1.עניינה של תביעה זו בפיצויי הפקעה בגין חלקת הקרקע הידועה כחלקה 48 בגוש 19045 בשטח כולל של 17,725 מ"ר - (להלן: "החלקה"), המצויה באדמות הכפר מג'ד אלכרום. למורישיהם של התובעים 542/1000 חלקים בחלקה, כך שהתובענה מתייחסת לפיצוי בגין הפקעת שטח של 9,606.95 מ"ר, ובקירוב 9,607 מ"ר.
2.ההפקעה נעשתה בהתאם לסעיפים 5 ו- 7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור) - 1943 (להלן: "הפקודה"), אשר פורסמה בילקוט מפרסמים מס' 2206 מיום 19.03.1976.
3.רישום החלקה על שם מדינת ישראל במרשם המקרקעין, נעשה ביום 17.10.1983, בהתאם לסעיף 19 לפקודה.
4.הטענה המרכזית של התובעים היא, כי יש לערוך את שומת הפיצויים על פי הערכת השמאי מטעמם, מר איאד זועבי – (להלן: "מר זועבי"), וזאת לפי סעיף 13 לפקודה.
לעומת זאת ביקשה הנתבעת לפסוק את הפיצויים בהתאם לחוות דעת השמאי מטעמה מר יצחק רוגובין – ( להלן: "מר רוגובין").
המחלוקת בין השמאים דורשת הכרעת בית המשפט.
רקע עובדתי:
5.החלקה נמצאת מדרום לכביש עכו- צפת, המדובר בקרקע מוסדרת, כמשמעות המונח בחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969 - (להלן: "חוק המקרקעין"). בהתאם לנסח הרישום (נספח א' לכתב התביעה), (לנפקות עניין זה נא לעיין בסעיף 125(א) לחוק המקרקעין). המנוחה מרים סרחאן ז"ל - (להלן: "המנוחה מרים"), והמנוח יוסף חלאילה ז"ל - (להלן: "המנוח יוסף"), היו בחייהם הבעלים של החלקה, כמפורט להלן:
שטח החלקה 48 – חלקה שבגוש 19045, הוא: 17,725 מ"ר, החלק של המנוחה מרים ז"ל הינו 4,803.475 מ"ר, וכן חלקו של המנוח יוסף ז"ל הינו 4,803.475 מ"ר. סה"כ השטח השייך לשניהם ביחד הינו 9,606.95 מ"ר, ובקירוב 9,607. על שטח זו נסובה שומת השמאים והמחלוקת ביניהם.
6.התובעים פנו לביהמ"ש ביום 28.01.13 ועתרו לביטול ההפקעה, זאת לאור העובדה כי מדינת ישראל זנחה את מטרת ההפקעה, בכך שביצעה עסקת חליפין בכל הנוגע לחלקה נשוא התובענה, כן התובעים עתרו לביטול עסקת החליפין אשר בוצעה בין הנתבעות, לחלופין עתרו התובעים לקבל פיצויים ראויים בדמות קרקע חליפית, לחילופי חילופין, עתרו התובעים לקבל פיצויים בהתאם להוראות סעיפים 12 ו- 13 לפקודה, כן לחייב את הנתבעת לשלם סכום הפיצויים בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק, כן לחייב את הנתבעת מס' 1 לשלם הוצאות איתור ורכישת קרקע חליפית, וכן פיצוי בגין הפרת חובה חקוקה, בכך שהנתבעת מס' 1 לא שלמה את הסכום שאינו שנוי במחלוקת במועד כמצוות החוק.
7.הצדדים הגיעו להסכמות, לפיהן צומצמו המחלוקות בין הצדדים, ובדיון מיום 12.02.14 הודיעו הצדדים כי המחלוקת בינם נוגעת אך ורק לגובה הפיצוי המגיע בהתאם להוראות סעיף 13 לפקודה, היינו דמי החכירה האבודים.
8.התובעים מדגישים כי בהתאם להצהרת הצדדים בדיון מיום 18.03.15, אין מחלוקת לעניין זהות הבעלים של המקרקעין במקור וכן לעניין עצם הזכאות לקבלת הפיצויים בידי התובעים. המחלוקת היחידה אפוא נותרה סביב היקף גובה הפיצויים ותו לא.
ההליכים בביהמ"ש:
9.בדיון מיום 12.02.14 חזרו בהם התובעים מיתר הסעדים הנטענים בכתב התביעה, והצדדים הודיעו כי המחלוקת ביניהם נוגעת לפיצויי ההפקעה בלבד על פי סעיף 13 לפקודה.
10.התובעים הגישו חוות דעת שמאית של שמאי המקרקעין, מר זועבי איאד, מיום 26.06.14, והנתבעות הגישו חוות דעת שמאית של שמאי המקרקעין, מר יצחק רוגובין, מיום 04.08.14.
11.לאחר שהתובעים הציגו את ראיותיהם לזכויות הנטענות, הכירה הנתבעת בזכותם לפיצוי לפי סעיף 13 לפקודת הקרקעות.
12.ביום 28.05.15 ניתן, בהסכמת הצדדים, פסק דין חלקי – (פח/1), לפיו ישולם לתובעים הסכום שאינו שנוי במחלוקת בסך של 425,700 ₪, בהתאם לאמור בחוות הדעת השמאית מטעם הנתבעות. עוד הסכימו הצדדים כי כל צד יישא בהוצאותיו - (להלן: "פסק הדין החלקי").
סכום זה שולם ע"י הנתבעת, כך שהמחלוקת שנותרה הינה, תשלום פיצוי נוסף לתובעים, בהתאם לאמור בחוות הדעת מטעמם, על פי גישתם.
טענות התובעים:
13.לעניין העקרונות והכללים לקביעת שווי הקרקע, טענו התובעים, כי מהוראות סעיף 12(ב) לפקודה עולה, שיש להקיף בהערכת הקרקע את כל תכונותיה וסגולותיה, את מלוא הפוטנציאל שלה, ושיש להתעלם רק מאותם הערכים אשר הוקנו לה על ידי ההפקעה או כתוצאה ממנה.
14.כמו כן, על מנת לבחון מהו מחיר הקרקע שבין מוכר מרצון לקונה מרצון הפנו התובעים לפסיקה בה נאמר שאמת המידה היא מידת ההיצע והביקוש למקרקעין. מדובר במבחן אובייקטיבי שמביא בחשבון היבטים סובייקטיביים של העלאה והפחתה בשווי.
15.על פי הוראות הפקודה וההלכה הפסוקה הפיצוי בגין הפקעה ייקבע בהתאם לשווי השוק, שמשמעותו, המחיר שהיה מתקבל כתוצאה מעסקה המתבצעת בשוק החופשי בין מוכר מרצון לקונה מרצון. שווי השוק של מקרקעין יכול להיות מושפע ממספר גורמים חברתיים, כלכליים, פוליטיים , מדיניים, דתיים ורבים אחרים. עם זאת, נדמה כי לגורמי התכנון השפעה מכרעת, באשר אלה קובעים את פוטנציאל המקרקעין ואת אפשרויות הניצול הגלומות בהם. שוויה של קרקע המיועדת לבניה אינו כשוויה של קרקע חקלאית, ושוויה של קרקע חקלאית אינה כשוויה של קרקע המיועדת לצורכי ציבור.
16.התובעים הדגישו כי השווי נקבע לפי התמורה החוזית, אם נעשה הסכם בכתב ורשויות המס שוכנעו כי החוזה נעשה בתום לב ומבלי שהושפע מיחסים מיוחדים בין המוכר לקונה.
כמו כן , אפשרויות פיתוח הקרקע מהוות נתון מרכזי בהערכת השווי כפי שנקבע בע"א 161/79 שר האוצר נ' זילברשטיין פ"ד לד(3) 255 בעמ' 231.
17.לטענת התובעים, כעיקרון, הערכת קרן הפיצויים, או שומת הפיצוי, נעשית בהתאם לאפשרויות השימוש במקרקעין ובשים לב לשימוש שנעשה במקרקעין בפועל, בכפוף לסייגים, לכללים ולחריגים. במילים אחרות, ככלל יש לשום את הקרקע בהתאם לאפשרויות, הציפיות והסיכונים אשר קונה מרצון היה משקלל, ביום הקובע, בבואו להסכים על מחיר קניית מקרקעין ממוכר מרצון.
18.במניין השיקולים בקביעת פיצויי הפקעה, מוענק משקל רב לפוטנציאל השימוש, הפוטנציאל הטמון בה, לאפשרויות הניצול, ולייעוד הקרקע בהתאם לתוכניות, שכן ייעוד זה מצביע על אפשרויות השימוש בקרקע וניצולה, ולאלה השפעה מהותית על המחיר אותו קונה מרצון היה מוכן לשלם למוכר מרצון.
19.לטענת הנתבעים, אין מחלוקת כי ערב ההפקעה חלה על החלקה תוכנית מתאר מנדטורית אזורית למחוז הגליל מספר 50/42/RP שפורסמה למתן תוקף בגזאט מספר 1533 מיום 14.11.1946. שני השמאים, הן השמאי מטעם התובעים והן השמאי מטעם הנתבעת, אשרו בחוות דעתם את נכונות הדבר. התוכנית מסווגת את החלקות כשטח חקלאי.
20.התובעים הדגישו כי לצורך קביעת השווי, שומה להיצמד לעקרונות התוכנית אשר חלה על החלקות ולנתונים שמופיעים בה. התובעים הפנו לפסק הדין שניתן בע"א 7210/00 רפאל דנה נ' מנהל מקרקעי ישראל, נז(6) 468, (478 – ז- 479 א).
21.לטענת התובעים, אין חולק כי השיטה ההשוואתית, היא השיטה העדיפה מבין שיטות ההערכה. היא מהווה כלי מהימן לקביעת שווי שוק על פי השוואה לעסקאות דומות, שיטה זו אומצה כבר בפסיקה כשיטה מתאימה לקביעת שווי שוק של נכס, ובלבד שאין עסקינן בנכס בעל מאפיינים ייחודים וכי קיימים נכסים מתאימים להשוואה.
22.יחד עם זאת, טענו התובעים, שיש לבצע ההשוואה בזהירות המתבקשת, תוך התייחסות להבדלים הקיימים. די בהבדל קטן במיקום הפיסי, גודל הנכס, צורת הנכס כדי להשפיע באופן ניכר על שוויו לעומת עסקת ההשוואה. התובעים הפנו לדבריה של כב' השופטת ברכה אופיר- תום בעמ"ה 8/92 חברת משה גלבאום ובניו נ' פקיד שומה פתח תקווה, מיסים יב' 3 (יוני 1998) עמ' 95. ולדבריו של המלומד פרופ' י' הדרי, בספרו "מס שבח מקרקעין", מהדורת תשנ"ד, כרך ב' בעמ' 54.
23.התובעים התייחסו לחוות הדעת מטעם הנתבעת וטענו, ששמאי הנתבעת, שם את דמי החכירה האבודים כנגזרת מהשווי המשתנה שנה אחר שנה - (נספח א' לחוות דעתו), אך הוא קבע את השווי המשתנה של החלקה עפ"י קפיצות קבועות של 500$ כל שנתיים לאורך כל התקופה החל משנת 1986 ועד לשנת 2003, בקפיצות של 1,000$ כל שנה החל משנת 2003 עד לשנת 2006, שווי לא משתנה החל משנת 2006 ועד לשנת 2009, ובקפיצות של 1,000$ כל שנה החל משנת 2010 ועד לשנת 2013.
24.לטענתם, השמאי מטעם הנתבעת ניסה להטעות את ביהמ"ש, כשטען שהתבסס על אותן עסקאות שהוא צרף כנספח ה' לחוות דעתו, עסקאות אשר משמשות אותו בכל חוות הדעת שהוא מוציא תחת ידיו.
25.אין חולק כי הייעוד של רוב החלקות שמהוות את עסקאות ההשוואה שהתבסס עליהן השמאי מטעם הנתבעת, הינו חקלאי וחלק מהן אף נכלל בשמורת יער ומהווה קרקע הררית שאין לה כל פוטנציאל, כך שחלה עליהן תוכניות תמ"מ/2 ו/או תמ"א 35 (בסעיף 6.4 לחוות דעתו של השמאי פורטו הוראות התכנית תמ"מ 2).
