תרמית במקרקעין

ר ק ע

בשנת 1972 רכש חיים מאור ז"ל (להלן: המנוח) מגרש בשטח 756 מ"ר בעיר הרצליה הידוע כחלקה 11 בגוש 6606 (להלן: המקרקעין), והבעלות עליו נרשמה על שמו בלשכת רישום המקרקעין. כעבור כארבעה עשורים, ביום 20.11.11, נרשמה הערת אזהרה על זכויות המנוח במקרקעין לטובת נתבע 1 (להלן: הנתבע), אשר לטענתו התקשר עם המנוח בהסכם לרכישתן (נספח לתעודת עובדת הציבור מטעם מנהל מיסוי מקרקעין, בקשה מס' 6 בתיק האלקטרוני; להלן: ההסכם מיום 20.11.11). התובעת, בתו של המנוח ויורשתו החוקית, טוענת כי על אותו הסכם, וכן על הבקשה לרישום הערת האזהרה ועל ייפוי-הכוח שנחתם בפני עורך-דין (נספח ה לכתב התביעה) ועל הדיווחים שהוגשו למנהל מיסוי המקרקעין (נספחים לתעודת עובדת הציבור מטעם מנהל מיסוי מקרקעין), לא חתם אביה המנוח, כי אם אדם חסר זכויות במקרקעין שזהותו עלומה אשר התחזה כמנוח. היא עותרת להצהיר כי ההסכם מיום 20.11.11 לא הקנה זכות כלשהי במקרקעין לנתבע או למי שהתקשר עמו וכי להערות האזהרה ולעיקולים הקשורים בנתבע אין נפקות, ולהורות על מחיקתם מהמרשם.

המנוח נפטר לבית עולמו בחודש נובמבר 2013. התרמית שהתובעת טוענת לה התגלתה לו עוד בימי חייו, וכאשר נודעה לו פנה לרשויות השונות. ביום 12.07.12, כנראה לאחר שקיבל דרישה משלטונות מיסוי מקרקעין לשלם מס שבח, הגיש תלונה למשטרת ישראל על עבֵרות של קבלת דבר במרמה, זיוף בכוונה לקבל דבר והתחזות כאחר כדי לזכות בנכס. ביום 08.09.13 הוציא בית משפט השלום בכפר-סבא, לבקשת משטרת ישראל, צו שאסר על כל דיספוזיציה במקרקעין (ראו פרוטוקול הדיון בצ"א 40504-01-13 נספח ג לתצהיר הנתבע, עמ' 2, שורה 7). בלי שנערך דיון לגופו של עניין בוטל הצו ביום 04.02.14, ולמחרת נמחק מהמרשם (נספח ג1; נסח רישום היסטורי – נספח ד לכתב התביעה). מן הנסח ההיסטורי עולה כי ביום 10.03.14, לאחר שהוסר הצו, נרשמה הערת אזהרה לטובת יהודה שלם ושירלי שלם-עמית, והיא נמחקה מאוחר יותר. לגרסת הנתבע, בני הזוג שלם רכשו ממנו את הזכויות במקרקעין אך לאחר מכן ביטלו את העסקה.

ביום 23.03.14 ביקשה התובעת מבית משפט זה לאסור על הנתבע לעשות כל פעולה במקרקעין, ובאותו יום ניתן צו כמבוקש. צו המניעה נרשם בלשכת רישום המקרקעין ביום 25.03.14, וכעבור יום התקיים הדיון הראשון לפניי. באותה ישיבה הודיע הנתבע כי מכר בינתיים את המקרקעין לנתבע 2, אשר הערת אזהרה לטובתו נרשמה בתאריך 24.03.14, ולפיכך צורף הלה להליך. ההסכם בין שני הנתבעים (נספח ג לכתב ההגנה) נושא את התאריך 19.03.14. לאחר שנשמעו עדי התביעה הודיעה באת-כוחו של נתבע 2, אשר סיכומים מטעמו לא הוגשו, כי הוא שוקל לבטל את העסקה עם הנתבע וכי החלטה על המשך צעדיו תתקבל על-פי החלטת בית המשפט (עמ' 24 לפרוטוקול הדיון, שורה 31–עמ' 25, שורה 1; הודעה מטעמו מיום 29.06.14, בבקשה מס' 22 בתיק האלקטרוני).

ד י ו ן  ו ה כ ר ע ה

לאחר שעיינתי בחומר הראיות ושמעתי את טענותיהם של הצדדים ואת עדויות העדים, שוכנעתי מעל לכל ספק כי המנוח לא מכר לנתבע את המקרקעין. להלן טעמיי.

1. האישור על הגשת התלונה למשטרה סופח למכתב מיום 14.10.12 מאת המנוח אל לשכת מיסוי המקרקעין בנתניה, אשר צורף לתעודת עובדת הציבור שהגישה רכזת חוליית שומה שם. באותו מכתב כתב המנוח כי נוכל מכר את המקרקעין לאחֵר והערת האזהרה נרשמה לטובתו על סמך תעודת זהות מזויפת. הוא ביקש לחסום כל רישום באשר למקרקעין ולהסיר את העיקול שהטילו שלטונות מיסוי מקרקעין על חשבון הבנק שלו. מתעודת עובדת הציבור של רשמת המקרקעין בנתניה (סעיפים 1–2) עולה כי באותו יום היא הקפיאה את המקרקעין הקפאה מנהלית, לאחר שביקר בלשכה אדם שהציג את עצמו כמנוח וטען כי לא מכר אותם. כמה ימים לאחר מכן שלח אישור על הגשת התלונה במשטרה, וביום 19.07.12 נתקבלה בקשה מהמשטרה להקפיא את המקרקעין מנהלית. עינינו הרואות כי המנוח הלין לפני הגופים המוסמכים כי נוכל מכר את זכויותיו במקרקעין לאחֵר; אין בידי לקבל את גרסתו של הנתבע (סעיפים 8–9 לתצהיר עדותו הראשית; עמ' 43 לפרוטוקול, שורה 25–עמ' 44, שורה 18) שלפיה תלונתו הייתה תלונת סרק אשר נבעה מתחושת חרטה על מכירת המקרקעין במחיר נמוך ממחיר השוק. כפי שנראה עוד, מעל עדותו של הנתבע ריחף ענן כבד של ספק, וראיות נוספות מוכיחות את טענת התובעת כי האדם שעמו התקשר בהסכם לא היה אביה.

2. לנתבע הוצגה בחקירתו הנגדית תעודת זהות (ראו נספח לתעודת עובדת הציבור מטעם מנהל מיסוי מקרקעין) שלפי המפורט בה, נופקה לאדם בשם חיים מאור בתאריך 24.07.00, והוא אישר כי באמצעותה הזדהה האדם שחתם מולו על ההסכם מיום 20.11.11 (עמ' 43 לפרוטוקול, שורות 8–13). על-פי תעודת עובדת הציבור מטעם סגנית מנהל לשכת רישום האוכלוסין וההגירה (המוצג ת/1), אותה תעודה הייתה מזויפת ובמרשם התושבים לא תועדה הנפקתה. הנתבע לא השכיל לסתור את האמור בתעודת עובדת הציבור, ומשלא הזמין את מי שחיברה אותה לחקירה נגדית לא נסתרה עדותה ויש לקבוע כי התעודה לא הייתה אותנטית. למעלה מן הצורך אוסיף כי באותה תעודה נכתב, ככל הנראה בכוונת מכוון, כי כתובתו של המנוח, אשר התגורר ברח' ז'אן ז'ורס 13 בתל-אביב (סעיף 4 לתצהיר אשתו לשעבר, אסתר מרום), היא בבית מס' 11 באותו רחוב. כמו-כן הזייפן, אשר ניסה ליצור את הרושם שהתעודה הודפסה בשנת 2000, לא דקדק בהוראות הדין ומילא את סעיף הלאום בכוכביות. ההחלטה להפסיק לציין את לאומו של אזרח ישראל בתעודת הזהות נכנסה לתוקף רק קרוב לשנתיים מאוחר יותר (ראו נספחים ט–יא לתצהיר התובעת ובהם תקנות מרשם האוכלוסין (רישומים בתעודת זהות), התש"ן–1990 והתיקון משנת 2002). זאת ועוד: בתעודת הזהות המזויפת נרשם שתאריך הלידה העברי של המנוח הוא ,,ט"ז באייר תרצ"ב'', ואילו התאריך שנרשם בתעודת הזהות האמִתּית הוא ,,ט"ו באייר התרצ"ב'' והוא הנכון (סעיף 7 לתצהיר התובעת). אין כל ספק שתעודת הזהות שעל-פיה הזדהה מוכר המקרקעין לפני הנתבע הייתה תעודה מזויפת. אני דוחה את טענת הנתבע, שאותה העלה בפעם הראשונה בסיכומיו, כי תעודת עובדת הציבור אינה עומדת בכללים הקבועים בסעיף 24 לפקודת הראיות [נוסח חדש], התשל"א–1971. לתעודת עובדת הציבור צורף מכתב, ועובדת הציבור הצהירה כי ידוע לה שלעניין הוראות המשפט הפלילי, דין התעודה כדין עדות שניתנה בבית משפט בשבועה.

יש לציין כי איל זלר, עורך-הדין שערך את העסקה – ושאישר על-גבי טופס הדיווח לשלטונות מיסוי מקרקעי ועל ייפוי-הכוח הבלתי חוזר (נספח ה לכתב התביעה, עמוד אחרון) כי המתחזה הוא המנוח – הושעה מלשכת עורכי הדין לתקופה בת שלוש שנים שתחילתה ביום 05.02.14 (ראו נספח יד לתצהיר התובעת). התובעת זימנה אותו להעיד מטעמה, אך הוא לא הופיע לדיון ההוכחות (ראו עמ' 20 לפרוטוקול, שורות 20–23). בא-כוח הנתבע ציין בסיכומים מטעמו כי תמוה ,,[...] מדוע ויתרה התובעת בעקשנות נחרצת על עדותו של עו"ד זלר וזאת חרף המלצות חוזרות ונשנות של בית המשפט הנכבד לזמן אותו להעיד'' (סעיף 8), אך בית המשפט לא הפציר בבאי-כוחה לעשות זאת, ודי בעדויות ובראיות שהונחו לפניי כדי להגיע למסקנות שאליהן הגעתי.

3. אמה של התובעת, אסתר מרום, הצהירה:

,,חיים ז"ל ואנוכי היינו נשואים ואני מכירה היטב את מראהו. הציגו בפני את צילומי תעודות הזהות – זו המזויפת וזו האמיתית. ברור ללא כל ספק כי תמונת האדם בתעודה המזוייפת אינה דומה כלל ל-חיים ז"ל. תמונותיו של חיים בתעודת הזיהוי ובתעודת עובד הציבור שניתנה ממשרד הפנים [...] הן תמונותיו של חיים ז"ל.''

(סעיף 3 לתצהירה; כן ראו עדותה

בעמ' 13 לפרוטוקול)

בחקירתה הנגדית, כשהוצגו לה הצרופות לתעודת עובדת הציבור מטעם לשכת רישום האוכלוסין, עמדה על כך שבשתיהן נראה המנוח (עמ' 13 לפרוטוקול, שורות 14, 23, 29), ,,ללא כל צל של ספק'' (שם, שורה 31).

גם רביב כהן, עד נטול עניין שמעדותו התרשמתי כי הייתה מהימנה, העיד מטעם התביעה כי הכיר את המנוח כשכן במשך 15 שנה (עמ' 19, שורה 8) וכי לא פניו הן שנראות בתצלום בתעודת הזהות שהופקה כביכול בחודש יולי 2000, אשר הוכח כי הייתה מזויפת. לדבריו,

,,[...] המנוח [...] בא וסיפר לי מה עשו לו. שגנבו לו, ושהוא הלך לטאבו, ושהוא הלך למנהלת, ושהוא נכנס למנהלת והוא צעק עליה שם: זה נראה כמוני? זה לא נראה כמוני. [...]''

(שם, שורות 5–8)

המנוח הבין שנפל קרבן לתרמית, סיפר כהן, כשקיבל לביתו הודעת חיוב:

,,[...] הוא אמר: איך שלחו לי מס שבח? אני לא מוכר שום דבר. ככה עלו על זה. הוא אמר: חס וחלילה, אם אני אמכור משהו ואחר-כך ישביחו את זה, יהיה לי שבץ לב. הבן-אדם הזה לא מכר פירור. פירור. היו לו הרבה נכסים. ואז היה כל הסיפור הזה. [...]''

(שם, שורות 20–23)

כהן הדגיש כי ידו של המנוח הייתה קפוצה ככלל, ,,[...] וכשהיו אומרים לו: תמכור, תחיה טוב, הוא בכלל לא היה חושב לשמוע על זה'' (שם, שורות 23–24; ראו גם שורות 17–20, 25–26; עמ' 20, שורות 5–6), ועל העסקה שבמוקד הדיון העיד: ,,[...] כמו שאני מכיר את הבן-אדם, קודם כול זה לא היה, ואין סיכוי שהוא ימכור משהו''. את סיפור המעשה גולל המנוח באוזניו כשהוא נתון בסערת רוחות (עמ' 20, שורות 7–8). לשאלה למה לא הגיש המנוח תובענה השיב העד:

,,הוא הגיש. הוא נסע לטאבו, הוא נסע למשטרה, הוא הגיש תלונה. זה מה שהוא סיפר לי. שהוא נכנס למנהלת שם בתוך הטאבו, והוא אמר שזה לא הוא, ושהמנהלת עצרה את כל התהליכים – אני לא מבין בכלל איך זה התפתח, כי ממה שהוא סיפר לי: המנהלת עצרה את זה. הוא סיפר שהוא הראה לה את תעודת הזהות, היא עצרה את כל התהליכים. הוא סיפר לי שהוא הגיש תלונה [...]''

(עמ' 19, שורות 28–32; ראו

עוד שורות 5–8, 12–13 שם)

משכך אינני מקבלת את טענת הנתבע (פרק ב לסיכומים מטעמו) כי משלא פנה המנוח לבית המשפט שׂומה עלינו לראות אותו כמי שוויתר על זכותו, ולא את טענתו כי לתובעת לא קמה הזכות לתבוע אותו, כמי שבאה בנעלי אביה. לאחר שהוגשה התלונה אף נחקר הנתבע במשטרה, ושם מן הסתם הושמעו באוזניו הטענות שהעלה המנוח. אם כן המנוח לא גרם ל,,תאונה משפטית'', כלשון הנתבע בסיכומיו.

4.         לפי ההסכם מיום 20.11.11, החיוב במס שבח הוטל על הקונה. כשהחלו הדרישות לתשלום המס להגיע, שכר הנתבע את שירותיו של רואה-החשבון משה בן-דוד לצורך הגשת השגה עליהן (נספח יב לתצהיר התובעת). רו"ח בן-דוד העיד כי ביקש לבסס את ההשגה על גילו של המוכר ולשם כך ביקש את תעודת הזהות שלו (עמ' 14 לפרוטוקול, שורות 27–30). הוא אישר כי קיבל ממשרדו של הנתבע העתק של תעודת הזהות מיום 24.07.00 (המזויפת), עוד לפני שפגש במוכר-כביכול, כי האדם שהתייצב לפניו דמה לזה שצולם בה וכי על סמך אותה תעודה ביקש ממנו לחתום על ייפוי-כוח לטובתו שיאפשר לו לטפל בהשגה (שם, שורות 20–21; עמ' 16, שורות 8–12). בסוף חקירתו הנגדית, כשנשאל אם בתמונות המנוח שהופיעו בתעודת עובדת הציבור מטעם לשכת רישום האוכלוסין נראה האיש שהגיע למשרדו, הוא השיב לבית המשפט בשלילה (עמ' 18, שורות 19–20). מכאן שלא המנוח הוא שהתייצב לפני רואה-החשבון.

