ליקויי בנייה - קביעת פיצויים בגין עוגמת נפש וירידת ערך

לפני תביעת בני הזוג שמואל ושולמית כונן נגד ד. רוטשטיין – חברה לבנייה ונכסים בשרון בע"מ וחברת סולל בונה בע"מ, בגין רטיבויות חוזרות ונשנות בדירתם, מזה למעלה מ-15 שנה, בסך 1,013,006 ₪.

• מבוא

1. תחילתה של הפרשה העגומה שלפני, לפני כ-16 שנים, בתאריך 10.4.2000, עת רכשו התובעים מהנתבעות דירת פנטהאוז בת 5 חדרים, בקומה השמינית, ברחוב שפיגלמן 14, בנתניה (להלן: "הדירה").

2. בדירה נתגלו ליקויי בנייה חמורים בדמות רטיבויות נרחבות, אשר חדרו לדירות שכניהם בקומה שמתחת, והלכה למעשה באו על פתרונם רק לאחרונה [כפי שעלה מחוות הדעת המשלימה מטעם אינג' צבי רון, שניתנה אמנם בתיק אחר (ת"א 19944-02-12) אך לפיה, הושלמו עבודות התיקונים באופן המונע חדירת רטיבות לדירת השכנים שמתחת, רק בסמוך לחודש מרץ 2016]. בשל ליקויי בנייה אלה, נאלצו התובעים להתמודד עם שכניהם בערכאות המשפטיות, הליכים אשר כללו אף את הנתבעות דכאן, לרבות תביעה שהגישו הנתבעות נגד התובעים אצל המפקח על המקרקעין.

3. הליך זה שלפני, נפתח במרץ 2012, לאחר כעשור של התדיינויות בין הצדדים, ובמסגרתו דרשו התובעים, בין השאר, פיצוי בגין ירידת ערכה של הדירה ובגין עגמת הנפש.

• הצדדים

4. התובעים, בני הזוג שמואל ושולמית כונן (להלן: "כונן" או "התובעים"), רכשו את הזכויות בדירה, מהנתבעת 1, על פי הסכם רכישה מתאריך 10.4.2000 (להלן: "הסכם הרכישה").

5. הנתבעת 1, חברת ד. רוטשטיין – חברה לבנייה ונכסים בשרון בע"מ (להלן: "רוטשטיין" או "הנתבעת 1"), היא חברה פרטית רשומה בישראל, אשר הייתה בעלת המקרקעין עליו נבנה הבניין, ומי שהתחייבה על פי הסכם הרכישה למכור את הדירה לתובעים, לאחר השלמת בנייתה באמצעות הקבלן - הנתבעת 2.

6. הנתבעת 2, חברת סולל בונה בע"מ (להלן: "סולל בונה" או "הנתבעת 2"), היא חברה ציבורית הרשומה בישראל, ומי שביצעה בפועל את כל עבודות הבניה בבית המשותף ברחוב שפיגלמן 14, על פי הסכם בכתב עם הנתבעת 1. הנתבעת 2 התחייבה כלפי התובעים (נספח ג' להסכם הרכישה), להיות אחראית לביצוע מלוא עבודות הבניה של הבניין והדירה, לאיכות הבניה ולטיבה ולאיכות החומרים והפריטים המותקנים בדירה, והכל בהתאם לחוק המכר (דירות), תשל"ג -1973.

• הרקע העובדתי

7. כאמור, בתאריך 10.4.2000 חתמו התובעים על הסכם הרכישה עם הנתבעת 1. בהסכם הרכישה נקבע מועד מסירת הדירה ליום 31.10.2000 (סעיף 2.1.7 להסכם הרכישה). בתאריך 28.11.2000, כחודש לאחר המועד המשוער בעת עריכת ההסכם, זומנו התובעים לקבלת החזקה בדירה. ואולם, על פי הנטען בכתב התביעה, בטרם נמסרה הדירה לידי התובעים, נתגלו נזילות בדירות שבקומה השביעית בבניין, מתחת לדירת התובעים, ובניסיון לפתור את הבעיה, נדחה מועד מסירת החזקה לתובעים. מהתיעוד שצורף עולה כי בסופו של יום נמסרה הדירה רק במהלך חודש ינואר 2001 (9.1.2001).

8. זמן קצר לאחר שקיבלו התובעים את הדירה לידיהם, החלו פוקדים את דירתם מדי זמן מה, בעלי מקצוע מטעם הנתבעות, בניסיון לפתור את בעיות הרטיבות שחזרו ונשנו בדירות שבקומה השביעית. כך היה למשל בחודשים ינואר ופברואר בשנת 2001, ובחודש ינואר 2002. בכל פעם, התארכו ונמשכו העבודות, ובית מגוריהם של התובעים, הפך אתר בנייה של ממש.

9. למרבה הצער, התיקונים לא נשאו פרי, וחלף 5 תיקונים שנערכו עבור דירות שכני התובעים בקומה השביעית - דירת משפחת יונס – דירה 22, ו-3 תיקונים שנערכו עבור דירת משפחת ברוקמאיר – דירה 21, לא עלה בידי הנתבעות לשים סוף לפרשה. משראו התובעים כי הנתבעות אינן מצליחות לפתור את הבעיה, התנו את המשך ביצוע העבודות בתנאים, וביניהם כי העבודות יתואמו מראש, יוגבלו לשעות מסוימות, ויימסר לתובעים לוח זמנים צפוי, מראש.

ההליכים המשפטיים הרלבנטיים

התביעה למפקח על המקרקעין

10. בחודש מרץ 2003, הגישה הנתבעת 1, תביעה למפקח על רישום מקרקעין נגד התובעים, מלווה בבקשה ליתן סעד זמני ודחוף במעמד צד אחד, והציגה את התובעים כשכנים עקשנים שמסרבים לסייע לשכניהם. המפקח על המקרקעין, מצא את התמונה כשונה בתכלית, ובפסק דינו מתאריך 29.2.2004, קבע כתנאי להמשך העבודות, תשלום סכום מינימלי על חשבון הנזק שייגרם לתובעים, בסך 60,000 ₪. עוד קבע המפקח, כי שאר הנזקים הממוניים והבלתי ממוניים שייגרמו לתובעים, ואשר לא ישולמו על ידי הנתבעת 1, יתבעו על ידיהם בתביעה נפרדת.

11. המפקח אף התנה את המשך העבודות בכך שהתיקונים יבוצעו רק לאחר תיאום מראש, של 15 יום לפחות; הנתבעת 1 חויבה לפרט מהו התיקון המבוקש, לרבות לוח זמנים לביצועו; הוגדרו שעות עבודה; נקבע כי הנתבעת תפנה את הריהוט והציוד של התובעים ותחזירם לאחר סיום העבודות; הנתבעת 1 חויבה להכניס את כלי העבודה באופן חיצוני דרך המרפסת, באופן שלא יפגע בפנים דירת התובעים, ונקבע כי כל נזק שייגרם לריהוט או לדירה יתוקן באופן מידי או ישולם בגינו פיצוי. כן חויבה הנתבעת 1, לשאת בהוצאות התובעים דכאן (הנתבעים שם), בסך 4,000 ₪.

תביעות דיירי הקומה השביעית

12. חרף הגשת התביעה על ידי הנתבעת 1, לא מולאו, כפי שהסתבר, התנאים שנפסקו. לפיכך, משפחת יונס, ובהמשך גם משפחת ברוקמאיר, דיירי הקומה השביעית, הגישו תביעות נגד הנתבעות, לחייבן לבצע את התיקונים. כנתבעים, לשני ההליכים, צורפו גם התובעים (ת"א 2127/04 ות"א 7518/07).

ממצאי מומחה בית המשפט בתביעות דיירי הקומה השביעית, שמאי המקרקעין ומהנדס הבניין מר יצחק ברמן

13. במסגרת שני ההליכים הנ"ל, מונה כמומחה מטעם בית המשפט, שמאי המקרקעין ומהנדס הבניין מר יצחק ברמן. במסגרת ביקורו בדירת התובעים, במסגרת ההליך בעניין משפחת יונס, מצא המומחה כי:

"התגלו ממצאים חמורים ביותר של עבודות התקנה של צנרות אינסטלציה וחשמל, עבודות שבוצעו ברמה בלתי מקצועית במובהק, תוך גרימת פגיעות חמורות ביותר בשכבת האיטום וברולקות, באופן שגרם במישרין לנזילות החמורות לדירת התובעים [יונס-ע.נ].

לא למותר לחזור ולהדגיש את חוסר המקצועיות והרשלנות הקשים, החמורים והבלתי רגילים בביצוע העבודות דלעיל.

בנוסף התגלו גם נזילות בצנרות דלוחין וכן ליקויים בעבודות האינסטלציה". [ההדגשות שלי-ע.נ]

ובהמשך קבע המומחה כי:

"לאור היקפם הנרחב של הליקויים במרפסת הגג של דירת הנתבעים 3 ו-4 [כונן-ע.נ] נדרשת החלפה מלאה של איטום המרפסת בכל שטחה, כולל רולקות." [דו"ח ביקור מטעם המומחה יצחק ברמן – דו"ח מס' 2 – נערך ביום 17.10.06; ההדגשה במקור-ע.נ]

14. לאחר שבוצעו תיקונים בדירת התובעים, במסגרת ההליך מול משפחת יונס, ניתנה חוות דעת נוספת במסגרת ההליך מול משפחת ברוקמאיר. בחוות דעת זו, מתאריך 7.4.2010, תיאר המומחה את הביקורים שביצע בבניין במסגרת חוות דעתו בעניין משפחת יונס, וקבע כי בהתאם לבדיקות שביצע ובהתאם לבדיקות שביצעה חברת דוקה וי מטעם סולל בונה, הגיע למסקנות הבאות:

• א. אין דליפה או ליקוי במערכות האינסטלציה הסניטרית (מים קרים, חמים וביוב) בדירת משפחת כונן.
• ב. קיימים ליקויים בעבודות האיטום שבוצעו מתחת לריצוף בחדר רחצה כונן.

ליקויים אלה גרמו לחדירת מים מחול המילוי שמתחת לריצוף אל תקרת דירת התובעים [ברוקמאיר-ע.נ].

• ג. אחזקה בלתי נאותה של הרובה במשקי הריצוף בחדר רחצה כונן, גרמה להיווצרות מישקים פתוחים, שדרכם עברו כמויות מים ניכרות מאד אל חול המילוי שמתחת לריצוף ומשם אל תקרת דירת התובעים [ברוקמאיר-ע.נ], עקב הליקויים באיטום.

המומחה הדגיש כי רובה אינה אמורה לשמש כחיץ איטום לכל דבר, אולם שמירה על קיומם של משקי ריצוף מלאים ברובה, מקטינה באופן משמעותי את כמות המים העוברת אל חול המילוי שמתחת לריצוף.

לפיכך, מצא המומחה, כפי שציין בתשובתו לשאלות ההבהרה מטעם הנתבעות, כי לכונן, אחריות תורמת בשיעור של 20%.

פסק הדין בת"א 2127/04 יונס ואח' נ' ד. רוטשטיין– חברה לבנייה ונכסים בשרון בע"מ

15. בתאריך 7.9.2010 נפסק [כבוד הנשיאה (דאז) השופטת בלטמן קדראי], בין היתר, כי:

"עיון בכתבי הטענות ובחוות דעת המומחה שבתיק מלמד על אחריות הנתבעות והקבלן מטעמן [רוטשטיין וסולל בונה, הנתבעות דכאן-ע.נ] לליקויים החמורים במערכות האינסטלציה והאיטום בדירת הנתבעים 3 ו-4 [בנה"ז כונן, התובעים דכאן – ע.נ], אשר גרמו לדליפת מים ולליקויי הרטיבות בדירת התובעים [יונס-ע.נ]. הוכח כי הסיבה לליקויים היא מחדלים של הנתבעות והקבלן [רוטשטיין וסולל בונה, הנתבעות דכאן-ע.נ], שבהם הפרת החובה למסור לתובעים דירה תקינה, ואף בהכרח רשלנות בעבודות מלכתחילה ובדרך בה תוקנו בתיקונים כושלים חוזרים"

ובהמשך, אשר לתובעים, בני הזוג כונן, נקבע:

". . . לאחר שנתבעים אלה [כונן –ע.נ] נואשו לאחר תיקונים חוזרים ובלתי יעילים ולאחר שהנתבעות [רוטשטיין וסולל בונה –ע.נ] נמנעו מלקיים את הוראות המפקח ומלשלם את החיוב שהורה כתנאי לעריכת תיקונים נוספים. אפשר ונתבעים אלה לא הקלו על ההליך ועל עריכת התיקונים מדירתם, ואולם פעלו הם להגנת האינטרסים שלהם כדיירים ובאופן שבוודאי אינו עולה על עוצמת מחדלי הנתבעות ואחריותן לכל נסיבות התביעה וההליך". [ת"א 2127/04 יונס ואח' נ' ד. רוטשטיין- חברה לבנייה ונכסים בשרון ואח' (7.9.2010), פסקאות 10 – 11 לפסק הדין] [ההדגשות שלי-ע.נ]

       פסק הדין בת"א 7518/07 ברוקמאיר ואח' נ' ד' רוטשטיין– חברה לבנייה ונכסים בשרון בע"מ

16. בתביעה הנוספת, אשר הגישו בני הזוג ברוקמאיר, הגיעו הצדדים להסכמה, כי בית המשפט יפסוק לפי סעיף 79א לחוק בתי המשפט, התשמ"ד-1984, ללא נימוקים. במקרה זה נקבע (כבוד השופטת, כתוארה אז, שניצר זאגא), כי התובעים, בנה"ז כונן, ישלמו לשכניהם 3,500 ₪, וכי צדדי ג' שם (קבלן האינסטלציה - י.ב. קורמן מערכות אינסטלציה 92 בע"מ וקבלן האיטום - נעמנה פאוזי) ישלמו לנתבעות כאן סך מצטבר של 4,000 ₪ [ת"א 7518/07 ברוקמאיר ואח' נ' ד. רוטשטיין – חברה לבנייה ונכסים בע"מ ואח' (17.3.2011)].

תביעת שני רובין פנחס, אשר רכשה את דירת משפחת יונס

17. למעלה מעשור לאחר קבלת הדירה לידי התובעים, הגישה שני רובין פנחס, אשר רכשה את דירת משפחת יונס, תביעה נוספת נגד התובעים בגין רטיבויות בדירה (ת"א 19944-02-12). במסגרת תביעה זו, הגישו כונן, הודעת צד ג' נגד הנתבעות כאן – רוטשטיין וסולל בונה.

18. אף במסגרת הליך זה, מונה מומחה מטעם בית המשפט, שמאי המקרקעין ומהנדס הבניין מר צבי רון. בחוות דעתו מתאריך 2.6.2014, מצא המומחה סימני רטיבות בדירה שבקומה השביעית, תוך שציין כי סימנים אלה אותרו עוד במהלך הדו"ח הסופי שערך המומחה ברמן בעניין יונס בת.א. 2127/04, באופן המעיד כי "הליקוי המקורי הינו באחריות צדדי ג' [רוטשטיין וסולל בונה –ע.נ] לא נפתר באופן ראוי, עוד בהליך המשפטי הקודם", וזאת בניגוד לחוות דעתו של המומחה מר יצחק ברמן, בעניין ברוקמאיר.

19. בחוות דעתו המשלימה מתאריך 3.3.2016 כתב המומחה, מר צבי רון, כך:

"בהמשך לביקוריי שערכתי בדירות הצדדים בתאריך 9.6.2015, 9.2.2016 ובהמשך לתוצאות הבדיקות שנערכו ע"י מעבדת מכון התקנים המצביעות על תקינות הבדיקות שבוצעו, ולאור העובדה כי לא בוצעה בדיקת המטרת מעקה דירת הנתבעים, ובהתחשבות בעובדה כי הנתבעים קירו את המרפסת בה בוצעו העבודות ע"י צד ג' לרבות סגירת חלונות. ניתן להיווכח כי:

1. עבודות התיקונים בדירת הנתבעים הושלמו כנדרש, באופן המונע חדירת רטיבות לדירת התובעים (משפחת פנחס – נ.ע.).
2. בדירת התובעים אותרו קילופי צבע בתקרת מרפסת שירות וסימני הכתמה מקוריים בתקרת מטבח וסימני הכתמה בתקרת חדר שינה הורים.

הסימנים אותרו ללא רטיבות פעילה.

יש לבצע תיקוני טיח וצבע מקומיים" [ההדגשות במקור- ע.נ]

הגשת התביעה הנוכחית

20. בתום למעלה מעשור של התדיינויות בהליכים שונים, הגישו התובעים את התביעה שלפני נגד הנתבעות, ועתרו כי אלה יפצו אותם בגין עגמת הנפש והסבל שנגרמו להם משך כל השנים, בגין ירידת ערך דירתם, ובגין 9 חודשים בהם עבדו בביתם, חלף חודש אחד לו התחייבו הנתבעות, במסגרת ההליך שהתקיים אצל המפקח על המקרקעין.

• טענות הצדדים

עיקר טענות התובעים

21. ליקויי הבנייה נגרמו בשל רשלנות הנתבעות כפי שנקבע בהליכים משפטיים למכביר.

22. על הנתבעות לפצות את התובעים בגין עגמת נפש וסבל שנגרמו להם משך שנים רבות – מדובר בליקויי רטיבות משמעותיים אשר למעלה מעשור פגעו באיכות חייהם של התובעים ובמידת הנאתם מדירתם אותה רכשו במיטב כספם. דירתם של התובעים הפכה אתר בנייה, ונגרמו להם נזקים רבים ברכוש בדמות רהיטים וצמחים שניזוקו.

23. על בית המשפט לפסוק פיצויים משמעותיים בגין עגמת הנפש והסבל שנגרמו לתובעים ולהעביר מסר חד משמעי לקבלנים בכל הנוגע לליקויי רטיבות אשר הפכו לרעה חולה אותה יש למגר. מדובר בדירת מגורים המהווה מרכז חייהם של התובעים, ואין מדובר בנכס כספי סתם. כפי שכבר נפסק בעבר, אין כל יחס ישיר בין הסכום הנדרש לתיקון ליקויים בדירת מגורים לבין הסבל ועוגמת הנפש שרוכש דירה עלול לסבול עקב הליקויים, בעיקר כאשר מדובר ברטיבות, ולא כל שכן כאשר מדובר על שנים ארוכות של סבל.

24. התובעים העמידו תביעתם בגין ראש נזק זה, על סך 200,000 ₪.

25. על הנתבעות לפצות את התובעים בגין ירידת ערך הדירה – המומחה מטעם התובעים קבע בחוות דעתו כי ירידת הערך בדירת התובעים היא בסך 302,000 ₪, ואילו המומחה מטעם הנתבעות לא מצא כל ירידת ערך. כבר עתה יאמר וכפי שיפורט להלן, המהנדס והשמאי אינג' גיל וינלס, המומחה שמונה בהליך זה מטעם בית המשפט, קבע בחוות דעתו, כי לדירה נגרמה ירידת ערך בשיעור של 8%, משווי הנכס, קרי בסך של 192,000 ₪, לא כולל מע"מ.

26. בהקשר זה טוענים התובעים כי על פי לוח עליית המחירים המפורסם על ידי משרד הבינוי והשיכון, אחוז עליית מחירי הדירות משנת 2013 (המועד בו נקבע שווי הדירה), לשנת 2014 הוא 7.4%, ומשנת 2014 לשנת 2015, עלה ערך הדירות ב-8% נוספים, ולפיכך, שווי הדירה נכון להיום הוא בגובה של 2,783,808 ₪. בהתאם, סבורים התובעים כי יש לפצותם בגין ירידת הערך בסך של 260,564 ₪.

27. ביחס לטענות הנתבעות כי לא דירת התובעים היא זו שניזוקה ולכן אין הם זכאים לפיצוי בגין ירידת ערך, טוענים התובעים ראשית, כי לדירת התובעים יצא "שם רע" , ואין זאת אלא בבחינת שכל ישר, כי אף לא אדם אחד, לא ירצה לקנות דירה שכזו, בבחינת "לא להכניס ראש בריא במיטה חולה". שנית, טוענים התובעים, משכל העבודות לתיקון הנזילות בוצעו בדירת התובעים, אין הנתבעים יכולים להישען על כך שבמקרים בהם נפסק פיצוי בגין ירידת ערך, מדובר על דרך הכלל בדירות בהן הייתה רטיבות.

28. עוד טוענים התובעים כי לכל סכום שייפסק לטובתם בגין ירידת ערך יש להוסיף מע"מ, ומפנים לעניין זה לע"א 1772/99 זלוצין נ' דיור לעולה בע"מ, נה(4) 203 (2001) (להלן: "עניין זלוצין").

29. בנוסף לאמור, לטענת התובעים על הנתבעות לפצותם גם בגין העבודה שבוצעה בדירתם במשך 9 חודשים. לגישתם, לנוכח פסק דינו של המפקח על הבתים המשותפים, שווי הפיצוי צריך להיות מוערך לפי חישוב של 60,000 ₪ לכל חודש עבודה. כנטען, המפקח על הבתים המשותפים קיבל את טענות התובעים וקבע כי על הנתבעות לשלם 60,000 ₪ כתנאי לעבודת הנתבעות בדירת התובעים, וזאת בהתבסס על ההנחה כי העבודות יימשכו חודש ימים. המפקח קבע כי שאר הנזקים הממוניים והאחרים שיגרמו לנתבעים [כונן-ע.נ] ואשר לא ישולמו, ייתבעו בתביעה נפרדת. משנמשכו העבודות על פני 9 חודשים, חֶלֶף חודש אחד, על הנתבעות לפצותם בגין 8 החודשים, בגינם לא קיבלו פיצוי, ובסך הכול דורשים התובעים בגין רכיב זה, סך של 500,000 ₪.

30. לכל הפחות, טוענים התובעים, אפילו לשיטת הנתבעות, יש להעמיד הפיצוי בגין רכיב זה על סך של 500 ₪ ליום, נכון ליום 12.6.2003, שהם 775.37 ₪ בערכם המשוערך להיום. לפיכך, אף לשיטת הנתבעים יש לפצות את התובעים בסך 186,088 ₪, שהם 775.37 ₪ כפול 240 יום (8 חודשים) [סעיף 51 לסיכומי התובעים].

31. כן דורשים התובעים, כי הנתבעות יישאו בתשלום סך של 9,844 ₪ שלא שולמו על ידיהן, בגין הפרשי הצמדה וריבית בגין הליך משפטי קודם, בעניין משפחת יונס.

עיקר טענות הנתבעות

32. מדובר בתביעה מנופחת ומוגזמת בסכום עתק של למעלה ממיליון ₪ בגין עוגמת נפש וירידת ערך.

33. יש לדחות חלק ניכר מן התביעה מחמת התיישנות, שכן הדירה נמסרה לתובעים עוד בחודש ינואר 2001, ולפיכך כל טענה בגין אירועים או ליקויים הקודמים לחודש מרץ 2005, דינה סילוק על הסף מחמת התיישנות.

34. מדובר בתביעת סרק המהווה שימוש לרעה בהליכי משפט, שכן התובעים כבר פוצו בסך של 60,000 ₪ עבור הטרדה ועגמת הנפש שנגרמו להם.

35. לתובעים לא נגרם כל נזק ממוני בעקבות התיקונים שבוצעו על ידי הנתבעות במרפסת וככל שנגרמו להם הוצאות או נזקים, דאגו הנתבעות לשפותם בגינם, בזמן אמת. כך למשל, שילמו לתובעים הוצאות השגחה בסך 30 ₪ לשעה בזמן ביצוע העבודות בדירת ברוקמאיר, הוצאות ניקיון, מכבסה ועוד.

36. הנתבעות, לאורך כל הדרך, עשו כל שביכולתן על מנת להתחשב בתובעים, וביתר דיירי הבניין. הנתבעות לא חסכו במאמצים ובכספים, ואפילו פינו את דגי האקווריום של התובעים לפנסיון מיוחד, ונשאו בעלויות פירוק והרכבת האקווריום בסכום של כ-13,000 ₪.

37. התובעים הערימו קשיים לאורך כל הדרך, וממילא לא התובעים הם אלו שסבלו מליקויי הרטיבות, כי אם שכניהם.

38. התובעים מתעלמים מאחריותם שלהם לליקויים, כפי שנקבע בעניין ברוקמאיר, שם חויבו בתשלום פיצויים בגין אחריותם זו, בשיעור של 20%.

39. תקופת האחריות והבדק בגין הליקויים הנטענים בכתב התביעה הסתיימו מזה זמן רב.

40. יש להשית על התובעים תשלום בשיעור של 20% מהסכומים שנשאו בהן הנתבעות, לתיקון הליקויים בדירת ברוקמאיר, ועל כן יש לבצע קיזוז מכל סכום שייפסק בתביעה זו בהתאם.

41. פסק דינו של המפקח על המקרקעין מעולם לא יצא לפועל, ובשום מקום לא הסכימו הצדדים כי הוא יחייבם, ובוודאי שלא הייתה כל הסכמה לפיה ישולמו 60,000 ₪, בגין כל חודש עבודה.

