לא יכולה להשיב לתובעת את המבנים – עליה לשלם עבורם.
בסוגיית היקף הפיצוי השופט קיבל את עמדת השמאי מטעם התובעת שלפיה שווי המבנים בעת הפינוי עמד על 1.022 מיליון שקל. לסכום זה הוא הוסיף עוד 16.5% רווח יזמי וסכום השווה לשני חודשי שכירות עבור הרווח שצמח ל"דלק" מכך שכיום היא נהנית מהפירות שמניבים לה דמי השכירות של המבנים המסחריים הפעילים. מהסכום הכולל הורה השופט להפחית כ-178 אלף שקל – על מענק ש"דלק" העניקה לתובעת.
בסך הכל, סכום הפיצוי לתובעת הועמד על 1,107,686 שקלים בתוספת הפרשי ריבית והצמדה מיום הפינוי. בנוסף "דלק" חויבה בהחזר הוצאות משפט ובשכר טרחת עורכי דין של 85,000 שקל.
- ב"כ התובעת: עו"ד יגאל קווה, עו"ד יואב נבון
- ב"כ הנתבעת: עו"ד ברוך שטיימן, עו"ד שי עומר
* עו"ד ליאור ברקנפלד עוסק בתחום הנדל"ן
** הכותב לא ייצג בתיק
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין