ע"א 7891/13, בע"א 7891/13, המשיבות בתאור תעשיות אלקטרוכימיות בע"מ בערעור שכנגד והמבקשות רדוויל בע"מ ואח'

השופט נ' הנדל:

1. מונחים לפנינו ערעור וערעור שכנגד על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (ת"א 5428-12-10, כב' השופט א' זמיר), במסגרתו התקבלה באופן חלקי תביעת המשיבה בערעור העיקרי (להלן: המשיבה). הדיון בערעורים אלה אוחד עם הדיון בבקשת רשות ערעור שהוגשה מטעם המערערות בערעור העיקרי (להלן: המערערות), ובה משיגות המערערות על החלטת בית המשפט המחוזי לחתום על פסיקתא שנוסחה בידי המשיבה, בטענה כי היא אינה משקפת את תוכן פסק הדין.

רקע

2. שורשי המחלוקת בענייננו נעוצים בהסכם שכירות שנחתם בשנת 2001 בין המשיבה למערערות, ובמסגרתו התחייבו האחרונות לשכור את חלקה של המשיבה בפרויקט נדל"ן רחב היקף – אותו התעתדו הצדדים להקים בעסקת קומבינציה (להלן: ההסכם). בהסכם, שתוקן בהמשך, נקבע כי המערערות ישלמו את דמי השכירות בהתאם להיקף השטח הרלוונטי (במ"ר), תוך התחשבות בפרמטרים דוגמת מיקום השטחים (קומת הקרקע אל מול קומות עיליות) וייעודם (למשל, שטחי מסחר אל מול מרחב אחסון). לאחר שבין הצדדים התגלעו מחלוקות באשר לפרשנות ההסכם, הגישה המשיבה תביעה כספית כנגד המערערות, ובה שלוש טענות עיקריות:

             ראשית, כי את מדידת שטח הפרויקט – ממנה נגזרים דמי השכירות – יש לבצע "מקיר חיצוני לקיר חיצוני", כך שתכלול גם את מלוא עובי הקירות, פירים וכיוצא באלה. לטענתה, מדידה כזו מלמדת כי על המערערות לשלם לה דמי שכירות עבור כ-1700 מ"ר נוספים. בכתב התביעה העריכה המשיבה את חוב השכירות בגין תוספת זו בסך כולל של 14,340,874 ₪, בתוספת מע"מ – אך מאוחר יותר הוגשה מטעמה חוות דעת מומחה (להלן: חוו"ד קציר הראשונה) שבה הועמד החוב על 14,574,136.47 ₪. מנגד, המערערות גורסות כי עליהן לשלם דמי שכירות אך ורק עבור שטחי הפרויקט המופיעים בהיתר הבניה, ומכאן שאין להן כל חוב כלפי המשיבה.

           שנית, המשיבה סבורה כי עבור קומה מפולשת שהוקמה במבני הפרויקט, שולמו לה דמי שכירות נמוכים מהמוסכם. לדידה, חלק הארי של הקומה מצוי מעל פני הקרקע, ומשום כך יש לשלם לה בהתאם. זאת ועוד, נוכח השימוש שנעשה בפועל בחלקים מן הקומה, אין להסתפק בתשלום דמי השכירות הנמוכים שנקבעו עבור מחסנים. לעומתה, המערערות סבורות כי מן הראוי לאמץ את "מבחן הייעוד": הואיל והשטח הרלוונטי מיועד לשמש כמחסן – ולטענתה, רובו המכריע אכן משמש לכך בפועל – אין משמעות למיקומו, ויש לשלם עבורו תעריף מופחת.

           לבסוף, המשיבה מלינה על כך שהמערערות הפרו את הוראת סעיף 8.4 להסכם, ונמנעו מלצרף להסכמי שכירות משנה שערכו פסקה המבהירה כי ביטול הסכם השכירות הראשית על ידי המשיבה יביא, מיניה וביה, לבטלות הסכם שכירות המשנה. על כך משיבות המערערות כי מדובר בפסקה הצהרתית בלבד, שהרי בכל מקרה אין באפשרותן להקנות לשוכרי המשנה זכויות שאינן ברשותן. לדידן, המשיבה לא ספגה כל נזק כתוצאה מהשמטת הסעיף ותביעתה מהווה עמידה על זכות בחוסר תום לב.

           בפסק הדין התקבלה, כאמור, התביעה באופן חלקי. אשר לסוגיה הראשונה, בית המשפט המחוזי פסק כי דמי השכירות יחושבו "על פי שיטת מדידה 'ברוטו' שמשמעותה בענייננו היא 'מקיר חיצוני לקיר חיצוני', כגרסת התובעת" (פס' 24). נקבע (פס' 25) כי המערערות לא הפריכו "באופן ממשי" את נתוני קרן החוב המופיעים בחוו"ד קציר הראשונה, ועל כן "ניתן להסתמך עליהם לצורך החישוב" – ולהעניק למשיבה סעד כספי מתאים. לעומת זאת, בהתייחסו למחלוקת השנייה, ביכר בית המשפט המחוזי את גישת המערערות. במישור העקרוני, נקבע כי "הקריטריון המנחה... הוא ייעודו של השטח המושכר", ולכן אין משמעות רבה למיקום רובה של הקומה המפולשת מעל לפני הקרקע. במישור העובדתי, בית המשפט מצא כי השימוש העיקרי שנעשה בקומה זו אינו חורג מייעודה הפורמאלי – אחסון. משום כך, דין תביעת המשיבה בראש זה להידחות. בהידרשו לטענה השלישית, הכריע בית המשפט המחוזי כי הוראת סעיף 8.4 להסכם הופרה "לכאורה". עם זאת, בהעדר נזק ממשי למשיבה – ולנוכח "עמימות מסוימת" ביחס למעמד ההוראה – הסתפק בית המשפט במתן צו עשה, המורה כי הפסקה המדוברת תיכלל בחוזי שכירות משנה עתידיים. סוף דבר, מלבד הסעד הכספי במסגרת הראש הראשון, הטיל בית המשפט המחוזי על המערערות לשאת בהוצאות המשיבה ושכ"ט עו"ד בהליך בסך כולל של 2,000,000 ₪, בתוספת ריבית והצמדה.

           ביום 12.12.2013, חתם בית המשפט המחוזי על פסיקתא שניסחה העותרת, בה נקבע כי המערערות נדרשות לשלם למשיבה סך של 22,600,207 ₪, נכון למועד פסק הדין – "בגין אי תשלום דמי שכירות עבור מלוא שטחי הפרויקט ברוטו (36,287 מ"ר)" – וכי על סכום זה "יתווסף מע"מ כדין". מכאן הערעור, הערעור שכנגד ובקשת רשות הערעור שלפנינו.

טענות הצדדים