לפני תביעה במסגרתה עותרים התובעים כי בית המשפט יורה לנתבע לפצותם בגין הפרת הסכם מכר מקרקעין וזאת בגובה הפיצוי המוסכם.
בכתב התביעה טענו התובעים כי הצדדים התקשרו ביניהם ביום 14.3.11 בהסכם מכר מקרקעין המתייחס למגרש בראשון לציון (להלן: "הסכם המכר").
לשיטת התובעים, הנתבע הפר את הוראות הסכם המכר, הפרות יסודיות וזאת במיוחד בכל הנוגע למועדי רישום הערת אזהרה והעברת הזכויות על שמם, כמו גם על דרך של יצירת מצב עובדתי במסגרתו נאלצו המוכרים להוסיף ולשלם, במקום הנתבע, את חובותיו לרשויות המס ולצדדים שלישיים והכל על מנת לאפשר סיום רישום הזכויות על שמם.
בשל אותן הפרות נטענות, הושלם הליך המכר רק כחצי שנה לאחר המועד אשר עליו הוסכם בין הצדדים.
במסגרת כתב ההגנה טען הנתבע כי הוצגה בפני התובעים, קודם ההתקשרות החוזית, מלוא התמונה העובדתית המורכבת המתייחסת לנכס המקרקעין נשוא הסכם מכר, תוך שהובהר לתובעים כי תשלום כל החובות הנוגעים לנכס הנרכש, ייעשה מתוך כספי התמורה.
הוסיף הנתבע וטען כי בא כוחו חזר והבהיר לתובעים כי העסקה הפרטנית מורכבת ומותנית באישורם של צדדים שלישיים רבים, ומכאן כי פרק הזמן שיידרש לצורך השלמת העסקה יכול ויהא ארוך מהרגיל.
לשיטת הנתבע, המועדים אשר בהם נקבו הצדדים במסגרת הסכם המכר, נכתבו אך לצורך קידום הסדרת סוגיית המיסוי בהקדם מול רשויות המס, ותוך שהתובעים מודעים ומסכימים לכך שפרק הזמן שיידרש לצורך כך, יהא ארוך יותר.
עוד טען הנתבע כי התובעים נתנו הסכמתם לתשלום החובות מתוך כספי התמורה ומכאן שאין מדובר כלל בהפרה של הסכם המכר.
לאחר שחזרתי ועיינתי בכתבי הטענות, נתתי דעתי לעדויות הצדדים, הראיות שהוגשו לתיק והסיכומים, באתי לכלל מסקנה כי דין התביעה להתקבל באופן חלקי. טעמיי להלן.
עובדות שאינן שנויות במחלוקת, המתייחסות לאירועים אשר קדמו לחתימת הסכם המכר:
א. המקרקעין נשוא הסכם המכר הינם חלקה בשטח כולל של 1,149 מ"ר ברחוב החלוצים ונחל נמרוד בשכונת נווה דקלים בראשון לציון הידועים כחלק מחלקה 146 בגוש 5436 (להלן: "המקרקעין").
ב. המקרקעין היו שייכים לחברת הצלחת יחזקאל בע"מ אשר הייתה בהליך של פירוק מרצון (להלן: "החברה בפרוק").
ג. הנתבע ואחיו מר יינון מדמוני (להלן: "יינון"), היו בעלי מניה מס' 532 בחברה, מכוחה הוקצו להם זכויות החברה במקרקעין.
ד. לנתבע ולאחיו היו חובות בהיקפים שונים לצדדים שלישיים.
ה. אחיו של הנתבע, יינון, היה בזמנים הרלוונטיים להסכם המכר, בהליך של פשיטת רגל.
ה. ביום 21.11.2006, רכש הנתבע את זכויות אחיו במקרקעין.
ו. ביום 14.3.2011, התקשרו הצדדים להליך זה, בהסכם מכר, מכוחו רכשו התובעים את זכויותיו של הנתבע במקרקעין.
הוראות הסכם המכר
בהינתן המחלוקות העובדתיות והמשפטיות אשר בין הצדדים, יש להקדים להפנות את שימת הלב למספר סעיפים מהותיים מתוך הסכם המכר כדלהלן:
א. ה-"הואיל" הראשון של הסכם המכר, כולל הצהרה בדבר היות החברה, הצלחת יחזקאל בע"מ, בפירוק מרצון, ולעניין הסכם רכישת הזכויות של הנתבע מאחיו.
ב. בסעיף 2.1 להסכם המכר, הצהיר המוכר כי המקרקעין חופשיים מכל עיקול, חוב שעבוד או זכות של צד ג' למעט תשלום לנאמן בכינוס הנכסים של מר מדמוני יינון, כמו גם תשלומים לרשויות המיסים, לחברה ותשלומים אחרים שלאחר השלמתם יהיה המוכר זכאי להירשם כבעלים של המגרש. באותו סעיף נאמר כי פירוט אותם תשלומים נקוב בסעיף 4 להסכם.
ג. סעיף 3א' להסכם המכר כולל התחייבות של המוכר לדאוג להעברת המגרש על שמו לא יאוחר מיום 30.4.11, תוך שהמקרקעין נקיים מכל חוב או שעבוד, כמו גם רישום הערת אזהרה לטובת התובעים, כרוכשים.
ד. בסעיף 3ב' להסכם המכר- נקבע כי החזקה במקרקעין תימסר לידי הרוכשים ביום 31.5.2011.
ה. בסעיף 3ג' להסכם המכר – נקבע כי המוכר יעביר לידי הרוכשים במעמד תשלום מלוא התמורה את כל המסמכים הדרושים לצורך העברת המקרקעין בלשכת רישום המקרקעין על שם הרוכשים, לרבות אישורי מיסים, וזאת תוך שהמגרש חופשי מכל חוב או זכות צד ג'.
עוד נקבע באותו סעיף כי איחור בהמצאת אישורי מס שבח ומסיבות שאינן תלויות במוכר, לא יהווה הפרת הסכם מצד המוכר אולם המוכר לא יהיה רשאי לעכב המצאת האישורים עקב הליכי השגה ו/או ערר ומתחייב להמציאם ללא עיכוב בתוך 15 יום מיום קבלת השומות.
ו. בסעיף 4 להסכם המכר נקבע היקף התמורה, כמו גם מועדי התשלום כדלהלן:
1. סך של 359,152 ₪ ישולם במעמד חתימת ההסכם, כאשר סכום זה יועבר לידי הנאמן בהליך פשיטת הרגל של מר יינון יוחאי, לצורך מתן ההפטר והסרת העיקולים הרובצים על המקרקעין.
2. סך של 124,309 ₪, יינתנו בארבעה שיקים המיועדים לחברת בת של החברה לצורך פירעון חובות הרובצים על המקרקעין.
3. סך של 20,000 ₪ לנתבע.
4. סך של 166,541 ₪ ישולמו על ידי התובעים בשוברי תשלום של מס שבח ומס רכישה, לצורך העברת הזכויות מאחיו של הנתבע לידיו.
5. היתרה, בסך של 618,998 ₪, לתשלום במועד מסירת החזקה, דהיינו ביום 31.5.2011, כנגד מסירת החזקה ומסמכי העברה.
ז. בסעיף 4.3 להסכם המכר נקבע כי ככל שלא הומצאו המסמכים עד למועד התשלום האחרון, יידחה מועד התשלום עד להמצאת כל המסמכים הדרושים לביצוע ההעברה וכן יידחה מועד ביצוע ההעברה.
ח. בסעיף 12 להסכם המכר - נקבעו הסעיפים המהווים הפרה יסודית של הסכם המכר (לרבות סעיפים 3 ו – 4 להסכם) ונקבע כי הפרה יסודית של הסכם המכר, תזכה את הנפגע בפיצוי מוסכם בהיקף של 128,000 ₪.
