ת"א 50384-02-13 לאנדורה השקעות בע"מ נ' אדני חנה בע"מ ואח'

התובעת עותרת לתשלום פיצויים בסך של 300,000 ₪, בטענה להפרת חובת תום הלב בניהול משא ומתן להשכרת נכס.

במהלך החדשים אוקטובר – נובמבר 2012 נוהל בין התובעת לנתבעת 1 משא ומתן בנוגע לאפשרות השכרת נכס שבבעלות הנתבעת 1 לתובעת לצורך הפעלת מסעדה. המשא ומתן התקדם, הפרטים המסחריים סוכמו, הוחלפו טיוטות הסכם ונראה היה שהצדדים קרבים לחתימת חוזה השכירות. דא עקא, שהנתבע 2, בשם הנתבעת 1, הודיע לתובעת כי הנתבעת 1 השכירה את מרבית שטח הנכס לצד ג' ובכך הופסק המשא ומתן.

לטענת התובעת, הודעה זו נפלה עליה כרעם ביום בהיר, בלא כל התראה מוקדמת על עצם ניהולו של משא ומתן מקביל ובחוסר תום לב. בנסיבות אלו, טוענת התובעת, יש להשית על הנתבעים תשלום פיצויי קיום שיעמידו אותה במצב בו הייתה לו נכרת החוזה. לטענת הנתבעים מאידך, אין בסיס לטענה שפעלו בחוסר תום לב, שכן הודעה על קיומו של משא ומתן מקביל נמסרה לתובעת בעל פה ובכתב, שלכן גם אין בסיס לתביעה.

מחלוקות אלו באשר להפרת תום הלב בניהול משא ומתן והסעדים המתאימים ככל שהייתה כזו - עומדות במוקד תביעה זו.

העובדות

1. התובעת, חברת לאנדורה השקעות בע"מ, הינה חברת אחזקות המפעילה ומנהלת קבוצת חברות ומותגים בתחום המזון וההסעדה ובהן מסעדות המכונות "קינג ג'ורג'". בעל השליטה בתובעת הוא מר ברק אברמוב (להלן: "אברמוב").

   הנתבעת 1, אדני חנה בע"מ (להלן: "הנתבעת") הינה חברה פרטית, והנתבע 2, עו"ד אביחי דרזנר, (להלן: "הנתבע") הינו דירקטור ובעל מניות בנתבעת. הנתבעת הינה בעלת הזכויות בשתי יחידות צמודות בקומת הקרקע של הבניין הנמצא ברחוב הברזל 3 תל אביב, הידועות כחלקות 637/3 ו- 637/4, בגוש 6138 (שתי היחידות יכונו ביחד להלן: "הנכס").

2. הנתבעת נוהגת מזה שנים להשכיר את הנכס ובמהלך השנים שעד חודש מאי 2012 לערך, השכירה הנתבעת את הנכס במשך שנים ארוכות למסעדה בשם 'ג'ירף'. במהלך חודש מאי 2012 פונה הנכס ובסמוך לכך החלה הנתבעת לחפש שוכר חדש לנכס.

3. בחודש מאי 2012 נוצר קשר בין הצדדים, בסיוע של המתווך רמי בן הרוש (להלן: "בן הרוש"), והחל משא ומתן לקראת אפשרות השכרת הנכס לתובעת.

    

   מחילופי הודעות דוא"ל ותכתובות שהוצגו, נראה שבמהלך משא ומתן זה דרשה הנתבעת בתחילה דמי שכירות חדשיים בשיעור מינימאלי של 46,000 ₪ בתוספת 7% מהמחזור שמעל 1 מיליון שקלים בחדש, ובהמשך הפחיתה את הדרישה לדמי שכירות חדשיים בשיעור מינימאלי של 40,000 ₪, בצירוף 7% מהמחזור שמעל 1 מיליון שקלים לחדש. על אף זאת, לא הגיעו הצדדים לעמק השווה והמשא ומתן הופסק.

4. בחודשים אשר חלפו לאחר מכן לא עלה בידי הנתבעת להשכיר את הנכס ובמהלך אוקטובר 2012 חודש הקשר בין הצדדים והחל שוב משא ומתן בקשר לאפשרות השכרתו לתובעת.

   בפגישה אשר התקיימה ביום 18.10.12 נדונה לפיכך האפשרות להשכרת הנכס לתובעת, אך שיעור דמי השכירות המינימאלי שנדון היה נמוך משמעותית מזה שנדון מספר חדשים קודם לכן, ועמד על דמי שכירות בשיעור מינימאלי של 30,000 ₪ בחדש ובצירוף אחוזים מהמחזור.

   בהודעת דוא"ל מיום 21.10.12 הציעה התובעת, באמצעות מנכ"לית התובעת דאז גב' שירה שגב (להלן: "שירה") לשכור את הנכס תמורת דמי שכירות בשיעור מינימאלי של 30,000 ₪ בצירוף תשלום שיקבע לפי מחזור הפעילות בעסק, ואילו הנתבעת הציעה כנגד זאת להשכיר לתובעת את הנכס תמורת דמי שכירות בשיעור מינימאלי של 30,000 ₪ בצירוף אחוז מעט גבוה יותר מהפעילות בעסק.

5. ביום 29.10.12 התקיימה פגישה נוספת בין הצדדים ושוב נדונה סוגית דמי השכירות. בפגישה זו ייצג את הנתבעת מר רמי דבירי (להלן: "דבירי"), בעל מניות בחברה שהיא בעלת מניות בנתבעת. במהלך פגישה זו נראה היה שהושגו הסכמות עקרוניות באשר לתנאים המסחריים של השכירות, דמי השכירות ותקופת השכירות, כך שדמי השכירות יועמדו על שיעור מינימאלי של 30,000 ₪ ויועלו במספר מדרגות לפי שיעור הפדיון החדשי שמעל 800,000 ₪ לחדש. כך גם הודיע דבירי בדוא"ל מיום 30.10.12 כי "אנו מקבלים את המסגרת לתנאים" (נספח ה' לתצהיר הנתבעים).

   נוכח הסכמות אלו, הועבר הטיפול בהמשך המשא ומתן לפרקליטי הצדדים להכנת חוזה השכירות, הנתבע בשם הנתבעת ועו"ד אורן הלפרין (להלן: "עו"ד הלפרין") בשם התובעת.

6. ביום 31.10.12 העביר הנתבע טיוטה של חוזה השכירות לנציגי התובעת. לטיוטה צורף מכתב נלווה בן 2 סעיפים כאשר סעיף 2 של אותו מכתב נלווה מציין כך:

   "טיוטה זו מועברת במסגרת משא ומתן ואין בה – כל עוד לא נחתם חוזה – כדי להטיל חובה על צד מן הצדדים, ו/או כדי למנוע מבעד צד מן הצדדים להתקשר בחוזה עם אחרים."

   ביום 4.11.12 החזירה התובעת את הטיוטה עם הערותיה וביום 12.11.12 התקיימה פגישה נוספת בין נציגי הצדדים בנוכחות בן הרוש.

7. כשבוע לאחר הפגישה הנוספת, ביום 18.11.12, העביר הנתבע לעו"ד הלפרין ולשירה טיוטה מתוקנת של הסכם השכירות. לטיוטה זו צורף מכתב לוואי של הנתבע ובו הוא מציין כך: "כפי שתראה מרבית הערותיך שולבו בהסכם, בתוספת שינויים שעליהם שוחחנו בפגישה". בסעיף 4 לאותו מכתב לוואי ציין הנתבע: "אנא העבר את פרטי השוכר (כולל אישור עו"ד / רו"ח על זכויות חתימה) והערבים". ולבסוף, בסעיף 5 של אותו מכתב לוואי, הובא אותו סעיף שנכתב במכתב הקודם ולפיו כל עוד לא נחתם חוזה כל צד רשאי להתקשר עם אחרים.

   בהודעת דוא"ל מיום 20.11.12 הודיע עו"ד הלפרין לנתבע, כי למכתבו מיום 18.11.12 לא צורפה טיוטת ההסכם. מיד לאחר קבלת הודעה זו הועברה הטיוטה בשנית.

8. יומיים לאחר מכן, ביום 22.11.12, חתמה הנתבעת על הסכם עם שוכרים חדשים, מיכאל אלש ובוריס סלבודסקי (השוכרים החדשים יכונו להלן לשם הנוחות: "בוריס"), שלפיו השכירה הנתבעת לבוריס את החלק הקדמי של הנכס בדמי שכירות בשיעור של 37,950 ₪ לחדש.

   בו ביום, 22.11.12 בסמוך לשעה 17:30, הודיע הנתבע לעו"ד הלפרין ולשירה כי החלק הקדמי של הנכס הושכר. בכך, למעשה, הודיעו הנתבעים על הפסקת המשא ומתן להשכרת הנכס לתובעת.

9. ביום 12.2.13 פנתה התובעת לנתבע בכתב, והודיעה לו שלדידה התנהלה הנתבעת בחוסר תום לב כשהפסיקה את המשא ומתן בלא כל סיבה מוצדקת, ולכן היא סבורה שעל הנתבעת לפצות אותה. במכתב תשובה הודיעה הנתבעת שהיא דוחה את הטענות מכל וכל וביום 26.2.13 הוגשה תביעה זו.

   תמצית טענות הצדדים, ההליך והראיות

10. לטענת התובעת, הלכה למעשה נכרת הסכם שכירות מחייב בין הצדדים שלכן התנערות הנתבעים ממנו איננה אלא הפרת הסכם, שבגינה יש להשית על הנתבעים תשלום פיצויים לתובעת.

    לשיטת התובעת, המשא ומתן התנהל בין הצדדים במשך כחצי שנה, ממאי עד נובמבר 2012, ולמעשה הסתיים כאשר הודיעו הנתבעים ביום 18.11.12 כי קבלו את כל ההערות לטיוטות שהועברו והעבירו טיוטה מתוקנת. משלוח הטיוטה המתוקנת ובצירוף הודעה זו על קבלת הערות התובעת מהווה ביטוי חיצוני ברור לגמירות דעת הצדדים להתקשר בהסכם שכירות בתנאים שסוכמו ובאו לכדי ביטוי בטיוטה. במצב זה, גם אם היו חסרים פרטים בהסכם הסופי כגון פרטי הערבים ופרטי השוכר, הרי שאלו פרטים הניתנים להשלמה ובפרט כששאר התנאים העקרוניים ביחס לשכירות הנכס כבר הוסדרו בין הצדדים לרבות מטרת השכירות, תקופת השכירות, דמי השכירות וזהות השוכרת.

    לחילופין, טוענת התובעת כי התנהגות הנתבעים והשכרת הנכס לצד ג' מהווים ניהול משא ומתן בחוסר תום לב ומצדיקים חיוב הנתבעים בפיצוי בעד הנזק שנגרם לתובעת. התובעת טוענת שרק בדיעבד, התברר לה כי התקשרות הנתבעת עם בוריס להשכרת הנכס בדמי שכירות גבוהים יותר ובתנאים משופרים עבור הנתבעת, נעשו תוך הסתרת קיומו של המשא ומתן המקביל מהתובעת ובחוסר תום לב מוחלט. גם הפרת חובת תום הלב הזו מצדיקה, לשיטת התובעת, חיוב הנתבעת בתשלום פיצויי קיום והעמדת התובעת במקום בו הייתה לו נכרת החוזה.

    התובעת מוסיפה כי נוכח הסכמות הצדדים, אשר עוגנו בסעיף 12(ה) בטיוטה, ועל יסוד הסתמכות התובעת על הבטחות הנתבעת, היא התקשרה ביום 18.11.12, בהסכם זכיינות (להלן: "הסכם הזכיינות") עם זכיין מטעמה, מר יוגב סויסה (להלן: "יוגב"). שלכן, בעקבות הפרת הסכם השכירות מצד הנתבעת, נאלצה התובעת להפר את הסכם הזכיינות עם יוגב ולהפחית את דמי הזיכיון שהייתה אמורה לקבל ממנו במקום אחר, מסך של 400,000 ₪ לסך של 200,000 ₪, ובכך נגרם לה נזק ישיר.

    באשר לחבותו האישית של הנתבע, טוענת התובעת כי הנתבע הוא שניהל את המשא ומתן מטעם הנתבעת באופן בלעדי והוא שייצג בפועל את הנתבעת, גם בכובעו כמנהל, בעל עניין ודירקטור בנתבעת, ומכיוון שלשיטת התובעת הנתבע נקט כלפיה בחוסר תום לב בניהול המשא ומתן הרי שהוא חב באופן אישי בפיצוי כלפי התובעת ולחילופין מכח הרמת מסך ההתאגדות של הנתבעת.

    התובעת עותרת לפיצוי המוסכם לפי ס' 15 בטיוטת החוזה האחרונה שהועברה ביום 18.11.12 בסך של 300,000 ₪, ולחילופין פיצויי קיום שהוערכו על ידי התובעת בסך של 748,000 ₪ בתוספת מע"מ לשנה, בעבור 10 שנות שכירות. לחילופי חילופין עותרת התובעת לפיצוי עבור המרווח שבין דמי השכירות שהוסכמו בין הצדדים לבין אלו שמשולמים בפועל על ידי בוריס, בהכפלת עשר שנות השכירות.

11. לטענת הנתבעים התביעה משוללת כל יסוד והוגשה במטרה לעשות עושר שלא כדין על חשבונם של הנתבעים.

    לשיטת הנתבעים, לא השתכלל בין הצדדים חוזה מחייב ולכל היותר נוהל בין הצדדים משא ומתן בתום לב, אשר לא נשא כל פרי. במהלך משא ומתן זה הוחלפו טיוטות אך טרם סוכמו כל פרטי ההתקשרות וכך, למשל, לא סוכמו פרטי הערבים להתחייבויות התובעת ולא הוסכמה העברת זכויות בנכס לזכיין מטעמה של התובעת.

    התובעים כופרים בטענות התובעת לחוסר תום לב במהלך המשא ומתן. התובעים אינם מכחישים את הטענה שניהלו במקביל גם משא ומתן עם שוכרים פוטנציאליים נוספים, בהם בוריס, אך טוענים שעובדה זו הובאה לידיעת התובעת במהלך המשא ומתן, ולכן איננה ביטוי לחוסר תום לב. החלטת הנתבעים להעדיף את ההתקשרות עם בוריס ולהפסיק את המשא ומתן עם התובעת נבעה משיקולים ענייניים בלבד, נוכח התמשכות המשא ומתן, אי נוחות מהתנהלות התובעת שהפחיתה בהרבה את הצעתה במהלך המשא ומתן, ואי נוחות מהתנהלות אברמוב. בנסיבות שכאלו, טוענת הנתבעת, החלטתה להפסיק את המשא ומתן ולהעדיף התקשרות בתנאים טובים יותר עם בוריס איננה חוסר תום לב.

    ממילא שהנתבעת כופרת גם בטענות התובעת באשר לנזק שנגרם לה עקב הפסקת המשא ומתן וטוענת שכלל לא ידעה על אודות יוגב עד לקבלת מכתב התובעת מיום 12.2.13. לשיטת הנתבעים, דווקא התובעת הסבה להם נזק כאשר הפחיתה את דמי השכירות המוצעים בשיעור של 10,000 ₪ ביחס לאלו שהוצעו על ידה בתחילת המשא ומתן, ונזק זה זכותה לקזז מכל חוב לתובעת, ככל שיש כזה.

    באשר לנתבע, טוענים הנתבעים כי אינו בעל מניות יחיד ואינו דירקטור בנתבעת. כל פעולותיו בעניינים נשוא התביעה נעשו כאורגן של הנתבעת וכעורך דינה, ולפיכך אין להטיל עליו חבות אישית כלשהי.

12. התובעת תמכה את גרסתה בתצהירי אברמוב, יוגב ובן הרוש. הנתבעים תמכו את גרסתם בתצהיר הנתבע, ובתצהיר דבירי. שמיעת הראיות התפרשה על פני שני מועדים ובסיומם ניתנה לצדדים ארכה להגשת סיכומים בכתב.

    דיון

13. במוקד טענות התובעת עומדת הטענה שלפיה חייבים הנתבעים לפצות אותה "פיצויי קיום", ומשמע: פיצויים שיעמידו את התובעת במקום בו הייתה לו קוים חוזה השכירות בין הצדדים.

    עיון בכתב התביעה מלמד כי התובעת מבקשת לבסס טענה זו על שני אדנים נפרדים: ראשית, טוענת התובעת לכריתתו של חוזה השכירות בדרך המלך של הצעה וקיבול; שנית ולחלופין, טוענת התובעת להפרת החובה לנהוג בתום לב במשא ומתן לכריתת חוזה ולזכות התובעת לסעד של פיצויי קיום בנסיבות העניין.

14. מאידך, עיון בסיכומי התובעת מלמד שלמעשה החלופה הראשונה לטענות התובעת נזנחה. סיכומי התובעת עוסקים בטענה להפרת חובת תום הלב במשא ומתן שנוהל בין הצדדים והופסק, חד צדדית, על ידי הנתבעת. אין בסיכומים התייחסות לטענה שלמעשה כבר נכרת חוזה בין הצדדים על דרך של הצעה וקיבול בעת שהופסק המשא ומתן.

     

     

    ולא בכדי נראה שנזנחה הטענה. לכאורה, התבססה הטענה על הטיוטה שהועברה ביום 18.11.12 ולגביה נטען שהינה "ההסכם הסופי" (סעיף 5 בכתב התביעה). למעשה, במכתב הלוואי שהעביר הנתבע במצורף לטיוטה, נכתב במפורש כי מדובר ב"נוסח מתוקן של הסכם השכירות" ועוד נאמר בו כי "מרבית הערותיך שולבו בהסכם, בתוספת שינויים שעליהם שוחחנו בפגישה".

    בהמשך אותו מכתב מציין הנתבע "מספר הערות נוספות", מבקש את פרטי השוכר והערבים, ומציין במפורש כי עדיין מדובר בשלב במשא ומתן. אותו מכתב נשלח לעו"ד הלפרין וזה השיב בהודעת דוא"ל כך: "קיבלתי עכשיו. אקרא ואעביר הערות, אם יהיו".

    על פניו איפוא, ראו כל הצדדים את הטיוטא מיום 18.11.12 כשלב נוסף במשא ומתן. שלב מתקדם אמנם, אך ודאי שלא "הודעת קיבול" או סממן חיצוני כלשהו לכריתת חוזה שכירות. ואם כך, אין בסיס לטענה שלפיה בשלב כלשהו של המגעים בין הצדדים נכרת חוזה שכירות על דרך של הצעה וקיבול והטענה הזו – נדחית.

15. כעת, כאשר ברור כי המגעים בין הצדדים נותרו בשלב המשא ומתן הטרום חוזי, ניתן לבחון את המחלוקת העיקרית באשר לתום הלב בניהולו של המשא ומתן.

    לפי גרסת התובעת, נוכח התקדמות המשא ומתן הרי שהחלטת הנתבעים להפסיקו בלא שנתגלעה כל מחלוקת, מסחרית או משפטית, ובלא שנמצא דופי כלשהו בתובעת אלא נוכח העדפת שוכר אחר שהציע הצעה טובה יותר לנתבעת – מהווה הפרה של חובת תום הלב במשא ומתן. עוד טוענת התובעת כי הידיעה על עצם קיומו של משא ומתן מקביל של הנתבעת נפלה עליה בהפתעה מוחלטת, כאשר במהלך המשא ומתן עימה לא נאמר לה על כך דבר וניהול המשא ומתן המקביל הוסתר מפניה. גם מצב זה של ניהול משא ומתן במקביל עם שוכר פוטנציאלי נוסף ובלא לגלות זאת לתובעת מהווה, לשיטתה, הפרת חובת תום הלב.

    הנתבעים מצידם אינם כופרים בטענה שלא נתגלעה מחלוקת כלשהי עם התובעת בשלב שבו החליטו להפסיק את המשא ומתן, ולא מנסים לתלות החלטתם זו במחלוקת או באי הסכמה עם התובעת. ובכל זאת, טוענים הנתבעים שאין בסיס לניסיון לטעון שהתנהלו בחוסר תום לב. לפי גרסת הנתבעים, מעת שהחל המשא ומתן עם התובעת הובהר לה כי הנתבעת מנהלת במקביל משא ומתן עם שוכרים פוטנציאליים נוספים. כך בעל פה בפגישות שהתקיימו וכך גם בכתב, במפורש, במכתבים שהעביר הנתבע במצורף לטיוטת שהוחלפו. במצב שכזה בו הובהרו הדברים לאשורם לתובעת תוך כדי משא ומתן, הרי שהחלטת הנתבעת להעדיף הצעה טובה יותר משוכר פוטנציאלי אחר ועל רקע זה להפסיק את המשא ומתן עם התובעת איננו ביטוי לחוסר תום לב ואיננו מזכה את התובעת בסעד כלשהו.

16. חובתם של צדדים המנהלים משא ומתן לקראת כריתתו של חוזה הינה ממושכלות היסוד של דני החוזים. חובה זו, המעוגנת בסעיף 12 בחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, יוצרת למעשה קשר בין צדדים למשא ומתן, בטרם הבשיל משא ומתן זה לכדי חוזה, ומחייבת אותם לנהוג זה כלפי זה בתום לב ובדרך המקובלת. חובה זו טומנת בחובה גם חובה המתייחסת לאפשרות להפסקת המשא ומתן.

    אכן, לא כל משא ומתן גם צולח ומבשיל ומגיע לכדי כריתתו של חוזה. זה טיבו של משא ומתן, המיועד ליתן בידי הצדדים לו כלים לגיבוש החלטתם אם להתקשר בחוזה אם לאו. מצב בו משא ומתן שנוהל לא הגיע כדי כריתת חוזה איננו נדיר וודאי שאיננו עדות לחוסר תום לב של מי מהצדדים לו. כך ממילא גם מצב בו מחליט מי מהצדדים לפרוש מהמשא ומתן ולהפסיקו.

    עם זאת, עקרון תום הלב משית על צדדים למשא ומתן מגבלות באשר לסיבות להפסקתו של אותו משא ומתן. צד למשא ומתן טרום חוזי אכן רשאי גם לפרוש ממנו ולהפסיקו, אך חובתו להתנהל בתום לב משליכה גם על אפשרות זו של פרישה ממשא ומתן. עקרון תום הלב מגביל את הצדדים לפרישה ממשא ומתן רק משיקולים ענייניים, כאלו המונחים מהתפתחות המשא ומתן, מעמדות הצדדים וכיו"ב.

    "כמו כל התנהגות במהלך משא ומתן, גם הפרישה ממנו צריכה להיות מונחית על-ידי עקרון תום-הלב. פרישה בתום-לב היא פרישה המודרכת על-ידי שיקולים עניינים הנובעים ממהות העסקה, מהתפתחות המשא ומתן ומעמדות הצדדים לו... בכל מקרה של פרישה ממשא ומתן יש להתחשב בנסיבות העניין, ובעיקר בשלב אליו הגיע המשא ומתן ובסיבת הפרישה. ככל שהשלב בו נמצא המשא ומתן מתקדם יותר, וככל שהצדדים קרובים יותר לתחום החוזי, נדרשת סיבה מובהקת וברורה יותר להצדקת הפרישה. ולהיפך: ככל שהמשא ומתן נמצא בשלבים ראשוניים והיוליים יותר, קל יותר להשתחרר ממנו בתום לב. עם זאת ברור כי גם בתחום זה תום הלב תלוי בנסיבות העניין." (פרופ' גבריאלה שלו, דיני חוזים - החלק הכללי, לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי, עמ' 151 – 152)

    כך גם נקבע בפסיקה:

    הכלל הוא, כידוע, שלכל צד למשא ומתן עומדת הזכות העקרונית לפרוש ממנו בכל עת. אך גם פרישה ממשא ומתן צריך שתעשה בתום-לב; ו'המגבלה העיקרית, אולי היחידה, לזכות הפרישה נובעת מעקרון תום-הלב.... פרישה ממשא ומתן, שאיננה מודרכת על-ידי שיקולים ענייניים, הנובעים ממהות העסקה, מהתפתחות המשא ומתן ומעמדות הצדדים לו, חשודה כנגועה בהיעדר תום-לב (הגם שלא תמיד הינה, בהכרח, כזאת...). לאמור: שאלת תחולתו של סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי) על מקרה של הסתלקות ממשא ומתן טעונה גם בירור עובדתי. בבירור כזה יש להתחשב בכלל נסיבות העניין, ובייחוד בשאלה, לאיזה שלב הגיע המשא ומתן בין הצדדים; שכן ככל שהצדדים קרובים יותר ליצירת הקשר החוזי, מצפים מהם להציג סיבה ברורה יותר להצדקת פרישה מן המשא ומתן...(ע"א 416/89 גל-אור נ' חברת כלל (ישראל) בע"מ, פ"ד מו(2) 177, 185)

17. בעניין דנא, אין ספק כי המשא ומתן שהתנהל בין התובעת לנתבעת, התקדם מאד. התקדם כדי סף חתימה ממש.

    המשא ומתן החל עוד במאי 2012, הופסק על רקע מחלוקות מסחריות באשר לשכר הדירה שישולם, וחודש באוקטובר 2012. בחידוש המשא ומתן נדונו ראשית לכל האלמנטים המסחריים של ההתקשרות, דמי השכירות ותקופת השכירות. פרטים אלו נדונו במפגשים ישירים בין מנהלי הצדדים: שירה ואברמוב מזה; דבירי מזה.

    בהודעת דוא"ל מיום 30.10.12 (נספח ה' לתצהירי הנתבעים) כותב דבירי כך:

    "בהמשך לפגישתנו מאתמול, לאחר שהעברתי הצעת "לאנדורה" לשותפי, אנו מקבלים את המסגרת לתנאים..."

    דבירי אף מפרט בתצהירו כיצד התקדם המשא ומתן בשלב זה (סעיף 15 בתצהיר דבירי):

    "...אני סייעתי באיתור דייר לנכס ובמו"מ על התנאים המסחריים, ולאחר שנראה היה שהושגה הסכמה על נושאים אלו (כאמור, דמי השכירות ותקופת השכירות), העברתי את הטיפול לאביחי על מנת שימשיך במו"מ על שאר תנאי החוזה..."

    כבר בשלב זה של המשא ומתן, נראה איפוא כי הושגו הסכמות על הפרטים העומדים בטבורה של ההתקשרות דנא, ורק בשלב זה החלו הצדדים בהעברת טיוטות של הסכמים.

    זאת ועוד, לאחר שביום 30.10.12 נראה היה שהושגו הסכמות על הפרטים המסחריים, העביר הנתבע טיוטה של הסכם ביום 31.10.12, הערות התקבלו מהתובעת ביום 4.11.12, פגישה נוספת התקיימה ביום 12.11.12, ובעקבותיה הועברה טיוטה מתוקנת ביום 18.11.12, אותה טיוטה אליה צורף מכתב לוואי של הנתבע ובו, בין היתר, האמירה הבאה: "מרבית הערותיך שולבו בהסכם, בתוספת שינויים שעליהם דיברנו בפגישה".

    במצב עובדתי זה, כאשר סוכמו הפרטים המסחריים, כאשר הוחלפו טיוטות, כאשר אין ולו טענה למחלוקת אחת שנותרה לליבון טרם כריתת חוזה – אין ספק כי המשא ומתן שהתנהל הגיע לאותה נקודה שממנה הסתלקות מי מהצדדים יכולה להתבסס רק על טעמים ענייניים, והסתלקות שאיננה כזו חשודה כלוקה בחוסר תום לב.

18. לטענת הנתבעים, הודעתם על הפסקת המשא ומתן נבעה מחוזה השכירות עליו חתמו בינתיים מול בוריס, וכאשר התברר שבמקביל למשא ומתן שבין התובעת לנתבעים נוהל גם משא ומתן בין הנתבעים לבוריס. טענה זו מחייבת התייחסות לסיטואציה של ניהול משא ומתן במקביל וכשזו זו הסיבה להפסקת המשא ומתן בשלב מתקדם.

    כעיקרון, אין כל איסור בדין על ניהול משא ומתן במקביל עם יותר מאחד. בבחינת העניין מעיני הצדדים למשא ומתן, ההיגיון שבניהול משא ומתן מקביל ברור בעליל. אדם המבקש לשכור נכס, אך טבעי שיבקש לבחון מספר נכסים אפשריים במקביל עד שיימצא זה המתאים לו ביותר. אדם המבקש להשכיר נכס אך טבעי שאף הוא יעמוד בקשר עם יותר משוכר אפשרי אחד עד שיימצא השוכר המתאים לו ביותר.

    יחד עם זאת, ניהול משא ומתן כרוך בהשקעת משאבים ואלו, מטבע הדברים, גדלים ככל שמתקדם המשא ומתן. ככל שמתברר שיש התקרבות בעמדות הצדדים. ככל שגדל הסיכוי המסתמן להצלחת המשא ומתן ואפשרות שיסתיים בחוזה. כאשר במהלך משא ומתן מתקדם מצהיר מי מהצדדים על "בלעדיות" לצד השני עד למיצוי המשא ומתן הרי שהתחייבותו להימנע ממשא ומתן מקביל ברורה. זו איננה מתבססת עוד על חובת תום הלב אלא על התחייבותו. אך גם כאשר אין הצהרה שכזו על "בלעדיות", בשים לב להגדלה בהשקעת המשאבים והעלאת הציפייה להצלחת המשא ומתן, מצופה מצד למשא ומתן שימנע ממשא ומתן מקביל ולמצער – שיבהיר שמתקיים כזה במפורש. חובה זו כן מתבססת על עקרון תום הלב. על חובתו של צד למשא ומתן לשוות לנגד עיניו גם את האינטרס של הצד השני. על תפיסת קיומו של משא ומתן מקביל כפרט רלוונטי אשר חובה לגלותו, ככל פרט רלוונטי אחר להתקשרות נשוא המשא ומתן. כך גם נקבע:

    "לדעתי: (א) כאשר המו"מ נמצא בשלביו הראשוניים ועמדות הצדדים רחוקות זו מזו, אין חובה על ראובן, הנושא ונותן עם שמעון, לספר לשמעון על מו"מ שהוא מנהל עם לוי, אלא אם בגלל נסיבות מיוחדות יש הכרח בכך, כגון כאשר נוכח ראובן שנוצר מצג שווא, ששמעון סובר שהוא היחיד הבא בדברים עם ראובן בענין הנכס. חובת ראובן לגלות לשמעון, כי טעות בידו, מכוונת למנוע משמעון חסרון כיס, שעלול להיגרם לו בגלל הכנותיו לחתימת החוזה, הנעשות באמונה שהנכס לא יישמט מידיו. 

    (ב) חובת הגילוי קיימת כאשר המו"מ הבשיל הסכמה לחוזה ושמעון נערך לקראת החתימה על החוזה. בנסיבות אלה חייב ראובן להודיע לשמעון שההסכמה ביניהם אינה סופית, לבל יטעה שמעון לחשוב שרכישת הנכס בטוחה, כי כל אשר נותר הוא לנסח חוזה פשוט מסוג החוזים המקובלים בעסקאות מקרקעין; או להודיעו כי הוא מנהל מו"מ עם לוי, העשוי להיות מועדף בעיניו אם תנאיו יהיו טובים מאלה של שמעון, או מכל טעם אחר שימצא לנכון.

    (ג) אם הופעת לוי היתה לפתע, אחרי שהושגה הסכמה בין ראובן ושמעון, וראובן פותח במשא ומתן עמו - ההגינות מחייבת את ראובן להודיע על כך מיד לשמעון, כדי שיוכל שמעון לכלכל את צעדיו ולהחליט על מעשיו, כגון הצעת תנאים דומים ללוי, השהיית ההכנות לחתימת החוזה עם ראובן או התראה בראובן על כוונתו לחזור בו מההסכמה, שהושגה ביניהם, בגלל העיכוב בחתימה על החוזה. (תא (ת"א) 1736/83 מישנאל חברה להשקעות ולבנין בע"מ נ' יהודה איש הורביץ ואח', פ"מ תשמ"ט (2) 291)

    כך גם נקבע במקרים נוספים (למשל: ת.א. (חי) 22057-06-09 א.נ.ט. נכסים (2005) בע"מ נ' ל.מ.ה. חברה לנכסים בע"מ [פורסם בנבו] 1.11.11; תא (ת"א) 37977-02-12‏ ‏ פנחס (פיני) גלעד נ' גרג וולף [פורסם בנבו] 6.4.14).

    כך ניתן לקבוע כי על יסוד עקרון תום הלב, כאשר המשא ומתן הטרום חוזי מתקדם ומתפתחות הסכמות עקרוניות וציפיות להשלמה חיובית של המשא ומתן, חייב צד למשא ומתן המנהל משא ומתן במקביל לא רק לגלות זאת לצד השני, אלא לעשות כן באופן שיאפשר לצד השני הזדמנות הוגנת לכלכל את צעדיו, לשקול אם להמשיך במשא ומתן ואף לשקול אם לשנות את הצעתו כדי להיטיב את סיכוייו להשלמה מוצלחת של המשא ומתן.

    לא ניתן לקבוע מסמרות באשר לאותה נקודת זמן במשא ומתן שממנה חייב צד למשא ומתן להעמיד את הצד שכנגד על קיומו של משא ומתן מקביל, וזו תלויה בנסיבות אותו עניין. מאידך, נקל לעשות כן בנסיבות דוגמת אלו דנא.