רו"ח בן-דוד ביקש להיפגש שנית עם המוכר כדי שיחתום על מסמכים שדרשו ממנו רשויות מיסוי המקרקעין. הפגישה התקיימה לא לפני שהנתבע אמר לו כי יתקשה להביא את המוכר למשרדו, הואיל והוא בא בימים (עמ' 14–15 לפרוטוקול). באותה פגישה, שנערכה בחודש ספטמבר 2012, חתם המתחזה על בקשה לפריסת מס השבח (ת/2). על מסמכים שקשורים בהשגה – ראו לדוגמה ,,בקשה לרישום ייצוג/מתן ייפוי כוח'' בנספח יב לתצהיר התובעת – חתם המתחזה עוד במאי אותה שנה (עמ' 15 לפרוטוקול, שורה 4). העד פגש אפוא במי שהציג את עצמו כמנוח, בלוויית הנתבע, פעמיים (שם, שורה 3; עמ' 16, שורות 6–7). הנתבע נפגש עם המתחזה פעם נוספת כשנחתם ההסכם מיום 20.11.11.

כל זה אינו מתיישב עם הצהרתו של הנתבע (סעיף 10 לתצהיר עדותו הראשית) כי פגש במנוח רק פעם אחת. אין תמה שבחקירתו הנגדית העיד תחילה כי לא זכור לו אם הביא אותו לפגישה עם רו"ח בן-דוד פעם אחת או שתיים (עמ' 41 לפרוטוקול, שורות 20–21), ואחר-כך – כי הפעם הראשונה הייתה בחתימה על ההסכם והשנייה אצל רואה-החשבון (עמ' 42, שורות 1–2). מכאן ואילך, הגם שהדברים אשר הצהיר בתצהירו הוצגו לפניו, חזר ועמד על כך שלמעשה פגש במנוח פעמיים (שם, שורות 15–25; ראו עוד עמ' 41, שורות 27–28). כאשר נאמר לו שרו"ח בן-דוד העיד כי ביום 12 בספטמבר הוא הביא אליו את המוכר לצורך ,,השלמה'' – שאליה לא התכחש הנתבע קודם לכן (עמ' 41, שורות 24–26) – השיב:

,,ת:       ב-12 בספטמבר? איזו שנה?

ת:         להשלמה? מעולם לא הבאתי אותו להשלמה.

ש:         טוב...

ת:         אתה מתעקש. אני אומר: פעמיים הבאתי אותו.''

(עמ' 42, שורה 32–עמ' 43, שורה

3; ההדגשה אינה במקור)

עדותו של רו"ח בן-דוד עדיפה בעיניי. אני קובעת כי הנתבע ביקר במשרדיו עם מי שהציג את עצמו כמנוח פעמיים, ובסך-הכול נפגש עם המתחזה שלוש פעמים, ולא כפי שהצהיר בתצהיר עדותו הראשית.

5. נוסף למה שכבר תואר נתגלו סתירות אחרות בעדותו של הנתבע, אשר כמצוין לעיל לא הייתה אמינה כל עיקר. לא פעם סיפק הסברים פתלתולים לשאלות שהופנו אליו או ניסה להתחמק, ובגרסתו שובצו פרטים אשר לא עלו בקנה אחד עם התשובות שהשיב למה שנשאל במקום אחר. אביא להלן כמה דוגמאות.

הנתבע העיד כי חתם על ההסכם מיום 20.11.11 בשעות אחר הצהריים וכי הערת האזהרה לטובתו נרשמה ביום המחרת. כשהוצג לפניו הנסח מלשכת רישום המקרקעין, שלפיו אותה הערה נרשמה עוד ביום החתימה, עדיין ניסה לדבוק בגרסתו. או-אז הסביר לו בא-כוח התובעת כי טענתו אינה יכולה להיות נכונה מפני שלשכת רישום המקרקעין נסגרת לקהל בצהרי היום, וכל שאמר הנתבע בתגובה הוא שעיניו לא שזפו קודם את הנסח ושהכתוב בו אינו ידוע לו (עמ' 37 לפרוטוקול, שורה 27–עמ' 38, שורה 7).