26.לטענתם, השמאי מטעם הנתבעת העלים מעיני ביהמ"ש, ככל הנראה במתכוון את תכנית 6540/ג אשר אושרה בשנות ה- 90 של המאה הקודמת, המייעדת את רוב הקרקעות במחוז הצפון לקרקע חקלאית, ואשר חלה על רוב עסקאות ההשוואה המפורטות בנספח ה' לחוות דעתו של השמאי מטעם הנתבעת.
27.כמו כן, השמאי העלים מעיני ביהמ"ש כי חלק החלקות המתיימרות להוות עסקאות השוואה ואשר הוא התבסס עליהן בחוות דעתו, חלה עליהן הוראות תכנית תמ"א 22 והוראות תכנית תמ"א 35, אשר מייעדות את הקרקע לשמורת יער וגנים לאומיים.
28.התובעים טוענים, כי יש להעריך את הקרקע המופקעת בהתאם לתכנית שהייתה בתוקף ערב ביצוע ההפקעה, בענייננו יש להעריך את השווי של החלקה בהתאם לתכנית המנדטורית 40/52/RP, שהייתה התכנית היחידה בתוקף ערב ההפקעה. על כן, עסקאות ההשוואה אשר כל שמאי מתכוון להתבסס עליהן לשם קביעת השווי של החלקה המופקעת, חייבות להיות בעניינם של מקרקעין בעלי מאפיינים זהים למאפייניה של החלקה המופקעת, לרבות זיהוי מבחינה תכנונית.
29.לטענת התובעים, אין חולק כי, אין כל זהות תכנונית בין החלקות המהוות את עסקאות ההשוואה, אשר התבסס עליהן השמאי מטעם הנתבעת, שלגביהן חלות תכניות: תמ"מ 2, ג/6540, תמ"א 22 ותמ"א 35, לבין החלקה נשוא התובענה, שלגביה חלה תכנית מנדטורית 40/52/RP.
30.כמו כן, לטענתם, אין חולק כי התכנית המנדטורית 40/52/RP, אשר חלה על החלקה נשוא ההפקעה, עדיפה על התכניות שחלות על החלקות המהוות עסקאות ההשוואה שהתבסס עליהן השמאי מטעם הנתבעת, הן מבחינת השימושים המותרים, הן מבחינת אפשרויות הניצול והן מבחינת הדרישות לצורך הוצאת היתרים בהתאם לתקנון כל תכנית. התובעים הפנו לעניין זה לפסק הדין שניתן ע"י ביהמ"ש המחוזי בחיפה בשבתו כערכאת ערעור בתיק ע"א 40048-06-12 סרחאן עבד אל סלאם נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה בקעת בית הכרם (ניתן ביום 15.11.12).
31.עוד הוסיפו התובעים, כי בהתאם להודעת ההפקעה, ההפקעה נשוא תובענה זו חלה על חטיבת קרקע גדולה אשר כללה את החלקה נשוא התובענה. על כן, אין חולק כי בין הנתבעת לבין בעלי החלקות המופקעות התנהלו תיקים רבים לשם קבלת פיצויי הפקעה.
32.לדברי ב"כ התובעים, הוא אף ניהל נגד הנתבעת תביעות בגין חלקות אחרות אשר הופקעו באותו הליך הפקעה, חלק מהתביעות היו בקרקעות אשר נמצאות באותו גוש נשוא תובענה זו, היינו חלקות אשר נמצאות בגוש 19045.
לטענתו, בכל התיקים שניהל נגד הנתבעת, בכל הנוגע להפקעה נשוא תובענה זו, הנתבעת הגישה חוות דעת אשר הוכנו ע"י אותו שמאי מקרקעין – מר יצחק רוגובין, שהוא אותו שמאי אשר הכין חוות דעת מטעם הנתבעת בתובענה זו.
33.לטענתם, פסק דין שניתן בת"א 12770-08-13 חוסין ואח' נ' רשות הפיתוח - (ניתן ביום 29.09.14), דן בפיצויי הפקעה בגין חלקות אשר הופקעו בשנת 1962, המדובר, אפוא, בחלקות סמוכות לחלקה נשוא תובענה זו. השמאי מטעם הנתבעת, מר יצחק רוגובין השתמש גם בתיק זה, באותן עסקאות השוואה בהן השתמש בתיק נשוא תובענה זו - (נספח ה' לחוות הדעת מטעם הנתבעת).
בפסק דין זה, מתח כבוד השופט ד"ר מנחם רניאל ביקורת חריפה, בבואו להתייחס לחוות דעתו של השמאי מטעם הנתבעת, מר רוגובין. לבסוף נאלץ לקבל את חוות דעתו של מר רוגובין אך ורק בשל כישלון התובעים להוכיח את השווי של החלקות.
34.התובעים הפנו לפסק דין נוסף שהתנהל בפני כב' השופט רניאל במסגרת ת"א 6721-03-14 קייס ואח' נ' רשות הפיתוח - (ניתן ביום 29.01.15) – (להלן: "פסק דין קייס"), שם נחקר השמאי מטעם הנתבעת בחקירה נגדית סביב אותן עסקאות השוואה שהוא טען שהתבסס עליהן לצורך קביעת השווי המשתנה של החלקות שנה אחר שנה. השופט רניאל דחה את חוות דעתו של השמאי מטעם הנתבעת, בציינו כי אין היא מתבססת על עסקות השוואה, ואף התייחס לאופן בו השמאי מטעם הנתבעת העריך את השווי, היינו הקפיצות הקבועות לאורך השנים.
35.עוד הדגישו התובעים, כי במסגרת חקירתו הנגדית של השמאי, מר רוגובין בגדרו של תיק קייס כעולה מעמ' 27 לפרוטוקול אותו צירפו, כי ניכר היה כי אין ולא ניתן לבסס על חוות דעתו של השמאי מר יצחק רוגובין, ממצא שיש בו ממש, בלשון המעטה, לעניין השווי המשתנה, שנה אחר שנה, זאת בזיקה לסעד שנתבקש, פסיקת פיצויים עפ"י סעיפים 12 ו- 13 לפקודת הקרקעות.
36.לטענת התובעים, ממצאי פסקי דין שצוינו לעיל, לא הותירו ספק בדבר העדר הרלבנטיות, בלשון המעטה של עסקאות ההשוואה אשר הציג השמאי מר יצחק רוגובין בגדרה של חוות הדעת שהוגשה מטעם הנתבעת. לטענתם מדובר בחוות דעת זהות לחוות הדעת שהציג מר רוגובין בתובענה נשוא תיק זה.
37.לטענת התובעים, לאור האמור לעיל, המסקנה כי השמאי מטעם הנתבעת אינו מתבסס על עסקאות השוואה ולכן יש לפסול את חוות הדעת מטעם הנתבעת ולקבל את ממצאי חוות הדעת של השמאי מטעם התובעים.
38.לטענתם, השמאי מטעם התובעים שם את דמי החכירה האבודים, כנגזרת מהשווי המשתנה של החלקה, שנה אחר שנה. לצורך כך הוא הסתמך והתבסס על עסקאות השוואה שתומכות בערכים שנקב בחוות דעתו, אשר התבצעו בחלקות זהות לחלקות נשוא התובענה ואף במעמד נחות יותר מבחינה תכנונית.
39.עסקאות ההשוואה שהתבסס עליהן השמאי מטעם התובעים, חלקן הוערך ע"י רשויות המס, חלקן הוערך ע"י שמאים מכריעים, חלקן ע"י השמאי ממשלתי לצורך תשלום פיצויי הפקעה ואחת מהן מבוססת על הסכם שכירות.
הייעוד של החלקות המהוות עסקאות השוואה, אשר התבסס עליהן השמאי מטעם התובעים הוא חקלאי וללא פוטנציאל ודאי לשינוי ייעוד, כאשר התכניות שחלות עליהן הן: תמ"מ/2, ג/6540, תמ"א 33 ו- תמ"א/35.
40.לטענתם השמאי מטעם התובעים התבסס על חוות דעת של שמאים מטעם רכבת ישראל, אשר ערכו חוות דעת בגין קרקעות שונות מאדמות מג'ד אלכרום הצמודות לחלקה נשוא ההפקעה, כאשר לטענתם החלקות זהות לחלוטין לחלקה נשוא התובענה, הן מבחינת המיקום, הן מבחינת אפשרויות הניצול והן מבחינת הפוטנציאל העתידי. קרקעות אלה הופקעו עוד בשנת 2005 לצורך סלילת מסילת ברזל עכו – כרמיאל, לפיהן הוערכו הקרקעות המופקעות נכון לשנת 2005, לפי 31$/ מ"ר.
41.לטענתם, אין חולק כי החלקות הנ"ל מאדמות מג'ד אלכרום רלבנטיות מאוד להשוואה, וזאת לאור העובדה לפיה החלקות היו ביעוד חקלאי ואף היו בסכנת הפקעה בכל עת, כמו כן, הן נמצאות דרומית לכביש 85, ללא פוטנציאל ודאי לשינוי ייעוד.
42.לטענת התובעים, הערכים שנקב השמאי מטעם התובעים בחוות דעתו, חלקם סבירים ובחלקם האחר יש משום קיפוח לתובעים, דבר שמראה כי הערכים אשר נקבעו על ידו בחוות דעתו היו הגונים ונכונים.
43.לטענת התובעים, אין חולק כי קרקע ביעוד חקלאי שחלה עליה התכנית המנדטורית עדיפה הן על כל חלקה שחלה עליה תכנית ג/6540 ותמ"מ 2, ובוודאי שהיא גם עדיפה על כל חלקה שחלות עליה תכנית תמ"א 22 ו/או תכנית תמ"א 35.
44.לטענת התובעים ב"כ הנתבעת, חקרה את השמאי מטעם התובעים ושאלה שאלות רבות בכל הנוגע לחקירה בתיק אחר שהתנהל במחוז נצרת, למיקום עסקאות ההשוואה שחלק מהן התבצעו באדמות כפר נחף ושהן נמצאות צפונית לכביש 85 ולמרחקן מהחלקה נשוא התובענה.
45.לטענתם, עיון בעסקאות ההשוואה מראה שלא כל עסקאות ההשוואה שהתבסס עליהן השמאי מטעם התובעים הן מכפר נחף, אלא נהפוך הוא, עסקאות ההשוואה אשר התבסס עליהן השמאי, חלקן מאותו הכפר – מג'ד אלכרום, חלקן מהכפר הסמוך נחף, ואף הן במעמד נחות מבחינה תכנונית יחסית לחלקה נשוא התובענה.
46.לעומת זאת, עיון בעסקאות ההשוואה אשר התבסס עליהן השמאי מטעם הנתבעת, מראה כי הוא התבסס על עסקאות השוואה שהתבצעו באדמות סח'נין, עראבה ודיר חנא, שמרוחקות פי 5 מהמרחק של החלקות הקשורות לעסקאת ההשוואה שהתבסס עליהן השמאי מטעם התובעים. כמו כן, השמאי מטעם הנתבעת התבסס על עסקאות השוואה מאדמות כפר נחף.
47.באשר לטענת הנתבעת שלפיה כל עסקאות ההשוואה שלקח השמאי מטעם התובעים הן מצפון כביש 85 ולא מדרום - (כעולה מעמ' 17 לפרוט'), טענו התובעים, כי מעיון בעסקאות ההשוואה שהתבסס עליהן השמאי מטעם התובעים, רואים כי השמאי מטעם התובעים כן התבסס על עסקאות השוואה שמקומן מדרום לכביש 85, דוגמת העסקה בגוש 19151, שחלק ממנו הופקע ע"י רשות הפיתוח בשנת 1962, וחלק הופקע על ידי עיריית כרמיאל, ממנה עולה כי חלקה 25 גוש 19151 הנמצאת דרומית לכביש 85 ונמצאת על מדרון הר כמון נמכרה ביום 03.08.2001 והוערכה ע"י רשויות המס לפי 22$/מ"ר (עסקה מס' 8).
48.התובעים טוענים כי לאור האמור לעיל ולאור העובדה שהשמאי מטעם התובעים הסביר היטב את הבסיס עליו נשענות מסקנותיו לעניין השווי המשתנה, שנה אחר שנה, יהיה זה צודק ונכון לקבל ולאמץ את ממצאי חוות הדעת שהוגשה מטעם התובעים.
