העליון ביטל חוזה לא חוקי למרות שעקרון תום הלב הצדיק דווקא את קיומו

השופט י' עמית:

           שני ערעורים מאוחדים שעניינם חוזה מכר במקרקעין שנעשה תוך ניסיון להונות את רשויות המס.

העובדות הצריכות לעניין

1.        המנוחה יעל הלוי ז"ל (להלן: המנוחה או הלוי) הייתה הבעלים של מגרש בגודל 500 מ"ר בגבעת שמואל, ודרור קוזניצקי (להלן: קוזניצקי) היה מעוניין לרכוש את המגרש. ברם, מאחר שמכירת מגרש חייבת במס שבח, ומאחר שקוזניצקי ביקש לרכוש את המגרש על מנת לבנות עליו בית התחכמו הצדדים וחתמו על שני חוזים במקביל.

           הסכם ראשון - הסכם למתן שירותי בניה שנכרת בין המנוחה לבין חברת הבניה טייגר בע"מ שבבעלות אביו של קוזניצקי (להלן: הסכם הבניה). הסכם הבניה נושא את התאריך 19.1.2005 ובו התחייבה החברה לבנות תוך 18 חודשים עבור המנוחה בית מגורים שייבנה על גבי המגרש שבבעלות המנוחה (להלן: המגרש), תמורת סך של 150,000 דולר. הסכם הבנייה מנוסח כהסכם קבלנות לכל דבר ועניין, נאמר בו כי התמורה היא פאושלית (כוללת), ולחוזה צורף מפרט טכני ולוח תשלומים מפורט על פי שלבי הבניה.

           הסכם שני - נחתם באותו יום בין קוזנצקי לבין המנוחה אך נושא את התאריך 15.6.2006 ולפיו התחייבה הלוי למכור לקוזניצקי בית בן שמונה חדרים ומרתף בשטח כולל של 400 מ"ר הבנוי על המגרש, תמורת סך של 500,000 דולר (להלן: הסכם המכר). התאריך של 15.6.2006 שנכתב בהסכם הוא התאריך המשוער בו הייתה אמורה להסתיים בניית הבית, בחלוף 18 חודשים מתאריך הסכם הבנייה.

           [הערה: קיימת אי התאמה בין הסכם הבנייה לבין הסכם המכר. בעוד שבמפרט הטכני בהסכם הבנייה נכתב כי הבית יכלול שישה חדרים והכנה לעליית גג, בהסכם המכר נכתב כי הבית הנמכר הוא בן שמונה חדרים].

2.        כוונת הצדדים הייתה אפוא כי בבוא היום - לאחר שהבית שתוכנן על ידי קוזנציקי על פי צרכיו ומידותיו ייבנה ויעמוד על תילו - המנוחה תדווח למס שבח על מכירת בית מגורים שנבנה על ידה, ותזכה לפטור ממס שבח בגין דירת יחיד. באופן זה, יתאפשר למנוחה לקבל 350,000$ "נטו" עבור המגרש (=150,000$- 500,000$).

            בתה של המנוחה, גלית הלוי-בר-טנדלר (להלן:טנדלר), חתמה ביום 7.2.2005 כערבה על הסכם הבנייה ובחודש יולי 2005 אף הצטרפה לצד המנוחה כלווה לצורך קבלת הלוואה מהבנק למימון הבנייה. זאת, מאחר שבהעדר אפשרות להציג יכולת החזר חודשית, הבנק סירב להעמיד למנוחה הלוואה.

            הבנייה התעכבה בשל עיכובים שונים בקבלת היתר הבנייה, וכפי שעולה מחומר הראיות, בעיקר בשל קשיים בהם נתקלה המנוחה בקבלת ההלוואה למימון הבניה, בין היתר, נוכח עסקאות נוספות שביצעה בעבר בחלקות סמוכות שהיו בבעלותה, מה שלא אפשר רישום משכנתא לטובת הבנק בהיעדר פרצלציה בין המגרשים.