42. לצורך ביצוע העבודות במרפסת התובעים, אחת מתוך שלוש, פונתה המרפסת בהתאם להנחיות המומחה, והכול על חשבון הנתבעות, ובגין תקופה זו נשאו הנתבעות בכל הוצאותיהם של התובעים. אמנם נמנעה מהתובעים האפשרות להשתמש במרפסת זו, משך חצי שנה, אולם העבודות לא בוצעו ברציפות בכל התקופה.

43. חוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט שגויה, אינה עומדת במבחן הסבירות, איננה עומדת במבחן הביקורת ובקריטריונים שנקבעו בפסיקה לגבי ירידת ערך בגין ליקויי בנייה, ולפיכך על בית המשפט להתעלם ממנה.

44. בניגוד לקביעת המומחה, הליקוי שהיה בדירת התובעים תוקן. התובעים לא הביאו כל ראיה בתצהיריהם לכך שהם ניסו למכור את הדירה והוצע להם פחות כסף עבורה, והמומחה לא הביא כל דוגמא לכך שדירה דומה נמכרה בפחות מערך השוק.

45. אפילו ייפסק לתובעים סכום כלשהו, יש לקזז מסכום זה את כל ההוצאות שהוציאו הנתבעות לתיקון הרטיבויות בדירת ברוקמאיר, בשיעור של 20% מהוצאות אלה, כשיעור אחריות התובעים.

• ראיות הצדדים

46. התובעים הגישו תצהיר עדות ראשית משותף לתמיכה בעובדות אשר פורטו לעיל, וכן כללו התייחסות לטענות הנתבעות בהגנתן.

47. התובעים צירפו לתביעתם, בין השאר, את חוזה הרכישה, על נספחיו (נספח 1); תמונות המרפסת לפני ובמהלך העבודות, תמונות של נזקי הרכוש ותמונות נוספות המתארות את ההתנהלות דלעיל (נספחים 5 – 6, 10 - 11); כתב טענות, פרוטוקול ופסק הדין בהליך שהתקיים אצל המפקח על המקרקעין (נספח 7); חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט בת"א 2127/04 בעניין משפחת יונס (נספח 13); חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט בת"א 7518/07 בעניין משפחת ברוקמאיר (נספח 15), פסק הדין בעניין יונס (נספח 18), וכן תכתובות מרובות בין הצדדים (נספחים 11, 12, 14, 20 ו-21).

48. עוד הגישו התובעים חוות דעת מומחה מטעמם של שמאי המקרקעין מר דורון ברינקר, אשר העריך את שיעור ירידת הערך בנכס בגין ירידת ערך פסיכולוגית ופיזית ופגיעה בשווי הדירה ב-12% משווי דירה זהה ללא ליקויי בנייה, ובסה"כ 302,000 ₪.

49. יצוין כי בתאריך 14.8.2014 התרתי לתובעים לצרף אף את חוות דעת המומחה מהנדס הבניין ושמאי המקרקעין מר צבי רון, אשר מונה מטעם בית המשפט בת"א 19944-02-12, בעניין משפחת פנחס. ביום 4.4.2016 התרתי, בהסכמת הצדדים, את צירופה של חוות הדעת המשלימה מטעמו. אף על פי כן, לנוכח התנגדות הנתבעות, לא ראיתי להתיר את צירופן של שאלות ההבהרה ותשובות המומחה להן, אשר נשלחו לאחר מתן פסק הדין, והכול מן הטעמים המפורטים בהחלטתי מתאריך 19.4.2016.

50. הנתבעות הגישו תצהיר עדות ראשית מטעם מר מירון שפר, המשמש נציג מוקד דיירים של הנתבעת 2, לתמיכה בעובדות אשר פורטו לעיל, וכן כללו התייחסות לטענות התובעים בתביעתם. כן הגישו תצהיר משלים מטעם מר אמיר בלום, רכז מוקד דיירים מטעם הנתבעת 2, באשר לתיקונים שבוצעו וצפויים להתבצע בדירת התובעים לנוכח פסק הדין שניתן בעניין פנחס.

51. הנתבעות צירפו להגנתן, בין השאר, את פרטיכל מסירת הדירה לידי התובעים (נספח א לכתב ההגנה); פסק הדין בעניין ברוקמאיר לרבות הסכם הפשרה בהליך, וחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט, בהליך זה, על תשובותיו לשאלות ההבהרה מטעמן (נספח ב לכתב ההגנה); אישורי תשלומים שונים לתובעים (נספחים ט, יג וכ"ה לתצהיר); תכתובות שונות (נספחים ב, יד ו-יט לתצהיר), ומסמכים רבים אשר צורפו לכתב התביעה, ולא ראיתי לחזור ולפרטם שוב.

52. עוד הגישו הנתבעות חוות דעת מומחה מטעמן של שמאי המקרקעין והנדסאי הבניין מר שלמה חבני, אשר העריך כי לא נגרמה לדירת התובעים כל ירידת ערך.

• המומחה מטעם בית המשפט

53. כפי שצוין לעיל, המומחה מטעם התובעים, שמאי המקרקעין מר דורון ברינקר, העריך את שיעור ירידת הערך בדירה בגין ירידת ערך פסיכולוגית ופיזית ופגיעה בשווי הדירה ב-12% משווי דירה זהה, ללא ליקויי בנייה, ובסך הכל העריך כי נגרמה ירידת ערך בשווי של 302,000 ₪. המומחה מטעם הנתבעות, שמאי המקרקעין והנדסאי הבניין מר שלמה חבני, העריך מנגד, כי לא נגרמה לדירת התובעים כל ירידת ערך.

54. לנוכח הפערים בין חוות הדעת מטעם הצדדים, מיניתי בתאריך 19.3.2014 את המהנדס והשמאי אינג' גיל וינלס כמומחה מטעם בית המשפט לעניין ירידת הערך.

55. המומחה ביקר בנכס בתאריך 11.8.2014, ומצא כי מדובר בדירת גג יוקרתית, מושקעת ומטופחת, בת 5 חדרים בבניין מגורים שנבנה ואוכלס בשנת 2001. המומחה ציין כי במרפסות ניכרו סימני רטיבות בריצוף, וכי הג'קוזי וחדר הסאונה המותקנים במרפסת הגג, תורמים לכשל באיטום.

56. אשר להשפעת בעיות הרטיבות על שווי הנכס, קבע המומחה כי לבעיות רטיבות השפעה ממשית על ערך השוק של הדירה, כשם שפסלון שנשבר והודבק אינו שווה ערך לפסלון שלם. עוד הסביר המומחה כי אף לאחר התיקון, ישנה ירידת ערך קבועה פסיכולוגית, בעיקר אצל קונים של דירות יוקרה, שכן קונים המוציאים ממון רב על דירת יוקרה, לא יהיו מוכנים להשלים עם ההיסטוריה בעייתית של הדירה. כמו כן, עולה חשש מבוסס שהליקויים טרם תוקנו, וכי כתוצאה מחדירת המים, הברזל בתקרות נחלש ויוביל בעתיד להתפוררות טיח.

57. בנסיבות העניין, המומחה מצא כי ירידת הערך של הדירה בגין החשיפה למטרד, מגיעה ל-8% משווי המקרקעין, לפי החלוקה הבאה:

• א. 5% פגיעה משווי המקרקעין בשל החשש מליקויים חוזרים;
• ב. 3% משווי המקרקעין בשל הפסד אלטרנטיבי מימוני, קרי דחיית מכירת הדירה.

58. את המועד הקובע למתן חוות הדעת, ולשומת הנזק, קבע המומחה כדצמבר 2013, בהתאמה לחוות דעת המומחים מטעם הצדדים, והעריך את שווי הפגיעה בסך 192,000 ₪.

• ההסדר הדיוני

59. בפתח הדיון אשר היה קבוע לשמיעת הראיות, הסכימו בעלי הדין לוותר על חקירת העדים מטעמם, ולהסתפק בחקירת המומחה אשר מונה מטעם בית המשפט. לפיכך, במועד ישיבת ההוכחות, התקיימה חקירת המומחה מטעם בית המשפט בלבד, ובסיומה ניתנו הוראות להגשת סיכומי הצדדים בכתב.

60. ראיתי לציין כי פסק הדין ניתן בעיתויו, בשים לב לאורכות שניתנו לצדדים להגשת סיכומיהם בשל נסיבות שונות, וכן בשל בקשות להגשת ראיות נוספות, אשר חלקן הוגשו לאחרונה והקשורות עם תביעת משפחת פנחס, כאמור.