49.לאור האמור לעיל, התובעים מבקשים לפסול את חוות הדעת שהוגשה מטעם הנתבעת לעניין אופי חישוב דמי החכירה, ואף לא לתת משקל לנספחים לחוות הדעת שהוגשה מטעם הנתבעת, ולקבוע כי סכום דמי החכירה האבודים הינו כפי שנקבע על ידי השמאי מטעם התובעים.
עוד מבקשים התובעים לחייב את הנתבעת בתשלום הפיצוי בהתאם לחוות הדעת מטעם התובעים בצירוף ריבית והצמדה מיום הכנת חוות הדעת ועד לתשלום בפועל. כמו כן, לחייב את הנתבעת בהוצאות התובעים, לרבות שכ"ט עו"ד.
טענות הנתבעת:
50.הנתבעת מס' 1 - רשות מקרקעי ישראל (להלן: "הנתבעת") ציינה, כי ככל שייפסק פיצוי נוסף לתובעים, היא לא תחלוק על חובתה לשלם להם כל סכום (פיצוי) שיפסק לטובתם. הנתבעת היא זו שביצעה את ההפקעה נשוא התובענה, ולא הנתבעת מס' 2 – קרן קיימת לישראל. לפיכך ביקשה הנתבעת להורות במסגרת פסק הדין על דחיית התובענה כנגד הנתבעת מס' 2, אשר לטענתה הוגשה ללא כל עילה בדין. ומכל מקום הנתבעת נוטלת על עצמה חובת תשלום פיצויי ההפקעה שייפסקו.
51.הנתבעת טענה, כי יש לדחות את חוות הדעת השמאית מטעם התובעים על הסף, ולחילופין לגופה, שכן השמאי מטעם התובעים נמנע מלצרף חומרים מהותיים שעמדו בבסיס טבלת דמי החכירה המצורפת לחוות דעתו, ולמעשה טבלה זו נותרה בלתי מבוססת ובלתי מנומקת.
52.עוד טענה הנתבעת, כי יש לקבל את האמור בחוות הדעת מטעמה (פיצויי שכבר שולם על פי פסק הדין החלקי) ולקבוע כי אין מקום לפסוק כל פיצוי נוסף לתובעים.
53.לחלופין טענה הנתבעת, כי ככל שתתקבל אפילו חלק מחוות דעת השמאי מטעם התובעים, וייפסק לזכות התובעים פיצוי נוסף מעבר לפיצוי שכבר שולם להם, אזי יהיו זכאים התובעים לשכ"ט עו"ד רק בגין הסכום הנוסף שייפסק, מעבר לפיצוי המוסכם שכבר שולם. לעניין זה הפנתה הנתבעת להסכם הפשרה בין הצדדים, אשר קיבל תוקף של פסק דין חלקי, במסגרתו הסכימו הצדדים כי "כל צד יישא בהוצאותיו.
54.לטענת הנתבעת יש לדחות את חוות דעתו של השמאי מטעם התובעים, לטענתה, כפי שעולה מחוות הדעת השמאיות אין מחלוקת בין הצדדים כי החלקה ממוקמת דרומית לכביש 85 (עכו –צפת) ודרומית מזרחית לכפר מג'ד אלכרום. כיום כלולה החלקה בחלק המערבי של העיר כרמיאל. אין גם מחלוקת כי התכנית היחידה שחלה על החלקה במועד ההפקעה היתה תכנית מתאר מנדטורית 50/42/RP, וייעודה של החלקה, על פי תכנית זו, היה חקלאי. השמאי מטעם התובעים, מר זועבי, אישר כי החלקה לא הייתה בתחום הפיתוח של מג'ד אלכרום, ורחוקה כ- 700 מ' מהשטח הבנוי של מג'ד אלכרום - (ראה עמ' 16 ש' 28 לפרו').
התובעים ציינו בסיכומיהם, ובצדק כי שיטת ההשוואה אומצה בפסיקה כשיטה המתאימה לקביעת שווי שוק של נכס. אך לטענתם, השמאי מטעם התובעים פעל בניגוד לשיטת ההשוואה לאורך כל חוות דעתו ועל כן אין מנוס מדחיית חוות הדעת על כל חלקיה.
55.לטענת הנתבעת, מעיון בפרוטוקול ובחוות דעתו של השמאי זועבי עולה כי הערכים בטבלת דמי החכירה האבודים לאורך השנים נקבעו על ידו באופן שרירותי, ללא הנמקה וללא פירוט, בניגוד לכללי התקינה השמאית, תוך ציון עסקאות להשוואה (באופן חלקי) ממקרקעין שמיקומם וייעודם שונה בתכלית מהמקרקעין נשוא התובענה וכאשר אין חפיפה בין המחיר המיוצג בעסקה למחיר המופיע בטבלת שומה, מבלי שהשמאי הסביר חוסר התאמה זה.
56.לטענת הנתבעת, בחלק נכבד מהשנים (1986 -1992, 1994, 1996, 1998, 1999, 2010), השמאי לא הביא ולו עסקה אחת להשוואה ולכן בנוגע לשנים אלה יש לדחות על הסף את הערכים שננקבו ע"י השמאי זועבי באופן שרירותי בטבלת דמי החכירה האבודים.
כמו כן, בחלק נכבד אחר של השנים (1993, 1995, 1997, 2000, 2002 – 2008, 2012, 2013), הביא השמאי רק עסקה אחת או שתיים להשוואה. זאת בניגוד לתקן מס' 3 של הוועדה לתקינה שמאית (נ/4) הקובעת כי ההשוואה תתבסס על ניתוח שלושה מחירי השוואה לפחות, וזאת מבלי שנתן כל הסבר סביר מדוע פעל בניגוד לתקן. לפיכך שגם בשנים אלה לא הציג השמאי זועבי מספיק עסקאות להשוואה כדי לבסס ממצא כלשהו לעניין דמי החכירה האבודים, ויש לדחות על הסף את הערכים שנקבעו בחוות דעתו.
57.הנתבעת טענה, כי מהעסקאות שהשמאי זועבי ציין, עולה, כי מדובר בעסקאות שנערכו במקרקעין שונים בתכלית מהמקרקעין נשוא התובענה. רוב העסקאות הן מהחלק הצפוני לכביש 85, באדמות נחף המרוחקות יותר מהחלקה, לעומת אדמות מג'ד אלכרום, במקרקעין צמודי דופן או בעלי פוטנציאל לשינוי ייעוד למגורים עקב תכניות מתאר שונות. זאת בניגוד למקרקעין נשוא תובענה זו, שהיו במועד הקובע בייעוד חקלאי, רחוקות מכל קרקע למגורים וללא כל צפי ו/או פוטנציאל לשינוי ייעוד.
58.לטענת הנתבעת, גם במיעוט השנים בהם הובאו 3 עסקאות ע"י השמאי, אין חפיפה בין המחיר המיוצג בעסקה לבין המחיר המופיע בטבלת השומה. כמו כן, השמאי לא פירט את המקדמים בהם נקט בכל עסקה ועסקה ולא יכל להסביר בחקירתו את ההבדלים בין ערכי העסקאות לערכים שנקבעו בשומתו.
59.הנתבעת טענה כי , טענתם של התובעים שהעסקאות להשוואה עליהן התבסס השמאי מטעם התובעים, חלקן מאותו הכפר, מג'ד אלכרום וחלקן מהכפר הסמוך נחף, אינה מדויקת. עיון בטבלת העסקאות מעלה כי השמאי זועבי הביא עסקה אחת בלבד מהמקרקעין נשוא התובענה במג'ד אלכרום (עסקה 10) וכל יתר העסקאות הינו מהמקרקעין בנחף, המרוחקים יותר ושונים בתכלית השינוי מהמקרקעין נשוא התובענה.
60.לטענת הנתבעת, המוטיב החוזר לאורך חקירתו של השמאי זועבי היה התחמקות ואי מתן מענה לכל שאלה שעסקה במוקד חוות דעתו, הערכים שקבע בטבלת דמי החכירה האבודים. השמאי אישר לכל אורך חקירתו שהיה עליו להביא מסמכים מהותיים, אך הוא לא טרח להביאם ולאורך כל החקירה התחמק וטען שישלח מסמכים בהמשך. לטענת הנתבעת לא הועבר אף מסמך בהמשך וחוות דעתו נותרה חסרת כל הנמקה ו/או ביסוס.
הנתבעת ביקשה להדגיש כי בפרוטוקול חקירת השמאי זועבי בתיק אחר (נ/1), כחודש לפני חקירתו בתיק זה, גם לא טרח השמאי להביא ולו מסמך אחד שיתמוך בקביעותיו.
לטענתה, השמאי זועבי טען שהסתמך בנוסף גם על "סקר שוק". מעבר לעובדה שסקר כאמור לא יכול להוות כל ראיה, התברר בחקירה כי לשמאי אין כל נתונים על אודות הסקר שכביכול ערך - (עמ' 11 לפרו').
לטענת הנתבעת, התברר בחקירתו של השמאי זועבי כי עפ"י עדותו שלו בתיק אחר, ששווי החלקה הנדונה בתיק זה צריך להיות נמוך בהרבה מהשווי שקבע.
הנתבעת הגישה את פרוטוקול חקירתו של השמאי בת"א 28343-01-14 - (להלן: "עניין סלאמה") - (נ/1), בו נחקר לגבי חוות דעת שהגיש לעניין חלקה אחרת (12) באותו גוש. בעניין סלאמה העיד השמאי זועבי כי חלקות צמודות דופן לכביש ראשי - (כגון כביש 85) ערכן "גבוה יותר בוודאות" - (עמ' 7 למוצג נ/1).
61.אין מחלוקת כי החלקה הנדונה בעניין סלאמה הינה צפונית הרבה יותר מחלקה 48 וצמודה לכביש 85 - (עמ' 9 לפרו' בתיק זה), ובהתאם לקביעתו של השמאי זועבי שווים של דמי החכירה האבודים בה אמור להיות גבוה הרבה יותר. אלא שהשמאי שינה את עמדתו וחזר בו מדבריו בתיק סלאמה. הערכים שקבע השמאי זועבי הינם זהים ל -2 החלקות. העובדה כי בעניין סלאמה בחר הוא לטעון כי חלקה צמודת דופן ערכה גבוה יותר ב"וודאות" בניגוד לערכים שקבע ל- 2 החלקות, ובענייננו חזר בו מקביעה זו, מעידה כי אין כל אמינות לחוות דעתו.
הנתבעת הפנתה לחוות דעת שהגיש בשנת 2010 לגבי גוש 19129, במרכז השטח הבנוי של הכפר נחף - (נ/3). שם קבע השמאי זועבי שווי מ"ר קרקע ביעוד מגורים בסך 72 ₪/מ"ר בלבד - (לאחר הפחתות), בעוד שבטבלה בענייננו לשנת 2010 קבע השמאי שווי של 136 ₪/ מ"ר בייעוד חקלאי.
כך שלכאורה, לשיטתו שווי מ"ר בייעוד מגורים נמוך כמעט במחצית משווי מ"ר חקלאי באזור סמוך. תוצאה אבסורדית ואף השמאי עצמו אישר כי שווי קרקע חקלאי שווה 20% -30% משווי קרקע מגורים - (עמ' 15 ש' 27).
לטענת הנתבעת, כאשר הוצגה בפניו חוות הדעת והסתירה הברורה שהיא מעלה, התחמק וטען "לא תמיד הכל מוחלט. זה לא 100%" - (עמ' 16, ש' 16), ונימק את התוצאה האבסורדית בכך שהגוש הספציפי במרכז הכפר נחף הינו "כמו מחנה פליטים" - (עמ' 16, ש' 18).
62.לטענת הנתבעת בחר השמאי זועבי להעריך את דמי החכירה השנתיים לפי שיעור של 6% לשנה וזאת באופן שרירותי וללא כל הנמקה. כאשר נשאל על כך בחקירתו, השיב: "זו נקודה משפטית" - (עמ' 23, ש' 31). לטענת הנתבעת, טענה זו מוטעית, מדובר בסוגיה שמאית שמצריכה פירוט והוכחה מצידו, ומשלא העלה כל טענה בנדון, די בכך כדי לדחות את הערכתו הבלתי מנומקת.
63.הנתבעת הפנתה למספר מקרים בהם חוות דעתו של השמאי זועבי נדחו ע"י ביהמ"ש, בת"א (נצ') 99/08 עזבון המנוח עאבד ואח נ' מינהל מקרקעי ישראל, (ניתן ביום 08.08.11) - (נ/2), כב' הש' ארבל קבע ביחס לשמאי זועבי:
"בחקירתו הנגדית הסתבר כי השמאי לא ערך את שומתו לפי שיטת ההשוואה, או כל שיטה שמאית אחרת, אלא בשיטה יחודית, שאינה ברורה ואינה מוכרת...שיטתו זו של השמאי, אשר אינה מבוססת על כל שיטת הערכה מקובלת, אינה מתקבלת על דעתי. נראה, כי השמאי עצמו לא מסוגל היה לבנות את הערכתו על אדנים ברורים וניסה לפתח דרך אומדנא..."
בפסק דינה של וועדת הערר בראשות כב' הש' עבד אל רחמן זועבי ב- עמ"ש 125/09 אבו רומי נ' מנהל מס שבח מקרקעין, (ניתן ביום 10.03.11), שם דחתה הוועדה את חוות דעתו של זועבי נאמר:
"...מה עשה בא כוח העוררים, הסתפק בהבאת חוות דעת של שמאי שלא טרח להביא ולו עסקה אחת להשוואה...."
64.לפיכך מבקשת הנתבעת לדחות את חוות דעתו של השמאי מטעם התובעים על כל חלקיה, ולקבל את חוות דעת השמאי מטעם הנתבעת, בשל היותה מנומקת ומבוססת. לטענתה, השמאי מטעמה הינו שמאי ממשלתי שהלך בתלם השמאי המקובל, וביסס את שומתו על מצב השטח הנישום, כמו גם על מגוון עסקאות השוואה בעלות מאפיינים דומים למקרקעין נשוא השומה, אותן צרף כנספח ה' לחוות דעתו.
65.הנתבעת טוענת כי יש לדחות על הסף את טענות התובעים, לפיהן אין כביכול זהות תכנונית בין העסקאות להשוואה עליהן הסתמך השמאי מטעם הנתבעת לבין המקרקעין נשוא התובענה, שכן על העסקאות להשוואה חלות כביכול תכניות אחרות.
66.לטענת הנתבעת, עסקינן בטענות שמאיות, שצריכות להיות מגובות בחוות דעת שמאית ולחלופין בחקירת השמאי לגביהן. עיון בפרוטוקול חקירת השמאי רוגבין מעלה כי הוא לא נשאל ולו שאלה אחת לעניין התכניות שחלות על העסקאות להשוואה שהביא. התובעים אף לא ביקשו להביא התייחסות משלימה של השמאי מטעמם בנדון. כמו כן, טענה הנתבעת כי עיון בסיכומי התובעים מעלה כי אך השמאי מטעמם התבסס לשיטתם על עסקאות במקרקעין עליהן חלות תכניות אחרות.
67.לטענת הנתבעת, חוות דעתו של השמאי רוגבין מפרטת את הקריטריונים על פיהם נבחרו הגושים בהן נערכו העסקאות - (גושים חקלאיים, ללא פיתוח וללא תכנון). חוות הדעת נערכה בהתאם להוראות הדין, היא מבוססת על עסקאות להשוואה דומות מבחינת מאפייניהן לחלקה, היא כוללת מסד מספיק של נתונים ומתארת באופן ראוי ונכון את ערך החלקה בשנים השונות.
68.לטענת הנתבעת, אין כל הנמקה של השמאי מטעם התובעים לשיעור דמי החכירה הראויים אותו קבע – 6%, בניגוד לשמאי מטעם הנתבעת שהסביר מדוע יש לערוך את חישוב דמי החכירה השנתיים עפ"י 5% באמרו:
"6% נגבים ע"י המינהל רק במקרים מיוחדים כשהוא בא לקנוס חוכרים שעשו שימוש לא חוקי בקרקע. מדובר ביוצא מן הכלל ולא בכלל" - (עמ' 25 לפרו', ש' 3-5).
69.לטענת הנתבעת, טענת התובעים בסיכומיהם לעניין תוספת ריבית והצמדה על הסכום האמור בחוות הדעת הינה מופרכת, סותרת את כל רציונל הפיצוי לפי סעיף 13 לפקודה ומנוגדת להלכה המשפטית. הנתבעת הפנתה לע"א 2405/91 מ"י נ' הורביץ, פ"ד נא(5) 23 וטענה בהתאם לכך, כי משבחרו התובעים בפיצוי לפי סעיפים 12 ו – 13 לפקודת הקרקעות, הפיצוי הינו בערכים נומינאליים, ללא ריבית והצמדה.
70.לכן לאור האמור לעיל, ביקשה הנתבעת לדחות את חלקה הנותר של התביעה ולחייב את התובעים במלוא הוצאות הנתבעת בהליך זה ובשכ"ט עו"ד לטובתה.
71.לחלופין, וככל שיתקבל אפילו חלק מחוות דעת השמאי מטעם התובעים, וייפסק לזכות התובעים פיצוי נוסף לפיצוי שכבר שולם להם, ביקשה הנתבעת להורות כי התובעים יהיו זכאים לשכ"ט עו"ד רק בגין הסכום הנוסף שייפסק, מעבר לפיצוי המוסכם שכבר שולם.
חוות דעת שמאיות:
72.אין מחלוקת בין השמאים מטעם שני הצדדים, כי בתאריך 19.03.76, חלה על החלקה תוכנית מתאר מנדטורית אזורית למחוז הגליל מספר 50/42/RP שפורסמה למתן תוקף בגאזט מספר 1533 מיום 14.11.1946, התכנית מסווגת את החלקה כשטח חקלאי וכללה בין השימושים המותרים באזור חקלאי גם בית מגורים אחד, וכי הוצאת היתרי בניה מכוח תוכנית זו היה נתון לשיקול דעת הועדה המקומית.
73.השמאים מטעם שני הצדדים נחלקו בדעותיהם בעניין שני המשתנים הקבועים בסעיף 13(1) לפקודה. הוראת סעיף 13(1) לפקודה קובעת, איפוא, משוואה להערכת הפיצוי, המושפעת משני משתנים, הראשון; שווי הקרקע המשתנה משנה לשנה, והאחרון; האחוז משווי הקרקע המבטא את דמי החכירה השנתיים.
כל אחד מהצדדים חולק על עסקאות ההשוואה שהביא הצד השני. התובעים טוענים כי השמאי מטעם הנתבעת הביא עסקאות מוטות כלפי מטה משלל עסקאות המקרקעין האפשריות, חוות דעתו אינה מבוססת על עסקאות השוואה שפורטו בה. מנגד, הנתבעת טוענת כי השמאי מטעם התובעים בחר בעסקאות שאינן ברות השוואה וחוות דעתו אינה מבוססת על עסקאות השוואה שפורטו בה, אלא על מסד נתונים עלום שהשמאי נמנע מלצרפו לחוות הדעת.
74.לעניין האחוז המשתנה משווי הקרקע לפיו יש לגזור את דמי החכירה השנתיים, השמאי מטעם התובעים חישב לפי 6% משווי הקרקע המשתנה משנה לשנה, בעוד השמאי מטעם הנתבעת העריך את השווי לפי 5% משווי הקרקע.
חוות דעת השמאי מר זועבי:
75.המועד הקובע: הינו החל מיום 19.03.76, שהינו פרסום הודעה לפי סעיפים 5 ו – 7 לפקודה, ועד לשנת 2013 – מועד הגשת התביעה לתשלום פיצויים או/ו הטיפול בתביעה.
76.סה"כ השטח הנישום הינו כ – 4,803 מ"ר.
ראוי לציין כי השמאי זועבי העריך את דמי החכירה האבודים למחצית השטח, כך שסה"כ השטח השייך הן למנוחה מרים ולמנוח יוסף הוא 9607 מ"ר ומכאן שיש להכפיל את השומה על פי שיטת השמאי זועבי – שמאי התובעים.
77.החלקה נמצאה בסביבה אטרקטיבית ביחס לכפרים הסמוכים ובאותה תקופה הייתה לה גישה.
78.מאחר שהחלקה מופקעת בשלמות אז אין הפחתה למושע.
79.החלקה הייתה בייעוד חקלאי עם אופציה להקמת בית מגורים אחד וזאת בכפוף לתקנון התכנית שהייתה בתוקף ערב ההפקעה.
80.העובדה שהשווי הנומינאלי בתקופה שבין 3/1976 לבין 2/1980 הייתה בלירה ובתקופה שבין 3/1980 לבין 5/1985 הייתה בשקל ישן, דהיינו החיבור המצטבר זניח, אי לכך החישוב לדמי חכירה אבודים יתחיל מ- 6/1985.
81.העובדה שהעסקות שהיו סביב התאריך הקובע הבסיסי היו נגועות כתוצאה מהמצב הכללי ששרר אז, תקופה למהומות וההפגנות שהתרחשו במגזר הערבי בשל יום האדמה, לכן יש להתחשב בסקר השוק שבוצע על ידי השמאי.
82.שווי מ"ר קרקע חקלאית בסביבה הקרובה ערב ההכרזה נאמד סביב 60 ל"י.
83.שווי מ"ר קרקע בייעוד חקלאי בתקופה מיום 1.1.86 ואילך נקבעה על ידי השמאי לפי הטבלה המפורטת בתוך השומה.
84.העובדה שהאזור בתקופה ההיא היה ציר מסחרי חשוב שחיבר בין צפת ורמת הגולן במזרח לעכו במערב, דהיינו קצב ההתפתחות מואץ באופן טבעי.
85.בקביעת שווי הקרקע השמאי נעזר בסקר שוק, בפסיקות של ביהמ"ש, בהערכות מיסוי מקרקעין ובחוות דעת של שמאים מכריעים.
86.סיכום השומה:
א.השמאי העריך את גובה פיצוי ההפקעה לפי השווי הנומינאלי למלוא חלק התובעים בחלקה לעיל, למועד הקובע (19/3/1976) בסך מעוגל של 288,000 ל"י, לפי החישוב כלהלן:
(17,725 X 60 X 271/1000 = 288,208 ל"י)
ב.את אומדן דמי החכירה האבודים, מאז 1/1/1986 עד סוף 2013 העריך השמאי בסך מעוגל של 661,000 ₪, לפי טבלה שצירף לחוות דעתו.
87.כאמור השמאי העריך את דמי החכירה האבודים למחצית השטח, משמע הסכום לכל השטח הינו: 1,322,000 ₪.
חקירת השמאי מר איאד זועבי:
88. בחקירתו הנגדית, אישר השמאי שערך את חוות הדעת בתיק ת.א 28343-01-14 - (סלאמה), לגבי פיצויי הפקעה באותו גוש בחלקה 12, והסכים שחלקה 12 הרבה יותר צפונית מחלקה 48 וצמודה לכביש.
89.לשאלת ב"כ הנתבעת האם הוא חושב שחלקה הצמודה לכביש הראשי שוויה הרבה יותר גבוה מחלקה מרוחקת, השיב:
"תלוי, לא תמיד. התשובה היא לא חד משמעית" – (עמ' 9 לפרו').
90.ב"כ הנתבעת הגיש פרוטוקול שבו נחקר השמאי על חוות דעתו בתיק סלאמה - (נ/1) ושאל אותו האם אמר שם שחלקות צמודות דופן ערכן גבוה יותר בוודאות, על זה השיב השמאי:
"בדרך כלל. יכול להיות שזה נאמר, זה לא משהו מוחלט. זה תלוי" – (עמ' 9 לפרו').
91.לשאלה מה ההפרש בשווי חלקה צמודת דופן לחלקה יותר מרוחקת, השיב השמאי שכל מקרה צריך להיבדק לגופו של עניין.
92.להערת ב"כ הנתבעת, שבתיק סלאמה נשאל לעניין ההפרש ולא השיב שם שזה תלוי בכל מקרה לגופו אלא אמר שחלקת צמודת דופן ערכה גבוה יותר ב - 30% - 50% מקרקע עם מאפיינים דומים.
השמאי השיב: "אמרתי עם מאפיינים דומים ובדרך כלל" – (עמ' 10).
93.לשאלה האם הוא מסכים שהשווי של חלקה 12 גבוה יותר מחלקה 48, השיב, שקיים הבדל בין החלקות, כאשר חלקה 48 נמצאת על גבעה לעומת חלקה 12 שנמצאת ממש בתחתית הוואדי.
