סכסוך שכנים בבניין דירות בת"א שהוכרע בשבוע שעבר בבימ"ש השלום, הביא לדיון מעניין בסוגיית הרשות לעשות שימוש ברכוש משותף, וההשלכות הדרמטיות של התנהגות השכנים זה לזה.
בעלי שבע דירות מול בעלי דירה אחת מצאו את עצמם זה מול זה בבית משפט השלום בתל אביב. בעלי הדירות – התובעים – טענו שהנתבעים השתלטו, ללא הסכמתם, לפני שנים על רכוש משותף שגודלו כ-95 מ"ר, בנו עליו מבנים, מרפסת וחצר, ובכך למעשה הפכו את דירתם מדירה קטנה וצנועה לדירת גן גדולה.
לכן הגישו התובעים תביעה ל"סילוק ידם" של הנתבעים מהחלק התפוס ברכוש המשותף, וכן דרשו לחייב אותם ב-350,000 שקל, בגין השימוש באותו רכוש במשך שבע שנים עד ליום הגשת התביעה.
בנוסף הם טענו כי הנתבעים מעכבים תכנית פינוי-בינוי של הבניין, בין היתר, משום שהם מתנים את קידומה בכך שהחלק התפוס ברכוש המשותף אותו הם ניכסו לעצמם יישאר בידיהם.
מנגד, הנתבעים טענו כי במשך 35 שנה אף אחד לא פנה אליהם בדבר השימוש שאותו הם עושים ברכוש המשותף בבניין, ואף טענו כי מדובר בשטח הרבה יותר קטן מכפי שטוענים התובעים.
עוד הם טענו כי במשך כל השנים הם היו אלה שדאגו לשיפוץ הבניין ותחזוקת החצר, וכי התובעים מעולם לא פעלו בעניין זה, ואף לא שילמו על כך.
בנוגע לתכנית הפינוי-בינוי, הנתבעים טענו שאין להם אמון ביזם הספיציפי שנבחר לביצועהּ.
רשות "מכח התנהגות"
באמצעות מספר דוגמאות מן הפסיקה, השופטת כרמלה האפט הסבירה שהרשות להשתמש במקרקעין משותפים יכולה להינתן בהיתר מפורש, אבל יכולה גם להינתן "מכוח התנהגות הבעלים ושתיקה ארוכת שנים מצדם".
בהתאם, השופטת קבעה כי הלכה למעשה, הנתבעים כאילו קיבלו את רשות משאר הדיירים (כולל קודמיהם) לעשות שימוש בחלק התפוס של הרכוש המשותף, ובהתאם לכך פעלו כל השנים, שהרי אף אחד לא אמר להם דבר.
עם זאת, השופטת הבהירה כי מדובר ברשות שניתנה חינם, וככזו, היא "מתחדשת רגע לרגע" ויכולה גם להתבטל ברגע שבעלי הקרקע מודיעים על כך – במקרה הנוכחי, במכתב דרישה שנמסר לנתבעים באפריל 2014.
בהתאם לקביעה זו, התוצאה הייתה דרמטית לשני הכיוונים. מחד, הנתבעים חויבו להרוס את שבנו ולפנות את השטח הרשום כרכוש משותף.
מאידך, הם חויבו בדמי שימוש רק לתקופה שהחלה באפריל 2014, ולא לכל השנים שלפני כן. בהקשר זה השופטת הבהירה כי משנקבע כי הנתבעים קיבלו רשות (עד לפנייה המפורשת שבה הרשות בוטלה כאמור), הרי שבתקופה זו הם מוגנים מפני תביעה לדמי שימוש.
בסיכומו של דבר, נקבע כי על הנתבעים להרוס את מה שבנו בחלק המשותף ולפנות אותו עד יוני 2017. בנוסף, הנתבעים חויבו בתשלום דמי שימוש בסך 25,000 שקל, עבור התקופה שמחודש אפריל 2014 ועד מועד הגשת התביעה, בתוספת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 7,500 שקל.
בתוך כך השופטת העירה כי המחלוקת העיקרית בין הצדדים נעוצה בשאלת הפינוי-בינוי, אולם מחלוקת זו לא הובאה בפניה להכרעה במסגרת התביעה.
* עורך דין יעקב זליגמן ממשרד עו"ד דן בר-אל ושות' עוסק בדיני מקרקעין
** הכותב לא ייצג בתיק.
*** המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
גולשים בסלולרי? לשירות מיידי מעורך דין הורידו את Get Lawyer
לייעוץ עורך דין דיני מקרקעין
אתר המשפט הישראלי "פסקדין"
www.psakdin.co.il
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין