השופטת א' חיות:
ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז מיום 13.7.2008 (כב' הנשיאה ה' גרסטל), בו נתקבלה תביעת המשיבים והמערערים חויבו לחתום על שטרי מכר להעברת המקרקעין נשוא התביעה על שם המשיבים. כן חויבו המערערים להמציא למשיבים כל מסמך וכל אישור שיידרשו לצורך ביצוע העברה זו.
העובדות שאינן שנויות במחלוקת ופסק דינו של בית משפט קמא
1. המשיבים 2-1 הינם בני זוג (להלן: שמיר) והמשיבים 4-3 הינם הוריה של המשיבה 1 (להלן ביחד: המשיבים). ביום 1.1.2008 טלפנו שמיר אל המערערים, ביקשו לשוחח עם המערער 1 (להלן: חיימי) והזדהו כמי שקנו ממנו בשנת 1981 מקרקעין בשטח של 750 מ"ר ברעננה (המהווים חלק מחלקה 45 בגוש 7661 ולהלן: המקרקעין או הנכס). חיימי השיב כי הוא "לא זוכר דבר כזה" ועל עמדתו זו חזר לאורך השיחה כולה. המשיב 2 (להלן: ציון) ציין מצדו באותה שיחה כי דרושה למשיבים חתימתו של חיימי לצורך העברת הזכויות במקרקעין על שמם בלשכת רישום המקרקעין והשניים קבעו להיפגש בשבוע שלאחר מכן על מנת שציון יציג בפני חיימי את המסמכים המצויים ברשותו ואשר יש בהם לגישתו כדי להעיד על ההתקשרות בעסקת המכר הנטענת. במהלך הפגישה הציג ציון בפני חיימי מסמכים שונים עליהם נעמוד בהמשך, אך הסכם מכר כתוב וחתום לא היה בידו להציג בפני חיימי. לאחר אותה פגישה שלחה המשיבה 1 לחיימי בפקסימיליה ביום 8.1.2008 את המסמכים שהוצגו לו על ידי ציון במהלך הפגישה וביקשה את תגובתו בדחיפות מרבית "על מנת שנוכל להשלים סוף סוף את העסקה".
חיימי סירב להיענות לבקשה זו ומשכך, הגישו המשיבים ביום 14.1.2008 תביעה לבית המשפט המחוזי מרכז נגד חיימי ואשתו, המערערת 2, בה עתרו לסעד המורה למערערים לחתום על שטרי מכר לצורך העברת הזכויות במקרקעין על שמם וכן להמציא כל מסמך ואישור ולתשלום כל סכום הנדרש לשם כך. לחלופין עתרו המשיבים לכך שבית המשפט יורה לכל מוסד רלוונטי להעביר על שמם את מלוא הזכויות במקרקעין הרשומות על שם המערערים. המשיבים טענו כי רכשו את המקרקעין מידי המערערים בחלקים שווים ביניהם (רבע לכל משיב) בחודש ספטמבר 1981 או בסמוך לכך ואף שילמו את מלוא תמורת העסקה, אך מעולם לא קיבלו לידיהם עותק מהסכם המכר שכן שמיר והמערערים חתמו על ההסכם במשרדו של עורך הדין רונלד חיים המנוח (להלן: עו"ד חיים), שייצג בעסקה את שני הצדדים והותיר בחזקתו את המסמכים הקשורים לעסקה, לרבות הסכם המכר. כמו כן נטען כי המשיבים 4-3 לא נכחו באותו מעמד וכי הם חתמו על ההסכם במועד מאוחר יותר, בביתם שבקיבוץ צרעה. עוד טענו המשיבים כי הם דיווחו על העסקה לרשויות, פרעו את תשלומי המיסים החלים עליהם בגינה וכי לאורך כל השנים היו משוכנעים שעו"ד חיים העביר את הזכויות במקרקעין על שמם. משגילו לתדהמתם בשנת 2007, עת התעניינו באפשרות למכור את המקרקעין, שהדבר לא נעשה פנו למערערים על מנת להסדיר את הרישום אך נענו בסירוב. המערערים מצדם כפרו בכך שמכרו את המקרקעין למשיבים וטענו כי מעולם לא פגשו בהם ואינם מכירים אותם. עוד טענו המערערים כי רכשו את המקרקעין בשנת 1978 וכי אין ולא היתה להם כל כוונה למכרם.