כשנתבקש לומר היכן הציע את המקרקעין למכירה (עמ' 24, שורות 22–28) ענה שההצעה פורסמה ,,בכפר-סבא אצל כל המתווכים'', אבל אף כי טען שיוכל לציין את שמותיהם בקלות הוא לא ציין ולוּ אחד. תחת זאת ביקש לעיין בצג הטלפון שלו; כל שמצא שם, אמר, היה מספר טלפון של ,,מתווכי הרצליה''. לגרסת הנתבע, מתווך שמשרדו מצוי באותו יישוב היה מעורב בעסקה הראשונה למכירת המקרקעין והוא נועד אתו, אבל גם את שמו טען שאינו זוכר (עמ' 25, שורות 20–34; עמ' 26, שורות 11–12). בעסקה הנוספת, בינו ובין נתבע 2, לא תיווך איש (עמ' 26, שורות 9–10). גם על אודות מספר הטלפון של ,חיים מאור' מסר גרסאות סותרות: לשאלה אם הוא ידוע לו השיב שלא, שהיה זה ,,משהו מבזק'' ושעד היום מחק ,,מאתיים טלפונים'' ממכשירו (עמ' 43, שורות 4–7). כל זאת – זמן קצר לאחר שהעיד מיזמתו כי בביתו של אותו אדם לא היה טלפון וכדי ליצור אתו קשר היה צורך לבקש משכן למסור לו שעליו לטלפן (עמ' 40, שורות 20–22).

על עותק ההסכם מיום 20.11.11 שנשלח לרשויות מיסוי המקרקעין נכתבה כתובתו השגויה של המנוח (ראו לעיל), אך בעותק שסופח לתצהירו של הנתבע תוקן מספר הבית בכתב יד. לשאלה מי תיקן את הכיתוב ענה הנתבע: ,,אין לי מושג'', והוסיף: ,,[...] החוזה הזה התגלגל בהרבה מקומות'' (עמ' 41 לפרוטוקול, שורות 1–3). באותו ההסכם (סעיף 8) נקבע כי תמורת המקרקעין תהיה 1,387,500 ₪ וצוין בו כי התשלום הראשון מתוך שלושה שולם במזומן. הנתבע נתבקש, קודם שעלה על דוכן העדים, לגלות מסמכים אשר יעידו על תשלום התמורה למוכר (בקשה מס' 10 בתיק האלקטרוני, סעיף 7). הוא העיד כי אמנם היה אמור לשלם בהמחאות, אך החליט לרכוש את הקרקע באופן פרטי ולא דרך בית העסק שבבעלותו ולכן אותם שֵׁקים שהופקדו אצל עו"ד זלר לא הופקדו בבנק ונלקחו ממנו בחזרה כנגד כסף מזומן (עמ' 46 לפרוטוקול, שורות 1–5; עמ' 47, שורה 27). את סכום התשלום הראשון, 462,500 ₪, מסר לעו"ד זלר בתוך שקית, ואת שני התשלומים האחרים שילם לדבריו בדולרים (עמ' 45, שורות 22–31; עמ' 47, שורות 18–29). באותו הקשר ביקש הנתבע, שהוא קבלן בניין, לציין כי החברה שבבעלותו ,,מחזיקה'', בלשון הווה, פועלים רבים משטחי הרשות הפלסטינית וכדי לשלם את שכרם שומרת מזומנים בכספת ואלו ,,[...]כמובן [...] מוצהרים, שלא תהיינה אי-הבנות'' (עמ' 46, שורות 8–9). ואולם כמעט מיד לאחר מכן, כשהזכיר לו בא-כוח התובעת כי ביקש שיוצג לו אישור על משיכת הכספים ונענה כי הדבר בלתי אפשרי משום שהעסק קרס ועל חשבון הבנק הוטלו הגבלות, הבהיר הנתבע כי סיפר על המצב ששרר בחברה בזמן העסקה (שם, שורות 11–19). אחר-כך (עמ' 48, שורות 5–21) גרס כי את הדולרים קיבל ממכירת דירתה של סבתו בשנת 2008. אף כי הנתבע סיפר שביקר במשרדו של עו"ד זלר עם אחיו (עמ' 47, שורות 18–21, 24–25; עמ' 48, שורות 22–25), לא שמעתי אף עד להעברת הכספים. לא די באישור עלום של עו"ד זלר, אשר הושעה מחברות בלשכת עורכי-הדין, כי קיבל מנתבע סכומים בדולרים. גם לא הוכח ששולמו כל תשלומי המסים שבהם התחייב הנתבע לשאת על-פי ההסכם מיום 20.11.11.

6. גם הנתבע אישר (עמ' 39 לפרוטוקול, שורות 25–31) כי ביום 20.11.11 חתם על ההסכם אותו ברנש שהזדהה באמצעות תעודת הזהות שהונפקה לכאורה ביום 24.07.00. בהסתמך על הצגתה של אותה תעודה מזויפת גם נחתם ייפוי-הכוח הבלתי חוזר לעו"ד זלר (עמ' 43, שורות 8–13). בדיון בבית משפט השלום בכפר-סבא אמר בא-כוח המדינה כי הנתבע טעה בזיהוי וכי המנוח לא חתם לו על דבר (נספח ג לתצהיר הנתבע, עמ' 1, שורות 15–17), ואכן לדברי הנתבע (עמ' 42 לפרוטוקול, שורות 8–10), במשטרה זיהה את המנוח בתצלום אחד משניים שהוצגו לו כמי שחתם, אך החוקרים מסרו לו כי זיהה את האדם הלא-נכון. הנתבע לא זימן את הפרקליט שייצג אותו בכריתת ההסכם מיום 20.11.11, והעיד כי לא עלה בידיו למצוא טיוטות שהוחלפו עובר לחתימתו (עמ' 36 לפרוטוקול, שורה 27–עמ' 37, שורה 5). כלל

,,[...]נקוט בידי בתי המשפט מימים ימימה, שמעמידים בעל-דין בחזקתו, שלא ימנע מבית המשפט ראיה, שהיא לטובתו, ואם נמנע מהבאת ראיה ר[לב]נטית שהיא בהישג ידו, ואין לו לכך הסבר סביר, ניתן להסיק, שאילו הובאה הראיה, הייתה פועלת נגדו. כלל זה מקובל ומושרש הן במשפטים אזרחיים והן במשפטים פליליים, וככל שהראיה יותר משמעותית, כן רשאי בית המשפט להסיק מאי-הצגתה מסקנות מכריעות יותר וקיצוניות יותר נגד מי שנמנע מהצגתה. [...]''

(ע"א 548/78 שרון נ' לוי, פ"ד

לה(1) 736, 760ה–ו [1980])

יש לציין עוד כי התובעת הגישה חוות דעת מאת עורך-הדין אביתר רגר, אשר בחן את ההסכם מיום 20.11.11 ומנה שורה של פגמים בו, תניות בלתי מקובלות והתחייבויות שהסכמה להן כרוכה בסיכון לצד זה או אחר. בסופו של דבר חיווה דעתו כי ההסכם אינו סביר, כי הוא חריג וכי ,,[...]אינו עומד ברף המינימלי של סבירות מקצועית'' (סעיף 3). בבית המשפט (עמ' 11 לפרוטוקול, שורה 25) אף העיד שהוא ,,[...] ערוך בצורה גרועה מאוד, רשלנית ומוזרה''. בנושא זה איני מוצאת צורך להרחיב מעבר לכך, שכן כאמור, די בראיות אשר כבר פורטו כדי להגיע למסקנה שאליה הגעתי.

7.         על הטענה כי המנוח התלונן במשטרה כדי לתקוע מקלות בגלגלי העסקה שהתחרט עליה הוסיף הנתבע בסיכומים מטעמו (סעיף 3) את ההשערה שגם שיתף פעולה מלכתחילה עם המתחזה, שהיה שכנו, במכירת המקרקעין. טענה זו יש לדחות משלושה טעמים: האחד הוא שזו גרסה כבושה, ובנסיבות שתוארו אין ליתן בה אמון. השני הוא שזכרה לא בא בכתבי הטענות והיא מרחיבה את חזית המחלוקת הרחבה אסורה, בלי שניתנה לתובעת הזדמנות להביא ראיות להזימה; השלישי הוא שהנתבע לא הציג ראיות להוכחתה. הוא הבליט את עדותו של רביב כהן על כי המנוח התנגד כלה ונחרצה למכירת נכסיו, שמא יעלה ערכם לאחר מכן, ובניסיון לבסס את סברתו שנמלך בדעתו טען שאמנם הערך עלה זמן קצר לאחר החתימה על ההסכם מיום 20.11.11. את העובדות שאב הנתבע, לטענתו, מידיעה שראתה אור בעיתונות הכלכלית ובה נכתב כי באותם ימים הופשרו קרקעות בסביבה. אותו מסמך לא הוצג אף בשלב הסיכומים, ואפילו קיבלתי אותו כראיה גם הוא לא היה מעלה על מסקנותיי או מוריד מהן. יָתר-על-כן, ניתן לראות כי הנתבע מנסה לאחוז את החבל בשני ראשים: מחד גיסא לטעון כי על ההסכם מיום 20.11.11 חתם עם המנוח ולא אחר, ומאידך גיסא – כי חתם על ההסכם עם מתחזה שעשה עם המנוח קנוניה. ניכר שהן הדברים אשר סופרו על אופיו של המנוח הן בחירתו של הנתבע לאזכר את הכתבה עומדים לו כחרב פיפיות, מפני שיש לתמוה איך ידע המנוח להכין בעוד מועד את הקרקע לביטול עסקה שהחרטה על עשייתה הייתה יכולה לתקוף אותו רק לאחר מעשה. זאת, בהנחה – לצורך הדיון בלבד – שהפרזומפציה החדשה שהעלה הנתבע נכונה.