עובדות אשר אינן שנויות במחלוקת, והמתייחסות לאירועים שלאחר חתימת הסכם המכר:
א. הערת אזהרה לטובת התובעים כרוכשים נרשמה ביום 30.10.11.
ב. התובעים שילמו את הסכומים להם התחייבו בהסכם המכר.
ג. התובעים הוסיפו ושילמו סכומים נוספים, קודם המועד שיועד לכך בהתאם להסכם המכר, וזאת לעיריית ראשון לציון, שכר טרחת עורך דינו של הנתבע, ורשויות המס.
ד. רישום הזכויות על שם התובעים בלשכת רישום המקרקעין - ביום 27.11.11.
דיון
בהינתן כלל הנתונים העובדתיים אשר נמנו לעיל, היה עלי להוסיף ולבחון, האם יש לראות את הנתבע כמי שהפר את הוראות הסכם המכר, והאם יש לראות בהפרה זו, כמזכה את התובעים בפיצוי המוסכם הנקוב בהסכם המכר, כולו או חלקו.
במסגרת ע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון וייזום בע"מ פ"ד מט(2) 265, (להלן: "פסק דין אפרופים"), קבע בית המשפט העליון, מפי כב' הנשיא דאז פרופ' א. ברק :
"חוזה מתפרש על פי אומד דעתם של הצדדים. אומד דעת זה הוא המטרות, היעדים האינטרסים והתוכנית אשר הצדדים ביקשו במשותף להגישם. על אומד הדעת למד הפרשן מלשון החוזה ומהנסיבות החיצוניות לו. שני מקורות אלה "קבילים" הם. בעזרתם מגבש הפרשן את אומד דעתם המשותף של הצדדים. המעבר מהמקור הפנימי (לשון החוזה) למקור החיצוני (הנסיבות החיצוניות) אינו מותנה במילוי תנאים מוקדמים כלשהם. לא נדרשת כל בחינה מוקדמת, אם לשון החוזה היא ברורה אם לאו. שאלה זו תתבהר רק בסיומו של התהליך הפרשני."
בפסק דין אפרופים נקבע על ידי בית המשפט העליון כי מכלול יחסי הצדדים כפוף לפרשנותו של בית המשפט, וגם במקום שבו החוזה פשוט וברור על פניו, עדיין מוטלת על בית המשפט החובה לבחון את אומד דעתם של הצדדים, וליתן לאומד דעתם, על בסיס מכלול הנתונים, עדיפות גם על הכתובים. לעניין זה ראה גם דנ"א 2045/05 ארגון מגדלי ירקות נ' מדינת ישראל פ"ד פא(2) 1 במסגרתו נתנה הדעת להיקף שיקול הדעת של בית המשפט, בפרשנות ההוראות החוזיות.
בעבור מספר שנים נדמה הייתה כי מגמת פסיקתו של בית המשפט העליון, באשר לכלים בהם על בית המשפט לעשות שעה שהוא נדרש לפרשנותו של הסכם, והדגש המחודש אשר הושם להוראות החוזה כלשונן.
בנוסף, לא ניתן היה להתעלם מתיקון מס' 25 לחוק החוזים [חלק כללי] התשל"ג 1973 (להלן: "חוק החוזים") אשר ניתן היה לראות בו משום חיזוק המגמה להטיית כובד המשקל להוראות החוזיות כפשוטן.
בעניין זה ניתן לדוגמא למצוא את פסק דינו של כבוד השופט דנציגר בבית המשפט העליון במסגרת ע"א 5856/06 אמנון לוי נ' נורקייט בע"מ ואח' (פורסם בנבו) , שם נקבע בין היתר:
"יתר על כן, אני סבור כי על אף כללי הפרשנות שנקבעו בהלכת אפרופים ובהלכת ארגון מגדלי ירקות, מן הראוי כי במקום בו לשון ההסכם היא ברורה וחד משמעית, כגון המקרה שבפני, יש ליתן לה משקל מכריע בפרשנות ההסכם. עיקרון זה מקבל משנה תוקף שעה שלשון ההסכם הברורה והחד משמעית מתיישבת עם ההיגיון המסחרי הפשוט ..."
באופן דומה, ראה ע"א 5925/06 אלי בלום נ' אנגלו סכסון סוכנות לנכסים (ישראל 1992) בע"מ (פורסם בנבו) שם נקבע:
"לאחרונה הבעתי את דעתי לפיה כאשר לשון ההסכם היא מפורשת, יש ליתן לה משקל מכריע בפרשנות ההסכם (ע"א 5856/06) לוי נ' נורקייט בע"מ ([טרם פורסם], [פורסם בנבו], 28.1.08) (להלן – עניין לוי)] ואני סבור כי דברים אלו יפים גם לעניין שבפני."
כן ראה גם ע"א 2001/08 (י-ם) דהן עודד נ' כתר הוצאה לאור בע"מ, (פורסם נבו).
בפסיקתו של כב' בית המשפט העליון משנת 2012, כדוגמת רע"א 3961/10 המוסד לביטוח לאומי נ' סהר חב' לתביעות בע"מ בשם מגדל חב' לביטוח ואח' (פורסם בנבו), כמו גם דנ"א 797/12 ליסטר נ' פרידנברג ואח' (פורסם בנבו- 16.8.12), ובמסגרתה מצא בית המשפט העליון לשוב ולעשות שימוש בהלכת אפרופים, לצורך פרשנותו של הסכם תוך ציון כי גם תיקון חוק החוזים, אין בו כדי לשנות ממסקנה זו.
תוך מתן הדעת לכל אלו, דומה כי הכלי הראשון העומד לבחינתו של בית המשפט, הוא החוזה עצמו, על הוראותיו. בהמשך, נבחנות גם הראיות החיצוניות להסכם, תוך שמטרת כולן גם יחד הינה "איתור" כוונתם של הצדדים.
פרשנות הוראות הסכם המכר
בענייננו, אין חולק כי בהסכם המכר נקבע, במפורש, התאריך בו תירשם לטובת התובעים הערת אזהרה, כמו גם את רשימת הצדדים השלישיים, אשר לידיהם תשולם חלק מן התמורה הנקובה בהסכם המכר, וזאת בגין חובות הנתבע או מי מטעמו.
כן נקבע בהסכם המכר מועד מוגדר לצורך השלמת העסקה, תוך רישום הזכויות על שם התובעים.
הראיות בתיק זה מלמדות כי הערת האזהרה לטובת התובעים לא נרשמה במועד הנקוב בהסכם המכר, וכי רישום הזכויות על שם התובעים התבצע כשישה חודשים לאחר המועד הנקוב.
כמו כן סעיפים 8 לתצהיר התובע ו- 15 לתצהיר הנתבע, מלמדים כי סכומים שונים, מעבר לאלו אשר ננקבו בסעיף 4 להסכם המכר, שולמו על ידי התובעים מתוך יתרת התמורה, וקודם מסירת החזקה בנכס, לידי צדדים שלישיים, לצורך פירעון חובותיו של הנתבע.
בכל הנוגע להוראות הסכם המכר לגופן, טען הנתבע כי במסגרת סעיף 3ג' להסכם המכר, נקבע כי איחור בהמצאת אישורי מס שבח מסיבות שאינן תלויות במוכר, לא יהווה הפרה של הסכם המכר.
עוד טען הנתבע כי סעיפים אלו נכללו במסגרת הוראות הסכם המכר, שעה שהיה ידוע לצדדים, בהינתן הפעולות הרבות אשר היה לבצע, כולל קבלת אישור בית המשפט של פשיטת הרגל, כי ספק אם ניתן יהיה לסיימן במועדים המקוריים הנקובים בהסכם המכר.