2. בפסק דינו מיום 13.7.2008 קבע בית המשפט המחוזי מרכז (כב' הנשיאה ה' גרסטל) כי אף שלא הוצג בפניו הסכם מכר חתום, המשיבים הוכיחו "ללא עוררין" שהם אכן התקשרו בעסקה לרכישת המקרקעין, וזאת נוכח העדויות והמסמכים שהציגו. בית משפט קמא סקר בהקשר זה את העדויות של שמיר ושל המשיבה 4 וכן את עדויותיהם של עמית, בנם של שמיר, ושל זאב עמית, בן-דוד של המשיבה 1 (שהיה מעורה בעסקה כמי ששימש בתקופה הרלוונטית בודק תכניות במשרד הפנים ולהלן: זאב). מעדויות אלה עלה, בין היתר, כי טרם ההתקשרות בעסקה ביקשו המשיבים מזאב שיבדוק עבורם מהו הצפי להפשרת המקרקעין (שייעודם היה חקלאי); כי העסקה נחתמה במשרדו של עו"ד חיים בנוכחות המערערים; וכי לאחר העסקה ידעו עליה כל בני משפחת שמיר ואף נהגו מעת לעת לעבור ליד המקרקעין ולהצביע עליהם כאשר ביקרו ברעננה. כמו כן סקר בית המשפט את עדותו של מר אלון חשאי, מפקח ראשי במשרד מיסוי מקרקעין בנתניה (להלן: מר חשאי), שהוזמן לעדות על ידי המשיבים ותיאר בעדותו את תהליך רישום הזכויות במשרדי מיסוי מקרקעין בראשית שנות השמונים של המאה העשרים. מר חשאי הסביר כי על פי הנהלים שנהגו אז לא נדרשה הצגתו של הסכם מכר חתום לצורך רישום פעולה במקרקעין ב"ספר השדה" שהתנהל במשרדי מיסוי מקרקעין ודי היה בהגשת טופס מש"ח הכולל הצהרות של הצדדים לעסקה. מר חשאי הוסיף וסיפר כי בעקבות הצפה שאירעה בארכיב תת קרקעי של המשרד נפגמו לחלוטין מסמכים רבים ובהם המסמכים הרלוונטיים לעסקה נשוא ההליך דנן ועל כן לא ניתן לאתר את הטופס שהוגש בזמנו לגבי העסקה דנן. בית המשפט הוסיף והתייחס בפסק דינו ל"אישור לרישום פעולה בפנקסי המקרקעין" שהוצא על ידי מנהל מס שבח מקרקעין ביום 13.12.2007 לבקשת המשיבים (להלן: אישור מס שבח) ובו צוין כי שולמו מס שבח ומס רכישה בגין מכירת המקרקעין על ידי חיימי למשיבים בעסקה מיום 21.10.1981. עוד ציין בית המשפט כי המשיבים הציגו אישורים בדבר תשלומי מס רכוש משנת 1985 ואילך וכן אישור מטעם עיריית רעננה בדבר היעדר חובות בגין המקרקעין ואישורים אלה, כך נקבע, תומכים אף הם בקיומה של העסקה הנטענת על ידם. בית משפט קמא הוסיף וציין כי המשיבים הציגו תשריט חלוקה שניתן להם לטענתם מידי חיימי, הנושא תאריך משנת 1978 (סמוך למועד בו רכשו המערערים עצמם את המקרקעין ולהלן: התשריט). בהינתן מכלול הראיות שפורטו קבע בית המשפט המחוזי כי:
"אין לי כל סיבה לפקפק בגירסת [המשיבים] שהנכס נרכש על-ידיהם בשלהי שנת 1981, שהם שילמו עבורו את מלוא התמורה והיו משוכנעים שהזכויות נרשמו על-שמותיהם, אלא שבשל מחדלי עוה"ד רונלד חיים ז"ל, הזכויות לא הועברו והרישום נותר על-שמות [המערערים]" (פיסקה 4 לפסק הדין).