94.השמאי מסר שחוות הדעת שלו מבוססת על עסקאות להשוואה וסקר שוק, העד לא הציג אסמכתאות כמו כן על ידע אישי שיש לו בתחום המבוסס על ניתוח עסקאות והתאמות. כשנשאל מדוע לא הביא שום ראיה, השיב:
"מדובר בהרבה עסקאות. אנו כשמאים מכירים טוב את השוק. אם נכנס לניתוח של כל עסקה ועסקה לא נסיים" – (עמ' 12 לפרו').
95.לשאלת ב"כ הנתבעת, אם לדעתו המחירים יותר גבוהים ממה שציין בחוות הדעת, מדוע לא הביא נתונים, השיב השמאי:
"יש מה שנקרא מהו אופי השוק במגזר. האופי שלו מאוד דיסקרטי. העסקאות מתבצעות בצורה מאוד דיסקרטית. מבחינת הגדרת שוק ושוק קשה למצוא עסקה שהתבצעה על גבי השוק. מאחר שביהמ"ש נותן משקל לאסמכתאות אנו ממש בדילמה ואנו משתמשים במקדמי התאמה על מנת להגיע לסף הנמוך לשווי הקרקע" – (עמ' 12 לפרו').
96.השמאי אישר שבחוות דעתו פעל לפי שיטת ההשוואה, לשאלה האם העסקאות אינן נגועות בעניין, השיב:
"לרוב המקרה היו עסקאות שמדווחות היום נוטות למטה וזו עובדה שאי אפשר להתעלם ממנה שגם רמ"י (רשות מינהל מקרקעי ישראל) שאתה מייצג מכירה בזה ועובדה שהיא מבצעת סחר חליפין. הקביעות שלה דרך השמאים שעובדים אתה בדרך השמאי הממשלתי הן פי שלוש לפעמים ממה שנמצא במאגר מיסוי מקרקעין" – (עמ' 13).
97.השמאי אישר שהחלקה נשוא התובענה מהווה חלק מאדמות מג'ד אלכרום לשעבר. לשאלה האם בענייננו הביא עסקאות להשוואה ממקרקעין במג'ד אלכרום, השיב:
"שמדובר כאן בנסיבות מיוחדות שהאזור מיועד להפקעה והרוב הופקע. אין מסחר שם והאנשים שם כמעט לא מתקרבים. לכן, אין עסקאות ואם יש הן נגועות כתוצאה מפעולתם של מתווכים שעוסקים בתחום שרוכשים את המקרקעין במחיר זול (לאחר שהקרקע מיועדת להפקעה) וזאת על מנת לבצע עסקאות חליפין מול המינהל" – (עמ' 14 לפרו').
98.לשאלת ב"כ הנתבעת מהו המרחק בין החלקה לכפר נחף, השיב, כמה קילומטרים. להערת ב"כ הנתבעת שהרוב המוחלט של עסקאות ההשוואה אותם הציג השמאי הן מנחף, וזאת על אף שאינו יודע מהו המרחק מהחלקה לעסקאות של המקומות שהביא בחוות דעתו, השיב
"שנחף כמעט אותו דבר כמו מג'ד אלכרום, וכמעט ואין הבדלים. לדבריו, מדובר בשאג'ור - מג'ד אלכרום, נחף ודיר אל אסד אותו דבר וראמה אולי שונה אבל לא בהרב" – (עמ' 14).
99.לדברי השמאי, הוא לא ראה לנכון להסביר מדוע כמעט כל העסקאות להשוואה הן ממקום שמרוחק מספר קילומטרים מהחלקה, לדבריו, מהסיבה שכל שמאי שמכיר היטב שאג'ור יודע בוודאות שהמחירים שם דומים, המקרקעין עם מאפיינים דומים - (עמ' 14).
100.לשאלה האם יש הבדל בין מקרקעין שסמוכים לגוש הבנוי לבין מקרקעין מרוחקים יותר שהם ליעוד חקלאי ולא סמוכים לגוש בנוי והאם זה נכון גם לגבי נחף, השיב בחיוב, אך הוסיף שלא תמיד, יש לפעמים מקרים יוצאי דופן – (עמ' 14).
101.לשאלת ב"כ הנתבעת, האם נכון שבחוות דעתו בתיק השני, לגבי נחף, הוא גזר שווי של שטח חקלאי משטח לבניה ב - 20 - 30%, השמאיהשיב:
"אמרתי שסביר להניח ששיטת הקרקע החקלאית לשינוי יעוד יהיה שוויה בין 20- 30% מקרקע למגורים, אלו עובדות" - (עמ' 15).
102.השמאי אישר שגוש 19129 נמצא בלב השטח הבנוי של הכפר. לשאלה האם הוא מסכים שקרקעות בגוש הזה שווין צריך להיות גבוה באותן סדרי גודל שדיבר עליהם לעומת קרקעות מרוחקות, השיב שלא תמיד זה נכון מאחר ומדובר בשטח בנוי ואנשים רוצים להתרחק מהצפיפות, מדובר במקום שהוא צפוף.
103.להערת ב"כ הנתבעת כי הדבר סותר את מה שאמר קודם, המוחה הגיב ואמר:
"עכשיו אני אדייק ואסביר מה המשמעות – תמיד שאני מסתכל על שווי קרקע חקלאי לשינוי יעוד אני מסתכל במובן של המועד הקובע הבסיסי שהוא 76. איך הישוב התפתח מאז עד היום בצורה טבעית מה המרחק של החלקה שלנו לשטח הבנוי שזו האינדיקציה איפה האנשים יתיישבו. המרחק בשביל לדעת באיזה כיוונים התפתח" – (עמ' 15).
104.לשאלה, אם משווים את הגוש הזה לגוש שלנו לעומת מקרקעין מרוחקים, האם נכון ששווי המקרקעין החקלאים צריך להיות נמוך כ- 20 – 30%, השיב:
"לא אמרתי כך 20 – 30%, אמרתי שווי קרקע חקלאי שווה 20 -30% משווי קרקע למגורים" – (עמ' 15).
105.ב"כ הנתבעת הפנה לחוות הדעת של השמאי לגבי גוש 19129 משנת 2010 - (נ/3) שם קבע השמאי ששווי מטר קרקע ליעוד מגורים הוא כ – 250 ₪ למ"ר. העד אישר שהוא ביצע הפחתות ויצא לו ששוויו 72 ₪ למ"ר.
לדברי ב"כ הנתבעת, מצד שני באותה שנה 2010 השמאיקבע ששווי המקרקעין החקלאיים שלנו כ- 136 ₪ למ"ר. לשאלתו כיצד הוא מסביר זאת שבשומה ההיא הוא קבע שווי נמוך לקרקע יעוד למגורים לעומת שווי לקרקע חקלאית שלנו. כלומר, יצא לו ששוויו של שטח בנוי נמוך משוויו של שטח חקלאי, העד הגיב:
" אל מול השופט אגיד לך אם תבקר במקום הזה ישלמו לך כסף ולא תגור".
106.העד אישר ששוויו של שטח במרכז הכפר נמוך מהמקרקעין החקלאיים המרוחקים, באומרו:
"זה כמו מחנה פליטים שם. התשובה היא חיובית" – (עמ' 16).
107.השמאי אישר שהחלקה בתיק זה היא חקלאית ולא הייתה בתחום הפיתוח של מג'ד אל כרום והמרחק שלה מהשטח הבנוי במג'ד אל כרום הוא כ – 700 מ' ונמצאת דרומית לכביש 85.
להערת ב"כ הנתבעת כי כל האזור של כפר נחף נמצא צפונית לכביש 85, הגיב:
"יש סיבה לכך לא בגלל שכפר נחף לא אוהבים החלק הדרומי, בגלל שבנו את כרמיאל" – (עמ' 16).
108.העד נשאל, האם נכון שהחלק הצפוני של קרקעות נחף ערכן גבוה מהחלק הדרומי, ותשובתו היתה "בד"כ".
109.לשאלה מדוע כל העסקאות להשוואה שלקח מנחף הם מצפון לכביש 85 ולא מדרום, השיב:
"נתתי תשובה בדרך עקיפה – אמרתי שבגלל שהקרקעות הנמצאות דרומית מיועדות להפקעה אז אנשים לא קונים שם, אין מסחר שם. מי יקנה קרקע המיועדת להפקעה" – (עמ' 17).
110.לשאלת ב"כ הנתבעת, שבחוות דעתו מזה הרבה שנים שלא הציג אפילו עסקה אחת להשוואה ולפיכך על מה ביסס וקבע את השווי בכל אותן השנים, השמאיהשיב:
"ציינתי סקר שוק. יש הרבה עורכי דין ותיקים בתחום שאפשר לקחת מידע מהם. גם זקני הכפר, מג'ד אלכרום ודיר אלאסד" – (עמ' 18 לפרו').
111.לדברי השמאי, הקביעה שלו בסקר היא על הצד הנמוך, לדבריו, הוא לא הביא אתו את סקר השוק כי לא נתבקש.
112.לשאלה, האם פעל בניגוד להוראות התקן, השמאי שאומר שיש להתבסס על 3 עסקאות והוא בחלק מהשנים התבסס על עסקת השוואה אחת, השיב שפעל ככל שהוא יכול. לדבריו, צריך להציג בדיקות ועסקאות רלוונטיות, במיוחד כשיש עסקאות אחרות שהן רלוונטיות לכן הביא את מה שהציג – (עמ' 18).
113.להערת ב"כ הנתבעת כי בחלק אחר של עסקאות הוא הביא עסקה וקבע שווי שהוא לא בדיוק אותו שווי ולא פירט את ההבדל ביניהם, השמאי הגיב ואמר שאין פערים גדולים, ההערכה שלו היא על הצד הנמוך ביותר – (עמ' 19)
לשאלה האם היה ראוי לנמק בחוות הדעת מדוע יש הבדל בין השווי, השיב:
"יש מקדמי התאמה שהשתמשתי בהם ולא ייצגתי" – (עמ' 19).
114.השמאי אישר שהיה ראוי להביא את המקדמים האלה ואם יתבקש הוא יביא אותם. לדבריו, יש להבין אותו שלא הגיע ערוך, בנו נמצא בטיפול נמרץ ואמור לעבור ניתוח, לכן הוא אף ביקש לדחות את הדיון.
115.ב"כ הנתבעת הפנה לעסקה מס' 4 ברשימת השמאי, בגוש 19121, לדבריו היא כלולה בתוכנית למגורים. השמאי אישר שבהנחה והיא כלולה בתוכנית למגורים אין בסיס להשוואה לחלקה שלנו.
116.לגבי עסקה מס' 5, נשאל האם הוא מסכים שזאת עסקה עם ביקוש קשיח, השמאי השיב:
"יש לי ראיה אחרת לעסקה הזאת – מאחר ומדובר פה בחברה מול אדם רגיל, אני חושב שזו האמת שמציגים שיש לחברה הוצאה מוכרת ואי אפשר להעלים מס. אני חושב שזה נותן אינדיקציה למצב האמתי" – (עמ' 20).
117.לגבי עסקה 6, גוש 19136, שם קבע שווי של 162 ₪ למ"ר. לדברי ב"כ הנתבעת, הוא קבע שווי הרבה יותר נמוך, ומכאן שהעסקה לא משקפת. השמאי הגיב:
"ברור שיש התאמות. מרחק הנכס ממרכז הישוב נמוך מהחלקה שלנו. ברור, בגלל הטופוגרפיה שלו" – (עמ' 20).
118.לשאלה איך ביצע הפחתה של יותר מ- 60% משווי העסקה, השיב שהסיבה לכך יכולה להיות שהייתה תוכנית שמשנה יעוד, או הופקדה תוכנית וההפחתה בוצעה על בסיס הפוטנציאל של החלקה.
119.לשאלת ב"כ הנתבעת האם הוא מסכים ששווי קרקע בגוש 19124 בשנת 1988 שהייתה קרובה במרחק של 100 מ' מגבולות תב"ע, גבוה יותר מקרקע חקלאית מרוחקת. השמאי השיב:
"לא תמיד מאחר שאנו מדברים על תב"ע שהמינהל יזם. הם לא באו ואמרו שהם רוצים להכניס את הקרקע של התובעים וגם לא יעשו זאת" – (עמ' 21).
120.להערת ב"כ הנתבעת כי עדיין חלקה שקרובה 100 מ' לתכנית בניה שוויה אמור להיות גבוה מחלקה מרוחקת, אמר שלקח את המרחק מהמרכז של הכפר והתעלם מהתב"ע.
