ת"א 35695-03-11 דנן ואח' נ' לאביוד ואח'

תביעה לתשלום 288,574 ₪ שמקורה בהסכם מכר דירה ברח' המרד 25 בבאר שבע, (להלן: "הדירה" או "הבית") שנחתם בין הצדדים ביום 17.9.08. בבית התגלו טרמיטים והתובעים מבקשים בגין כך פיצוי.

טענות הצדדים והמחלוקות בינהם

לטענת התובעים, הנתבעים ידעו על הטרמיטים ואף טיפלו בבעיה ולא גילו זאת לתובעים. על כן הם תובעים 98,574 ₪ בגין עלות ביצוע תיקונים על פי דוח שמאי, 150,000 ₪ בגין ירידת ערך הדירה ב – 15% על פי דוח שמאי ופיצוי בגין הפרת החוזה ועוגמת נפש בסכום של 40,000 ₪.

לטענת הנתבעים, התובעים היו מודעים לבעיית הטרמיטים כשרכשו את הדירה, מחיר הדירה שיקף את מצבה והתובעים תכננו לשפצה ללא קשר לבעיית הטרמיטים ובכל מקרה מדובר בטרמיטים שאינם פעילים ועל כן אין כל סיבה להפחתת ערכה של הדירה.

המחלוקות בין הצדדים הן כדלקמן: האם התובעים ידעו על בעיית הטרמיטים טרם רכישת הדירה, האם הנתבעים עדכנו את התובעים בעניין זה וככל שלא עשו כן האם יש בכך משום הטעיה או הפרת חוזה על ידי הנתבעים. כתוצאה מכל האמור, האם זכאים התובעים לפיצוי ואם כן – מה גובהו.

הכרעה תחילה

אקדים מסקנות לדיון. אני סבורה כי התובעים ידעו על בעיית הטרמיטים בטרם רכשו את הדירה. אני סבורה כי הבעיה לא הייתה פעילה במועד רכישת הדירה ואף לאחר מכן. מן הצד השני, אני סבורה כי הנתבעים לא יידעו את התובעים מפורשות בנוגע לבעיה זו. נוכח מודעות התובעים עצמם לבעיה, אי הגילוי על ידי הנתבעים אינו עולה כדי הטעיה ולא היה בכך כדי להצדיק ביטול ההסכם וממילא לא התבקש על ידי התובעים ביטול ההסכם. אי הגילוי אף איננו בגדר הפרת הסכם המכר, מאחר שאין לראות בבעיית הטרמיטים "פגם נסתר" אשר גילויו נדרש על פי ההסכם.

נוכח ידיעת התובעים על בעיית הטרמיטים אני סבורה כי מחיר הדירה שהוסכם בין הצדדים שיקף את שוויה בעיני הצדדים כולל בעיית הטרמיטים ועל כן אין הצדקה לפיצוי בגין ירידת ערך. נוכח ידיעה זו של התובעים, אני סבורה כי אין אף מקום לפיצוי בגין עלות התיקונים עקב בעיית הטרמיטים, בהתחשב בכך שהסכם המכר ציין במפורש כי הדירה טעונה שיפוץ נרחב. להלן ארחיב ואנמק מסקנותיי אלה.

ידיעת התובעים

הנתבעים טענו כי התובעים ידעו על בעיית הטרמיטים בטרם רכשו את הדירה. לטענת הנתבעים, סעיף 2(ג) בהסכם המכר (להלן: "ההסכם" או "הסכם המכר") התייחס למצב הדירה עובר למכירתה ומכסה אף את סוגיית הטרמיטים. סעיף 2(ג) קובע כדלקמן:

"למען הסר ספק, מצהיר הקונה כי ידוע לו שהבית מצריך שיפוץ נרחב ועל כן מחיר הבית שהוסכם עליו בין הצדדים בהסכם זה, משקף את מצב הבית וכי ניתן לצלם את מצב הבית וראיה זו תשמש למצב הבית ביום המכירה (ביום חתימת הסכם זה) ולמעט בלאי סביר עבור השימוש בבית של השוכר שנמצא כעת בבית בתנאי שכירות".

אין מחלוקת כי בסעיף זה אין התייחסות מפורשת לנושא הטרמיטים. את עמדתם כי התובעים היו ערים לנושא הטרמיטים מבססים הנתבעים על כך שהנתבע מסר מידע זה לתובע ועל כך שהחורים של ההדברה שבוצעה בדירה היו גלויים, כמו גם משקוף דלת המטבח שלטענת התובעים בכתב התביעה, היה "אכול טרמיטים" והתובעים ביקרו בדירה מספר פעמים בטרם חתמו על הסכם המכר (לרבות עם בעלי מקצוע). עוד טוענים הנתבעים כי השוכר שהתגורר בדירה סיפר לתובעים על בעיית הטרמיטים וכן הם מצביעים על פרק הזמן הקצר שחלף בין מסירת החזקה בדירה לידי התובעים, לבין פנייתם לעורך דין בעניין זה והזמנת שמאי להערכת הנזקים בדירה וירידת ערכה. לטענת הנתבעים, פרק זמן קצר זה מעיד על תכנון מוקדם של התובעים ובוודאי על ידיעה.

אני מקבלת טענות הנתבעים בעניין זה למעט בנושא מסירת המידע על ידי הנתבע, כפי שאפרט להלן.

עדותו של מר זגורי

הנתבעים צירפו לראיותיהם, תצהיר של השוכר שהתגורר בדירה בשנתיים שקדמו למכירתה לתובעים, מר אבשלום זגורי. בעת שהגישו הנתבעים את ראיותיהם, צורף תצהיר שלא היה חתום על ידי מר זגורי והנתבעים ביקשו לצרף את תצהירו החתום והמאושר מיד לאחר שיחתום עליו. ביום 20.11.13 נחתם התצהיר על ידי מר זגורי ובאותו יום הוגש לבית המשפט.

עיון בטיוטת התצהיר ובתצהיר שהוגש בסופו של יום מראה כי הם אינם זהים לחלוטין, כשההבדל הוא בסעיף 7 לתצהיר. בטיוטת התצהיר בסעיף 7 נאמר: "הנני להצהיר כי במהלך השנה האחרונה למגורי, מר דנן אשר ביקר בדירה מספר רב של פעמים אף ללא נוכחות הנתבעים." בתצהיר החתום התווסף לסעיף זה המשפט "ואני בעצמי הודעתי לו כי הייתה בעיית טרמיטים בבית ונעשה טיפול ע"י המדביר."

מר זגורי, מאוד לא רצה למסור עדות בבית המשפט ובסופו של יום הגיע להעיד לאחר שהוצא נגדו צו הבאה. כבר בראשית עדותו סייג את הסיפא של סעיף 7 לתצהיר וטען כי אינו זוכר בדיוק אם הודיע לתובע על בעיית הטרמיטים לפני הקנייה או אחרי הקנייה (ע' 53 ש' 16,17). לבקשת ב"כ הנתבעים הוכרז מר זגורי כעד עוין.

כפי שעלה מן העדויות בפני, התובע הכיר את מר זגורי רק לאחר שרכש את הדירה, משום שלאחר רכישת הדירה עבר להתפלל בבית הכנסת בו מכהן מר זגורי כרב (ע' 16 ש' 18-20). ייתכן ועקב היותו של התובע חלק מציבור המתפללים בבית הכנסת בו משמש מר זגורי כרב, לא חש מר זגורי בנוח להעיד בעניינם של התובעים, אולם נראה כי התנהלותו לאחר חתימתו על התצהיר מעלה תהיות עד כדי ספק בגרסתו.

מר זגורי העיד כי כשחתם על התצהיר התכוון לכל מילה שהייתה בו (ע' 57 ש' 30), כלומר גם לכך שהודיע לתובע על בעיית הטרמיטים. לטענתו, לפני הדיון ביום 3.2.15, ביקשו ממנו לגשר בין הצדדים להליך כאן והוא פנה לתובע ושוחח איתו (ע' 57 ש' 30-32). לדבריו, התובע אמר שיזכיר לו איך היו הדברים וכשהתובע עשה כן, גרם לו הדבר לספקות לגבי המועד בו דיבר עם התובע על בעיית הטרמיטים (ע' 58 ש' 1-4). יש לציין כי לא התברר בדיון, מי בדיוק היו הגורמים ש"ביקשו" ממר זגורי לגשר בין הצדדים, אולם יש לתמוה על כך שהוא ניאות לעשות כן לאחר שנתן תצהיר מטעם הנתבעים בהליך זה וכן יש לתמוה על כך שמצא לנכון לקיים שיחה עם התובע, במצב בו נתן תצהיר מטעם הנתבעים. נראה כי בהיותו רב, מבין מר זגורי את משמעות ההליך המשפטי והעדויות הנשמעות בו והתנהלותו בעניין זה תמוהה בלשון המעטה.

אין צורך לומר, כי התנהלות התובע חרגה מהתנהגות ראויה ולא היה מקום כי ישוחח בעניין הליך זה עם עד מטעם הנתבעים ובוודאי לא בנוגע לעדותו של עד זה. אציין כי התובע העיד כי לא ידע שמר זגורי נתן תצהיר מטעם הנתבעים וכי מר זגורי פנה אליו בעניין זה ביום שבת האחרון (ע' 16 ש' 28-31). נוכח הגשת תצהיר של מר זגורי (גם אם לא חתום) על ידי הנתבעים, קשה לקבל טענה זו של התובע וזאת גם אם נתעלם מאי ההתאמה בין המועד בו טוען מר זגורי כי שוחח עם התובע (לכאורה בסמוך לפברואר 2015) לבין המועד אליו מתייחס התובע (דצמבר 2014). כך או כך, ככל שסבר התובע כי מר זגורי שוחח איתו בנוגע לטרמיטים רק לאחר שנחתם הסכם המכר, דבר לא מנע ממנו לברר זאת במסגרת חקירה נגדית של מר זגורי וכך היה עליו לנהוג.

אני סבורה כי הסתייגותו של מר זגורי מתצהירו הייתה מכוונת מטרה. יש לשים לב כי סעיף 7 בתצהיר כפי שהוגש לבית המשפט, לא ציין במפורש עיתוי כלשהו בו הודיע מר זגורי לתובע על בעיית הטרמיטים. בסעיף 7 מתייחס מר זגורי לשנה האחרונה למגוריו בדירה, כשחצי משנה זו הייתה לפני חתימת הסכם המכר וחצי ממנה היה לאחר חתימתו. על כן, אילו היה מדובר בתיקון בתום לב, נראה כי כל שהיה צריך מר זגורי לעשות הוא לבקש להוסיף כי הודעה זו הייתה במועד מסוים ולא קודם לכן (ולא כפי שעשה, לחזור בו מסעיף 7 ולתקנו – ע' 53 ש' 15-16).

מר זגורי העיד כי זכורים לו שלושה ביקורים של התובע בדירה בזמן שהוא גר בה (ע' 54 ש' 2) וסבר כי שוחח עם התובע על בעיית הטרמיטים בביקור האחרון של התובע בדירה בסמוך לפינוי הדירה על ידי השוכרים (ע' 54 ש' 7,8; ע' 55 ש' 17). עוד קודם לכן העיד מר זגורי כי התובע ביקר בדירה כארבעה חודשים לפני שפינו אותה השוכרים ואחר כך בחודש האחרון לפני הפינוי. גרסה זו איננה מאוד סבירה בהתחשב בעובדה כי הסכם המכר נחתם חצי שנה לפני מועד הפינוי ואם נקבל גרסה זו של מר זגורי, לכאורה התובע לא ביקר בדירה כלל בטרם חתם על הסכם המכר, דבר שאף התובע לא טוען (בסעיף 7 לתצהירו מזכיר התובע שני ביקורים בדירה בטרם חתימת הסכם המכר, אם כי קיימת אפשרות שבביקורים אלה, לא נכח מר זגורי עצמו).

מהימנות גרסתו של מר זגורי מתערערת עקב הקישור שעשה בין ביקורי התובע בדירה לבין הסכמת התובעים והנתבעים לגבי עסקת המכר. לאחר שהשיב כי דיבר עם התובע על הטרמיטים בביקורו האחרון של התובע בדירה, מר זגורי מציין כי הביקור האחרון של התובע בדירה היה לאחר "שהם סיכמו שהם קונים את הבית" (ע' 55 ש' 20). יש לתמוה על כך שמר זגורי היה כה מעורה בשלבים השונים במו"מ בין הצדדים להסכם כך שידע בדיוק לשייך כל ביקור של התובע בדירה לשלב במו"מ. יתר על כן, ככל שביקוריו הקודמים של התובע בבית בנוכחותו של מר זגורי היו ארבעה חודשים לפני מסירת החזקה, הרי שגם ביקורים אלה היו לאחר שנחתם הסכם המכר. נראה כי מתשובה זו של מר זגורי עלה כי הסתייגותו מן התצהיר הייתה מכוונת מטרה.

לאחר שהתובע "שתל" אצל מר זגורי את האפשרות שמא מר זגורי עדכן אותו לגבי בעיית הטרמיטים רק לאחר שנחתם הסכם המכר, מצא מר זגורי לנכון לשתף בכך את בית המשפט במסגרת עדותו. נראה כי מה שעולה מתיקון זה הוא כי לפני התיקון סבר מר זגורי כי עדכן את התובע על בעיית הטרמיטים לפני שנחתם הסכם המכר ונוכח האמור לעיל יש לקבל גרסה זו של מר זגורי ולא את הגרסה המתוקנת שהציג בעדותו.

בהקשר זה אציין כי מר זגורי נשאל לגבי העובדה שביום 20.11.13 כשהגיע לחתום על התצהיר התווספה הסיפא של סעיף 7 לתצהיר בעניין ההודעה לתובע בקשר לבעיית הטרמיטים והשיב כי המשפט "הוכנס לפה" שלו ולא הוא יזם אותו (ע' 57 ש' 18-25). קשה לקבל גרסה זו של מר זגורי. הוא הגיע וראה טיוטת תצהיר והסכים להוסיף לה משפט משמעותי וקשה לקבל גרסתו לפתע כי חתם על גרסה שהוכנסה לפיו מבלי שהסכים לה, במיוחד נוכח תשובתו לשאלה הבאה לפיה כשחתם על התצהיר התכוון "לכל מילה שהייתה בו" (ע' 57 ש' 30). נראה אם כן כי מר זגורי זכר את הדברים כפי שהצהיר עליהם והתובע בצורה פסולה ערער את בטחונו וגרם לו לסייג את תצהירו. על כן אני סבורה כי מר זגורי אכן עדכן את התובע בבעיית הטרמיטים וככל הנראה היה זה בטרם רכש התובע את הדירה.

אוסיף לכך את עדותו של מר זגורי כי הגיסה של התובע ידעה על בעיית הטרמיטים עוד לפני רכישת הבית. מר זגורי לא ידע אם הגיסה סיפרה זאת למי מהתובעים (ע' 58 ש' 5-10). בהתחשב בכך שטרמיטים הם מפגע לא זניח, קשה לשער כי אותה גיסה ידעה על קיומם ולא הזכירה זאת בפני התובעים בטרם רכשו את הדירה. בהקשר זה ראוי לציין כי התובעת לא נתנה תצהיר בהליך זה ולא נחקרה ועולה חשש שמא אילו נחקרה בעניין זה הייתה מסכימה כי קיבלה מידע בנוגע לטרמיטים עוד לפני שנחתם הסכם המכר.

האם ניתן היה לראות את בעיית הטרמיטים?

לטענת הנתבעים, ניתן היה לראות בקלות בעת ביקור בבית, את הקידוחים ברצפה שנעשו במסגרת ההדברה נגד הטרמיטים. כמו כן טוענים הנתבעים כי חלק מן הנזק אליו מתייחסים התובעים בכתב התביעה הוא משקוף דלת המטבח שהיה "אכול" טרמיטים (סעיף 9(ה) לכתב התביעה) וזה בוודאי נזק גלוי ועל כן אין לקבל גרסת התובעים כי לא ידעו על הטרמיטים בטרם רכשו את הדירה.