3. בית משפט קמא הוסיף ובחן את גרסת המערערים לפיה הם מעולם לא מכרו את המקרקעין וכי גם אם עשו המשיבים עסקה כלשהי לגבי המקרקעין, היא לא נעשתה איתם. בהקשר זה הדגיש בית המשפט כי לזכות גרסתם של המערערים עומד היעדרו של הסכם מכר חתום וציין את האפשרות שהועלתה על ידם ולפיה ייתכן כי עו"ד יעקב חי הלוי (להלן: עו"ד הלוי), שייצג אותם ברכישת המקרקעין והורשע לאחר מכן במכירת קרקעות לא לו לקונים תמימים (לרבות קרקעות בגוש ובחלקה נשוא הערעור דנן), הוא שמכר למשיבים את הנכס ללא ידיעתם וללא הסכמתם. אולם, בית המשפט העדיף כאמור את גרסת המשיבים בקובעו כי עדויותיהם של המערערים מעלות שורה של תמיהות ותהיות התומכות במסקנה כי בינם ובין המשיבים אכן נכרת הסכם למכר המקרקעין. בהקשר זה ציין בית המשפט כי תמוה בעיניו שחשדם של המערערים לא התעורר משלא קיבלו כל הודעות לתשלום מס רכוש בגין המקרקעין החל משנות השמונים והוא דחה את גרסת המערערים לפיה שילמו כאשר קיבלו הודעות תשלום ולא בדקו מעבר לכך. בית משפט קמא הוסיף ותמה כיצד חיימי, בהיותו חקלאי שעיבד שטחים בתקופה הרלוונטית, לא עשה כל שימוש במקרקעין הנדונים במשך למעלה מעשרים שנים, אף שלטענתו היה השטח החקלאי שבנדון בבעלותו כל אותה העת. קושי נוסף מצא בית משפט קמא בכך שהמערערים טענו כי לא היתה כל היכרות בינם ובין המשיבים, אך לא היה בפיהם הסבר מניח את הדעת לעובדה שציון ידע כי חיימי גידל תפוחי אדמה וכי הוא ואשתו עברו להתגורר בכוכב יאיר. עוד זקף בית המשפט לחובת חיימי את העובדה שלא המציא הוכחה על תשלום כלשהו לעיריית רעננה בגין הנכס במשך השנים. בהקשר זה ציין בית משפט קמא כי אף אם חיימי השליך את כל החשבונות, כדבריו, הוא יכול היה לפנות אל העירייה בבקשה לקבלת אישורי תשלום וגם בתשובותיו לשאלון אין זכר לביצוע תשלומים אלה. תמיהה נוספת עלתה נוכח סמיכות הזמנים שבין המועד בו עברו המערערים להתגורר בכוכב יאיר למועד שבו לטענת המשיבים נערכה עסקת המכר, ונקבע כי אף שהמערערים ניסו לטשטש את משמעות הדבר בטענה כי המעבר לכוכב יאיר לא עלה להם מאומה וכי קיבלו קרקע ומבנה מן הסוכנות היהודית, הם לא סיפקו הסבר הגיוני לכך שנטלו מן הסוכנות היהודית הלוואה לעשרים וחמש שנים ומשכנתא לחמש עשרה שנים. לבסוף הביע בית משפט קמא תמיהה על כך שבשיחת הטלפון שניהלו המשיבים עם חיימי ביום 1.1.2008 (שיחה שהוקלטה ותומללה על ידי המשיבים), לא אמר חיימי ולו פעם אחת שמעולם לא מכר את הנכס אלא שב ואמר שאינו זוכר דבר ממה שפירט ציון באוזנו וגם כאשר הציג בא-כוח המשיבים לחיימי במהלך חקירתו עובדה (שלא תאמה את המציאות) כאילו אותר ההסכם החתום, לא השיב חיימי כמצופה שהדבר אינו אפשרי אלא אמר שאם אכן קיים מסמך כזה, יעברו המקרקעין לידי המשיבים.