גם טענת הנתבע (סעיף 1 לסיכומיו) כי התובעת לא טענה שהמנוח לא חתם על מסמכי המכר, טוב היה לה שלא הועלתה משהועלתה. התובעת הצהירה מפורשות ו,,למען הסר ספק'' כי המנוח – שטרחה לציין פעמיים באותה נשימה כי הוא-הוא בעל הזכות במקרקעין – לא התקשר מעולם עם מי מהנתבעים, וכי מתחזה הוא שחתם על ,,[...] החוזה וכל נספחיו כפי שדווח למשרדי מס שבח, לרבות יפוי הכח, הבקשה לרשום הערת אזהרה, הדיווח למנהל מס שבח וכד' [...]'' ולא אביה (סעיף 5 לתצהיר התומך בבקשה המתוקנת למתן צו המניעה). על כל פנים ביקש הנתבע לקבל כי לשם הוכחת טענה מעין זו היה על התובעת להגיש חוות דעת של גרפולוג, אלא שהתובעת דווקא ביקשה למנות מומחה כזה והנתבע הוא שהתנגד לכך. בתגובתו לבקשה (סעיף 1) טען כי אין זו אלא השערה שהמנוח חתם על המכתב לרשויות מיסוי מקרקעין, והדגיש ששוב אין ניתן לגבות ממנו חתימות עדכניות לצורך השוואה (ראו בקשה מס' 12 בתיק האלקטרוני). כך או כך כבר פירטתי מה בחומר הראיות הוביל אותי לקבוע כי אדם שאינו המנוח התייצב במשרדו של עו"ד זלר ביום 20.11.11, הציג תעודת זהות מזויפת ושרבט חתימתו על ההסכם, שעל-כן חוות דעתו של מומחה להשוואת כתבי יד הייתה בבחינת סרח עודף; מה גם שלפי הגרסה החדשה שבסיכומי הנתבע, אף כי לשיטתו עשו המתחזה והמנוח יד אחת, גם הוא מניח עתה שהחתימה היא חתימת המתחזה.

8. הנה-כי-כן הנתבע התקשר בְהסכם לרכישת הזכויות במקרקעין עם מתחזה שהציג תעודת זהות מזויפת ולא עם המנוח, שהיה בעליהן האמִתּי של הזכויות.

המתחזה, אדם זר למקרקעין שאין לו זכויות בהם, לא היה יכול למכור אותם. סעיף 10 לחוק המקרקעין, התשכ"ט–1969 (להלן: חוק המקרקעין), קובע לאמור:

,,מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום-לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון.''

לדברי כבוד השופט אליעזר גולדברג ברע"א 2267/95 בא-כוח היועץ המשפטי לממשלה במשרד האפוטרופוס הכללי נ' הרטפלד, פ"ד מט(3) 854, 863ה (1995; להלן: פרשת הרטפלד), הוראה זו באה ,,[...]להגן על זכות הרוכש עד כדי הפקעת זכות הקניין מן הבעלים[...]'', ובלבד שהתקיימו תנאי תקנת השוק הקבועים באותו סעיף. בתי המשפט, אליבא דכבוד השופטת אסתר חיות בע"א 767/11 להיגי נ' עזורי, פסקה 14 לפסק-דינה (פורסם באר"ש, 27.08.2013; להלן: פרשת להיגי), הקפידו

,,[...] לתחום את ההגנה הניתנת על-פי סעיף 10 לחוק ולהחילה רק לגבי מקרים מובהקים של הסתמכות על הרישום, דהיינו כאשר מי שרשום כבעל הזכות שנרכשה איננו בעליה לאמיתו של דבר בשל רישום שאינו נכון. לעומת זאת, לא הכירה הפסיקה בתחולתה של תקנת השוק במקרקעין במקרים אחרים, אשר בהם התחזה המוכר לבעל הזכות הרשומה, למשל באמצעות ייפוי כוח מזויף, שכן במקרה כזה ההסתמכות היא על ייפוי הכוח ולא על הרישום [...]. במילים אחרות, סעיף 10 לחוק המקרקעין מבטיח את רוכש הזכות במקרקעין בתום לב ובתמורה רק מפני הסכנה הצפויה לו במקרה שבו יתגלה בדיעבד כי הבעלים הרשום במרשם אינו בעל המקרקעין.''

פרשה שאוזכרה בפרשת להיגי היא ע"א 2680/90 ס.מ. יצירה השקעות ופיתוח בע"מ נ' מוזאפאר, פ"ד מט(1) 649 (1995), ובה התקשרה המערערת עם ,,אדם זר לנכס'' אשר רימה אותה והתיימר למכרו לה בשם בעליו. בית המשפט העליון פסק כי ,,עיסקה זו לאו עיסקה היא, ולפיכך לא נתקיים בענייננו התנאי הראשון'' בסעיף 10 לחוק המקרקעין, ,,הוא תנאי הרכישה'' (עמ' 658ה–ו). ,,[...] מטרתו של סעיף 10'', הוסבר,

,,[...] הייתה להגן על מי שרכש זכות במקרקעין בתמורה, כשהוא מסתמך בתום-לב על הרישום בלשכת רישום המקרקעין, וכאשר רישום זה הינו מוטעה, שכן הושג בתרמית או מכל סיבה אחרת. סעיף זה לא נועד להגן על מי שעצם הרישום על שמו הושג בתרמית כפי שאירע במקרה שלפנינו, כשעיסקת המכר בוצעה על-ידי אדם זר לנכס.''

(שם, עמ' 659א)

גם במקרה דנן היה הרישום על שם המנוח נכון, ואם הלך הנתבע שולל לא היה זה בעקבותיו או בעקבות רישום שגוי, אלא בעקבות תעודת הזהות המזויפת. מאחר שהוכח כי המוכר היה נוכל שהעמיד את פניו כבעל המקרקעין, אין תחולה להגנה של תקנת השוק הקבועה בסעיף 10 לחוק המקרקעין, ודי בכך כדי לקבל את תביעת התובעת.