• דיון והכרעה

61. כפי שתואר לעיל, בין הצדדים עבר עשיר של התדיינויות. במסגרת תביעה זו, שהיא למעשה, התביעה הראשונה אותה הגישו התובעים נגד הנתבעות, דורשים התובעים כי אחייב את הנתבעות לפצותם בגין 3 ראשי נזק עיקריים, והם ירידת הערך שנגרמה לדירתם, עגמת הנפש שנגרמה להם משך השנים, ופיצוי נוסף בגין 9 החודשים בהם עבדו הנתבעות בביתם, חלף חודש אחד לו התחייבו הנתבעות, במסגרת ההליך שהתקיים אצל המפקח על המקרקעין. אדון בדברים כסדרם.

חוות דעת מומחה בית המשפט לעניין ירידת הערך לא נסתרה

62. המומחה העיד באופן סדור ועמד על חוות דעתו. המומחה נתן הסברים מניחים את הדעת ואף יותר מכך, והתמודד היטב עם חקירות באי כוח הצדדים. בנסיבות אלה, מצאתי לאמץ את מסקנותיו.

63. כך למשל, בתגובה לטענות ב"כ הנתבעות, כי הדירה כלל אינה סובלת מרטיבות בעצמה, השיב כי "ברגע שהרצפה של דירת גג רטובה לא משנה לי מה המקור לרטיבות, הבעיה היא גם של דירת הגג וגם דירת הגג סובלת מרטיבות" [עמוד 9, שורות 6 – 7].

64. בתשובה לטענת ב"כ הנתבעות, אשר ביקש לטעון כי נזק של צינור ניקוז הוא דבר שכיח, ואין סיבה לפסוק ירידת ערך בגין נזק שכזה, השיב המומחה כי "מאחר וכמות הבעיות היא מאוד מאוד לא רגולרית", ואין מדובר "בבעיה ספציפית בניקוז" ש"אינה דבר נדיר", יש מקום לפסוק ירידת ערך.

65. אשר לקביעה כי קיימת ירידת הערך, הסתמך המומחה בחוות דעתו, בין היתר, על השוואה לפגיעה בשלדת רכב הגורמת לירידת ערך. במענה לתהיית ב"כ הנתבעות כי האנלוגיה שביצע המומחה בין רכב לבין בית, דינה כהשוואה בין תפוזים לתפוחים, הבהיר המומחה כך:

"בבואי לקבוע ירידת ערך צריך לדמות את התנהגות השוק קונה קונה סביר סבירה, יקחו כמשל לאותם בעיות בדירה דוגמאות שמכירים מחיי היום יום כפי שקבעו פסיקות של בתי משפט מכובדים. בעיה ברכב שעבר תאונה ותוקן גם אם התיקון יתבצע בצורה הטובה ביותר, דומה לטעמי מבחינת המשקל השווי לדירה שתוקנה אין ספור פעמים כאמור בחוות דעת המומחים לפני והשוק לא אני מתנהג לדירות שעברו תאונות והדירה הזאת עברה תאונה כמו רכב." [עמוד 10, שורות  9 – 13].

66. המומחה עמד על חוות דעתו, וחזר והדגיש כי נתן מספר אנלוגיות להמחשת העניין, וכי המקרה דנן דומה בעיניו הן לרכב שעבר תאונה והן לפסלון שנשבר והודבק. קביעה זו של המומחה מקובלת עלי, ואין זאת אלא בבחינת שכל ישר שהיסטוריה של תיקונים כה ארוכה, תפגע בסיכוייה של הדירה בשוק, וברי כי הדירה בנסיבות אלה פגומה. אין לי כל ספק שקונה סביר אשר ידע על היסטוריה זו יהסס, בלשון המעטה, מלרכוש דירה זו, אף אם כל הליקויים יתוקנו. מקובלת עלי אף קביעת המומחה כי הדברים נכונים ביתר שאת בדירת יוקרה, בה ככל שאדם משקיע סכומי כסף גדולים יותר, יצפה לנכס איכותי יותר. בנסיבות אלה, המסקנה המתבקשת היא כי מדובר בנכס השווה פחות מנכס, אשר אין לו היסטוריה כדוגמת הדירה דנן.

67. אף כאשר ביקש ב"כ הנתבעות לעמת את המומחה עם פסקי דין אותם הביא בחוות דעתו, בהם הדירה עצמה סבלה מרטיבות, להבדיל מהמקרה דנן בו הדירה היוותה מקור לרטיבות, השיב המומחה כי לעניין ירידת הערך, ברגע שמקור הרטיבות הוא בדירה עצמה, יש פגם בדירה, ואין בעיניו הבדל לעניין עצם קיומה של ירידת הערך. המומחה הבהיר כי ההבדל בין המקרים, יכול לבוא לידי ביטוי בשיעור ירידת הערך ומהטעמים דלעיל, אף הסברו זה של המומחה, מקובל עלי [עמוד 11, שורות 23 – 28, עמוד 12, שורות 1 – 6].

68. איני מקבל את טענת ב"כ הנתבעות, כי במקרים אחרים נקבעה ירידת ערך בשיעור של 4% - 4.5%, ולפיכך קביעתו של המומחה בדבר 8% היא מוגזמת. בעניין זה השיב המומחה כי אף הדירה בענייננו סובלת מרטיבות, ולפיכך כאשר מדובר בדירה ספוגה במים, קונה לטווח ארוך עשוי להיתקל בבעיות בעתיד, ועל כך קבע ירידת ערך בשיעור של 5% בשל החשש מליקויים חוזרים.
69. 3% הנוספים נקבעו בשל הדחייה בקבלת התשלום, בשל הקושי למצוא קונה [עמוד 12, שורות 10 – 25]. הסבריו אלה של המומחה שכנעו אותי, ומקובלת עלי בהחלט מסקנתו כי דירה עם היסטוריה שכזו, סובלת מירידת ערך של 5% בגין החשש מליקויים חוזרים, כאשר, אף לשיטת הנתבעות, במקרים פשוטים יותר נקבעה ירידת ערך בשיעור 4% - 4.5% בגין אותו החשש.

70. אשר ל-3% שפסק המומחה בגין דחיית קבלת המימון, מקובל עלי גם הסברו זה של המומחה, לפיו כל קונה סביר אשר ישמע על הבעיות בדירה עלול לברוח, והדבר יקשה מאוד על התובעים למצוא קונה, ולמכור את הנכס שבידיהם בעת הצורך, במחיר שוק.

71. הדברים נכונים אף באשר לטענות ב"כ הנתבעות, כי אין קביעותיו של המומחה אלא בבחינת ספקולציה. לעניין זה, השיב המומחה כי במקרה דנן, בו מדובר בדירת יוקרה, אין אפשרות לבצע מבחן סטטיסטי, מאחר ואין אפשרות למצוא שתי דירות או יותר שהן זהות, בהן אחת נמכרה עם מטרדים והשנייה בלי. במצב שכזה, אין אפשרות אלא להתבסס על לוגיקה פשוטה והתנהגות שוק; המומחה הדגיש כי אף המומחה מטעם הנתבעות לא מצא דירות להשוואה [עמוד 12, שורות 18 -30].

72. לשאלת ב"כ הנתבעות, הבהיר המומחה, כי אפילו תוקנו כלל הליקויים, ואפילו בהנחה שהליקויים לא יחזרו בעתיד, עדיין לא היה משנה את מסקנתו, ועדיין ירידת הערך תהיה בגובה 8%, וזאת על בסיס לוגיקה והתנהגות השוק, כפי שפרט בחוות דעתו.

73. מנגד, גם לטענות מטעם ב"כ התובעים, כי היה על המומחה להעלות בתחשיבו את השווי למטר, השיב המומחה באופן ברור כי בדירות הגג אותן הביא ב"כ התובעים כדוגמאות, לא ניתן לדעת אם גולם שטח המרפסת אם לאו, ולפיכך בתחשיבו התבסס רק על דירות רגילות, תוך שהוסיף את שטח המרפסת בהתאם; ובלשונו:

"ההקלדה של פקיד במס שבח שהמחיר למטר הוא 16,856 ₪ למטר אמור לגלם או לא מגלם או כן מגלם שטח המרפסת ומזה אנו לא יודעים ולכן כדי לעמוד על קרקע מוצקה ולתת תשובה הכי טובה שאני יודע לבית המשפט לקחתי רק נתונים של דירות רגילות והשלכתי אותם על דירת הגג על ידי כך שלקחתי שווי למטר בנוי לפי 14.5 לפי היתר והוספתי שטח שקול של המרפסת וזאת לטעמי הצורה הטובה ביותר להעריך את אותה דירה" [עמוד 14, שורות 17 22].