121.לשאלת ביהמ"ש, הקרבה של החלקה הזו לתב"ע שהמינהל יזם ועשה, האם אצל המתווכים האלה שעוסקים בחליפין לא מעלה שווי החלקה אצל קהל מסוים כמו המתווכים בעסקאות חליפין. השמאי השיב:
"לא, זה לא המצב כאן. מדובר בקרקע פרטית והמינהל גם יזם התוכנית על מנת לגרום לאנשים למכור מגרשים למחוסרי דיור בכפר. הדבר נעשה אחרי הרבה שנים" – (עמ' 22).
122.ב"כ הנתבעת הפנה את השמאי לעסקה 10 וביקש לדעת האם בכך שהוריד את השווי ביותר מ- 50% העסקה סבירה או לא רלוונטית, השמאי השיב שהוא צריך לבדוק וציין שנית שבשל נסיבותיו האישיות לא הגיע מוכן – (עמ' 22).
123.לשאלה האם יש לשמאי ראיה על טענתו בחוות דעתו בסעיף 9.10, שהיה קצב התפתחות מואץ באותה תקופה. השמאי השיב, שמדובר על ציר מסחרי בין צפת ממזרח לעכו ממערב – (עמ' 23).
124.לשאלה מדוע בחוות דעתו לגבי חלקה 12 הסעיף על קצב ההתפתחות המואץ לא הופיע, השיב
"שיכול להיות שפה דיברנו על שני מועדים חופפים, אחד לפי סעיף 12 והשני לפי סעיף 13. הסעיף הזה החשיבות שלו הייתה לגבי סעיף 12", וכך הוסיף:
"העו"ד בהתחלה רצה גם לפי סעיף 12 וגם לפי 13 הגבוה מביניהם. אחרי בדיקות מקיפות סעיף 12 לא רלוונטי וסעיף 13 הוא הרלוונטי. לכן, מה שחשוב מה שהיה במועד הקובע לא כל כך רלוונטי כי אנו מתעלמים מהשווי שהיה ב- 1976. חוות הדעת מתחילה מ – 1986" – (עמ' 23).
125.לשאלה האם נימק בחוות דעתו, מדוע ביצע תחשיב להערכת דמי החכירה השנתיים לפי שיעור 6%, השיב:
"זו נקודה משפטית אבל לפי הניסיון שלי בתחום מאחר שהמינהל הוא הגוף הגדול במדינה, אז הוא נוקט בחישוב לפי 5% בשנה כשהחוזה הוא בהסכמה אבל אם יש תפיסת חזקה של מישהו רוצים שישלם על תקופה קודמת ולא בהסכמת המינהל מלכתחילה, אז המינהל מחייב ב- 6%, והאחוז הזה בא מעין קנס כזה שהמינהל נוטה לגבות מאנשים שהחזיקו בקרקע שלא בהסכמה" – (עמ' 24).
לשאלה האם 6% הם המקסימום בהפקעה, השיב:
"אני יכול להגיד לך שההפקעה שבוצעה לפי דעתי היא רוב גדול, שאנשים שיש להם קשר הדוק עם הקרקע הפקיעו אותה, וזה לא צדק. לכן 6% זה קטן, צריך 10%" – (עמ' 24).
לשאלה האם מכאן שקביעתו לא מבוססת על נתונים אלא על תחושת חוסר הצדק, השיב:
"על תחושת ההפקעה" – (עמ' 24).
עד כאן הבאתי את העדות של שמאי התובעים ואת עמדתו המקצועית. וכעת אפנה לזו של שמאי הנתבעת.
חוות דעת השמאי מר רוגובין:
126.החלקות הנדונות נאמדו בגישת ההשוואה או גישת שווי השוק, המבוססת על אומדן שווי שוק בהשוואה לנכסים דומים שנמכרו, ואשר הינם בעלי תכונות דומות למקרקעין המופקעים – עסקאות מרצון שנעשו סמוך ככל האפשר למועד הקובע לשומה.
127.לטענת השמאי, מכיוון שבמספר רב של פסקי דין והערכות מומחי ביהמ"ש, נפסקו ערכים של 7,000 ל"י לחלקות הסביבה ומטעמי קולא בלבד, השמאי ביסס את הערכתו על סף 7,000 ל"י לדונם, הכוללים את הפוטנציאל, ככל שהיה קיים.
128.לעניין פיצוי בגין אובדן דמי חכירה לפי סעיף 13, לצורך הערכת שוויה המשתנה של הקרקע מידי שנה בשנה השמאי בחן עסקות שנערכו בקרקע חקלאית בעלת מאפיינים דומים ככל האפשר לקרקע הנדונה במצב הפיתוח והתכנון ששרר ערב ההפקעה. עפ"י עקרון שבבסיס פקודת ההפקעה, אין להביא בחשבון את המטרה שלשמה הופקעה הקרקע.
129.לטענת השמאי, במקרה הנדון אין להתחשב בתוכניות להקמת העיר כרמיאל וקיומה של העיר לאורך השנים בהמשך. את הקרקע יש לבחון על רקע מיקומה ביחס ליישוב אליו השתייכה במקרה דנן, הכפר נחף, מצב הפיתוח בסביבה המידית וההיתכנות להקים בו מבני מגורים.
130.לטענת השמאי, מעיון בעסקאות מקרקעין רלוונטיות - (נספח ה' לחוות הדעת), להשוואה, ניתן לראות כי שווי קרקעות חקלאיות בסביבה עמד על כ- 5,000$/דונם בשנת 1985 ועד לשווי של כ – 15,000$/דונם בשנת 2013. פירוט דמי החכירה הראויים כנגזרים משווי הקרקע בטבלה המצורפת - (נספח א').
לדעת השמאי רוגובין ראוי לפסוק פיצויי הפקעה לחלקה הנדונה נכון למועד הקובע (19/3/1976) בסך של 67,249 ל"י, שזה על בסיס 7,000 ל"י לדונם כאשר השטח המוערך הוא 9,607 מ"ר.
131.גובה דמי החכירה המצטברים לפי גובה דמי החכירה הראויים (בהתאם לפס"ד ע"א 3079/08 מ"י נ' הייטנר - (ניתן ביום 04.07.12), כנגזרים משווי הקרקע המשתנה משנה לשנה, לחלקי החלקות שבנדון, בהתאם למפורט בטבלה (נספח א').
132.השמאי מטעם הנתבעת, מר יצחק רוגובין, העריך את דמי החכירה האבודים לשטח של 9,607 מ"ר, בסך של 425,700 ₪.
חקירת השמאי מר יצחק רוגובין:
133.לשאלת ב"כ התובע כיצד יכול להיות שבכ- 20 חוות דעת שערך בחטיבת כרמיאל, הוא הגיע בחישוב עפ"י סעיף 13 לאותו ערך מדויק, השמאי השיב שמכיוון שמדובר בחטיבת קרקע מאוד גדולה, מדובר בהרבה תיקים שהוא מטפל במקביל. מדובר בחטיבת קרקע די הומוגנית, בעלת מאפיינים דומים, מבחינה טופוגרפית, תכנון ומבחינת המועדים הקובעים.
134.לדבריו, לצורך עריכת חוות הדעת הוא ערך בדיקה, של עשרות עסקאות בקרקע חקלאית והגיע למסקנה שאותן עסקאות של קרקע חקלאית שמובאות מקרקעות חקלאיות בהן הפוטנציאל החקלאי גובר על הפוטנציאל הספקולטיבי, הוא גיבש את הדעה שניתן לעשות שימוש בעסקאות שהוא ריכז בטבלה לצורך סעיף 13.
135.לטענתו, ההנחה המקדימה היא, שלצורך האחידות בפישוט של התיקים, הגם שיש שונות מסוימת בין החלקות, מכך הצד המקל והשווי שמפצים או קובעים אותו נערך על הצד הגבוה של השווי ובטח שבדרך זו, עושים חסד עם המופקעים.
לדבריו, נעשתה בדיקה מקיפה, של עשרות חלקות ומכאן הוא קיבל את ההבנה שניתן ליצור טבלה אחידה ולהפעיל אותה על כל המופקעים והנפקעים – (עמ' 25 לפרו').
136.השמאי אישר כי אם היה מתבקש לערוך את חוות הדעת נכון להיום, היא הייתה צריכה לכלול רכיב של שנת 2014 – (עמ' 25).
137.השמאי אישר שהחישוב השנתי בוצע עפ"י 5% והסביר כי על אף הפסיקה בתיק 6721-03-14 של כב' השופט רניאל הקובעת כי החישוב השנתי צריך להיגזר מ- 6% לשנה ולא 5%, הוא אינו מסכים לכך גם היום. לדבריו בדיון שהתקיים בפני כב' השופט רניאל הוא הסביר לשופט חזור ושוב כי 6% נגבים ע"י המינהל רק במקרים מיוחדים שהוא בא לקנוס חוכרים שעשו שימוש לא חוקי בקרקע. מדובר ביוצא מן הכלל ולא בכלל – (עמ' 26).
138.השמאי מסר שבחן את כל העסקאות שנעשו בגוש, והביא דוגמא. לדבריו, יכולות להיות בגוש אחד ארבע עסקאות על אותה חלקה עם אותם ערכים של שווי. לדבריו, לא ראה לנכון להכניס את כל ארבעת החלקות במסד הנתונים. הוא ראה את התמונה המתקבלת וקבע את השווי לפי אותה חלקה בודדת מתוך הארבע.
139.לטענתו, כאן נכנס שיקול הדעת של השמאי, לא מדובר בשיטת דגימה, לא בשיטת ממוצעים, יותר נכון לקרוא לזה סקירה של כלל התוצאות שעולות מתוך בחינת הנתונים וקבלת תובנות – (עמ' 27).
140.ב"כ התובעים, הפנה לנספח א' בחוות דעתו של השמאי, והתייחס לכך שבכל העסקאות שדגם, בדק, השווה, ושקל, התגלתה מגמה זהה של 500 דולר עלייה קבועה כל שנתיים, השמאי הגיב ואמר:
"יש לי מסד, נייר עבודה. על בסיס נייר העבודה קיבלתי את ההחלטה. ההחלטה היא שמאית, כיצד להעריך את שווי הקרקע. המסד הזה לא היה בפני ביהמ"ש. המתבונן בנייר עבודה זה יוכל להבחין שהערכים שנקבתי בהם בכל שנה ושנה גבוהים מהתוצאה שקיבלתי בתוך מסד הנתונים. נייר עבודה זה הוא הבסיס לכל חוות הדעת החדשות שלי" – ( עמ' 27).
141.ב"כ התובע הפנה לתיק 28343-01-14 - (עניין סלאמה), שם נשאל השמאי בחקירה נגדית על אותן שאלות שמעוניין לשאול אותו בתיק זה, על מנת לחסוך בזמן.
שם הוא התייחס למספר עסקאות שהשמאי כלל לצורך השוואה, בהן נקבעו ערכים שונים וגבוהים יותר ממה שהציג השמאי בטבלה. לשאלה האם יש לו הסבר מדוע תמיד הערכים בטבלה שלו נמוכים בהרבה מהממוצע המדגמי שלו, השמאי השיב:
"אתה מצביע על עסקה אחת ומסוימת. אני הסברתי באריכות את הטכניקה, יש את הממוצע בסוף ריכוז העסקאות. 11.40 שימש אותי ליצירת הטבלה המסכמת. כעובדה אי אפשר לחלוק על זה, להפך אני עיגלתי כלפי מעלה. אתה מצביע על עסקה ספציפית אחת ויחידה ואומר שהמדגם שלי נמוך מאותה עסקה ספציפית" – (עמ' 31 לפרו' מתיק סלאמה).
142.ב"כ התובעים שאל את השמאי לפשר ההפרש שבין המחירים למ"ר המופיעים במאגר נדל"ן לבין המחירים שהוא קבע, כך לדוגמא נקבע במאגר הנדל"ן לשנת 2012 המחיר 36$ והשמאי קבע 14$ בשנת 2013 הופיע במאגר מחיר של 30$ ואילו השמאי קבע לאותה שנה 15$.
השמאי הסביר שלאורך השנים כשמביאים עסקאות להשוואה מידי שנה בשנה הם צריכים להיות ערים לכך שהתכנון שמובא מסביבות הכפרים, חל בו שינוי.