לא מצאתי לקבל את טענות הנתבע בסוגיה זו, ככל שהן מתייחסות להוראות הסכם המכר לגופו, וזאת ממספר טעמים, כמפורט להלן:
הסכם המכר אינו כולל כל הוראה על פיה המועדים הינם "גמישים" או ניתנים לשינוי עקב מורכבות העסקה או עקב הצורך לקבל אישור בית המשפט או צד שלישי כלשהו.
ככל שביקש הנתבע להבטיח שלא ניתן יהיה לראות באיחור בביצוע התחייבויותיו על פי הסכם המכר כהפרה יסודית של ההסכם, היה מקום כי הדבר ימצא ביטוי מפורש בתוך ההסכם עצמו.
כאמור, הנתבע שב והפנה את שימת הלב להוראות סעיף 3ג' להסכם המכר, ואולם סעיף זה מתייחס אך לשאלת המצאתם של אישורי מס שבח, בעוד הראיות בתיק זה מלמדות כי האיחור בהמצאת אישור מס שבח, היווה רק גורם מעכב אחד, מתוך מספר רב של גורמים, אשר הביאו לעיכוב בהשלמת העסקה בין הצדדים.
לגורם זה יש להוסיף את העדר אישור בית המשפט של פשיטת הרגל, אישור בית המשפט של הפירוק, אישור הרשות המקומית (לרבות בגין היטל השבחה) וכיוצא באלו.
אין בהסכם המכר אזכור לאפשרות של עיכוב השלמתה של העסקה מכוח אלו.
זאת ועוד, הסכם המכר מתייחס לאי המצאת אישורים מכוח סיבות אשר אינן תלויות במוכר.
בתיק זה הראיות מלמדות כי אי המצאת חלק האישורים, לדוגמא אישורה של עיריית ראשון לציון, נבע מהעדר יכולת כלכלית של הנתבע לשאת בתשלום החוב הנדרש לצורך כך, ותו לא.
בהעדר יכולת כלכלית, לא ניתן לראות אלא כנסיבה התלויה במוכר, ובו בלבד.
הוסיף הנתבע וטען כי במסגרת סעיף 4.3 להסכם המכר, קבעו הצדדים כי כל עוד לא הומצאו המסמכים הנדרשים לצורך השלמת העברת הזכויות, יידחה מועד התשלום כמו גם מועד ביצוע העברת הזכויות.
מסעיף זה ביקש הנתבע ללמוד כי הצדדים היו מודעים היטב לספק שהיה קיים בדבר האפשרות לעמוד במועדים הנקובים.
לא מצאתי לקבל גם טענותיו אלו של הנתבע בהתייחס למועדים הקבועים וככל שהן מתייחסות לפרשנות חיובי הצדדים מכוח הוראות ההסכם עצמו, שעה שהסכם זה אינו נוקב בהוראה על פיה איחור מסוג זה לא יהווה הפרה של ההסכם.
כל שסעיף 4.3 להסכם המכר מאפשר הוא איחור בתשלום יתרת התמורה, שעה שלא היו בידי הנתבע מסמכי העברת הזכויות.
עסקינן בסעיף המעניק מגן לכספי הרוכש, אך לא זה המשחרר את המוכר מחובותיו.
זה גם המקום לציין כי הצדדים מצאו לנקוב בסעיף התמורה כסעיף אשר הפרתו מהווה הפרה יסודית של הסכם המכר, וממילא בסעיף עצמו נקבע כי התשלום ומסירת החזקה יחד עם כל מסמכי ההעברה, ייעשו לא יאוחר מיום 31.5.11.
אילו ביקשו הצדדים להוסיף לגוף ההסכם הוראה על פיה עסקינן בתאריך שהוא "גמיש", היה מקום לכלול הוראה לעניין זה במפורש.
הנתבע טען במסגרת סעיפים 9 ו-11 לתצהירו כי הצדדים כללו הוראה זו, כמו גם את ההוראה הנקובה בסעיף 3ג' להסכם המכר, משום שכל המעורבים היו מודעים לתלות במשרד עורכי הדין המייצג את החברה בפירוק, לצורך בקבלת אישור בית המשפט להפטר של אחיו, כמו גם לעיכובים הצפויים במשרדי מיסוי מקרקעין.
עם זאת, הצדדים לא ציינו נתונים אלו במסגרת הסכם המכר, וממילא לא מצאו לקבוע כי הללו יהוו סייג מפני השלמת העסקה במועד הנקוב, או לעניין רישומה של הערת אזהרה לטובת התובעים.
כה פשוט היה לכאורה להוסיף הוראה על פיה עיכוב שמקורו באי קבלת אישורו של בית המשפט, או התנהלות המפרק או הנאמן בהליך פשיטת הרגל, יביאו לעיכוב בהשלמת חיוביו של הנתבע על פי ההסכם. ואולם, הוראה מסוג זה לא נמצאה בהסכם המכר, ולא ניתן לקרוא את הוראות סעיפים 3ג' או 4.3 כאלו הכוללות תניות אלו.
בהינתן כל אלה, אין לי אלא להגיע למסקנה על פיה הוראות הסכם המכר, אינן תומכות בטענותיו של הנתבע, באשר למהות והיקף ההסכמות שבין הצדדים.
מצגים והסכמות החורגות מהוראות הסכם המכר
משנמצא כי הוראות ההסכם אינן תומכות בטענות ההגנה, אני נדרשת להוסיף ולבחון שאלת קיומן של הסכמות או הבנות אחרות, חורגות או מאוחרות לאלו הנקובות בהוראות הסכם המכר, כמו גם היקפן והשפעתן של אלו (ככל שקיימות), על זכאותם של התובעים לקבלתו של הפיצוי המוסכם הנקוב בהסכם המכר.
לעניין זה נתתי דעתי לתצהירם ועדותם של בעלי הדין ונספחיהם, כמו גם לאלו של עורכי הדין גליקס וגליקמן.
מעשית, התבררה בפני תמונה עובדתית אשר הינה מורכבת יותר ושונה מזו אשר ביקשו התובעים והנתבע גם יחד להציג בפני.
רבים הם המקרים בהם נדרש בית המשפט להכריע בין גרסאות עובדתיות סותרות של בעלי דין. הכרעה זו, נעשית לא אחת על סמך צירוף והתבוננות זהירה בכל "פיסות המידע" והראיות המוגשות לתיק, על דרך של בניית מעין פאזל עובדתי המשקף תמונה עובדתית בהירה אחת.
משהובהר כי המחלוקות בין הצדדים מתייחסות לשתי שאלות מהותיות: מועד רישום ההערה/הזכויות; וביצוע תשלומי חובות נוספים של הנתבע על ידי התובעים;
אתייחס לכל אחת מאלו, בנפרד.
המועדים לרישום הערת אזהרה והשלמת ביצוע העסקה
לשיטת הנתבע, התובעים היו מודעים לעובדה כי יכול ולא ניתן יהיה לעמוד במועדים הנקובים בהסכם המכר, וכי הוסכם כי מועדים אלו יירשמו לצורך קידום הטיפול בשומות במשרדי מס שבח מקרקעין.
התובעים מצדם טענו כי לא היו דברים מעולם, ולא הוסבר להם דבר קודם ההתקשרות החוזית.
כאמור לעיל, אין הוראות הסכם המכר עצמן, עומדות בקנה אחד עם טענות הנתבע.
בנוסף, איני מוצאת להתעלם מן העובדה כי מתצהירו של הנתבע עלתה תמונה שאינה בהירה דיה באשר להיקף המידע אשר הוא עצמו מסר לתובעים, וכי לא הוצגה הסכמה מאוחרת בכתב של התובעים כי יירשמו מועדים אלו אך לצורך הצגת מצג של "עסקה מהירה" בפני רשויות המס (כפי הנטען על ידי הנתבע).