למעלה מן הצורך אוסיף כי בפרשת הרטפלד (עמ' 862–864) עמד כבוד השופט גולדברג, בדעת הרוב, על ההבדל בין זכות קניינית, אשר רק אדם אחד יכול לאחוז בה ברגע נתון, ובין זכות אובליגטורית והטעים כי ה,,זכות במקרקעין'' שסעיף 10 עוסק בה היא אך ורק זכות מן הסוג הראשון. אשר-על-כן קיומה של זכות אובליגטורית אינו מספיק כדי להחיל את אותו סעיף, ותנאי לכך הוא השלמת העסקה ברישום על שם הקונה בלשכת רישום המקרקעין (שם, עמ' 864ב). באשר ליסוד תום הלב, בע"א 4609/99 בעלי מקצוע נכסים (1997) בע"מ נ' סונדרס, פ"ד נו(6) 832, 842ה (2002; להלן: פרשת סונדרס) לא ראה כבוד השופט יצחק אנגלרד ,,[...] מקום ליצור הפרדה בזמן בין קיום תום-הלב לבין ביצוע הרישום'' וסבר כי ראוי שיסוד זה ,,[...] יימשך וילך עד למועד [...]'' שבו נרשמה הזכות, שכן הרישום הוא תנאי הכרחי להגנה על מי שרכש אותה (ראו פרשת להיגי, פסקה 14; רע"א 999/09 עבד אל מועטי זגייר נ' עבד אל רחמן אלענאני, פסקה 12 לפסק-דינה של כבוד השופטת חיות [פורסם באר"ש, 23.12.2010; להלן: פרשת זגייר]). וכלשונו של כבוד הנשיא אהרן ברק:

,,[...] אם נודע לקונה לאחר כריתת החוזה, אך לפני רישום במרשם, על זכותו של הבעל האמיתי, אין צידוק לאפשר לו לרכוש קניין במקרקעין תוך פגיעה בקניינו של הבעל האמיתי. תרופתו של הקונה היא במימוש זכותו האובליגטורית כנגד המוכר. [...] זהו הדין בכל המצבים שאדם קונה בהם זכות טובה יותר מזכותו של המוכר. [...]''

(פרשת סונדרס, עמ' 851ז–עמ' 852א;

צוטט בפרשת זגייר, פסקה 13)

בענייננו, שבו כל שנרשם לטובת הנתבע היה הערת אזהרה, אין לומר כי רכש את הזכות במקרקעין. גם מטעם זה לא יוחל סעיף 10 לחוק המקרקעין.

ככל שהדברים אמורים בנתבע 2 – זה רכש את המקרקעין מהנתבע, אשר לא היה יכול להעביר את הזכויות בהם משום שכאשר הוכח, לא היו לו זכויות בהם. כמו הנתבע, גם לזכות נתבע 2 נרשמה הערת אזהרה ותו לא. ההערה נרשמה על כל הבעלים, באשר על טופס ,,בקשה לרישום הערת אזהרה בהסכמת כל הצדדים'' חתם בשם המנוח עו"ד ניר מושקוביץ' על-פי ייפוי-הכוח הבלתי חוזר, שנוכחתי כי עליו חתם מתחזה. נתבע 2 לא הסתמך על הרישום בלשכת רישום המקרקעין, הואיל והמקרקעין לא נרשמו על שם הנתבע, ומן הטעמים דלעיל אין הוא יכול ליהנות מהוראת סעיף 10 לחוק המקרקעין. נתבע 2 הבין את מצבו המשפטי, ואני מניחה שבשל כך לא טרחה פרקליטתו להישאר בדיון לאחר סיום פרשת התביעה ולא להגיש סיכומים.

ס ו ף - ד ב ר

התביעה מתקבלת. אני קובעת כי על ההסכם מיום 20.11.11 ועל ייפוי-הכוח הבלתי חוזר להעברת הזכויות במקרקעין לא חתם חיים מאור ז"ל, אלא נוכל שהתחזה כחיים מאור. אֵי-לכך לא העביר ההסכם זכות כלשהי במקרקעין אל הנתבע או אל מי שהתקשר עמו ולייפוי-הכוח הבלתי חוזר אין תוקף.

אני מורה על מחיקת הערת האזהרה מיום 20.11.11 לטובת ,,גניש יהודה חמוס'' מן המרשם המתנהל בלשכת רישום המקרקעין, וכן כל ההערות והצווים שנרשמו עליה – לרבות ההערה מיום 14.01.14 לטובת ,,מס שבח נתניה'', לפי שטר 000351, על הערת האזהרה לטובת הנתבע; וכן צו העיקול שנרשם ביום 17.06.13 מכוח ,,תא"ק 0636-06-13'', לפי שטר 012463. כמו-כן אני מורה על מחיקתה של הערת האזהרה לטובת נתבע 2, ירון בולנדי, לפי שטר 006283, על כל הבעלים.

הנתבע ישלם לתובעת את הוצאות המשפט, וכן ישלם לה שכר טרחת עורכי-דין בסך 70,000 ₪ (כולל מס ערך מוסף).

הערבויות הבנקאיות שהופקדו לצורך קבלת צו המניעה תושבנה לידי התובעת.

ניתן בלשכתי היום, ט"ז תמוז תשע"ד (14 ביולי 2014).

המזכירות תשגר פסק-הדין לצדדים.