לדבריו, לא דומה עסקת השוואה שהביא בשנים 1990 – 2000 לעסקאות השוואה באותם גושים מסוימים בשנים שהחלו משנת 2000 עד ימינו. חלו שינויים מפליגים בתכנון. הכפרים התרחבו, תכניות מיתאר משתנות, נוספות יחידות דיור ושכונות מגורים, כך שאותם גושים שיכל להביא להם עסקאות לתחילת שנות ה- 80, תחילת שנות ה-90, לא יכולים לשמש אותו בהמשך הדרך מהסיבה הפשוטה שהשתנות בתכנון והשינוי בפיתוח אין להם כל רלוונטיות – (עמ' 36 לפרו' סלאמה).
וכעת לאחר סקירת הראיות והטענות נעבור לשלב ההכרעה.
דיון והכרעה:
143.כידוע הפקעת מקרקעין פוגעת בזכות הקניין של הפרט. נוכח הפגיעה הקניינית הקשה, העיקרון החוקתי הכללי הינו כי בעל זכות או טובת הנאה במקרקעין אשר נפגע כתוצאה מהפקעת זכויותיו במקרקעין זכאי לקבל פיצויי הפקעה, זולת אם המחוקק שלל במפורש את זכותו לקבלת פיצוי זה – ראו לעניין זה ע"א 5546/97 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה קריית אתא נ' חנה הולצמן, נה(4), 641.
ראו גם אריה קמר, דיני הפקעת מקרקעין, מהדורה שביעית, כרך ראשון, בעמ' 269 (2008) (להלן: "קמר").
144.פיצויי ההפקעה נועדו להעמיד את בעל הזכות במקרקעין המופקעים באותו מצב בו היה נמצא אלמלא ההפקעה - ראו למשל קמר כרך שני, בעמ' 479-480; ע"א 272/59 מרכז וולובלסקי בע"מ נ' מרכז החרש והאומן בע"מ, פ"ד יד 2101, 2119 (1960), פ"ד טו 1289, 1309 (1961); ע"א 499/87 בטאט נ' קרתא חברה לפתוח מרכז ירושלים, פ"ד מד(1) 105, 110 (1989); ע"א 4809/91 הועדה המקומית לתכנון ולבניה, ירושלים נ' קהתי, פ"ד מח(2) 190, 202-201 (1994); וע"א 2991/06 מנשה נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חולון (ניתן ביום 19.11.07).
145.בטרם אכריע במחלוקות שבין הצדדים, אפנה להוראות סעיף 12 ו- 13 לפקודה:
סעיף 12 לפקודה קובע:
"בבוא בית המשפט להעריך את הפיצויים שיש לפסוק בעד כל קרקע או זכות או טובת הנאה בקרקע, ינהג לפי התקנות הבאות:-
(א) אין לו לבית המשפט להביא בחשבון את העובדה שהקרקע נרכשה בכפיה;
(ב) בכפוף למותנה לקמן יקובל כשוויה של הקרקע, אותו הסכום שהיה מתקבל ממכירת הקרקע אילו נמכרה בשוק ע"י המוכר מרצונו הטוב:
בתנאי שבבוא בית המשפט להעריך פיצויים אלה, יעריכם לפי השווי שימצאנו כשוויה של הקרקע, הזכות או טובת ההנאה על אותו בסיס, בזמן ששר האוצר פרסם ברשומות את ההודעה על כוונתו לרכוש אותה, ובלי להביא בחשבון כל השבחה או עבודות שנעשו או שנבנו או שתעשינה או שתבנינה על אותה קרקע.
[...]
(ה)בבוא בית המשפט להעריך את דמי החכירה שיש לשלם בעד חכירת הקרקע, יעריך דמי חכירה אלה על בסיס כזה שיהא בסכום משום פיצויים הוגנים לבעל בעד ההפסד הממשי שהוא עלול לסבול מפאת הרכישה, או שיהא בו כדי הכנסה הוגנת לבעלים מן השווי היסודי של הקרקע שלא תעלה, בעד כל שנת חכירה, על ששה למאה מאותו שווי, כפי שהוערך בהתאם להוראות הפסקאות הקודמות, הכל לפי הסכום הקטן יותר;
וכעת אביא נוסח סעיף 13 לפקודה שדן בפיצויים על אובדן דמי חכירה ואשר קובע:
"(1) מקום שקנה שר האוצר החזקה באיזו קרקע, בהמשך להודעה לפי סעיף 7, ישלם פיצויים לבעליה של אותה קרקע ולכל בני-אדם הזכאים בזכות או טובת-הנאה כל שהן בה, בשל אבדן דמי-חכירה לתקופה שבין הזמן, אשר בו קנה שר האוצר החזקה כנ"ל, והזמן אשר בו שולמה השכירות, המגיעה על אותה קרקע לפי הסכם, לאדם הזכאי בה, או הזמן שבו שולמו פיצויים בגין אותה קרקע לאותו אדם או לבית-המשפט לפי הוראות הפקודה הזאת, הכול לפי המועד המוקדם יותר;
בתנאי כי מקום שהציע שר האוצר בכתב לאיזה תובע כל סכום כפיצויים בגין אותה קרקע, והסכום שגמלו בית המשפט לאותו תובע, או שקיימו התובע ההוא, אינו עולה על הסכום המוצע, ישלם שר האוצר לאותו תובע-פיצויים בשל אבדן דמי-חכירה רק בגין התקופה שבין הזמן, שבו קנה שר האוצר החזקה כנ"ל, והזמן שבו הוצעה אותה הצעה.
(2) במקרה סכסוך בדבר סכום הפיצויים שעל שר האוצר לשלמם לפי סעיף קטן (1), רשאים היועץ המשפטי לממשלה או האדם התובע אותם פיצויים לפנות לבית המשפט בבקשה לקבוע אותו סכום.
146.בית המשפט העליון עמד בהרחבה על הוראות סעיפים אלה, ראו: ע"א 2405/91 מדינת ישראל נ' עזבון המנוח הרב פנחס דוד הורוביץ, פ"ד נא(5) 23 (1997) (להלן: "עניין הורוביץ").
147.יודגש כי סעיף 12 לפקודה קובע כי פיצויי ההפקעה משקפים רק את ה"שווי ההוני" של הנכס ואינם כוללים התייחסות לתשואה שהנכס היה עשוי לתת במרוצת הזמן.
148.אחת הדרכים להתמודד עם הנזק שנגרם כתוצאה מהפסד הפירות, נקבעה בסעיף 13 לפקודה, סעיף אשר בוטל בתיקון (מס' 3) תש"ע -2010. סעיף זה העניק פיצויים על "אובדן דמי חכירה", בגין התקופה שבין תפיסת הקרקע לבין תשלום הפיצויים. לפי שיטה זו זכאי הנפקע לפיצויים על ההפסד שנגרם לו מאובדן הפירות שהמקרקעין היו מניבים בתקופה זו.
בענייננו מאחר שהתביעה מתייחסת להפקעת מקרקעין שלגביה פורסמה הודעה על הפקעה לפי סעיף 5 לפקודה לפני יום 15.2.10 - (מועד שבו ביטול סעיף 13 לפקודה נכנס לתוקף), לכן, נתייחס לסעיף 13 לפקודה בחישוב האלטרנטיבות לפיצוי המגיע לתובעים.
149.בפרשת הורוביץ הנ"ל דן בית המשפט העליון בסוגיית פיצויי ההפקעה והמסלולים השונים לפיצויים והיחס ביניהם. נקבע כי בעל קרקע שהופקעה, רשאי לבחור באחד מתוך שלושה מסלולי פיצוי חילופיים:
המסלול הראשון:
פיצויי קרן נומינאליים לפי סעיף 12 לפקודה בצירוף פיצוי פירות נומינאליים בדמות "דמי חכירה אבודים" לפי סעיף 13(1) לפקודה שישולמו ממועד תפיסת החזקה ועד לתשלום פיצויי הקרן.
המסלול השני:
שנקבע בהלכה, פיצויי קרן נומינאליים לפי סעיף 12 לפקודה בצירוף פיצויי פירות בדמות ריבית בשיעור 6% לשנה.
המסלול השלישי:
פיצויי קרן לפי סעיף 12 לפקודה בצירוף ריבית והצמדה בשיעורים הקבועים בסעיף 8 לחוק לתיקון דיני רכישה.
על היותם של מסלולים אלה חילופיים ראו גם: ע"א 8937/08 מדינת ישראל נ' סלים מוחמד חביב אללה (ניתן ביום 1.12.11) (להלן: "עניין חביב אללה"); ע"א 457/64 מנטל נ' עיריית פתח תקוה, פ"ד יט(1) 540 (1965) וע"א 7210/00 דנה נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נז(6) 478 (2003)).
150.הבעלים זכאי, איפוא, לפיצוי בגין הקרקע שנלקחה ממנו - (פיצויי קרן) וכן לפיצויים בגין השימוש בקרקע שהופקעה - (פיצויי פירות), מאז נתפסה החזקה בקרקע ועד לקבלת פיצויי הקרן (ראו פסק הדין בעניין הורוביץ, בעמ' 39).
עוד נקבע כי הבעלים זכאי לגבוה מביניהם - מבין סוגי הפיצויים, אך אין הוא זכאי לשניהם גם יחד - (עניין הורוביץ, עמ' 40).
151.עוד הודגש בפסיקה כי מאחר והמועד הקובע הוא יום ההפקעה, הרי שאין להתחשב במידע אודות מצב הקרקע לאחר ההפקעה. עם זאת, נקבע כי בעת עריכת השומה ניתן וצריך להתחשב גם בשינויים מאוחרים להפקעה ובפוטנציאל הזכויות בקרקע, ובתנאי שאלה היו וודאיים במועד ההפקעה או שניתן היה לצפות למימושם בעתיד הנראה לעין – לעניין זה ראו למשל ע"א 02/9355 מדינת ישראל נ' ג'ורג' יוסף ראשד, פ"ד נח(4) 406, 411 (2004), להלן – "פסק הדין בעניין ראשד"); עניין חביב אללה דלעיל, בפסקה 26].
152.בית המשפט העליון בע"א 3079/08 מדינת ישראל נ' הקדש קרן עזרה ע"ש יעקב הייטנר, (ניתן ביום 4.7.12) - (להלן: "פרשת הייטנר"), דן בשאלה האם הפיצוי בגין "אובדן דמי חכירה" לאורך השנים עד למועד תשלום הפיצויים על ידי הרשות המפקיעה, יחושב כנגזרת משווי המקרקעין משנה לשנה, או על פי דמי השכירות שניתן היה לקבל בפועל עבור המקרקעין מדי שנה בשנה, ואביא להלן את הדברים בשם אומרם:
"מטרתו של סעיף 13 היא להעמיד את הנפקע באותו מצב כספי בו היה עומד אלמלא ההפקעה. מכאן הרציונל מדוע חישוב דמי החכירה האבודים צריך להיעשות על פי שווי הנכס משנה לשנה על פי ייעוד הנכס והשימושים שניתן היה לעשות בנכס על פי התוכניות התקפות עובר להפקעתו, מה שמתיישב עם "הדרך הקניינית" המבטאת המשך רעיוני של הקשר בין בעל הקרקע לבין הפירות המופקים ממנה (עניין חביב אללה, בפסקה 16). מטרת הסעד של סעיף 13 היא לפצות בגין עיכוב בתשלום פיצויי ההפקעה ולא בגין השימוש במקרקעין, ולכן נקבע בפסיקה כי הפיצוי ייעשה בדרך של פסיקת ריבית או לחלופין בדרך של אחוז משווי הקרקע משנה לשנה. בכך יש גם כדי להסביר את השוני בין סעיף 12(ה) לפקודה שעניינו הפקעה לתקופה, שאז הקרקע חוזרת לבעליה בתום התקופה, ולכן הפיצוי נעשה על פי "ההפסד הממשי" שנגרם לנפקע, לבין הפיצוי לפי סעיף 13(1) לפקודה, שהקרקע אינה חוזרת לבעליה ולכן הפיצוי נגזר משווי הקרקע". (שם, פיסקה 25).
לסיכום קבע בית המשפט:
"לשון סעיף 13 לעומת סעיף 12(ה) לפקודה; הפסיקה לפיה דמי החכירה האבודים נגזרים משווי הקרקע משנה לשנה; הרציונל לפיו דמי החכירה האבודים הם תחליף לריבית יציר הפסיקה ומשקפים פיצוי פירותי-כספי; תכלית החוק להעמיד את הנפקע במצב בו פיצויי ההפקעה היו משולמים לו לאלתר והיה רוכש נכס חלופי; הקושי הפרקטי בהערכת דמי שכירות של משכיר מרצון לשוכר מרצון לאורך השנים - כל אלה תומכים בשיטתו של המשיב לפיה דמי החכירה האבודים לפי סעיף 13 לפקודה נגזרים כאחוז מסוים משווי הקרקע משנה לשנה עד למועד תשלום הפיצויים". (שם, פיסקה 28).