על אף כל אלו, ומשנתתי דעתי לכלל הראיות והעדויות בתיק, באתי לכלל מסקנה כי הנתבע אכן הציג בפני התובעים נתונים עובדתיים רבים, החורגים מאלו אשר נטענו על ידי התובעים בהליך זה, וזאת עוד קודם ההתקשרות החוזית.
הוכח כי שני הצדדים היו מודעים היטב לעובדה כי רישום הערת האזהרה והשלמת רישום הזכויות על שם התובעים, מותנה בסוגיות רבות ויכול ויארך, עקב כך, זמן לא מועט. סוגיות אלו התייחסו בעיקר לנושא החברה בפירוק, קיומו של הליך הפש"ר והצורך בהשלמת רישום הזכויות על שם הנתבע, קודם העברתן לתובעים.
בעניין זה, מצאתי את עדותו של עורך דין גליקס כזו העומדת בקנה אחד עם גרסת הנתבע, כמו גם עם יתר הראיות בתיק. מעדותו זו עלה כי הובהר לתובעים וכי הללו היו מודעים לכך כי בהינתן מורכבות העסקה, לא ניתן להבטיח רישום הערת האזהרה או רישום הזכויות במועדים אשר מצאו ביטוים בהסכם המכר.
עוד עלה מעדותו של עורך הדין גליקס כי המועדים הנקובים בהסכם, נקבעו על בסיס בקשתו של התובע עצמו, אשר ביקש לזרז את ביצוע העסקה, או כדבריו:
"הוא שאל איך ניתן לזרז, אמרתי לו שנעשה הכל, כי נרשום תאריך יותר קרוב, למרות שלמעשה זה לא ניתן לביצוע. אז אבוא לשלטונות המס ולחברה ואומר כי יש פה עסקה עם מועד קצר, הוספתי בחוזה את הסעיפים כי במידה וזה לא יהיה תלוי בו, כל עיכוב במוכר, גם לא תשולם התמורה וגם תידחה העברה. זה היה במועד. ידעתי שהיות ועסקתי הרבה בהצלחת יחזקאל, שאצל המעריכה במס שבח, גב' נצחיה כובשי, היא פחות מ- 6 חודשים לא נוגעת בתיק. כשבאתי אליה. היא גמרה את התיק אחרי 3 חודשים. אז לא היו עדיין אישורים של בתי משפט ולא היה ניתן לעשות דבר." (לעניין זה ראה עמוד 18 שורות 22-27 לפרוטוקול הדיון).
אני ערה לעובדה כי לשיטת התובע, עורך דין גליקס לא מסר בידו את הנתונים הרלוונטיים, אלא כי נאמר לו שעסקינן בחברה משכנת וכי הוא "זרם" עם התאריכים שב"כ הנתבע נקב בהם.
(לעניין זה ראה עמוד 10 שורות 28-31 לפרוטוקול הדיון).
לא מצאתי לאמץ גרסתו זו של התובע בעניין זה.
ממכתבו של התובע עצמו, לב"כ החברה בפירוק (נספח ו' לתצהיר הנתבע) עלה כי הוא מודע לעובדה כי ההליך הנדרש לצורך רישום הערת האזהרה מורכב ותלוי בגורמים שונים לרבות אישור בית המשפט.
זה המקום לציין כי התובעים ביקשו לצייר עצמם בכתב התביעה ובתצהירי העדות הראשית, כאנשים אשר לא היו מיוצגים על ידי עורך דין, לא היו מודעים למורכבותה של העסקה או פרטיה, ותוך שהולכו שולל אחר מצגים מטעים שהוצגו להם על ידי הצד שכנגד.
ואולם מתוך חומר הראיות עולה במפורש כי הנתבע, באמצעות בא כוחו הבהיר לתובעים כי:
קיימים גורמים רבים המעורבים בעסקה ואשר נדרשת הסכמתם לצורך השלמתה,
קיימים חובות של אח הנתבע המצוי בהליכי פש"ר –כאשר הנתבע רכש זכויותיו,
החברה אשר הינה בעלת הזכויות במקרקעין – מצויה בהליך של פירוק מרצון,
וכי קיימים חובות, הגם אם מוגדרים, של הנתבע ואחיו לצדדים שלישיים.
נתונים אלו עולים במפורש, מתוך הוראות הסכם המכר עצמן, וניסיונו של התובע לצייר את האירוע כאילו הובהר לו שמדובר בהסכם "רגיל" עם חברה משכנת, אשר לוח הזמנים שנקבע לצורך סיומו הוא ברור ומוגדר, אינו סביר בעיני, בעליל.
זה גם המקום לציין כי מצאתי פער של ממש בין התמונה אותה ביקש התובע לצייר באשר למעורבותו וידיעותיו ביחס להסכם המכר, לבין זו אשר התבררה בפני.
התרשמותי הבלתי אמצעית מהתובע הייתה כי עסקינן באדם רהוט, משכיל ובעל דעות מאוד מוצקות וברורות באשר להוראות הסכם המכר שבין הצדדים.
ספק גדול בעיני באם היה התובע נותן לאדם כלשהו, תהא זהותו של אותו אדם אשר תהא, להוביל אותו לכלל הסכמה שהוא אינו ער לתוכנה, או כי "זרם" עם רצונותיו של הצד שכנגד.
במסגרת תצהיר העדות הראשית טען התובע כי קודם לחתימת ההסכם התקיימו שתי פגישות, במסגרתן התנהל משא ומתן, ולבסוף הועלו הדברים על הכתב באמצעות בא כוחו של הנתבע.
אין בתצהיר התובע כל התייחסות למורכבות העסקה או לנתונים אשר נמסרו לידי התובעים קודם ההתקשרות. כמו כן אין במסגרת התצהיר כל התייחסות להתנהלות התובעים קודם ולאחר החתימה על הסכם המכר.
עם זאת, במסגרת ישיבת קדם המשפט אישר התובע בפני כי היה מודע לכך שהזכויות במקרקעין אינן רשומות על שם הנתבע, כי יש צורך בהליך של הפטר מכוח הליך פשיטת הרגל של יינון, וכי החברה אינה משמשת כחברה משכנת.
(לעניין זה ראה עמוד 1 שורות 9-12 לפרוטוקול הדיון).
במסגרת חקירתו הנגדית טען התובע, בניגוד לדברים אשר עלו בישיבת קדם המשפט כדלהלן :
"עורך דין גליקס במעמד החתימה אמר לי כי מדובר בחברה משכנת. אני מבין מה היא חברה משכנת. הוא כיוון את הדברים להצלחת יחזקאל. התברר לי לאחר שחתמתי כי לא מדובר בחברה משכנת".
(לעניין זה ראה עמוד 10 שורות 28-29 לפרוטוקול הדיון).
ובהמשך:
"לא הוסבר לי כי פירוק מרצון, גליקמן הסביר לי את זה מאוחר יותר, בשום פנים ואופן לא עורך דין גליקס".
(לעניין זה ראה עמוד 11 שורות 1-2 לפרוטוקול הדיון).
גרסתו זו של התובע, במהלך חקירתו הנגדית מעלה תמיהות, לא רק נוכח הדברים שנאמרו על ידו במסגרת ישיבת קדם המשפט, אלא משום שהיא עומדת בניגוד לאמור בהוראות הסכם המכר עצמן, שם מדובר על חברה בפירוק ולא על חברה משכנת, על הצורך בהפטר של אח הנתבע יינון ומכאן קיומו של הליך פש"ר, כמו גם על קיומם של חובות רבים של הנתבע ואחיו לצדדים שלישיים.
לתהיות אלו יש להוסיף את תצהירו ועדותו של עורך דין גליקמן, אשר פעל במסגרת עבודתו במשרד עורכי הדין טיקוצקי, בכל הנוגע לחברה בפירוק.