בהתבסס על מכלול הממצאים הללו קבע בית משפט קמא כדלקמן:
"ממצבור התהיות והתמיהות שהעלתה גרסת [המערערים] מגיעה אני למסקנה שבין [המשיבים] לבין [המערערים] נכרת הסכם מכר של הנכס הנ"ל. ההסכם נכרת בכתב, אולם, בשל חלוף הזמן, בשל פגעי הצפה במס רכוש, ומותו של עורך-הדין שטיפל בעסקה, לא ניתן להמציא עותק הימנו.
עם זאת, משנכרתה עסקה כאמור, והוכחה לי במידה הנדרשת במשפט האזרחי, זכאים [המשיבים] לסעד המבוקש על-ידיהם.
כאמור, העסקה הוכחה במידה הנדרשת, שכן הוכחו לי מועד ההתקשרות, התמורה, תיאור הנכס ומיקומו, והצדדים לעסקה. מודעת אני להיעדרה של [המערערת 2] מהרישומים, אלא שמר חשאי, הסביר שבתקופה הרלוונטית שמו של עורך הדין המייצג היה משמעותי יותר, ומשהוצאו האישורים על מלוא 750 מ"ר של הנכס, ברור שגם [המערערת 2] חתמה בזמנו על מש"ח שהוגש ושעל בסיסו הוצאו דרישות התשלום בגין מס שבח ומס רכישה" (פיסקה 5 לפסק הדין).
4. בית המשפט התייחס בפסק דינו לדרישת הכתב שבסעיף 8 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין) והדגיש כי אף שההסכם הכתוב אינו בנמצא, הוכח במקרה דנן בעדויות ובמסמכים שנערכה עסקה להעברת הבעלות במקרקעין מהמערערים למשיבים, אשר הועלתה על הכתב ואשר עונה על דרישות המסוימות וגמירות הדעת, ומשכך נוצרה העילה המשפטית כדין ואין מדובר במקרה דנן בריכוך דרישת הכתב. בית משפט קמא הוסיף וציין למען הזהירות כי אף אם היה נקבע שדרישת הכתב לא מולאה הרי שבנסיבותיו המיוחדות של המקרה דנן - העדויות שנמצאו אמינות, חלוף הזמן ורישומם של המשיבים במשרדי מיסוי מקרקעין כמי שרכשו את המקרקעין בעסקה שהמיסים בגינה שולמו - נסוגה דרישת הכתב מפני חובת תום הלב הקבועה בסעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, בשל "זעקת ההגינות" שהוכרה בהלכה הפסוקה לגבי מצבים חריגים בהם מוצדק יהיה לסטות מדרישת הכתב. עוד קבע בית המשפט כי משהוכח שהמערערים אכן מכרו את המקרקעין למשיבים "עמידת [המערערים] על דרישת הכתב כאשר הוכח שהיה קיים כתב, מהווה חוסר תום לב המצדיק סטייה מעקרון הכתב שבסעיף 8 בחוק המקרקעין, אף אם היה נקבע שעיקרון זה לא התקיים בענייננו". בית משפט קמא קיבל, אפוא, את תביעתם של המשיבים והסמיך את בא-כוחם לחתום על כל מסמך הדרוש לשם העברת הזכויות במקרקעין משמם של המערערים על שם המשיבים, אך נוכח השיהוי העצום במימוש זכויותיהם של המשיבים סבר כי אין מקום לחייב את המערערים בהוצאות.
