השופטת ע' ארבל:
השאלה במרכזו של הערעור שבפנינו הנה, האם בדין דחה בית המשפט לעניינים מנהליים את הדרישה לחיובם של המשיבים בתשלום חובות הרובצים על המקרקעין, חובות אשר מקורם באי השלמת תשלומם של אגרת תיעול, היטל הנחת צינורות והיטל השבחה שמקורו בהשבחת המקרקעין על ידי אישור שתי תוכניות בניין עיר.
בפסק דינו של בית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב (כב' השופטת ד' פלפל, עת"מ 1122/02) מיום 23.12.03 נתקבלה עתירת המשיבים להורות למערערת (להלן: המערערת אועיריית הרצליה) ליתן למשיבים 3-1 תעודה להעברת זכויות בגוש 6666, חלקות 132, 587, 198, 588 בעיר הרצליה (להלן: המקרקעין), לפי סעיף 324(א) לפקודת העיריות [נוסח חדש] (להלן: הפקודה), שעניינו במתן אישור להעברת זכויות במרשם המקרקעין (להלן: אישור לטאבו). מכאן ערעורה של העירייה שבפנינו.
עיקרי העובדות
1. מקורם של ההליכים המשפטיים בין בעלי הדין במספר עסקאות מקרקעין במסגרתן רכש המשיב 1, דניאל יצחקי (להלן : יצחקי או המשיב) את חלקות 132, ו - 587 מידי המשיבות 3-2 (להלן: החברות) ביום 10.1.90, ואת חלקות 198 ו - 588 מידי מנהל מקרקעי ישראל (בתאריכים 20.6.91, 10.2.02 בהתאמה).
לאחר רכישת המקרקעין בנה המשיב על המקרקעין 4 יחידות דיור. שלוש מהן נמכרו על ידו במועדים שונים. יחידת הדיור הרביעית יוחדה לחברות שהעבירו אותה לידי בעלי מניותיהן. בשלב מאוחר יותר נמכרה גם יחידת דיור זו. אף על פי כן, הבעלות בחלקות 132 ו-587 נותרה רשומה על שם המשיבות 3-2 בהתאמה ואילו הבעלות בחלקות 198 ו-588 נותרה רשומה על שם מנהל מקרקעי ישראל. המשיבים 11-4 הנם רוכשי הדירות הרשאים להירשם כבעלי הזכויות בהן (להלן: הרוכשים).
עובר לבניית יחידות הדיור, ביקש המשיב מהעירייה היתר בנייה כמתחייב על פי דין. קבלת ההיתר הותנתה על ידי העירייה בתשלום כל תשלומי החובה החלים על הנכס. המשיב קיבל את היתר הבנייה המבוקש ביום 16.4.91, לאחר ששילם לעירייה אגרות בנייה, היטל תיעול והיטלי השבחה. בשנת 2001 פנה שוב המשיב לעירייה וביקש לקבל אישור לטאבו, שבלעדיו לא ניתן להשלים את העברת הזכויות במקרקעין לרוכשי הדירות. העירייה סירבה ליתן אישור זה והתנתה את קבלתו, כאמור, בתשלומים נוספים: תשלום היטל השבחה בגין תב"ע משנת 1990 (הר/1635א) שעניינה זכויות בנייה במרתפי יחידות הדיור (להלן: תוכנית המרתפים) בסך 12,592 ש"ח ותשלום היטל השבחה בגין תב"ע משנת 2000 (הר/2000), שעניינה הרחבת זכויות הבניה על גגות יחידות הדיור, בסך 163,036 ש"ח (להלן: תוכנית הגגות). כמו כן נתבקש המשיב לשאת בהיטל הנחת צינורות ובאגרת תיעול בסכום כולל של כ - 11,000 ש"ח, וזאת בנוסף לתשלומים ששילם עובר למתן היתר הבניה.