    כאמור, המשא ומתן בין הצדדים החל במאי 2012, הופסק עקב אי הסכמה על הפרטים המסחריים, וחודש באוקטובר. לאחר שחודש, נדונו שוב הפרטים המסחריים (ובעיקר – גובה דמי השכירות ותקופת השכירות) ואלו סוכמו ביום 30.10.12. כך כתב דבירי בשם הנתבעת; כך השיבה שירה בשם התובעת; וכך העבירו שני הצדדים את המשך המשא ומתן לידי עורכי הדין. סממנים חיצוניים ברורים אלו מבטאים התקדמות המשא ומתן אל מעבר לאותה נקודה המחייבת בגילוי קיומו של משא ומתן מקביל. בנקודת זמן זו חייבת הייתה הנתבעת לגלות לתובעת כי היא מקיימת משא ומתן מקביל וככל שלא עשתה כן – אפשר שתימצא כמי שהתנהגה בחוסר תום לב כלפי התובעת.

19. לפי גרסת הנתבעים, שאלת הגילוי המפורש איננה רלוונטית כלל שכן הבהרה על אפשרות זו ניתנה בכתב תוך כדי המשא ומתן.

    בפעם הראשונה שבה הועברה טיוטה של הסכם על ידי הנתבע, ביום 31.10.12, צורף לטיוטה מכתב לוואי ובו נכתב בסעיף 2 כך:

    "טיוטה זו מועברת במסגרת משא ומתן ואין בה – כל עוד לא נחתם חוזה – כדי להטיל חובה על צד מן הצדדים, ו/או כדי למנוע מבעד צד מן הצדדים להתקשר בחוזה עם אחרים."

    סעיף זהה בניסוחו הוסף גם למכתב הלוואי של הנתבע מיום 18.11.12, זה שצורף לטיוטה האחרונה שהועברה טרם הופסק המשא ומתן.

    לשיטת הנתבעים, די בכך כדי לקיים את חובת הגילוי החלה עליהם כלפי התובעת ודי בכך כדי להדוף את הטענה בכל הנוגע לניהול המשא ומתן המקביל שניהלו. טענה זו לא ניתן לקבל.

    כשם שצד למשא ומתן איננו יכול לפטור עצמו, באבחת קולמוס, מהחובה לנהוג בתום לב – כך גם אין באפשרותו לפטור עצמו מחובת הגילוי באמצעות סעיף כוללני במכתב שהעביר לצד השני. הנתבעים לא טוענים כלל שלאותו סעיף במכתב הנתבע צורפה הבהרה באשר למשמעותו, לא בכתב ולא בעל פה, כך שלא ניתן לפרשו אלא על פי לשונו. וזו איננה מתייחסת כלל לקיומו של משא ומתן מקביל. כל שיש באותה פסקה שכתב הנתבע הוא מעין הערה כללית שלמעשה ברורה גם אלמלא נכתבה, ולפיה יראו הצדדים כקשורים בחוזה רק לאחר שייחתם. הא ותו לא.

    כפי שהובהר, חובת תום הלב שוללת מצד לחוזה את האפשרות לפרוש ממשא ומתן מתקדם משיקולים שאינם ענייניים. פסקה שכזו וודאי שאיננה גוברת על חובת תום הלב ואיננה מתירה פרישה שרירותית ממשא ומתן. חובת תום הלב מחייבת גילוי קיומו של משא ומתן מקביל. פסקה שכזו אף איננה פוטרת מחובת תום הלב, איננה מתירה ניהול משא ומתן מקביל, ואיננה מתירה הפסקת המשא ומתן על רקע התקשרות עם אחר.

    חובת הגילוי משמעותה העמדת הצד שכנגד במפורש, ברחל בתך הקטנה, על קיומו של משא ומתן מקביל. כאשר אותו משא ומתן מקביל מתנהל לאחר שהושגו הסכמות על הפרטים המסחריים, חובת הגילוי כוללת גם מסירת מידע על הסכמות דומות עם צד ג', כך שהצד השני יוכל לכלכל צעדיו. אולי לשפר את הצעתו. אולי להזדרז במתן מענה לטיוטה. צד איננו יכול לפטור עצמו מחובת פירוט זו בסעיף כוללני והנתבעים לא יכלו לצאת ידי חובתם זו באותו סעיף במכתבי הנתבע.

    לפיכך, טענת הנתבעים לפיה יצאו ידי חובת הגילוי באותם סעיפים במכתב הנתבע – נדחית.

20. בין הצדדים נתגלעה מחלוקת עובדתית בשאלה אם קיימו הנתבעים את חובת הגילוי גם בהתעלם מאותם סעיפי פטור במכתבו של הנתבע, וזו מחייבת הכרעה.

    לפי גרסת הנתבעים, לכל אורכו של סבב המשא ומתן השני עם התובעת, הודגש בפניה שהנתבעת מנהלת במקביל משא ומתן עם שוכרים פוטנציאליים אחרים. הנתבעים אינם מפנים לכל מסמך המתעד זאת, כך שלמעשה, לפי גרסתם, כך נאמר לנציגי התובעת בפגישות ובשיחות שהתקיימו בין הצדדים.

    לפי גרסת התובעת, מעולם לא ניתנה לה התראה על קיומו של משא ומתן מקביל והיא מעולם לא הסכימה לכך. הידיעה על כך נתקבלה אצלה רק עת הודיע הנתבע על הפסקת המשא ומתן.

    נוכח מחלוקת עובדתית זו הנה אשר התברר:

    • זולת אותו משא ומתן שניהלו הנתבעים עם בוריס, זה שגם הסתיים בכריתת חוזה שכירות ביום 22.11.12, אין תיעוד ואף אין טענה לקיומו של משא ומתן שניהלו הנתבעים עם שוכר אפשרי אחר.

    • חוזה השכירות עם בוריס נכרת ביום 22.11.12 (הנוסח שגולה וצורף לתצהירי התובעת נחתם ביום 9.1.13 וכולל ציון מפורש לפיו הוא מחליף את החוזה מיום 22.11.12). הנתבעים אינם מפרטים בתצהיריהם מתי החל המשא ומתן עם בוריס. בחקירתו הנגדית טען הנתבע שהמשא ומתן החל "מספר ימים" לפני חתימת החוזה (עמ' 36; ש' 23 בפרוט'). משמע, גם לפי שיטת הנתבעים לא יתכן שנעשה גילוי של אותו משא ומתן בפגישות שהתקיימו ביום 18.10.12 וביום 29.10.12, שכן אותה עת כלל לא התנהל משא ומתן שכזה.

    • לפי גרסת הנתבע בעדותו (עמ' 36; ש' 23 בפרוט'), גילוי התקיימות המשא ומתן המקביל נעשה בפגישה השלישית אשר התקיימה ביום 12.11.12. כיוון שכבר הובהר שאין ולו טענה למשא ומתן שקיימו הנתבעים עם שוכר אפשרי אחר זולת בוריס, גילוי כזה לו טוען הנתבע יכול היה להתייחס אך ורק למשא ומתן עם בוריס. כך גם גילוי שכזה אפשרי רק אם בכלל התנהל משא ומתן עם בוריס במועד הפגישה השלישית ביום 12.11.12. אלא שלא הוצגה כל ראיה לקיומו של משא ומתן שכזה במועד זה.

      כפי שצוין והודגש, הקפיד הנתבע לציין בכל מכתב שהעביר לתובעת שכל עוד לא נחתם חוזה אין כל מחויבות כלפי התובעת. הדעת נותנת שכך גם עשה הנתבע בהעברת טיוטה לבוריס. לו הוצג המכתב שנלווה לטיוטה שהועברה לבוריס ניתן היה לקבל אינדיקציה טובה למועד בו החל אותו משא ומתן. אך מכתב שכזה לא הציגו הנתבעים.

      זאת ועוד, כשם שלטענת הנתבעים הם גילו לתובעת על קיום המשא ומתן עם בוריס, הדעת נותנת שכך גם עשו במגעים מול בוריס. שגם לו הבהירו על המשא ומתן המקביל. גם הודעה שכזו עשויה הייתה ליתן אינדיקציה למועד בו החל המשא ומתן עם בוריס אך גם מכתב שכזה לא הוצג על ידי הנתבעים.