מר זגורי בעדותו ציין כי בעין לא ניתן לראות את נזקי הטרמיטים והוא גילה דבר קיומם כשראה שובל של טרמיטים (ע' 55 ש' 24-29). המומחה מטעם בית המשפט, הביע דעתו, למרות שלא התבקש לעשות כן, כי קונה דירה סביר, לא ישים לב לחורים של הדברה ולא יבין את משמעותם ללא הסבר (סעיף 8.11 לחוות הדעת).

אין ספק, כי את גב ארונות המטבח לא ניתן לראות בסיור של קונה בדירה לשם רכישתה, עם זאת נראה כי משקוף "אכול" טרמיטים הוא דבר שניכר לעין וקשה להניח שהתובע לא הבחין בו בעת שסייר בדירה מספר פעמים.

אשר לטענת התובע כי לא ראה את חורי הקידוחים של ההדברה, אינני שוללת אותה, אולם אני סבורה כי היא לא וודאית. אין מחלוקת כי התובע ביקר בדירה בטרם הרכישה, עם אדם בשם מר גאוטה. כשנשאל התובע אם היה בדירה עם בעל מקצוע שלל זאת מכל וכל, וכשנשאל ספציפית לגבי מר גאוטה טען כי מר גאוטה אינו בעל מקצוע אלא חבר שלו מהעבודה. רק כשנשאל מפורשות, הסכים התובע כי מר גאוטה הוא הנדסאי, אך עמד על כך שאין קשר בין השכלתו של מר גאוטה לבין הביקור איתו בדירה (ע' 9 ש' 14-23). אינני יודעת מדוע ביקר התובע עם מר גאוטה בדירה וניתן לקבל גרסתו כי מר גואטה הוא חבר שלו, אולם נוכח השכלתו כהנדסאי, קיימת סבירות כי מר גאוטה ידע מה פשר החורים ברצפה וידע מה פשר משקוף "אכול" טרמיטים ועל כן סביר כי התובע ראה וידע כי בוצעה הדברה נגד טרמיטים בדירה בעבר.

בהקשר זה ראוי לציין כי לטענת הנתבע, התובע סיפר לו כי הגיע לדירה גם עם בעל מקצוע נוסף, אינסטלטור (ע' 37 ש' 3-6). ככל שכך היה, מבלי לקבוע מסמרות, קיימת סבירות כי בעל מקצוע מבחין בפרטים שאולי אדם שאינו בעל מקצוע לא מבחין בהם, גם אם אינסטלטור איננו מדביר.

על כן התובעים ראו את משקוף דלת המטבח, לא ראו את חלקם האחורי של ארונות המטבח ואולי ראו והבינו את משמעות החורים ברצפה, אולם ייתכן שלא. נראה כי משקוף המטבח יכול היה להדליק נורה אדומה אצל התובעים, אולם אינני קובעת חד משמעית כי הבינו כשראו אותו כי הוא מעיד על בעיית טרמיטים.

פרק הזמן בין מסירת החזקה לביקור השמאי

הנתבעים טענו כי יש לתהות על כך שהשמאי מטעם התובעים הגיע לדירה פחות משבועיים מיום קבלת החזקה. החזקה בדירה נמסרה לתובעים ביום 14.3.09 והשמאי ביקר בביתם ביום 27.3.09. בחוות דעתו מציין השמאי מר אמזלג כי התובע פנה אליו באמצעות עו"ד בראל וביום 2.4.09 כבר קיבלו הנתבעים מכתב התראה בדבר הפרת הסכם וכוונה לפתוח בהליכים משפטיים שנשלח על ידי עו"ד ויוריקה מטעם התובעים.