המערערים אינם משלימים עם פסק הדין ומכאן הערעור שהגישו. להשלמת התמונה יצוין כי בהחלטה מיום 13.8.2008 קבע בית משפט קמא, לבקשת המערערים, כי עד להכרעה בערעור יעוכב ביצועו של פסק הדין והוסיף כי עד לאותו מועד יעמוד בתוקפו הצו הזמני שניתן בהסכמת הצדדים ביום 21.1.2008, האוסר על המערערים לעשות כל דיספוזיציה בקשר לזכויותיהם במקרקעין.
טענות המערערים
5. המערערים שבים וטוענים כי מעולם לא מכרו את זכויותיהם במקרקעין. הם מוסיפים וטוענים כי פסק דינו של בית משפט קמא הופך את דרישת הכתב שבסעיף 8 לחוק המקרקעין לאות מתה. לטענתם, המשיבים לא הציגו מסמך כלשהו הנושא חתימה של מי מן הצדדים אשר יש בו להעיד על עריכת עסקת המכר הנטענת ואישור מס השבח הינו לכל היותר עדות בלתי קבילה מפי השמועה שכן מדובר במסמך פנימי שאינו עומד בפני עצמו ואינו מתבסס כלל על הסכם מכר אלא על תצהירים מטעם הצדדים שאף הם אינם בנמצא ואין לדעת אם הוגשו, אם נחתמו ואם אכן נחתמו על ידי מי נחתמו. עוד טוענים המערערים כי המשיבים לא ידעו לנקוב בסכום התמורה ששילמו לכאורה עבור המקרקעין ולא הציגו ראיות בעניין זה. משכך, סבורים המערערים כי אין לאכוף עליהם כל עסקה למכר המקרקעין ואין לבכר עדויות בעל פה שמסרו המשיבים על פני הדרישה הקבועה בחוק החרות לקיומו של מסמך בכתב. המערערים מוסיפים וטוענים כי "זעקת ההגינות" וחובת תום הלב מצדיקות במשנה תוקף עמידה על דרישת הכתב נוכח הזמן הרב שחלף מאז ביצועה לכאורה של העסקה הנטענת, השיהוי האדיר בו נקטו המשיבים, היעדר הוכחה בדבר תשלום תמורה, החשש הממשי למעשי מרמה וזיוף במכירת המקרקעין על ידי עו"ד הלוי והעובדה שהמשיבים הצליחו להוכיח לכל היותר כי רכשו את המקרקעין, אך לא הוכיחו מידי מי. כמו כן טוענים המערערים כי המסמכים שהציגו המשיבים אין בהם כדי להוכיח שנכרתה עסקה למכר המקרקעין שכן אישור העירייה העדכני בדבר היעדר חובות אינו מלמד על בעלות במקרקעין והאישורים על תשלום מס רכוש אינם מתייחסים דווקא לשטח המקרקעין נשוא הערעור, שכן בחלקה הנדונה ישנם עשרות בעלים משותפים במושע. המערערים מוסיפים ומדגישים כי המשיבים לא תפסו חזקה במקרקעין במשך כעשרים ושש שנים ולא רשמו הערת אזהרה בגין רכישתם ובנסיבות אלה, רק הצגת הסכם מכר חתום על ידי הצדדים עשוי היה ללמד לגישתם כי המשיבים אכן רכשו את המקרקעין מידיהם וכזה לא הוצג.