      היעדר ראיות למועד בו החל המשא ומתן עם בוריס מקים כלפי הנתבעים את אותה חזקה לפיה ראיות שכאלו, לו הוצגו, היו פועלות לחובת הנתבעים. מצב זה מקשה על מתן אמון בגרסת הנתבעים שלפיה בכלל התקיים משא ומתן שכזה ביום 12.11.12. עשרה ימים טרם שנחתם חוזה השכירות עם בוריס. ממילא איפה שבלא משא ומתן גם לא נעשה גילוי בפגישה כפי שטוענים הנתבעים.

    • לפי גרסת הנתבעים, הסבב השני של המשא ומתן עם התובעת נוהל על ידם באי רצון בולט. אי רצון שנבע מההצעה הנמוכה לעומת זו שהוצעה חדשים ספורים קודם. הנתבע אף הצהיר כי "הייתה לנו תחושה לא נוחה במו"מ עם לאנדורה" (סעיף 23 בתצהיר הנתבע). ברור איפה שהנתבעים לא חפצו בתובעת כשוכרת אך ניאותו לקבל את התנאים שנתגבשו במשא ומתן משיקולים מסחריים ובהיעדר הצעה טובה יותר.

      מצב זה השתנה לחלוטין נוכח המשא ומתן עם בוריס. על פניו, גם מבלי לערוך השוואה מדוקדקת, נראה שתנאי ההתקשרות עם בוריס גילמו הסכמה לדמי שכירות קבועים שאינם תלויים בפדיון או במחזור פעילות העסק ותנאים אלו נראו בעיני הנתבעים כעדיפים על אלו שגובשו מול התובעת, וכפי שהצהיר הנתבע: "השיקול הכלכלי לא היה שיקול יחיד" (סעיף 30 (ד) בתצהיר הנתבע). לשיקול הכלכלי התווסף השיקול האישי נוכח מה שבעיני הנתבעים נתפס כהתנהגות כוחנית ולא ראויה של התובעת.

      אך הגיוני היה נוכח מצגים אלו, שהנתבעת תעדיף לקדם משא ומתן עם בוריס על פני קידום משא מתן עם התובעת. ואם כך – אין אלא לתמוה מדוע בכלל בחרו הנתבעים לקדם את המשא ומתן עם התובעת, להשקיע זמן בפגישה ביום 12.11.12 ולאחר מכן לשלוח טיוטה נוספת ביום 18.11.12. הגיוני יותר היה לצפות שהנתבעים ישהו את ההתקדמות במשא ומתן עם התובעת, אפילו בלי הפסקתו הרשמית, ויקדמו את המשא ומתן עם בוריס. הנתבעים לא עשו כן.

      הדעת נותנת איפה שבעת משלוח הטיוטה ביום 18.11.12, ולא כל שכן בעת שנתקיימה הפגישה ביום 12.11.12, כלל טרם נוהל משא ומתן בין הנתבעים לבוריס וממילא שגם דבר בעניין זה לא גולה לתובעת.

21. כך ניתן לערוך סיכום ביניים של העובדות: התברר שהנתבעים כלל לא טענו לקיומו של משא ומתן על שוכר אפשרי אחר לנכס זולת בוריס; התברר שאין ולו מסמך אחד בו מציינים הנתבעים את קיומו של המשא ומתן המקביל עם בוריס; התברר שגם לשיטת הנתבעים החל המשא ומתן עם בוריס "מספר ימים" טרם כריתת חוזה השכירות עימו ביום 22.11.12 כך שוודאי שדבר קיומו לא גולה לתובעים בפגישות שהתקיימו לפני 12.11.12; התברר שהנתבעים לא הציגו כל ראיה שתבהיר מתי החלו במשא ומתן עם בוריס אף שהגיוני שכאלו ראיות יש בחזקתם; התברר שהנתבעים לא רצו בתובעת כשוכרת ובנקל העדיפו שוכר אחר על פניה הן משיקולים כלכליים והן משיקולים אישיים; והתברר שהשכל הישר תומך בגרסה שלפיה לא היו הנתבעים ממשיכים לקדם את המשא ומתן עם התובעת במצב בו בפניהם שוכר אפשרי אחר בתנאים שסוכמו עם בוריס.

    בשים לב לעובדות הללו, אני מעדיף את גרסת התובעת הנתמכת בתצהירי בן הרוש ואברמוב, על זו של הנתבעים וקובע כי הנתבעים כלל לא גילו לתובעת על קיומו של המשא ומתן המקביל שניהלו עם בוריס. למעשה, מהראיות שהוצגו ומאלו שלא הוצגו, הדעת נותנת שהמשא ומתן שניהלו הנתבעים עם בוריס היה קצר ביותר, החל בסמוך לאחר משלוח הטיוטה מיום 18.11.2 והסתיים בתוך ימים בחוזה שנכרת ביום 22.11.12. אפשר שהיחפזות זו גם הביאה לאחר מכן להחלפתו בחוזה אחר ביום 9.1.13.

    הנתבעים לא גילו לתובעת כלל על קיומו של המשא ומתן עם בוריס ולא כל שכן שלא נתנו לה הזדמנות הוגנת להתייחס להצעת בוריס באשר לתנאי השכירות. מאותם שיקולים שפירטו הנתבעים, חוסר נחת מהתנהלות מנהלי התובעת אל מול הצעה כלכלית טובה יותר של בוריס, בחרו הנתבעים לקטוע את המשא ומתן בשלביו הסופיים ולהתקשר בחוזה שכירות עם בוריס. בכך התנהלה הנתבעת בחוסר תום, באדישות לנזקי התובעת, ובהפרת חובתה האלמנטארית לנהל משא ומתן בתום לב.

22. משנקבעה הפרת חובת תום הלב של הנתבעת, יש לקבוע את הסעד לו זכאית התובעת בנסיבות העניין.

    לפי גרסת התובעת, בנסיבות העניין יש להעמיד את התובעת במקום בו הייתה לו נכרת החוזה והופר. על בסיס טענה זו פונה התובעת לטיוטה מיום 18.11.12, מבקשת לראות בה ביטוי לחוזה שכירות מחייב, ומבקשת לאכוף על הנתבעת את תשלום הפיצויים המוסכמים שנקבעו בטיוטה, בסך של 300,000 ₪ (סעיף 15 (א) בטיוטה). לחילופין, עותרת התובעת לחיוב הנתבעת בפיצוי על הפסדי הרווח שלה בגין אי קיום חוזה השכירות או פיצוי בגובה הרווח שצמח לנתבעת עקב ההפרש בין דמי השכירות שהיא מקבלת לפי החוזה מול בוריס לאלו שהיו משולמים לה לפי החוזה מול התובעת. בכל אחת מהחלופות הללו של תחשיבי הפיצוי, מבקשת התובעת לקבוע פיצויי קיום שיעמידוה במקום בו הייתה לו נכרת וקוים חוזה שכירות.

    בהתאם להוראות סעיף 12 (ב) בחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, "צד שלא נהג בדרך מקובלת ולא בתום לב חייב לצד השני פיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב המשא ומתן או עקב כריתת החוזה, והוראות סעיפים 10, 13 ו- 14 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א – 1970, יחולו בשינויים המחויבים".

    בהלכה הפסוקה נקבע זה מכבר, כי לשונה של הוראה זו, ודאי תכליתה, מאפשרים הענקת סעד של פיצויי קיום גם בגין הפרת חובת תום הלב במשא ומתן. כך נקבע:

    "הנה כי כן, במצב הדברים הרגיל, התרופה בגין הפרת החובה לנהל משא ומתן לקראת כריתתו של חוזה בתום לב, היא בפיצוי על הנזק שנגרם לנפגע מעצם הכניסה למשא ולמתן ("פיצויים שליליים"; "פיצויי הסתמכות"). עם זאת, ישנם מקרים חריגים בהם זכאי הנפגע לפיצויים בגין הנזק שנגרם לו בכך שההסכם אותו עמדו לכרות לא נכרת ולא הוגשם ("פיצויים חיוביים"; "פיצויי קיום"). המאפיין מצבים מיוחדים אלה הוא, שהמשא והמתן הבשיל, למעשה, לכדי חוזה, ורק ההתנהגות חסרת תום הלב מנעה את שכלולו..." (ע"א 6370/99 קל בניין בע"מ נ' ע.ר.מ רעננה לבניה והשכרה בע"מ, פ"ד נו (3) 289, 302)

    דא עקא, ואפשרות זו של מתן פיצויי קיום כסעד על הפרת חובת תום הלב במהלך המשא ומתן שמורה לנסיבות חריגות בלבד. למצבים בהם נמצא שהמשא ומתן הגיע לשלב כה מתקדם, כך שכל התנאים גובשו ושכלולו הסופי נמנע אך ורק בעטיו של אותו חוסר תום לב (כך למשל בעניין אשר התברר בת.א. (מחוזי ת"א) 1759-07 אלקבס תעשיות נ' ניו -פארם דראגסטורס בע"מ ואח' [פורסם בנבו] 20.9.11). רק במצבים חריגים שכאלו ניתן יהיה לקבוע שבית המשפט איננו כורת חוזה עבור הצדדים אלא מסיר מחסום שהוטל בחוסר תום לב ותו לא.