ובהמשך:

"אני ביססתי את חוות דעתי על נתונים אמפירים שהופיעו ברשויות המיסים וממה ששמעתי כרגע ממך [ב"כ התובעים –ע.נ] לא נקבת בדוגמאות ספציפיות שמוכיחות אחרת וכל עוד שלא הוכח אחרת אני לא משנה את קביעתי." [עמוד 15, שורות 1 – 3].

74. עוד הבהיר המומחה כי משמדובר במקרה חריג בו במשך למעלה מ-15 שנה מבצעים תיקונים בדירה ולא מצליחים לפתור את הבעיה, יש לתת לכך ביטוי בשיעור ירידת הערך, וכך עשה.

75. התרשמתי מאמינותו וממקצועיותו של המומחה וכידוע הלכה פסוקה היא כי אין לסטות בנקל מחוות דעת של מומחה שמונה על ידי בית משפט אלא כשמונחים בפניו נימוקים כבדי משקל. ראו לעניין זה ע"א 2099/08 עיריית אשקלון ואח' נגד תשל"וז השקעות והחזקות בע"מ ואח' (28.10.2010), שם הדגיש בית המשפט העליון כי על בית המשפט לאמץ את ממצאי המומחה שמינה אלא בהתקיים סיבה משמעותית ובולטת שלא לעשות כן, ובלשונו:

"...משהחליט בית המשפט למנות מומחה מטעמו בכדי שיביא בפני בית המשפט נתונים מקצועיים רלוונטיים להכרעה בסכסוך שבפניו, יאמץ הוא את ממצאי המומחה בהיעדר סיבה משמעותית ובולטת שלא לעשות כן (ע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' רבי (23.4.90)). היקף התערבותה של ערכאת הערעור בפסק דינה של הערכאה הדיונית, המתבסס על חוות דעתו של מומחה מטעם בית המשפט, מצומצם הוא (ע"א 293/88 הנ"ל; ע"א 558/96 חברת שיכון עובדים בע"מ נ' רוזנטל, פ"ד נב(4) 563 (1998))." [פסקה 22; ההדגשה שלי – נ.ע.].

76. לעניין זה יפים אף הדברים שנקבעו בע"א 6540/05 סולל בונה בע"מ נגד אברמוביץ אבנר ואח' (1.12.2008):

"הכרעה בסכסוכים שעניינם ליקויי בנייה מחייבת בדיקה ובחינה מקצועית של הסוגיות שבמחלוקת ולצורך כך נוהג בית המשפט להיעזר במומחה מקצועי המתבקש לחוות דעתו באותן סוגיות. לבית המשפט שמור, כמובן, שיקול הדעת בשאלה באיזו מידה יש לאמץ את מסקנותיו של המומחה (ראו ע"א 558/96 חברת שיכון עובדים בע"מ נ' רוזנטל, פ"ד נב(4) 563, 570-568 (1998); ע"א 5602/03 סגל נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ, [פורסם בנבו], פסקה 3 (טרם פורסם, 22.8.2005) (להלן: עניין סגל)).

...יפים בהקשר זה דבריה של השופטת ט' שטרסברג-כהן בפרשה אחרת, אשר נראה כאילו נכתבו ממש לענייננו אנו:   

"למרבית הצער, מעוררים פרוייקטים של בנייה, מחלוקות והתדיינויות בהקשר לליקויי בניה ולאי מילוי ההתחייבויות ההדדיות של כל הגורמים המעורבים. הגיעה העת, שכל הצדדים המעורבים יבינו, שיש סוף פסוק לכל אלה, בחוות דעתו של מומחה המתמנה על ידי בית המשפט בהסכמת באי כוח הצדדים. סביר להניח שאף אחד מהצדדים אינו יוצא – במקרים כאלה – כשכל תאוותו בידו. אולם, על כל צד להבין כי משנתקבלה חוות דעת ניטרלית של מומחה, שיש בה משום נסיון רציני להתמודד עם הבעיות המקצועיות הרבות המובאות בפניו, יש לקבל אותה, גם אם לא כל מה שנקבע בה הוא לטעמם ולרוחם של כל הצדדים וגם אם ניתן להצביע על טעויות או על אפשרויות של קביעות אחרות בנושאים אלה או אחרים. התערבות ערכאת הערעור, תבוא, אם נפלה טעות היורדת לשורש הענין או הפוגעת באופן בוטה בזכות של מאן דהוא... (ע"א 2934/94 סולל בונה בע"מ נ' איתן, פסקה 4 (לא פורסם, 2.6.1996); וראו גם: ע"א 8939/01 אביצור נ' חפציבה חברה לבניין עבודות ופיתוח בע"מ, פסקה 10 ([פורסם בנבו], 2.9.2003) (להלן: עניין אביצור); עניין סגל, שם)."

77. לאור כל האמור, הנני מקבל ללא סייג את חוות דעת מומחה בית המשפט, ומחייב את הנתבעות לפצות את התובעים בגין ירידת הערך בסך 192,000 ₪.

78. אעיר כי לא נעלמה מעיני טענת ב"כ התובעים לפיה לנוכח עליית מחירי הדירות יש לפצות את התובעים בגין ירידת הערך בסך של 260,564 ₪, בהתאם ללוח עליית המחירים שפורסם על ידי משרד הבינוי והשיכון [אותו בחר לצרף שלא כדין לסיכומיו], אך זו אינה מקובלת עלי.

79. המומחה הבהיר בחוות דעתו כי המועד הקובע לעניין חוות הדעת הוא דצמבר 2013, בהתאם לחוות דעת השמאים ברינקר וחבני מטעם הצדדים (סעיף 9 לחוות הדעת, עמוד 17).

80. בעניין זה לא הוגשה כל בקשה, בין אם בקשה להוספת ראיות, בקשה להבהרת חוות הדעת או כל בקשה אחרת, ואף המומחה מטעם בית המשפט לא נחקר בעניין זה. צירוף הנתונים לכתב הסיכומים נעשה שלא כדין, וממילא אין בהם, כשלעצמם, ללמד כיצד הם משפיעים בפועל על חוות הדעת.

81. זאת ועוד, כאשר הציג ב"כ התובעים למומחה מטעם בית המשפט נתונים ספציפיים על דירות משנת 2015, השיב המומחה כי המחירים עלו מאז מתן חוות הדעת, ובהמשך הבהיר כי ביסס את חוות דעתו על נתונים אמפיריים שהופיעו ברשות המיסים, וכי אין בדוגמאות הספציפיות שהביא ב"כ התובעים להוכיח אחרת. ובלשונו:

"ממה ששמעתי כרגע ממך לא נקבת בדוגמאות ספציפיות שמוכיחות אחרת וכל עוד שלא הוכח אחרת אני לא משנה את קביעתי" [פרוטוקול, עמ' 15, שו' 1 – 3].

82. רוצה לומר, חרף נתונים שהוצגו משנת 2015, לא מצא המומחה לשנות מחוות דעתו, ובכל הנסיבות שפורטו לעיל, איני סבור כי יש מקום לסטייה מן הסכום אותו קבע המומחה בחוות דעתו.

רכיב מס ערך מוסף

83. אבהיר כי אשר לרכיב המע"מ, איני תמים דעים עם ב"כ התובעים הסבור כי יש לצרפו לפיצוי בגין ירידת הערך. ודוק.

84. כאסמכתא לטענתו, הפנה ב"כ התובעים לפסק הדין בעניין זלוצין, שם קבע בית המשפט העליון כך:

"תשלום מע"מ מהווה חלק בלתי נפרד מעלות התיקונים, ומשנקבע כי זכאים הם הדיירים לפיצויי כסף כעלות התיקונים, זכאים הם ממילא גם למע"מ המהווה בימינו ובמקומנו חלק בלתי נפרד מעלות התיקונים. הדיירים זכאים להשבת מצבם לקדמתו ורק כך יבואו אל שלהם. אין זה עניינה של דיור לעולה אם יבצעו הדיירים תיקונים אם לאו, וגם אם ימכרו את דירותיהם לצדדים שלישיים ייגרע מערכן של הדירות כדי שווי הליקויים, לרבות מע"מ, שכן כך יידרשו הקונים לשלם למי שיבצע תיקונים." [עניין זלוצין, פסקה 9].

85. אלא שבעניין זלוצין, התייחס בית המשפט למע"מ אותו יש להוסיף לפיצוי בגין תיקונים בדירות. ברי כי תיקון של ליקוי, אשר דורש התקשרות בעסקה עם בעל מקצוע על מנת שזה יבצע את התיקון, הוא עסקה החייבת במע"מ, לפיכך, בהעדר פיצוי בגין רכיב המע"מ יצאו המפוצים נפסדים. אין כך פני הדברים שעה שעסקינן בפיצוי בגין ירידת ערך.