מתצהירו של עורך דין גליקמן עלה כי קודם התקשרותם של התובעים והנתבע בהסכם המכר, פנה אליו התובע מספר פעמים לצורך בירור הדרישות לצורך השלמת הרישום על שם הנתבע, כמו גם השלמת רישום הזכויות על שמו, אם וככל שיחתם הסכם המכר. (לעניין זה ראה סעיף 18 לתצהיר).
מאותו תצהיר עולה כי עורך דין גליקמן הבהיר לתובע כי עסקינן בהליך שיכול ויהא מורכב וארוך, נוכח העובדה כי מעורבים בו בית המשפט של פשיטת הרגל, בית המשפט של הפירוק, וקיומם של חובות רבים לצדדים שלישיים.
גם במסגרת חקירתו הנגדית הוסיף עורך דין גליקמן והעיד כדלהלן:
"ש. יתכן כי בניסוח הסעיף, הוא פנה אליך מלפני החתימה על ההסכם.
ת. כן. לפני שהוא חתם ושלח את המכתב הוא התקשר אלי למשרד, כמה וכמה פעמים, כדי לברר אייך עושים את הפרוצדורה המסובכת הזו. אמרתי לו שעדיף שיהיה מיוצג על ידי עורך דין.
ש. אני אומר לך שקודם לחתימת ההסכם לא פנה אליך מרשי ולו פעם אחת.
ת. פנה לפי החתימה ולפני המכתב ששלח למשרד. שימו לב שמכתב מיום 16.3 הוא מפנה להצלחת יחזקאל, איך הוא ידע את הפקס ואת ההעתק?"
(לעניין זה ראה עמוד 8 שורות 1-6 לפרוטוקול הדיון).
מצאתי את עדותו של עורך דין גליקמן כמהימנה מאוד.
לא נמצאו סתירות בין האמור בחקירתו הנגדית לבין תצהירו.
חשוב מכך, עסקינן במי שאין לו עניין אישי בתוצאות ההליך בפני, ומכאן שהוא נטול פניות.
שני הנתונים העובדתיים המשמעותיים ביותר אשר עלו מתוך עדותו של עורך הדין גליקמן, היו פנייתו של התובע לעורך הדין קודם ההתקשרות וקבלת המידע הנוגע למקרקעין, כמו גם התייחסותו של התובע לשאלת ייצוגו על ידי עורך דין.
מתצהירו של התובע עלה לכאורה כי בין מועד החתימה על ההסכם לבין מועד רישום הזכויות על שם התובעים, לא התרחש דבר, למעט פניית הנתבע לתובעים לצורך קבלת כסף לשם פירעון חובות נוספים, החורגים מאלו עליהם הוסכם, ומתוך יתרת התמורה (לעניין זה ראה סעיף 8 לתצהיר התובע).
הקורא מן החוץ, יכול היה לכאורה להסיק כי התובע הובל לתוך מציאות, שהוא אינו ער להשלכותיה.
ואולם, במסגרת החקירה הנגדית, כמו גם מתוך תצהירו של עורך דין גליקמן, עלה כי ביום 16.3.2001, יומיים לאחר חתימת הסכם המכר, כבר פנה התובע לחברה במכתב שמטרתו רישום הערת אזהרה בהקדם.
ממכתב זה עולה תמונה שונה לגמרי מזו אותה ביקש התובע להציג במסגרת תצהיר העדות הראשית או כתב התביעה, באשר להיקף המידע והנתונים אשר הוצגו ביחס למורכבותה של עסקתה המכר.
המכתב כולל התייחסות מפורשת לנושאים הבאים:
תשלום כספים לעו"ד שוקי שועלי, לצורך השלמת הליך פש"ר, לרבות ציון מספר הליך הפש"ר;
פירוט התשלומים אשר בוצעו מכוח הסכם המכר;
התייחסות לצורך במה שהוגדר על ידי התובע "כבטוחה חזקה יותר מההתחייבות האובליגטורית שמעניק ההסכם", ועל כן עתירה לרישום הערת אזהרה מוקדם ככל שניתן, ההבנה בדבר הצורך לרישום אותה הערה על מנת "ליצור רישום כלפי כולי עלמא", וידיעתו של התובע כי קיימים חובות נוספים לנתבע.
זה גם המקום לציין כי אני ערה לעובדה כי הנתבע היה מיוצג על ידי עורך דין במסגרת הסכם המכר, ואילו התובעים לא היו מיוצגים על ידי עורך דין מטעמם.
לכאורה, בנסיבות מעין אלו, היה מקום להניח כי התקיים בין הצדדים חוסר איזון אשר ייתכן ואף נוצל לרעה על ידי הנתבע, בכל הנוגע למסירת המידע, הכללתו במסגרת ההסכם, או הסקת המסקנות הנובעות ממנו.
ואולם, בתיק זה הוכח בפני במפורש, כי התובעים בחרו במודע, שלא להיות מיוצגים על ידי עורך דין לצורך ההתקשרות בהסכם המכר, וזאת שעה שהתובע הינו בעל השכלה משפטית, ומי שראה עצמו כבעל ידע וניסיון בתחום.
עורך דין גליקמן, נציג החברה בפירוק טען במסגרת תצהירו כי זכור לו היטב כי התובע בחר שלא להיות מיוצג על ידי עורך דין, בעסקה אותה ראה כעסקה מורכבת, וכי בשיחות שניהל עורך דין גליקמן עם התובע, הסביר לו שמדובר במתווה עסקה שאינו פשוט כלל, אף לעורכי דין ומוטב כי יהיה מיוצג על ידי עורך דין. עם זאת, התובע הבהיר לו כי הינו עובד בתפקיד בכיר בבנק וכי לדבריו : "הוא יודע טוב יותר מכל עורך דין" (לעניין זה ראה סעיף 19 לתצהיר).
גם במסגרת חקירתו הנגדית הוסיף עורך דין גליקמן וטען:
"אמרתי לו שעדיף שיהיה מיוצג על ידי עורך דין".
(ראה עמוד 8 שורה 3 לפרוטוקול הדיון).
הנתבע במסגרת חקירתו בבקשת הרשות להתגונן נשאל בעניין זה והשיב:
"ש. הקונה לא היו מיוצגים על ידי עורך דין
ת. לא היו מיוצגים בטענה שאדון אסולין משפטן ולא צריך עורך דין".
(לעניין זה ראה עמוד 1 שורה 18 לפרוטוקול הדיון).
התובע עצמו אישר במסגרת חקירתו הנגדית כי יש לו השכלה משפטית, (לעניין זה ראה עמוד 10 שורה 10 לפרוטוקול).
התובע נשאל במסגרת חקירתו הנגדית האם הומלץ לו להתקשר עם עורך דין מטעמו. בתחילה טען התובע כי לא הוסבר לו מאומה, למעט העובדה כי עורך הדין נקב בתאריכים ביחס להסכם.
(לעניין זה ראה עמוד 10 שורה 16 לפרוטוקול הדיון).
בהמשך, משנשאל התובע האם עורך דין גליקמן המליץ לו להיות מיוצג, טען כי אינו זוכר.
(לעניין זה ראה עמוד 10 שורה 21 לפרוטוקול הדיון).
כאמור התובע אישר כי הוא בעל השכלה משפטית, ועיון בתכתובת מצדו אשר צורפה לתיק בית המשפט, מלמדת כי הוא עשה שימוש בידע זה, לרבות שימוש במונחים משפטיים.
ויודגש, אין חובה לאדם המתקשר בהסכם להיות מיוצג על ידי עורך דין, ואין העדר הייצוג גורע מזכויותיו או חובותיו של צד להסכם. ואולם שעה שאדם בוחר להסתמך על ניסיונו וידיעותיו שלו, לצורך התקשרות בהסכם מכר מקרקעין, יש לכך משמעות והשלכות.