    אם במהלך בירור הטענות לעיל התייחסתי לאותה נקודת זמן במשא ומתן בה משיתה חובת תום הלב חובת גילוי מוגברת הכוללת גם את החובה לגלות דבר קיומו של משא ומתן מקביל, הנה כעת יש להצביע על נקודת זמן נוספת, מתקדמת יותר, בשלב שבין תחילת המשא ומתן לכריתת החוזה. זהו השלב המכונה "נקודת האל חזור". אותו שלב שלא ניתן להגדיר מראש אלא רק בשים לב לנסיבות הספציפיות הרלוונטיות, ואשר ממנו והלאה הימנעות צד מכריתת חוזה תקיים את אותו חריג המצדיק סעד של פיצויי קיום.

    ככלל איפה, כל עוד לא עברו הצדדים את נקודת האל-חזור במשא ומתן, התרופה על הפרת חובת חום הלב תביא לסעד של פיצויי הסתמכות; ורק בנסיבות החריגות של הפרה לאחר שלב זה ניתן יהיה לקבוע פיצויי קיום.

    בחינת העובדות שהתבררו מלמדת על הפסקת המשא ומתן ביום 22.11.12, לאחר שהועברה הטיוטה שערך הנתבע ביום 18.11.12 ובטרם העבירה התובעת את התייחסותה היא לטיוטה.

    עיון בטיוטה מלמד שאין היא מתייחסת לזהות השוכר והנתבע אף מבקש, במכתבו מיום 18.11.12, את פרטי השוכר המלאים.

    בטיוטה נאמר שכבטוחה להתחייבויות השוכר יופקדו ערבות בנקאית ושטר חוב. אין מחלוקת שבטוחות אלו לא הופקדו והתובעת אף לא טענה שהופקה הערבות הבנקאית לפי בקשתה.

    בטיוטה נאמר שכבטחה נוספת יחתמו 3 ערבים בערבות אישית, אך זולת אברמוב שעל ערבותו הוסכם כלל לא נדונה זהות הערבים הנוספים.

    לטענת התובעת במהלך המשא ומתן ברור היה לכל שהתובעת מתעתדת למסור את הפעלת העסק בנכס לזכיין מטעמה, אלא שלפי האמור בטיוטה (סעיף 12) נאסר על התובעת במפורש לעשות כן ולהרשות לאחר שימוש בנכס במקומה.

    אכן, כפי שטוענת התובעת, כל הפרטים החסרים הללו נראים כמשניים. ככאלו שלא צפוי היה שיכשילו את השלמת המשא ומתן ושכלול החוזה. אך עובדה היא, ועל כך אין מחלוקת, שפרטים אלו טרם סוכמו. התובעת לא העבירה את זהות הערבים והנתבעת לא בחנה ולא אשרה אותם. התובעת לא העבירה בקשה לתיקון ההוראה שלכאורה שוללת מסירת ההפעלה לזכיין והתובעת אף לא העבירה את יתר הבטוחות שהייתה אמורה להעביר.

    במצב עובדות זה, אפילו היה המשא ומתן מתקדם ביותר ואפילו סופו המוצלח כבר נראה באופק, לא ניתן לקבל את הטענה לפיה עברו הצדדים את נקודת האל-חזור ולא ניתן לקבל את הטענה לפיה אלו הן אותן נסיבות חריגות בהן מוצדק להשית על הנתבעת פיצויי קיום. התובעת למעשה מבקשת מבית המשפט להורות על כריתתו של חוזה אותו לא כרתו הצדדים ולכך לא ניתן להסכים.

    לפיכך, טענת התובעת לפיה יש להשית על הנתבעת פיצויי קיום, בין פיצויים מוסכמים, בין הפסדי רווח או בין ביחס לרווח שהפיקה הנתבעת – נדחית. הנתבעת אכן נהגה בחוסר תום לב וחייבת בפיצוי התובעת בגין זאת, אך הפיצוי לו זכאית התובעת הינו פיצויי הסתמכות ותו לא. פיצוי שיעמידה במקום בו הייתה לולא נכנסה כלל למשא ומתן.

23. אין ספק כי ניהולו של משא ומתן, ולא כל שכן כזה המתקדם כפי שהתקדם המשא ומתן עם הנתבעת, כרוך בהשקעת משאבים ועלויות בהן נשאה התובעת. עם זאת, כתובעת, נטל הוכחת נזקים אלו רובץ לפתחה של התובעת כחלק מעילת התביעה.

    עיון בטענות התובעת ובראיות שהוגשו מטעמה, מלמד שאין בו כלל התייחסות לעלויות שכאלו. התובעת מציינת שנעזרה בשירותי התיווך של בן הרוש אך איננה טוענת ששילמה לו דמי תיווך או תשלום אחר בגין המשא ומתן עם הנתבעת. התובעת נעזרה בשירותי עו"ד מטעמה, עו"ד הלפרין, אך איננה טוענת שנשאה בעלויות כלשהן בגין שירותים אלו. התובעת גם איננה טוענת לנזק המתבטא בהשקעת הזמן של מנהליה, אברמוב או שירה, או באובדן הזדמנויות עסקיות אחרות.

24. למעשה, הנזק היחיד לו טוענת התובעת בגין חוסר תום הלב של הנתבעת הינו תשלום פיצוי ליוגב, זה שאמור היה להיות הזכיין מטעמה.

    לפי גרסת התובעת, נוכח התקדמות המשא ומתן עם הנתבעת ובהסתמך על המצגים לפיהם המשא ומתן עומד בפני השלמה מוצלחת, היא התקשרה בחוזה הזכיינות עם יוגב ביום 18.11.12. לפי חוזה הזכיינות התחייבה התובעת ליתן ליוגב את הזיכיון להפעיל בנכס סניף מרשת מסעדות "קינג ג'ורג'" וכנגד זאת התחייב יוגב, בין היתר, לשלם דמי זיכיון בסך של 400,000 ₪ ובנוסף לתמלוגים חדשיים. כאשר התברר לה שהנתבעת התקשרה בחוזה שכירות עם בוריס והמשא ומתן הופסק, נאלצה התובעת לשלם ליוגב פיצויים על הפרת החוזה כלפיו וזאת בהפחתת דמי הזיכיון ששילם עבור זיכיון חלופי שקבל, הפחתה מסך של 400,000 ₪ לסך של 200,000 ₪ בלבד. לכאורה, העמדת התובעת במקום בו הייתה אלמלא נכנסה למשא ומתן מחייב את הנתבעת בתשלום הפיצוי ששלמה התובעת ליוגב, פיצוי של 200,000 ₪.

25. יש לבחון לפיכך אם הוכחה טענה זו של התובעת ובהקשר זה הנה אשר התברר:

    • ראשית, התובעת טוענת כי דמי הזכיינות "הרגילים" שהיא גובה עומדים על 400,000 ₪, אך התובעת לא הציגה ולו ראיה אחת לפיה גבתה מזכיין כלשהו סכום כזה.

    • שנית, התובעת טוענת שחוזה הזכיינות עם יוגב נכרת ביום 18.11.12 ומפנה להעתק החוזה המצורף לתצהיריה (נספח יא'). עיון באותו נוסח שצורף מלמד על התחייבות יוגב לשלם לתובעת במעמד החתימה 400,000 ₪ בצירוף מע"מ (סעיף 3 (א)(1) בהסכם). לא הובאה כל ראיה לפי סכום שכזה שולם לתובעת. לא הובאה כל ראיה לפיה בכלל נערך יוגב לגיוס תשלום סכום שכזה לתובעת.

      בעדותו, טען יוגב לראשונה שמסר לתובעת שיק בסכום זה אך השיק הוחזר לו בלא שנפרע (עמ' 31 בפרוט'). לא ברור מדוע נטענה הטענה לראשונה בעדות, לא ברור מדוע לא הובאה ראיה לתמיכה בטענה ולא ברור כיצד מתיישבת הטענה עם ההתחייבות בחוזה הזכיינות לתשלום במעמד החתימה. כך בדיוק ביחס לערבות הבנקאית שלכאורה אמור היה יוגב למסור לתובעת במעמד החתימה (סעיף 35 בחוזה הזכיינות).

