פסק-דין בתיק ת"א 9501-07

תובענה לאכיפת הסכם לרכישת אופציה במקרקעין הידועים כחלקה 3/1 בגוש 30411 בירושלים (להלן: "הסכם האופציה", ו -"המקרקעין" או "הנכס"), ולסעד כספי בסך 80,900 ש"ח, בגין הפרת ההסכם האמור.

סלע המחלוקת בין הצדדים בקליפת אגוז, הוא בשאלה אם הסכם האופציה שנכרת בין הצדדים למכירת הנכס, תקף, ואם כן, מיהו בעל זכות האופציה?

רקע עובדתי ודיוני

1.         עיסוקו של התובע, דוד אלקיים (להלן: "התובע" או "אלקיים") בניהול והפעלת עסקים בתחום המזון.

נתבעת 1 היא חברה פרטית מוגבלת, הזכאית להירשם כבעלים של נכס המקרקעין, המצוי ברחוב דרך חברון בירושלים (להלן: "הנתבעת" או "החברה").

נתבע 2 הוא מנהלה של החברה (ראו תדפיס המידע, נספח ב' לכתב התביעה) (להלן: "מורדוך").

2.         על פי הנטען בכתב התביעה, בסוף שנת 2005, פנה לתובע חבר מתחום עסקי המזון בשם יצחק אייזנקוט, שבאותה תקופה שכר את הנכס מהחברה, והציע לו להיכנס בנעליו, תוך רכישת המוניטין, הציוד והמלאי שהיו קיימים אותה שעה בנכס. בתגובה להצעה הבהיר התובע כי הוא מוכן לרכוש את כל המוצע, רק בתנאי שגם הנכס יירכש על ידו. מאחר שהתובע היה עסוק בהפעלת מינימרקט אחר בבעלותו, הוא הציע לנתבע 3 (להלן: "הנתבע" או "ברדוגו") להיכנס עמו כשותף בהפעלת המינימרקט בנכס, וזה  נענה להצעה.

אף שהנתבע הכחיש בכתב ההגנה שלו את השתלשלות העניינים כדלעיל, בתצהירים מטעמו הוא הודה כי הרעיון לפתיחת העסק התגבש במשותף בין התובע לבין אביו, רפי ברדוגו (להלן: "האב"), אולם מאחר שבאותה עת היה האב בשירות משטרתי, נרשמה השותפות על שם הנתבע (ראו סעיפים 2-5 לתצהירים מטעם הנתבע והאב). 

3.         ביום 22.12.05 נחתם הסכם שכירות ביחס למקרקעין בין הנתבעת מצד אחד, לבין התובע והנתבע מצד שני. על פי ההסכם, השכירה החברה לתובע ולנתבע את הנכס, לצורך הפעלת חנות מכולת, לתקופה החל מיום 1.1.06 ועד 31.12.07. בנוסף ניתנה לשוכרים אופציה לחדש את החוזה בשלוש תקופות שכירות בנות שנה כל אחת. דמי השכירות שנקבעו בהסכם היו 2,000$ לחודש לכל אחת משנות השכירות, 2,500$ לחודש בשתי תקופות האופציה הראשונות (שנה שלישית ורביעית), ו-3,000$ לחודש בתקופת האופציה השלישית (שנה חמישית) (סעיפים 5-6 להסכם). 

תנייה נוספת שנקבעה בהסכם היא התחייבותה של החברה שלא להסב את זכויותיה במושכר, עד ליום 31.12.07. להתחייבות זו ערב מנהל החברה, מורדוך, באופן אישי (סעיף 15 להסכם). 

4.         הצדדים אינם חלוקים, כי מלכתחילה כוונתם הייתה להיקשר בהסכם למכירת הנכס, אולם משהוברר כי בשל קשיים אלה ואחרים לא עלה בידי התובע והנתבע לקבל הלוואה מן הבנק, נוצרה מערכת הסכמים כפולה בין הצדדים: במקביל לחתימת הסכם השכירות, נחתם ביום 1.1.06 מסמך שכונה "זכרון דברים", אשר הצדדים לו הם חברה בשם קרן בכספי בניה השקעות ואחזקות בע"מ ומורדוך מחד ("צד א' " להסכם), והתובע והנתבע מצד שני ("צד ב' "). בשל חשיבותן לענייננו יובאו הוראותיו של המסמך במלואן:

"1.      הצדדים חתמו על הסכם שכירות בקשר לחנות בדרך חברון 61 בירושלים, חלקה 3/1 בגוש 30511, להלן - החנות.

2.         צד א' נותן לצד ב' אופציה לרכישת החנות הניתנת למימוש ע"י צד ב' בתוך שנתיים מחתימת הסכם השכירות.

3.         מימוש האופציה ע"י צד ב' הינה בלעדית ואינה ניתנת לביטול מכל סיבה שהיא.

4.         במקרה של מימוש האופציה לרכישת החנות ע"י צד ב' יחתם, בתוך שבועיים מהיום שצד ב' הודיע על מימוש האופציה, הסכם מכר שתנאיו כדלקמן:

א.        התמורה תהיה 275,500 $ + מ.ע.מ לפי שער יציג באותו זמן.

ב.         צד ב' ישלם - 10,000$ בחתימת ההסכם והיתרה במעמד רישום הזכויות בחנות ע"ש צד ב'. ולא יאוחר מ-60 יום מיום הדרישה.

ג.         מהתמורה שבסעיף א' יופחתו הסכומים האלה:

- 1,000$ לחודש מדמי השכירות לתקופה של השנה הראשונה ששולמו לצד א' ע"י צד ב'.