המשיבים, שסירבו לשאת בתשלומים המפורטים, עתרו לבית המשפט לעניינים מנהליים וביקשו כי יורה לעירייה ליתן להם את אישור הטאבו, שכן אין הם חבים בתשלומים בהם התנתה העירייה את מתן האישור.
ההליך בבית המשפט לעניינים מנהליים
2. לטענת העירייה, שעה שחושבו חובות המשיב בגין אגרת התיעול והיטל הנחת הצינורות, נפלה טעות בחישוב היקף שטח המקרקעין. על פי החישוב הנכון, על המשיבים לשאת בתשלום נוסף בסך של כ - 11,000 ש"ח. בית המשפט קיבל את טענת המשיבים בעניין זה, לפיה בנסיבות המקרה דנן אין בידי העירייה לתקן את הטעות שנפלה בידה בחישוב חובותיהם, עובר למתן היתר הבנייה. לנוכח האמור, נקבע כי החוב התיישן על פי חוק ההתיישנות, תשי"ח-1958 (להלן: חוק ההתיישנות) ואין העירייה מוסמכת להתנות את מתן האישור בתשלום חוב זה.
בית המשפט אף דחה את טענת העירייה הנוגעת להיטל ההשבחה שחויבו בו המשיבים בעקבות השבחת המקרקעין על ידי תוכנית המרתפים, אשר קיבלה תוקף ביום 8.11.90. לעניין חלקה 198, אשר נרכשה על ידי המשיב ביום 20.6.91, נקבע כי זו נרכשה כשנה ומחצה לאחר כניסתה לתוקף של התוכנית המשביחה ולכן בעליה הקודמים של החלקה הם שחייבים לשאת בחיוב בהיטל ההשבחה. אשר לחלקות 132 ו-587 שנרכשו ביום 10.1.90, כשנה לפני כניסתה לתוקף של התוכנית המשביחה, נתקבלה טענת המשיבים, כי אינם חייבים בתשלום ההיטל. בית המשפט נימק זאת בכך שמועד החיוב בהיטל ההשבחה משתכלל בפעם הראשונה בלבד בה מתקיים אירוע "מימוש זכויות", כהגדרתו בסעיף 1(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: התוספת). לפיכך, משבחרה העירייה שלא להטיל את החיוב בהיטל ההשבחה בעת מתן היתר הבניה למשיבים, שהנו האירוע הראשון אותו ניתן לראות כאירוע "מימוש זכויות" וזה התיישן, אין באפשרות העירייה לחייב את המשיבים לשאת בהיטל ההשבחה עם התקיימותו של אירוע מימוש מאוחר יותר, המתקיים במקרה דנן, לטענת העירייה, עם בקשת המשיב למתן אישור לטאבו.
בנוסף על האמור, התנתה המערערת את מתן האישור בתשלום היטל השבחה בסך 163,036 ש"ח בגין תוכנית הגגות שקיבלה תוקף ביום 6.3.2000. בעניין זה נחלקו בעלי הדין בדבר פרשנותו של סעיף 2(א) לתוספת, שעניינו במיהות החייב בתשלום היטל ההשבחה. לגישת המערערת, החייבות בתשלום ההיטל הנן החברות אשר רשומות כבעליהם של המקרקעין. לטענת המשיבים, לאור העובדה כי הרוכשים הם המחזיקים במקרקעין, הם הצפויים ליהנות מהשבחתם ולטובתם אף רשומה הערת אזהרה במרשם המקרקעין, עליהם לשאת בתשלום היטל ההשבחה. בית המשפט קבע, כי מעמדם של הרוכשים הוא מעמד של "בעלים שביושר" במקרקעין וכי בעלות זו "גוברת" על הבעלות הרשומה לעניין מיהות החייב לשאת בהיטל כאמור. על כן נפסק, כי הרוכשים הם אלו שישאו בתשלום היטל ההשבחה בגין תוכנית הגגות.