    • בכותרת המסמך אליו מפנה התובעת כחוזה הזכיינות מול יוגב, מצוין כי מדובר בטיוטה המועברת "לשם התרשמות בלבד". לא ברור כיצד חתמו יוגב והתובעת על מסמך שכזה וכיצד טיוטה להתרשמות הופכת לחוזה מחייב.

    • לפי חוזה הזכיינות תקופת הזכיינות הינה 3 שנים "מיום חתימת הסכם זה" (סעיף 5 (א) בהסכם הזכיינות), אולם לפי חילופי הדברים שבין התובעת לנתבעת כלל טרם סוכם מועד תחילת השכירות ובכלל דובר על תקופת "גרייס" של 5 חדשים לצורך היערכות (הודעת דוא"ל של שירה מיום 13.11.2 – נספח ז' לתצהירי התובעת). לא ברור כיצד יתכן שהתובעת מתקשרת עם יוגב להסכם שתקופתו מתחילה חדשים (!) לפני מועד תחילת תקופת השכירות.

    • במהלך חקירתו הנגדית, העיד יוגב כי קרא את נוסח חוזה השכירות טרם חתם על חוזה הזכיינות (עמ' 28; ש' 1 בפרוט'). לא ברור כיצד יתכן שיוגב עיין בטיוטה שהעביר הנתבע ביום 18.11.12, אם לפי טענת התובעת הטיוטה כלל לא התקבלה אצל פרקליטה עד שהועברה שנית ביום 20.11.12 (סעיף 38 בתצהיר אברמוב).

      כאשר בוחנים ראיות אלו, אין כל אפשרות ליתן אמון בגרסת התובעת ויוגב וודאי שלא ניתן לקבוע שהטענה בדבר תשלום פיצויים ליוגב הוכחה.

26. כך איפה מתברר שלמרות ההכרה בזכותה של התובעת לפיצויים על הפרת חובת תום הלב של הנתבעת, פיצויי הסתמכות שיעמידו אותה במקום בו הייתה לולא המשא ומתן, לא הוכיחה התובעת כלל את הנזקים שנגרמו לה. טענת התובעת לפיצוי ששלמה כביכול ליוגב לא הוכחה ובעצם הופרכה, וטענות לנזקי הסתמכות נוספים איין. אפילו לפיצויים על "עגמת נפש" לא טוענת התובעת, ולא בכדי שהרי תאגיד איננו סובל מעגמת נפש (ע"א 345/89 נאות דברת נ' מעליות ישראליפט י. מ. ש. אילן נהול והשקעות בע"מ פ"ד מו (3) 350, 359).

27. נוכח המסקנה שלפיה לא הוכיחה התובעת את נזקיה, מתייתר הצורך לבחון את הטענה לפיה יש להשית על הנתבע חבות אישית בתשלום הפיצוי לתובעת. להשלמת התמונה בלבד, שלכן אך בקליפת אגוז, יצוין שלא מצאתי כל יסוד להשתת חבות אישית שכזו.

    הפרת חובת תום הלב הינה של הנתבעת. זו שניהלה את המשא ומתן. כמו בכל מצב בו תאגיד מנהל משא ומתן ומתקשר בחוזה, נעשה הדבר באמצעות אנשים בשר ודם הפועלים מטעמו. כך גם במקרה זה. הנתבע הוא זה שניהל את המשא ומתן, ביחד עם דבירי, והוא גם זה שהודיע על הפסקתו, אך זאת עשה הנתבע בשמה של הנתבעת, בין כבעל מניות ובין כפרקליטה. כשם שהזכות לפיצוי נתונה לתובעת כמי שכלפיה הופרה חובת תום הלב, ולא לאברמוב שפעל מטעמה, כך גם החבות בפיצוי רובצת לפתחה של הנתבעת ולא לאלו שפעלו מטעמה.

     

    התובעת טוענת שיש לחייב את הנתבע על בסיס עקרון הרמת המסך, אך דוקטרינה זו מאפשרת השתת חבות אישית בנסיבות חריגות בלבד, כאשר ברור שנעשה שימוש לרעה באישיותה המשפטית הנפרדת של החברה, אם כדי להונות ואם כדי שלא לפרוע חובות, אך התובעת לא הוכיחה שכאלו נסיבות מתקיימות במקרה דנא.

    התובעת טוענת שיש להשית על הנתבע חבות אישית כמי שצריך לתת את הדין על מעשיו. הדין אכן מאפשר השתת חבות אישית שכזו בנפרד מאחריות התאגיד, אך מי אשר מבקש להטיל אחריות אישית על בעל תפקיד בתאגיד, נדרש להצביע על עילה ספציפית נגדו ולהניח תשתית ראייתית שעולה ממנה כי בעל התפקיד קיים את יסודותיה. התובעת איננה מצביעה כלל על אותה עילה ספציפית המצדיקה השתת חבות אישית על הנתבע, ואינני מוצא הצדקה לכך בנסיבות העניין. הנתבעת היא שחייבת לנהוג בתום לב והיא שהפרה חובה זו. הנתבע פעל בשם ועבור הנתבעת ואיננו חייב אישית בהתחייבויותיה בגין זאת.

28. לא מצאתי ממש ביתר טענות הצדדים.

29. לסיכום, בין התובעת לבין הנתבעת נוהל משא ומתן לקראת אפשרות השכרת הנכס לתובעת, כדי שזו תוכל להפעיל במקום עסק מרשת "קינג ג'ורג'" שהיא מפעילה, בין במישרין ובין באמצעות זכיין מטעמה.

    במהלך המשא ומתן חלה התקרבות בין עמדות הצדדים עד שביום 30.10.12 התברר שיש הסכמה על הפרטים המסחריים המרכזיים של ההתקשרות הנרקמת, על דמי השכירות ותקופת השכירות.

    ניהולו של משא ומתן זה משית על הצדדים חובה לנהוג בתום לב, וחובה זו מתעצמת ככל שמתקדם המשא ומתן. בשלב המשא ומתן אליו הגיעו הצדדים, סיכום הפרטים המסחריים והעברת הטיפול לעורכי הדין, כוללת חובת תום הלב גם את החובה לגלות את דבר קיומו של משא ומתן מקביל שמנהל מי מהצדדים עם אחר, ובמקרה של התובעת החובה לגלות אם היא מנהלת משא ומתן מקביל עם שוכר אפשרי אחר ואף לאפשר לתובעת לכלכל צעדיה ולהתייחס לאותו משא ומתן אחר.

    הנתבעת הפרה התחייבות זו. התברר שהנתבעת ניהלה במקביל למשא ומתן עם התובעת משא ומתן עם שכר אפשרי אחר, לא גילתה זאת כלל לתובעת, כרתה חוזה שכירות עם השוכר האחר, והודיעה על הפסקת המשא ומתן עם התובעת.

    הפרת חובת תום הלב משיתה על הנתבעת חבות בפיצוי התובעת, אך התברר שהשלב בו הופסק המשא ומתן לא היה כזה שמקים את אותן נסיבות חריגות ובו ניתן לחייב בתשלום פיצויי קיום, כך שחבות הנתבעת הינה לפיצויי הסתמכות בלבד. דא עקא, שהתובעת כלל לא הוכיחה אילו נזקים נגרמו לה עקב הסתמכותה על מצגי הנתבעת וטענתה לפיצויים ששלמה לזכיין מטעמה, יוגב, לא הוכחה. בהיעדר הוכחה שכזו ממילא שלא ניתן להשית על הנתבעת חבות בפיצויים.

    ולבסוף, התברר שאפילו חייבת הנתבעת בפיצוי התובעת, אין מקום להשתת חבות אישית זו על הנתבע, כמי שפעל בשמה של הנתבעת ותו לא.

    בנסיבות אלו, אין אלא לדחות את התביעה. על אף זאת, מאחר ומצאתי שהנתבעת התנהלה בצורה לא ראויה, שלא בתום לב ובאדישות תהומית לאינטרסים של התובעת, אינני סבור שיש מקום לחיוב התובעת בהוצאות הנתבעים.

     

     

30. אשר על כן אני דוחה את התביעה, וללא צו להוצאות.

    הערבות אשר הפקידה התובעת בקופת בית המשפט תוחזר לתובעת, באמצעות העברתה לב"כ התובעת.

    ניתן היום, כ"ט תשרי תשע"ו, 12 אוקטובר 2015, בהעדר הצדדים.