"תרגומם" של הנתונים העובדתיים
סוגיות רבות הנוגעות להתקשרות הצדדים, נגזרות או תלויות, בנתונים העובדתיים כמו גם הבנתם של הצדדים את המשמעות וההשלכות שיש לאותם נתונים עובדתיים, על זכויות המוכר כמו גם יכולתו של הרוכש להשלים את רישום הזכויות ביחס לממכר.
בעניינם של הצדדים אשר בפני הוכח כי מדובר היה בעסקת מכר מורכבת, אשר לצידה סימני שאלה מרובים, וכי שני הצדדים, היו מודעים לכך, קודם לחתימת הסכם המכר.
עוד הוכח בפני, כי שני הצדדים היו מודעים לעובדה כי ייתכן ולא ניתן יהיה לעמוד במועדים אשר נקבעו בהסכם, וכי העמימות באשר למועדים, נוחה הייתה לנתבע, אשר לא יכול היה לכאורה להתחייב למועדים מוגדרים.
עם זאת, המידע העובדתי דלעיל, אשר היה בידי שני הצדדים – קודם החתימה על הסכם המכר, לא מצא ביטוי במסגרת הוראות הסכם המכר.
כפי שהובהר לעיל, לא ניתן לראות את הסכם המכר כזה הכולל בחובו התייחסות מפורשת או ברורה לאפשרות הנתבע לעכב או לשנות מן המועדים הנקובים בהסכם המכר.
הטענה לציון מועדים בלתי רלוונטיים או שאינם מוסכמים אך בשל רצון לקדם טיפול מול רשויות המס, מעוררת כשלעצמה חוסר נוחות.
מעבר לכך, גם ככל שאקבל את מלוא טענותיו של הנתבע בדבר ציון המועדים בהסכם לאור או לפי בקשת התובע, כמפורט לעיל, עדיין היה על הנתבע, בנסיבות אלו להבהיר, מהם המועדים החלופיים עליהם הוסכם בין הצדדים, לצורך רישום הערת האזהרה או רישום הזכויות.
יש לזכור כי עסקינן בעסקת מכר מקרקעין, אשר מסתיימת ברישום ואשר ביחס אליה קיבל הנתבע לידיו (במישרין או בעקיפין), כבר בעת חתימת ההסכם, מאות אלפי שקלים.
שעה בה התובעים טענו כי המועדים המוסכמים הינם אלו הנקובים בהסכם המכר ואילו הנתבע טען כי מועדים אלו אינם משקפים את הסכמות הצדדים, ניתן היה לצפות כי הנתבע יוכל להציג, לכל הפחות, נתונים או ראיות כלשהן, המלמדות על הסכמה שונה-מאוחרת, למילוי התחייבויותיו במועדים אחרים. דבר מאלו לא הוצג.
למעלה מכך, עת שלא הוצגו מועדים חלופיים, היה על הנתבע, לכל הפחות, להוכיח כי פעל בסבירות לצורך מילוי כל התחייבויותיו על פי הסכם המכר.
הרי, גם מקום בו לא היה נקבע מועד לביצועו של חיוב זה או אחר של מי מן הצדדים, נקודת המוצא הינה כי זה ייעשה בתוך פרק זמן סביר.
אותה סבירות עצמה נבחנת על בסיס המקרה הפרטני ונסיבותיו. מבלי להידרש לכל אחד ואחד מן האישורים בנפרד, אומר כי התמונה העובדתית המצטיירת הינה כי ביחס לחלק מן האישורים נמצאה התנהלותו הלכאורית של הנתבע סבירה יותר מאשר ביחס לחלק אחר.
משנתתי דעתי לכל אלו באתי לכלל מסקנה כי יש לראות את הנתבע כמי שלא קיים את חיוביו על פי הסכם המכר בכל הנוגע למועדים הנקובים, ואת התובעים כמי שהיו מודעים לאפשרות כי התאריכים הנקובים לצורך רישום הערת האזהרה או סיום רישום המכר, לא יהיו ניתנים ליישום בפועל בלוח הזמנים הנקוב.
תשלומם של החובות הנוספים
הסכם המכר, נקב, במפורש ברשימה של חובות של הנתבע או אחיו, אשר פירעונם נדרש כתנאי להשלמת העברת הזכויות על שם הנתבע ולאחר מכן על שם התובעים.
סעיף 2 להסכם המכר אשר כולל את הצהרת הנתבע לעניין קיומם של חובות, מפנה לפירוט תשלומים הנקוב בסעיף 4 להסכם המכר.
סעיף 4 להסכם המכר, כולל רשימה סגורה של תשלומים (סעיפים 4.1-4.4 להסכם המכר).
אין חולק כי בפועל, שילמו התובעים תשלומים נוספים, החורגים מאלו הנקובים בסעיף 4 להסכם המכר.
כך שולם סך של 67,000 ₪ בגין חוב היטל השבחה לעריית ראשון לציון; כך שולם סך של - 22,826 ₪ בגין חוב פיתוח לעיריית ראשון לציון; וכך שולם סך של 7,500 ₪ בגין שכר טרחת עורך דין וסך של 32,402 ש"ח בגין מס שבח. (כלל הסכומים הנקובים לעיל יכונו להלן: "החובות הנוספים")
(לעניין זה ראה סעיפים 15 ו-16 לתצהירו של הנתבע).
התובעים טענו כי שילמו את החובות הנוספים, בלית ברירה, וזאת שעה שכבר שולמו על ידם סכומים ניכרים, ולא ניתן היה להשלים את ביצוע העסקה אלא בדרך זו.
מאידך טען הנתבע כי התובעים היו מודעים להיקף חובותיו, וממילא נתנה הסכמתם לפירעון החובות הנוספים תוך קיזוזם של אלה, מתוך יתרת התמורה המגיעה לו.
בדומה לסוגיות אחרות בתיק זה, התמונה העובדתית אשר התבררה בפני, אינה תואמת במלואה טענות מי מן הצדדים.
הוכח בפני כי התובעים אכן שילמו את החובות הנוספים, ואולם לא הוכח כי ידעו מלכתחילה על קיומם של חובות אלו, או חשוב מכך, כי נתנו הסכמה כלשהי מטעמם, קודם ההתקשרות החוזית, לשאת בכל חוב של הנתבע, יהא מקורו או תוכנו של זה אשר יהא.
למעשה, הוכח כי קיים הבדל אחד מהותי מאוד, בין סוגיית המועדים הנקובים בהסכם לצורך רישום הערת האזהרה או השלמת רישום הזכויות על שם התובעים לבין סוגיית פירעונם של החובות הנוספים של הנתבע, על ידי התובעים.
הבדל זה הוא בידיעה ובהיקף המידע אשר ניתן לתובעים על ידי הנתבע, קודם ההתקשרות החוזית.
בעוד כי ביחס לשאלת אפשרות רישומה של הערת האזהרה או המכר, הונח בפני מצע ראייתי אשר היה בו כדי ללמד על מורכבות העסקה והשלכותיה (לכל הפחות באופן חלקי), הרי בכל הנוגע לקיומם של החובות הנוספים (מעבר לאלו הנקובים בהסכם המכר), לא הציג הנתבע ראשיתה של ראייה כי שיתף את התובעים בקיומם של אלו, קודם ההתקשרות החוזית, או כי היה ביכולתם של התובעים להביא דבר קיומם של אותם חובות במניין שיקוליהם, עובר לחתימה על הסכם המכר.
אני ערה לעובדה כי התובעים לא הציגו ראייה המלמדת על הבעת התנגדות או תרעומת אשר הופנתה כלפי הנתבע, בזמן אמת, ושעה שנתבקש תשלום זה או אחר מתוך החובות הנוספים.