3.        בחודש יוני 2007 נפטרה המנוחה, עוד טרם החלה בניית הבית, והמגרש הועבר בירושה לטנדלר במסגרת הסכם חלוקה בינה לבין היורשים האחרים. בין הצדדים החלה תכתובת במהלכה דרש קוזניצקי מטנדלר לבצע את ההסכמים שנכרתו בינו לבין אמה המנוחה. ביני לביני נודע לקוזניצקי כי טנדלר מעוניינת למכור את המגרש לצד שלישי, וביום 15.6.2008 הגיש בבית משפט השלום תובענה שכללה סעדים כספיים וסעד של אכיפת ההסכם, ובד בבד עתר למתן צו מניעה נגד מכירתו. בית המשפט נתן צו מניעה זמני במעמד צד אחד, ולאחר שהתקיים דיון במעמד הצדדים ולאור המלצת בית המשפט מחק קוזניצקי את הבקשה ואת התביעה (לאחר שבית המשפט הבהיר כי הסמכות העניינית נתונה לבית המשפט המחוזי).

4.        ביום 30.6.2008, יום לאחר שמחק את תביעתו בבית משפט השלום, רשם קוזניצקי הערת אזהרה לזכותו על המגרש מכוח יפוי כוח שנתנה המנוחה לזכותו במסגרת הסכם המכר, תוך שהוא מיידע את טנדלר על רישום ההערה. טנדלר הגישה תביעה בהמרצת פתיחה לביטול הערת אזהרה (ה"פ 976/08), וקוזניצקי הגיש תביעה למתן פסק דין הצהרתי כי זכותו לרכוש את המגרש במחיר עליו הוסכם, ושאותו ניתן, לטענתו, "לחלץ" מתוך הסכם הבנייה והסכם המכר (ת.א. 2390/08). אציין כי לאחר תחילת ההליכים המשפטיים בין הצדדים, דיווח קוזניצקי על העסקה האמיתית למס שבח ושילם את מס הרכישה הנדרש.

           הדיון בשני ההליכים אוחד ונדון בבית המשפט המחוזי בתל-אביב בפני כב' השופטת ד"ר מ' אגמון-גונן.

טענות הצדדים בבית משפט קמא

5.        המחלוקת בין הצדדים נוגעת לשאלת תוקפם של ההסכמים, בהיותם בגדר הסכמים שנועדו להסתיר מרשויות המס את העסקה האמיתית ונוכח העובדה כי המנוחה נפטרה.

           קוזניצקי טען כי טנדלר ידעה על העסקה והיתה מעורבת בה והיא באה בנעלי אמה המנוחה, ולכן יש לקיים את ההסכם ולאכוף את מכירת המגרש במחיר שהוסכם ביניהם. נטען כי טנדלר נוהגת בחוסר תום לב, מאחר שגם לאחר מות האם ניהלה עימו משא ומתן למכירת המגרש, והיא מבקשת להתנער מהסכם המכר נוכח העלייה במחירי הנדל"ן באיזור, בעוד שקוזניצקי הוציא בינתיים כספים רבים לשם ביצוע ההסכם.

6.        טנדלר טענה כי לא היתה מעורבת כלל בעסקה שנרקמה בין אמה המנוחה לבין קוזניצקי, שלטענתה בקי ורגיל בענייני בניה ונדל"ן, בעוד שהמנוחה כלל לא הבינה בנושאים אלה. טנדלר טענה כי ידעה רק על הסכם הבנייה בגינו נטלה הלוואה למימון הבנייה, ואילו על הסכם המכר נודע לה רק לאחר מות אמה, לאחר שקוזניצקי הציג אותו בפניה. לדבריה, סמכה על אמה שהיתה מיוצגת באותה עת על ידי עו"ד פרץ ולכן הסכימה ליטול הלוואה מהבנק. במישור המשפטי, טענה טנדלר כי בחוזה בלתי חוקי עסקינן, ולכן החוזה בטל ואין לאכוף אותו, וממילא יש למחוק את הערת האזהרה שרשם קוזניצקי לזכותו.

פסק דינו של בית המשפט המחוזי

7.        בבית המשפט העידו בעלי הדין טנדלר וקוזניצקי וכן עו"ד אריאל פרץ שייצג בתקופה הרלוונטית את המנוחה וניסח בעבורה את הסכם הבנייה בינה לבין קוזניצקי. בית המשפט לא רחש אמון לבעלי הדין, וציין כי גרסתם אינה עולה בקנה אחד עם יתר הראיות שבתיק, וכי לא בכדי לא הביאו לעדות אחרים שהיו מעורבים בעסקה. בית המשפט נמנע מלקבוע ממצא עובדתי בעניינו של עו"ד פרץ שטען כי לא ידע כלל אודות הסכם המכר, והפנה לכך שבהסכם המכר נזכר שמו של עורך דין אחר כנאמן של הצדדים.