עתירת המשיבים נתקבלה איפוא ובית המשפט חייב את העירייה במתן אישור הטאבו. כמו כן חויבה העירייה לשאת בשכר טרחת עורך דינם של המשיבים בסך 25,000 ש"ח. בנוסף על כך, נקבע כי המערערת תשא בתשלום בסך 15,000 ש"ח לטובת כל אחד מזוגות רוכשי הדירות שצורפו לעתירה כמשיבים על ידי המערערת ויוצגו בדיון על ידי עורכי דינם.
מכאן הערעור שבפנינו.
טענות בעלי הדין בערעור
3. המערערת לא פסחה בערעורה על אף אחת מהסוגיות שעמדו להכרעתו של בית המשפט המחוזי ובפיה השגות רבות על פסק דינו. לטענתה, בדין סירבה ליתן למשיבים אישור לטאבו כמבוקש, וזאת מכוח סמכותה בסעיף 324(א) לפקודה הקובע כדלקמן:
"לא תירשם בפנקסי המקרקעין כל העברה של נכס, אלא אם הוצגה לפני הרשם, או לפני עוזר הרשם, תעודה חתומה בידי ראש העיריה, המעידה שכל החובות המגיעים לעיריה מאת בעל הנכס ביחס לאותו נכס עד ליום מתן התעודה והנובעים מהוראות הפקודה או מדין אחר - סולקו במלואם או שאין חובות כאלה".
אשר לאגרת הפיתוח, טוענת המערערת, כי החוב בגינה עודנו רשום בספרי העירייה ואף אם כוחה לגבותו התיישן, אין הדבר מביא למחיקתו. ההתיישנות על גביית החוב הנה התיישנות דיונית שמשמעותה שלילת כוחה של המערערת לתבוע חוב זה באמצעות הליך גבייה בערכאות משפטיות, להבדיל מאכיפתו בכל דרך אחרת העומדת לרשות.
בכל הנוגע לתוכנית המרתפים, המערערת טוענת, כי היתר הבניה שניתן לה אינו מהווה אירוע מימוש כהגדרתו בסעיף 1(א) לתוספת ולכן אירוע המימוש הראשון שהתקיים במקרה דנן בא לידי ביטוי בבקשת המשיבים ליתן להם אישור לטאבו כאמור. המערערת תומכת את טענותיה במספר נימוקים. ראשית, התוכנית נכנסה לתוקף ביום 8.11.90. הוועדה המקומית לתכנון ובניה אישרה את מתן היתר הבניה ביום 31.10.90 וזה נמסר למשיב רק ביום 16.4.91. לטענת המערערת, המועד הקובע הנו יום האישור על ידי ועדת התכנון והבניה, הקודם לכניסתה לתוקף של התוכנית. משניתן האישור עובר לכניסתה לתוקף של תוכנית המרתפים, לא ניתן היה לחייב המשיבים לשאת בהיטל ההשבחה. שנית, נטען שאין במתן היתר הבניה כדי להוות מימוש זכויות בניה נוספות שנקבעו בתוכנית המרתפים. זאת על שום מה? על פי היתר הבניה שניתן למשיב, אושרה בניית מרתף בשטח שאינו עולה על 1/3 מתכסית המבנה. אישור לבניה בהיקף זה יכול היה המשיב לקבל אף בהתאם לתוכנית שהייתה בתוקף עובר לאישורה של תוכנית המרתפים. משניתן היתר בניה התואם לזכויות הבניה הקבועות בתוכנית הקודמת לתוכנית המרתפים, אין לראות במתן היתר הבניה "מימוש זכויות" כמשמעו בסעיף 1(א)(1) לתוספת. לחילופין, סבורה המערערת, כי שגה בית המשפט בפרשנותם את סעיפים 1(א) ו - 7 לתוספת, לפיה מוגבלת רשות מקומית בגביית היטל ההשבחה עם התקיימותו של אירוע מימוש ראשון בזמן, ומשלא עשתה כן, מנועה היא מלדרוש את תשלום ההיטל במועד מאוחר יותר בו התקיים אירוע מימוש זכויות נוסף.