למעשה, מכתב הדרישה הראשון במסגרתו הועלתה על ידי התובעים טענה להצדקה בדבר תשלום הפיצוי המוסכם, נושא תאריך של יום 31.10.11, דהיינו יום לאחר רישום הערת האזהרה בלשכת רישום המקרקעין, על שם התובעים וחודשים ארוכים לאחר שכבר שנפרעו החובות הנוספים על ידי התובעים.
הנתבע צירף לתצהירו העתקי פניות בא כוחו לתובעים ביחס לאותם תשלומים (נספחים ב'-ד' לתצהיר הנתבע).
במסגרת נספח ג' לתצהיר הנתבע, המתייחס לתשלום שכר טרחת עורך הדין נאמר כדלהלן:
"בהמשך לשיחתנו הטלפונית נא להעביר לחשבונו של יוחאי מדמוני ע"ח התמורה המגיעה לו, סך של 7,500 ₪ / שבעת אלפים וחמש מאות ₪..."
במסגרת נספח ד' לתצהירו של הנתבע נשלחו לתובע שלושה שוברים לתשלום מס השבח, ונאמר כי לאחר התשלום, ניתן יהיה לרשום החלקה על שם הנתבע ויינון, להעביר מיינון לנתבע, ולרשום הערות אזהרה לטובת התובעים. עוד נאמר בהודעת הפקס הנלווית כי יש להפחית את התשלום מיתרת התמורה המגיעה לנתבע.
במסגרת נספח ה', כותב התובע לב"כ הנתבע כדלהלן :
"לבקשתך מיום 23.5.2011, רצ"ב אישור תשלום 3 שוברים בסך כולל של 32,402 ₪.
לידיעתך סוכם עם מר יוחאי מדמוני על הפחתה בגין הקדמת תשלום זה על ידי של 1,000 ₪ ממחיר הסופי של המגרש. נכון להיום שולמו ע"ח חוזה רכישת המגרש 800,466 ₪. והיתרה לתשלום 487,534 ₪.
נא אשר לי סכומים אלו בפקס".
מתוך כלל העדויות והראיות אני נדרשת לשאלה, האם יש לראות בביצוע התשלומים על ידי התובעים, או בתכתובת שבין הצדדים, משום הסכמה מאוחרת של התובעים לשאת בפירעון החובות הנוספים של הנתבע, אם לאו, ואיזו משמעות יש לביצועם של תשלומים אלו.
כלל הראיות בתיק זה מלמדות כי מדובר בהתנהלות אד הוק, אשר מקורה במצב עובדתי, לא פשוט, אליו נקלעו התובעים.
יש לזכור כי בחודשים בהם שולמו החובות הנוספים, דהיינו אפריל ומאי 2011, כבר שולם על ידי התובעים בגין הסכם המכר סך של- 670,002 ₪ , דהיינו יותר מחמישים אחוז משווי הנכס, וזאת מבלי שתינתן לתובעים בטוחה כלשהי לכספם.
דווקא העובדה כי ב"כ הנתבע מציין בפני התובע, במסגרת נספח ד' לתצהיר הנתבע, כי כנגד תשלום מס השבח ניתן יהיה לרשום הערת אזהרה לטובת התובעים, מלמדת כאלף עדים על הקשר שבין תשלום אותם חובות לבין אפשרות קידום העסקה או לכל הפחות רישומה של בטוחה לטובת התובעים.
איני סבורה כי ניתן לראות את התובעים כמי שנתנו הסכמה מדעת לשאת בתשלום החובות הנוספים, שכן המקום לציין דבר קיומם היה בהסכם עצמו, או לכל הפחות על דרך של הוספת הוראה בהסכם המכר על פיה התובעים נכונים לשאת בפירעון חובות נוספים של הנתבע, אם וככל שיהיו כאלה, כנגד קיזוזם מתוך יתרת התמורה.
הטענה על פיה היה לכאורה על התובעים לשלם כל סכום חוב נוסף של הנתבע, יהא היקפו אשר יהא, ובלבד שיעשה כנגד קיזוז התמורה המגיעה לו, אינה סבירה בעיני, ולא מצאה ביטויה בהסכם המכר לגופו.
מהותית, התרשמתי כי התובעים הוצבו, לאחר חתימת הסכם המכר, בפני מצב עובדתי נתון במסגרתו החלופות העומדות לרשותם הן שתיים:
א. לשאת בפירעון החובות הנוספים, וזאת שעה שאין לתובעים בטוחה כלשהי ביחס לכספים אלו, במועד בו טרם נרשמו הזכויות בנכס על שם הנתבע, וטרם נרשמה לטובת התובעים הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין.
ב. לסרב לשאת בפירעון החובות הנוספים, שאז לא ברור כיצד או האם ניתן יהיה לסיים את רישום הזכויות על פי הסכם המכר.
מהראיות בתיק עלה כי לנתבע לא היו מקורות אישיים עצמאיים לתשלום ופירעון החובות הנוספים.
המשמעות המעשית של התנגדות התובעים לפירעון אותם חובות, הוא עיכוב או אובדן האפשרות לרישום הזכויות במקרקעין על שמם.
זה גם המקום להדגיש כי במסגרת הסכם המכר נקבע בין הצדדים כי התובעים ישלמו את התמורה המגיעה לנתבע על דרך של העברת כספים לצדדים שלישיים לרבות תשלום סך של 359,152 ₪ לטובת הנאמן של יינון לצורך מתן הפטר בהליך פשיטת הרגל, סך של 124,309 ₪ לפקודת חברת בת של החברה בפירוק לצורך תשלום חובות עבר, וסך של 166,541 ₪ לרשויות המס.
משכך, אילו היו התובעים בוחרים, לדוגמא, שלא לשלם את החובות הנוספים, אלא לעתור לביטול ההתקשרות בין הצדדים, קיימים סימני שאלה לא מעטים באשר ליכולתם לקבל סכומים אלו בחוזר.
בנסיבות אלו, לא ניתן ל"תרגם" את ביצוע תשלום רוב החובות הנוספים על ידי התובעים, או אפילו אי העלאת דרישה לתשלום הפיצוי המוסכם באותה עת, כדי הסכמה מפורשת של התובעים לשאת בחיובים נוספים אלו. (כל זאת למעט כמפורט להלן).
התובעים אכן פרעו את החובות הנוספים, ואף לא העלו טרוניה בזמן אמת.
עם זאת, מדובר בבחירה בין שתי חלופות רעות, אשר הנתבע הציב את התובעים בפניהן, בדיעבד, ומבלי שתונח בפניהם, מראש, מלוא התמונה העובדתית.
הוסיף הנתבע וטען כי ניתן ללמוד על קיומה של הסכמה של התובעים לתשלום החובות הנוספים, מכוח התנהלותם (מעבר לתשלום בפועל) וזאת שעה בה הוסכם בין התובעים לנתבע על קיזוז סך של 1,000 ₪ מתוך יתרת התמורה בעת תשלום מס השבח (נספח ה' לתצהיר הנתבע), כמו גם נוכח העובדה כי התובעים לא ביצעו קיזוז של הפיצוי המוסכם בעצמם, אלא העבירו לידי הנתבע את מלוא יתרת התמורה כנגד קבלת החזקה.
לעניין זה אני מוצאת לאבחן בין קיזוז הסך של 1,000 ₪ לבין העברת יתרת התמורה לידי הנתבע.
באשר לקיזוז הסך של 1,000 ₪- אכן יש לראות בכך כדי הסכמה מאוחרת של התובעים לתשלום חוב מס השבח.