153.בפרשת הייטנר עמד השופט עמית בהרחבה על העקרונות המנחים לאופן חישוב פיצויי ההפקעה.
154.וכעת מן הכלל אל הפרט – הערכת שווי המקרקעין שבענייננו במועד הקובע:
בטרם אגש לבחון את חוות הדעת השמאיות מטעם הצדדים לגופן, אדגיש כי עיון בפסיקה מעלה כי לא אחת חזר בית המשפט העליון על ההלכה לפיה שיטת ההערכה המועדפת בפסיקה לקביעת שווי מקרקעין היא "השיטה ההשוואתית"- ראו ע"א 9750/11 עומר מסרי נגד מנהל מקרקעי ישראל (ניתן ביום 3.2.14), שם חזר בית המשפט העליון על הכלל שנקבע בע"א 738/10 דבאח נגד מדינת ישראל (ניתן ביום 17.11.13), שלפיו במקרים בהם קיימות עסקאות להשוואה, יש להעדיף שיטה זו המסתמכת על השוואה לעסקאות דומות שהתבצעו בחלקות עליהן חל משטר תכנוני זהה ולפסוק פיצויים לפיה.
155.שיטת ההשוואה אומדת את שווי המקרקעין מתוך השוואה לעסקאות שבוצעו בשוק החופשי בין קונה מרצון למוכר מרצון בנכסים בעלי מאפיינים דומים מבחינת מקום, זמן, זכויות שימוש ועוד. לכן עסקאות ההשוואה שפורטו בחוות דעת מטעם הצדדים כפי שיובא להלן - הן נקודת מוצא לענייננו לשם קביעת השווי.
ראו גם ע"א 6132/12 מחמוד ח'ג'אזי נ' מדינת ישראל (ניתן ביום 7.1.14), בפסקה 15.
156.בענייננו, אין מחלוקת כי חלקם של התובעים מצוי בחלקה שהיא קרקע חקלאית.
157.כאמור, במהלך ההתדיינות בחרו התובעים בפיצויים על פי סעיף 13(1) לפקודה, משמע פיצויים בדמות דמי החכירה האבודים.
כעולה מדברים שפרשנו עד כה, הלכה היא מלפני בית המשפט העליון, כי דמי חכירה אלה יש לאמוד כשיעור נגזר מתוך ערכה המשתנה של הקרקע מידי שנה בשנה, עד ליום תשלום הפיצויים. את שומת שוויה של הקרקע מידי שנה כאמור יש לעשות על יסוד תכניות המתאר שהיו בתוקף ערב ההפקעה. מלים אחרות, בעיקרו של דבר, בהעריכנו את שווי הקרקע אין עלינו להתחשב בשינויים שהתחוללו באזור בעקבות ההפקעה והשינויים התכנוניים שבאו בעקבותיה.
יחד עם זאת, יש להביא בחשבון את השינויים הטבעיים, שאפשר והיו מתחוללים באזור לאורך השנים, גם אלמלא ההפקעה. לשם הדוגמא, אם עניין לנו בחלקה חקלאית הסמוכה לישוב קיים, אפשר וההתפתחות הטבעית הייתה מביאה עם חלוף הזמן לידי כך, שייעודה של הקרקע ישתנה, היא תסתפח לחלק האורבני של הישוב, וערכה ישתנה בהתאם.
158.על פי פסק הדין בעניין הייטנר ופסקי דין נוספים, הרי שבמסלול הפיצוי בשל אובדן דמי חכירה, יש לחשב את השווי המשתנה של החלקה בכל שנה, שווי זה יחושב על פי שווי המקרקעין הקונקרטי מידי שנה בתוספת ריבית בשיעור 6%, בדרך כלל.
159.עיון בפסיקה מעלה כי במקרים רבים, בדומה לפסק הדין בעניין הייטנר, השיעור שנקבע הוא 6% משווי המקרקעין מדי שנה ובענייננו לא מצאתי לסטות משיעור זה ואני קובע כי יש לחשב את דמי החכירה האבודים בשיעור 6% מערך הקרקע מדי שנה.
עסקאות ההשוואה:
160.בחנתי עסקאות ההשוואה שהובאו ע"י השמאים מטעם הצדדים והגעתי למסקנה כי רוב העסקאות שהפנו אליהן, הן השמאי מטעם התובעים והן השמאי מטעם הנתבעת אינן קרובות לחלקה נשוא תיק זה.
161.רוב העסקאות שהפנה אליהן השמאי מטעם התובעים מתייחסות לחלקות מאדמות נחף, רק שתי עסקאות התייחסו לחלקה מאדמות כפר מג'ד אלכרום, שזו עסקה מס' 10 – חלקה 7 בגוש 19042, מאדמות כפר מג'ד אלכרום בייעוד חקלאי, הוערכה ע"י מיסוי מקרקעין, נכון ליום 02/05/2001, לפי 43 $/מ"ר.
162.בנוסף לכך, התבסס השמאי מטעם התובעים על חוות דעת של שמאים מטעם רכבת ישראל בגין קרקעות במג'ד אלכרום הצמודות לחלקה וזהות, חלקות אשר הופקעו בשנת 2005 לצורך בניית מסילת ברזל עכו – כרמיאל לפיהן הוערכו הקרקעות המופקעות נכון לשנת 2005, לפי 31$/מ"ר – (כאמור בנספח א' לחוות דעת השמאי).
163.זאת ועוד רוב עסקאות ההשוואה שהפנה אליהן השמאי מטעם הנתבעת מתייחסות לחלקות מאדמות סח'נין, דיר חנא ועראבה. ישובים רחוקים מאוד מאיזור בו הופקעה הקרקע נשוא התובענה.
164.עיון בטבלת השמאי מטעם התובעים מעלה כי ממוצע המחיר של מ"ר בכל שנה ושנה הינו 21 $ ואילו אצל השמאי מטעם הנתבעת, ממוצע המחיר של מ"ר הינו 9 $.
165.גישת השמאים והנתונים שהביאו רק מערימים קשיים על בית המשפט, אך לצורך ההכרעה במחלוקת אסתייע בהם באופן חלקי. על כן, ובהתחשב בנתונים שצוינו בשתי חוות הדעת של השמאים, נראה לי כי יהיה צודק והוגן לקבוע מחיר אחיד למ"ר חקלאי בשווי של 15 $ לאורך כל השנים, החל משנת 1986 ועד לשנת 2015, כאשר שער החליפין של הדולר משתנה בכל פעם בהתאם לשיעורו באותה שנה, כמפורט בטבלה.
166.כאן המקום להדגיש כי השמאי מר רוגובין ערך את חישוביו על פי ריבית בשיעור 5% לשנה בלבד, ועד לשנת 2013 בלבד.
167.על כן, אני קובע כי יש לחשב את סכום הפיצוי על פי ריבית בגובה 6% לשנה, ולשום את הפיצוי בגין השנים הנוספות בהן לא שולמו למבקשים את הפיצוי כלומר - (משנת 2014 עד שנת 2015).
168.לפיצוי יתווספו סכומי הפיצוי עבור השנים 2014 ו- 2015 (עד למועד פסק הדין), והם יחושבו לפי הסכום שניתן עבור שנת 2013.
169.אשר על כן ולאור כל האמור לעיל, אני קובע כי התובעים זכאים לפיצויים בגין הפקעת החלקה, בהתאם לסעיף 13 לפקודה, בהתאם לתחשיב שלהלן:
|
שנה
|
שווי לדונם חקלאי ב- $
|
שער חליפין
|
שווי לדונם חקלאי בש"ח
|
דמי החכירה האבודים בש"ח לפי 6%
של שטח
9.607
|
|
1986
|
15,000 $
|
1.4995
|
22,492
|
12,965
|
|
1987
|
15,000 $
|
1.4864
|
22,296
|
12,851
|
|
1988
|
15,000 $
|
1.5386
|
23,079
|
13303
|
|
1989
|
15,000 $
|
1.685
|
25,275
|
14,569
|
|
1990
|
15,000 $
|
1.963
|
29,445
|
16,972
|
|
1991
|
15,000 $
|
2.048
|
30,720
|
17,707
|
|
1992
|
15,000 $
|
2.283
|
34,245
|
19,740
|
|
1993
|
15,000 $
|
2.764
|
41,460
|
23,898
|
|
1994
|
15,000 $
|
2.986
|
44,790
|
25,817
|
|
1995
|
15,000 $
|
3.018
|
45,270
|
26,094
|
|
1996
|
15,000 $
|
3.135
|
47,025
|
27,106
|
|
1997
|
15,000 $
|
3.251
|
48,765
|
28,109
|
|
1998
|
15,000 $
|
3.536
|
53,040
|
30,573
|
|
1999
|
15,000 $
|
4.16
|
62,400
|
35,968
|
|
2000
|
15,000 $
|
4.153
|
62,295
|
35,908
|
|
2001
|
15,000 $
|
4.041
|
60,615
|
34,939
|
|
2002
|
15,000 $
|
4.416
|
66,240
|
38,182
|
|
2003
|
15,000 $
|
4.737
|
71,055
|
40,957
|
|
2004
|
15,000 $
|
4.379
|
65,685
|
37,862
|
|
2005
|
15,000 $
|
4.308
|
64,620
|
37,248
|
|
2006
|
15,000 $
|
4.603
|
69,045
|
39,798
|
|
2007
|
15,000 $
|
4
|
60,000
|
34,585
|
|
2008
|
15,000 $
|
3.85
|
57,750
|
33,288
|
|
2009
|
15,000 $
|
3.6
|
54,000
|
31,126
|
|
2010
|
15,000 $
|
3.645
|
54,675
|
31,515
|
|
2011
|
15,000 $
|
3.75
|
56,250
|
32,423
|
|
2012
|
15,000 $
|
3.88
|
58,200
|
55,912
|
|
2013
|
15,000 $
|
3.65
|
54,750
|
31,558
|
|
2014
|
15,000 $
|
3.48
|
52,200
|
30,089
|
|
2015
|
15,000 $
|
3.91
|
58,650
|
33,807
|
|
סה"כ
|
|
|
|
884,869 ₪
|
170.כאמור, ביום 28.5.15 ניתן פסק דין חלקי בתיק זה ואשר נתן תוקף להסכמת הצדדים שלפיה, הנתבעות תשלמנה לתובעים את סכום הפיצוי שאינו שנוי במחלוקת על סך 425,700 ₪ בהתאם לחוות דעת השמאי מטעם הנתבעת. עוד הוסכם כי כל צד יישא בהוצאותיו.
טרם סיום אציין כי לאור הצהרת הנתבעת 1 בסיכומיה החיוב עפ"י פסק דין זה יוטל עליה ועליה בלבד – ראו סעיף 50 לפסה"ד.
סוף דבר:
171.אשר על כן ולאור האמור לעיל אני מקבל את התביעה ומורה כדלקמן:
א.אני מחייב את הנתבעת מס' 1 לשלם לתובעים סך של 884,869 ₪ כאמור בטבלה הנ"ל.
מן הסכום הנ"ל יש לנכות סכום של 425,700 ₪ ששולם כפיצויי שאינו שנוי במחלוקת בהתאם לפסק הדין החלקי.
כך שלאחר הניכוי, תשלם הנתבעת מס' 1 לתובעים סך שך 459,169 ₪.
ב.הואיל ובמסגרת פסק הדין החלקי, הסכימו הצדדים ביניהם שכל צד יישא בהוצאותיו ביחס לסכום הפיצוי שאינו שנוי במחלוקת, נותר לי לקבוע כי הנתבעת תשלם לתובעים שכ"ט עו"ד בשיעור 15% ובתוספת מע"מ עפ"י חיובה בסך של 459,169 ₪.
התשלום יהיה תוך 30 יום, שאם לא כן, יישא הפרשים כחוק החל מהיום.
המזכירות תשלח לצדדים עותק פסק הדין בדואר רשום עם אישור מסירה.
ניתן היום, י' שבט תשע"ו, 20 ינואר 2016 בהעדר הצדדים.