86. יתר על כן, כידוע, סעיף 2 לחוק מס ערך מוסף, התשל"ו-1975, קובע כי "על עסקה בישראל ... יוטל מס ערך מוסף ...". מעבר לכך, כי כלל אין התובעים מהווים בענייננו "עוסק", וייתכן שדי בכך כדי לסתום את הגולל על הטענה, סבורני כי אף אין עסקינן בעסקה, ומשכך אין זכאים התובעים לרכיב המע"מ.

87. בע"א 8863/07 ב.מ.כפריס דדו בע"מ נ' מנהל מע"מ חיפה (28.3.2010), קבע בית המשפט העליון כי פיצוי שניתן בגין פגיעה על ידי תכנית שלא בדרך הפקעה, לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, אינו פיצוי המחייב תשלום מע"מ. דומני כי ניתן להקיש מכך לענייננו, שכן בשני המקרים מדובר בפיצוי בגין הפסד שווי. כך קובע בית המשפט העליון שם:

"המחוקק הראשי ראה לכלול הוראה מפורשת המחייבת מע"מ על פיצוי המשולם בגין הפקעה. נראה כי יסודה של הוראה זו  בזהות התוכן הכלכלי שבין עסקת מכר לבין מעשה הפקעה שסופו בקבלת פיצוי כספי (יורן, בעמ' א-24-א-25; נמדר ומזרחי, בעמ' 236). הדבר מתיישב גם עם התכלית הכללית שבהרחבת בסיס המס כשמדובר בהטלת מע"מ.

21. ואולם להוראה זו אין תחולה בכל שאמור בפיצוי לפי סעיף 197 לחוק שניתן בגין פגיעה "על ידי תכנית שלא בדרך הפקעה" (ההדגשה אינה במקור). המשיב מבקש לראות באישור תכנית המייעדת קרקע לצרכי ציבור, משום עסקת מכר לציבור של זכויות בנייה, שעמדו לבעל הקרקע עובר לאישור התכנית. אין בידי לקבל השקפה זו. עמדנו בהרחבה על האבחנה הנהוגה בדיני התכנון והבנייה בין השלבים השונים המובילים להפקעת מקרקעין, שלב התכנון מזה והשלב הקנייני מזה.  הדברים יפים גם לענייננו.

...

בבסיס הרעיון של מכר, כשל כל חוזה, עומדת האוטונומיה של הרצון (ראו איל זמיר חוק המכר, תשכ"ח-1968 10-9 (1987) (להלן: זמיר)), וזו נשללת במהלך כפוי.

...

זאת ועוד. מס ערך מוסף מבוסס, כאמור, על העיקרון שלפיו מוטל על כל עוסק מס על הערך המוסף שהוא תרם למוצר למן תחילתו ועד למכירתו, בתום שרשרת הייצור, לצרכן הסופי. בדרך זו, מוטל המע"מ על ערך המכירות בכל אחד משלבי הייצור כשכל רוכש זכאי לנכות את המס שבו חבו קניותיו מזה שבו יחוב הוא בגין מכירותיו. בסופו של תהליך, מוטל המס על הצרכן הסופי על יסוד התוספת להוצאותיו בעבור צריכת המוצר (נמדר-מע"מ, בעמ' 37). פיצוי בגין פגיעה על-ידי תכנית אינו עונה לרציונאל זה. פיצוי שכזה לא ניתן בגין פעולת העברה או הקנייה של נכס מאדם למשנהו היוצרת שרשרת שבסופה מתווסף ערך לפעילות המשקית, והוא אינו מהווה חלק מעסקה. שינוי ייעודו של נכס המלווה בפיצוי אינו מצב שבו יצא נכס מרשותו של קונה ו"נכנס" לרשותו של מוכר, שכן אף אם יעלה בידינו להגדיר נכס במקרה זה  (ראו נמדר-מע"מ, בעמ' 182) - חסרה העסקה שלפנינו מימד של העברה והקנייה של הנכס ממוכר לקונה, ולמעשה, אין לפנינו קונה.  אין מדובר רק בעניין צורני. בהיעדר העברה של נכס  (או שירות) לקונה לא התווסף נדבך לשרשרת העסקאות ולא הוקנה נכס מקרקעין לגורם אחר. כל עוד מצויים אנו בשלב התכנית, לא נתקבל על-ידי המדינה כל נכס. כל שהתרחש הוא אך שינוי תכנוני חד-צדדי אשר לווה בפיצוי שערכו משקף את גובה ההפרש בין הייעוד קודם לשינוי לעומת הייעוד החדש. אין מדובר אפוא בעסקה ממניין העסקאות במשק, שיש לחייבה במע"מ כחלק מן התכלית העומדת בבסיס חוק מע"מ "להרחיב את בסיס המס ולהחילו על שורה גדולה ככל הניתן של פעילויות כלכליות". [שם, פסקאות 20 – 23; ההדגשות שלי – ע.נ]

88. דומני, כאמור, כי אף בענייננו, משמדובר בפיצוי בגין אבדן שווי, ואין מדובר בהעברה של נכס, אין מקום להוסיף לפיצוי בגין ירידת הערך, את רכיב המע"מ.

פיצוי בגין עגמת נפש

89. אשר לפיצוי בגין עגמת הנפש, סבורני כי לא יכול להיות חולק כי בנסיבות המתוארות לעיל, חוו התובעים עוגמת נפש במשך שנים ארוכות, ואף המומחה העיד כי מדובר בדירה חריגה מבחינת היקף הליקויים ומספר התיקונים שבוצעו בה. עיון בתמונות שהוצגו אף הוא מעלה תמונה קשה המצביעה על הפגיעה בזכותם של התובעים ליהנות מדירתם.

90. התובעים סבלו סבל רב, ונאלצו לחיות תקופות ממושכות באי נוחות, וזאת במשך למעלה מ-16 שנה, החל ממועד מסירת הדירה לידיהם. הדבר קיבל ביטוי כבר בשנת 2004, עת קבע המפקח על המקרקעין במסגרת פסק דינו כי: "למרות כל הסבל, הטרחה ועגמת הנפש שנגרמה לא רק למשפחת יונס, אלא גם לנתבעים (כונן-ע.נ), הם עדיין מוכנים לתת ידם כדי למצוא פתרון סופי לבעיית הרטיבות".

91. אף בפסק הדין בעניין יונס, ראה בית המשפט (כבוד השופטת בלטמן קדראי) להתייחס למצבם של התובעים, ונכתב מפורשות בפסק הדין כי אלה "נואשו לאחר תיקונים חוזרים ובלתי יעילים ולאחר שהנתבעות [רוטשטיין וסולל בונה –ע.נ] נמנעו מלקיים את הוראות המפקח ומלשלם את החיוב שהורה כתנאי לעריכת תיקונים נוספים".

92. הדברים מקבלים משנה תוקף כאשר מדובר בדירה חדשה מקבלן, וכאשר מדובר בליקויי הרטיבות הפוגעים באיכות החיים, ומצדיקים פסיקת פיצוי נוסף בשל עוגמת נפש. לעניין אופן חישוב פיצוי בגין עוגמת נפש נקבע בע"א 6540/05 בעניין סולל בונה הנ"ל, בין היתר, כדלקמן:

"בקביעת גובה הפיצוי עבור עוגמת נפש שנגרמה בגין ליקויי בנייה יש להביא במכלול השיקולים, בין היתר, את ייעודו של הנכס (מבנה מגורים, מבנה עסקי או אחר); את טיב הליקויים; מידת חומרתם; מידת השפעתם על שגרת חיי המשתמשים בנכס; התנהלות הצדדים עובר להליך המשפטי ובמהלכו; ועלות תיקון הליקויים (ראו: עניין סגל, פסקה 16; אביחי נ' ורדי דיני מכר דירות – ליקויי בניה והבטחת זכויות הרוכשים (2001) 421). אשר לשיקול האחרון – עלות תיקון הליקויים – נפסק כי אין לדרוש בהכרח תאימות בין עלות תיקון הליקוי לבין הפיצוי שיש לפסוק בשל עוגמת הנפש שנגרמה כתוצאה מאותו ליקוי, שכן לעיתים עלות תיקונו של ליקוי מסוים אינה משקפת את עוגמת הנפש שנגרמה בעטיו (ראו עניין סגל, שם; ע"א 611/89 דרוקר זכריה חברה קבלנית לעבודות אזרחיות ופיתוח בע"מ נ' נחמיאס, פ"ד מו(2) 60, 65 (1992) (להלן: עניין דרוקר). עם זאת, על הפיצוי בגין עוגמת נפש לעמוד במבחן של סבירות (עניין סגל, שם).