6. המערערים טוענים עוד כי מהלכו של בית משפט קמא, אשר הקדים וקבע כי המשיבים אכן ערכו עסקה לרכישת המקרקעין ואז נפנה לבחון האם עלה בידי המערערים להוכיח שלא הם מכרו את המקרקעין, הפך למעשה את נטל הראיה ללא הצדקה ולטענתם היה על המשיבים להוכיח כי רכשו את המקרקעין מן המערערים. לשיטת המערערים סוגיה זו חשובה במיוחד נוכח האפשרות הממשית שהמקרקעין נמכרו למשיבים ללא ידיעתם על ידי עו"ד הלוי, שכאמור טיפל עבורם ברכישת המקרקעין והורשע בעבר בפלילים בגין מכירת מקרקעין לא לו (בין היתר בגוש ובחלקה נשוא הערעור). המערערים מציינים בהקשר זה כי עו"ד חיים המנוח, אשר לגרסת המשיבים ערך את עסקת המכר בינם ובין המערערים, הורשע אף הוא בעבירות זיוף והם מלינים על כך שבית משפט קמא לא דן בטענתם זו לגופה ומדגישים כי חשיבותה מתעצמת בשל נטל הוכחה המוגבר המוטל על המשיבים במקרה דנן, נוכח העובדה שהמערערים הינם הבעלים הרשומים של המקרקעין ונוכח היות הרישום ראיה חותכת לתוכנו.
המערערים סבורים כי בית משפט קמא שגה בהתעלמו מתמיהות ופרכות העולות מעדויות המשיבים, שאין בהן לגישתם כדי להוכיח שהמשיבים רכשו את המקרקעין או כי התקשרו עמם בעסקה לצורך זה. כך למשל טוענים המערערים כי תמוה הדבר שזוג צעיר, חסר הבנה במקרקעין וחסר אמצעים, מחליט לרכוש נכס מקרקעין קודם שרכש בית אף שנאמר לו שרק בעתיד הרחוק המקרקעין עשויים להיות מופשרים לבניה. כן תמוהה לגישת המערערים הטענה לפיה המשיבים 4-3 חתמו על חוזה המכר בביתם בקיבוץ צרעה אף שלא ניתן לכרות עסקה במקרקעין בלא שטרי המכר הנחתמים בפני עורך דין או רשם המקרקעין. עוד תמוהה לשיטתם של המערערים העובדה שאיש מבין המשיבים לא זכר את סכום התמורה ששולמה, שתאריך עריכת העסקה בו נקב ציון נסתר על ידי אישור מס השבח ושהמשיבים לא שמרו כל מסמך המעיד על עריכת העסקה אף שהותירו בידם את התשריט ושמרו את הקבלות בגין תשלומי מס רכוש. המערערים מוסיפים וטוענים כי בניגוד לקביעת בית משפט קמא היו עדויותיהם עקביות ומהימנות ביותר וכי העובדה שלא שילמו מס רכוש בעבור המקרקעין אינה מוכיחה מאומה שכן היה להם נוח לא "להעיר את המתים". עוד טוענים המערערים כי חיימי לא עשה שימוש חקלאי במקרקעין כיוון שמדובר במקרקעין במושע; כי השתקעותם בכוכב יאיר נעשתה בלא עלות ראשונית; כי ההלוואה מהסוכנות היהודית ניתנה רק בחלוף מספר שנים; וכי תגובותיו של חיימי בשיחת הטלפון שהוקלטה ובמהלך חקירתו, בהן לא הביע התנגדות והכחשה נמרצת למשמע טענות המשיבים, הינן סבירות ומעידות על הצגת גרסה בוטחת. לטענת המערערים ממצאי המהימנות שקבע בית משפט קמא מבוססים על "תמיהות לוגיות" ולא על התרשמות בלתי אמצעית מעדויותיהם ועל כן אין מניעה להתערב בהם, מה גם שנטל ההוכחה מוטל על המשיבים. לבסוף טוענים המערערים כי בית משפט קמא התעלם מהתנהלותם הרשלנית של המשיבים ומן השיהוי האדיר בו לקתה תביעתם, בגינם נפגעה יכולתם להציג ראיות התומכות בגרסתם וגם מטעם זה הם סבורים כי אין מקום להעניק למשיבים סעד מן היושר לאכיפת עסקה במקרקעין בלא שהתקיימה דרישת הכתב.
טענות המשיבים