ביחס לתשלום זה, אין התובעים יכולים לאחוז בחבל משני קצותיו ולדרוש שני סוגים נפרדים של פיצוי בגין הקדמת התשלום.
היה זה התובע עצמו אשר ציין במסגרת פנייתו לב"כ הנתבע (נספח ה' לתצהיר הנתבע) את הדברים הבאים :
"לידיעתך, סוכם עם מר יוחאי מדמוני על הפחתה בגין הקדמת תשלום זה על ידי, של 1,000 ₪ ממחירו הסופי של המגרש".
מקום בו קיימת הסכמה על הפחתת תמורה כנגד הקדמת תשלום, לא ניתן עוד לטעון כי מדובר בהתנהלות המהווה הפרה של הוראות הסכם המכר או בפעולה שנעשית בכפייה.
עם זאת, בהתייחס לאי קיזוז הפיצוי המוסכם קודם לתשלום יתרת התמורה על ידי התובעים, איני מוצאת לראות בהתנהלות זו של התובעים כדי הסכמה לפירעון חובותיו הנוספים של הנתבע מתוך יתרת התמורה, או כדי ויתור על טענותיהם.
הנתבע עצמו אישר במסגרת חקירתו בבקשת הרשות להתגונן ביום 28.10.12 כדלהלן :
"ש. נכון שאם הם היו מתעקשים על קיזוז הפיצוי, היית נמנע מלהעביר את המגרש על שמם עד היום
ת. כשנפגשנו את אני ועורך דיני , כתוב בחוזה לפי זכרוני כי יעבור הנכס לאחר התשלום האחרון במלואו. "
לעניין זה ראה עמוד 6 שורות 14-17 לפרוטוקול הדיון מיום 28.10.12).
הנתבע שלח, באמצעות בא כוחו, מכתב תשובה להודעת התובעים על כוונתם לקזז מתוך יתרת התמורה את הפיצוי המוסכם. במסגרת אותו מכתב תשובה, נאמר במפורש כי ככל שלא תשולם יתרת התמורה, יראה הנתבע את התובעים כמי שהפרו את ההסכם והחזקה לא תימסר לידיהם.
(לעניין זה ראה נספח יב' לתצהירו של הנתבע).
בנסיבות אלו, לא ניתן לראות את ביצוע תשלום יתרת התמורה על ידי התובעים, כ-ויתור על טענות או כהסכמה לתשלום החובות הנוספים (למעט לעניין מס השבח כמפורט לעיל).
משנתתי דעתי לכל אלו, אני מוצאת לראות את הנתבע כמי שהפר את הוראות הסכם המכר בהתייחס לתשלומם של החובות הנוספים (למעט תשלום מס השבח כמפורט לעיל).
שיעור הפיצוי המוסכם
משהוכח כי הנתבע הפר את הוראות הסכם המכר, יש להוסיף ולבחון את שאלת זכותם של התובעים לפיצוי.
התובעים עתרו לפסיקתו של פיצוי בגובה הסכום הנקוב בסעיף 12.2 להסכם המכר, כפיצוי מוסכם, דהיינו סך של 128,900 ₪.
במסגרת סעיף 15 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) התשל"א 1970 (להלן: "חוק החוזים תרופות") נקבע:
"15.(א)הסכימו הצדדים מראש על שיעור פיצויים (להלן - פיצויים מוסכמים), יהיו הפיצויים כמוסכם, ללא הוכחת נזק; אולם רשאי בית המשפט להפחיתם אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה.
(ב)הסכם על פיצויים מוסכמים אין בו כשלעצמו כדי לגרוע מזכותו של הנפגע לתבוע במקומם פיצויים לפי סעיפים 10 עד 14 או לגרוע מכל תרופה אחרת בשל הפרת החוזה.
(ג)לענין סימן זה, סכומים שהמפר שילם לנפגע לפני הפרת החוזה והצדדים הסכימו מראש על חילוטם לטובת הנפגע, דינם כדין פיצויים מוסכמים".
אקדים ואציין כי לא בנקל ייטה בית המשפט להתערב בשיעורו של הפיצוי המוסכם, ודומה כי האוטונומיה של הצדדים באשר לחיובים הנקובים בהסכם, משתרעת גם לעניין שיעורו של הפיצוי המוסכם.
עם זאת, מצא המחוקק, במפורש, ליתן בידי בית המשפט את האפשרות להתערב תוך מתן הדעת לשאלת סוג ההפרה ומהותה, חומרת ההפרה, השלכותיה לעתיד, היקף התמורה החוזית כמו גם פרק הזמן בו נמשכה ההפרה.
כל זאת, על מנת לבחון – האם קיים יחס סביר בין הסכום שנקבע לבין הנזק שהצדדים יכולים היו לצפות אותו בעת כריתת ההסכם.
(בעניין זה ראה ע"א 4630/04 קניונים נכסים ובניין בע"מ נ' בני יעקב נדל"ן בע"מ ואח' (פורסם בנבו), , ע"א 126/84 יצחקי נ' שור פ"ד לח(3) , ע"א 748/80 גולדשטיין נ' גוב ארי חב' לבניין והשקעות נתניה (1976) בע"מ פ"ד לח(1) 309)
משכך, היה עלי להוסיף ולבחון האם אכן התקיים, במקרה דנן, אותו יחס סביר בין סכום הפיצוי המוסכם לבין הנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה.
לצורך כך, נתתי דעתי הן להתנהלות הצדדים והן להיקף ומהות המידע שעמד לרשותם בעת חתימת הסכם המכר.
לא מצאתי בעת בחינת סוגית הפיצוי המוסכם להתעלם מהיקף הנתונים העובדתיים אשר הוכח בפני כי הוצגו בפני התובעים, לרבות לעניין הפירוק, הפש"ר, המידע אותו קיבל התובע מנציג החברה בפירוק עורך דין גליקמן, ושאלת היקף החובות של הנתבע הנוגעים להתקשרות בהסכם המכר.
בנוסף, אין מקום להתעלם מן העובדה כי הוכח בפני כי התובע, ראה עצמו כאיש מקצוע בעל ידע מקצועי אשר היה ביכולתו "לתרגם", את כלל הנתונים העובדתיים כפי שהוצגו בפניו, לכלל מסקנות והבנות באשר להיקף הסיכון הטמון בתיק, ולרבות לעניין לוח הזמנים הצפוי לרישום הערת האזהרה וסיכום הליכי המכר. בכך יש כדי להשליך על שאלת הצפי של הצדדים את הנזק.
מאידך, לא ניתן היה גם להתעלם מן הפער הקיים בין רשימת חובותיו של הנתבע הנקובים בהסכם המכר, לבין אלו עמם נדרשו הצדדים להתמודד בפועל, לצורך סיום רישום הזכויות במקרקעין על שם התובעים. מצאתי את סוגיית הצורך בתשלום החובות הנוספים כטעם מהותי לחיובו של הנתבע בפיצוי התובעים.
משנתתי דעתי לכל אלו, באתי לכלל מסקנה כי יש מקום להתערב בשיעורו של הפיצוי המוסכם, לצורך יצירתו של אותו יחס סביר בין הסכום שנקבע לבין הנזק שהצדדים יכולים היו לצפות אותו בעת כריתת ההסכם, ולהעמידו על סך של 65,000 ₪.
סוף דבר
הנתבע ישלם לתובעים סך של 65,000 ₪. סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה (27.2.12) ועד התשלום המלא בפועל.
כן יישא הנתבע בהוצאות ההליך בסך של 15,000 ₪. סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד התשלום בפועל.
המזכירות תתבקש להמציא את העתק פסק הדין לצדדים באמצעות הדואר.
זכות ערעור לבית המשפט המחוזי בתוך 45 יום
ניתן היום, י' אייר תשע"ה, 29 אפריל 2015, בהעדר הצדדים.