93. לעניין חישוב סכום הפיצוי, בע"א (י-ם) 6481/05 אלי כהן נ' חפציבה חברה לבניין עבודות ופיתוח בע"מ (1.2.2006), קבע בית המשפט המחוזי את סכום הפיצוי בגין עגמת נפש עקב ליקויים שנמשכו עשור, בסך של 50,000 ₪, קרי כ- 5,000 ₪ לשנה (מעל 400 ₪ לחודש):

"קרוב לעשור שנים סבלו המערערים מפגמים מקיפים וחמורים בדירה שאותה רכשו, כולל רטיבות קשה. נכונותה של המשיבה לבצע את התיקונים לא יכלה להמתיק את הגלולה המרה, אלא רק אולי לפתח מדי פעם ופעם צפייה אצל המערערים, שלבסוף נכזבה. בנסיבות אלו אנו סבורים, כי יש לקבוע סכום האמור לבטא את הפיצוי הראוי וההולם לעוגמת הנפש, הסבל, הטירדה  ואי הנוחות מנת חלקם של המערערים, בשים לב למצוקתם לגבי נכס המשמש קורת גג להם ולילדיהם, אשר ברכישתו השקיעו את מיטב כספם.  לנוכח האמור, אנו קובעים את סכום הפיצויים בסך של 50,000 ש"ח, זאת חלף הסכום שנקבע בפסק הדין".  [בעמוד 3 לפסק הדין].

94. טוענות הנתבעות, ובצדק, כי פסיקת הפיצוי אינה יכולה להיות אלא בגין אירועים ונזקים שאירעו לאחר שנת 2005, שכן כל מה שאירע לפני כן התיישן. בנסיבות אלה, בפסיקת הפיצויים בגין עוגמת הנפש, אקח בחשבון אך ורק את מה שארע לאחר שנה זו.

95. לנוכח כל האמור לעיל, ולאחר ששקלתי את טענות הצדדים, בשים לב לקביעות דלעיל, לתקופת ההתיישנות, למשך הזמן בו סבלו התובעים מן הליקויים, כאשר אך לאחרונה, לאחר כ-16 שנים, בא הסבל לקיצו (בתקווה כי אכן כך), למידת השפעתם של ניסיונות תיקון הליקויים על שגרת חייהם של התובעים, היות הנכס דירת מגורים, פוטנציאל הליקויים העתידיים, וכן סכומי פיצוי שהתקבלו אצל התובעים משך השנים (לרבות הסך שנפסק על ידי המפקח – 60,000 ₪ כאמור), ראיתי להעמיד את סכום הפיצוי בגין עוגמת הנפש, על סך כולל של 75,000 ₪.

96. אחדד, כי בקביעתי את סכום הפיצוי לקחתי בחשבון כי היו חודשים בהם העבודות בדירת התובעים היו אינטנסיביות יותר (לרבות שמונת החודשים בהם טוענים התובעים כי היה על הנתבעות לפצותם בסך 60,000 ₪ לחודש), וכי היו חודשים בהם לא בוצעו עבודות בדירת התובעים כלל.

אין בסיס לחיוב הנתבעות בפיצוי נוסף לפי תעריף של 60,000 ₪ לחודש

97. כאמור לעיל, בחודש מרץ 2003, הגישה הנתבעת 1, תביעה למפקח על רישום מקרקעין נגד התובעים, מלווה בבקשה ליתן סעד זמני ודחוף במעמד צד אחד, והציגה את התובעים כשכנים עקשנים שמסרבים לסייע לשכניהם. המפקח על המקרקעין, מצא את התמונה כשונה בתכלית, ובפסק דינו מיום 29.2.2004, קבע כתנאי להמשך העבודות תשלום סכום מינימלי על חשבון הנזק שייגרם לתובעים בסך 60,000 ₪. עוד קבע המפקח כי שאר הנזקים הממוניים והבלתי ממוניים שייגרמו לתובעים, ואשר לא ישולמו על ידי הנתבעת 1, יתבעו על ידיהם בתביעה נפרדת.

98. אמנם, קבע המפקח כי מדובר בסכום מינימלי על חשבון הנזקים שייגרמו לתובעים, אולם לטענת התובעים כי סך זה נקבע לחודש אין בסיס בפסק הדין. אמנם בעמוד 3 לפסק הדין, צוין כי הצדדים העריכו את זמן העבודות בין 21 - 30 יום, אך לא נקבע כי אם העבודות ימשכו מעבר לכך יהא הפיצוי תואם את משך זמן השיפוץ.

99. דומני כי כל שיש בקביעת המפקח באשר לסכום מינימלי בסך 60,000 ₪, הוא מניעת הגבלת התובעים להגיש בעתיד תביעה, כגון זו שהוגשה כעת. רוצה לומר, בפסק דינו של המפקח על המקרקעין יש כדי לדחות את טענת הנתבעות כי הפיצוי בסך 60,000 ₪ יש בו למנוע הגשת תביעות נוספות, אך בכל נסיבות העניין, לא מצאתי ראש נזק נפרד, המחייב פיצוי בהתאם לפסק דינו של המפקח על המקרקעין.

100. זאת ועוד, הנתבעות הציגו אישורי תשלומים שונים לתובעים (נספחים ט, יג וכה לתצהיר), כאשר התובעים מנגד לא הציגו ראיות ספציפיות על הוצאות שנגרמו להם. בנסיבות אלה, דומני כי הפיצוי לו זכאים התובעים, מתבטא בעגמת הנפש, כפי שפורט לעיל.

קיזוז

101. הנתבעות טענו כאמור, כי יש לקזז מסכום הפיצוי שנפסק לתובעים, את כל ההוצאות שהוציאו הנתבעות לתיקון הרטיבויות בדירת ברוקמאיר, בשיעור של 20%. דעתי אינה כדעתם.

102. במסגרת פסק הדין בעניין ברוקמאיר כבר חויבו התובעים ב-3,500 ₪ בגין חלקם, ואיני סבור כי יש לקזז סכומים נוספים מעבר לכך מן הסכומים המגיעים לתובעים בגין ירידת הערך בדירתם ובגין עוגמת הנפש. ראשית, משום שפסק הדין בעניין ברוקמאיר ניתן לפי סעיף 79א לחוק בתי המשפט, התשמ"ד-1984, שנית משום שאין ראשי הנזק קשורים זה בזה. אבהיר.

103. אפילו היה לתובעים דכאן חלק בנזקי משפחת ברוקמאיר, ברי שכבר נשאו בו במסגרת פסק הדין בעניינם. שנית, פסק הדין ניתן לפי סעיף 79א, כך שלא ראיתי ליתן משקל מכריע לקביעות בעניין החלוקה, משלא נעשה בו דיון לגופם של דברים.

104. בנוסף לאמור, עסקינן בתביעה בגין עגמת הנפש וירידת ערך כתוצאה מהתנהלות הנתבעות בעניינם של התובעים, ואין מקום לקזז מראשי נזק אלה, סכומים שהוציאו הנתבעות לתיקון רטיבויות בדירה של משפחה אחרת.

105. לאור האמור, אני דוחה טענה זו.

• סיכום

106. לנוכח כל האמור לעיל, ובכל נסיבות העניין, התביעה מתקבלת באופן שהנתבעות יישאו בפיצוי התובעים בסך 192,000 ₪ בגין ירידת הערך, ובפיצוי בסך 75,000 ₪ בגין עגמת הנפש.

107. בסך הכול, יישאו הנתבעות, ביחד ולחוד, בפיצויים של התובעים בסך 267,000 ₪ בצירוף ריבית והפרשי הצמדה כדין, מיום הגשת התביעה.

108. לנוכח ההוצאות בהן נשאו הנתבעות משך השנים, ואף לנוכח סכומה של התביעה מחד והסכום שנפסק בסופו של יום מאידך, ראיתי לחייב את הנתבעות כאמור, בהוצאות משפט מתונות, בסך 10,000 ₪, בנוסף, בחלקם של התובעים בשכר המומחה, ובשכ"ט עו"ד בסך 15,000 ₪.

המזכירות תשלח את פסק הדין לצדדים בדואר רשום.

זכות ערעור לבית המשפט המחוזי מרכז לוד, תוך 45 יום.       

ניתן היום,  ט"ו אייר תשע"ו, 23 מאי 2016, בהעדר הצדדים.