בסעיף 1 לחוות דעת השמאי מצוין כי התובע פנה אליו באמצעות עו"ד בראל "לאמוד את ירידת הערך בנכס הנדון עקב היותו נגוע בנמלי תרמיתים כמפורט בסעיף 3 לעיל למטרת ערכאה משפטית." כלומר מספר ימים לאחר שלכאורה גילה התובע על בעיית הטרמיטים, כבר ידע התובע כי הדבר גורם לירידת ערך הנכס ופנה לשמאי באמצעות עורך דין לאמוד ירידת ערך זו. על כן טוען הנתבע כי התובע, אשר ידע על הטרמיטים, תכנן את התביעה ונערך לה מיד עם קבלת הנכס.

לתובע לא היה הסבר לכך, שתוך מספר ימים ממועד קבלת החזקה, כבר פנה לעורך דין והזמין שמאי והתחיל לפרק את הארונות ופגש פעמיים את הנתבע בקשר לבעיית הטרמיטים. כל שהסביר התובע בעניין זה היה כי הנתבע זלזל בו ולא הייתה לו ברירה (ע' 16 ש' 3-8). התובע הכחיש תכנון התביעה מראש(ע' 16 ש' 11).

אני סבורה כי המהירות בה פנו התובעים לעורך דין ולשמאי, אכן מעלה חשד כי ידעו על הטרמיטים עוד בטרם רכשו את הדירה. קשה להניח כי אדם שהופתע מהימצאות טרמיטים בדירה שזה עתה רכש, אשר לכאורה אינו מכיר את התופעה, שכן לא זיהה אותה לטענתו על פי החורים ברצפה או לפי המשקוף "אכול" הטרמיטים, היה פונה במהירות כזו לעורך דין ולשמאי ומבין כי ניתן לייחס להימצאות הטרמיטים ירידת ערך ולהגיש תביעה בעניין זה. לכך מתווספת חוסר מהימנות מסוימת שעלתה מעדותו של התובע אליה אתייחס להלן.

מהימנות התובע

אני סבורה כי יש להטיל ספק במהימנות התובע, נוכח המגמתיות של תשובותיו. כך, התובע נשאל אם סבר שהבית היה זקוק לשיפוץ או היה במצב טוב כשרכש אותו וטען כי נדרש שיפוץ קטן, חשב על סדר גודל של 10,000 ₪ (ע' 10 ש' 20-26). אולם תשובה זו עומדת בסתירה לאמור בסעיף 2(ג) להסכם המכר על פיו הבית זקוק ל"שיפוץ נרחב". התובע נשאל מפורשות אם מה שחשב שטעון שיפוץ, מוגדר על ידו כשיפוץ נרחב והשיב בשלילה (ע' 11 ש' 16). כשהופנה לסעיף 2(ג) להסכם, טען כי שיפוץ נרחב הכוונה לצביעת הבית.

אני סבורה כי קשה לקבל הסבר זה של התובע, נוכח ניסוחו החד משמעי של סעיף 2(ג) להסכם לפיו עקב הצורך בשיפוץ נרחב בבית "מחיר הבית שהוסכם עליו בין הצדדים בהסכם זה, משקף את מצב הבית...". אילו מדובר היה בתיקונים קלים בעלות של 10,000 ₪ (1% ממחיר הדירה), ספק אם הדבר היה זוכה לאזכור בהסכם המכר. נראה כי התובע מנסה להמעיט בשיפוץ שידע כי נדרש בטרם חתם על הסכם המכר ובכך נפגמת מהימנותו.

התובע נשאל לגבי צילום הדירה וטען כי הנתבע שלח אותו לראות את הדירה אולם לא זכור לו כי אמר לו לצלם אותה (ע' 9 ש' 24-32). כשנשאל מדוע לא צילם את הדירה השיב "למה לי לצלם את הדירה" (ע' 10 ש' 5). אולם עיון בסעיף 2(ג) להסכם המכר מראה כי נקבע בו במפורש כי ניתן לצלם את הבית כדי להראות את מצבו ביום חתימת ההסכם.

על כן נפגעה מהימנותו של התובע ואף זאת יש לקחת בחשבון כשנבחנת השאלה אם התובע ידע או לא ידע על בעיית הטרמיטים טרם רכישת הדירה על ידו.

ידיעת התובעים - סיכום

כאמור לעיל, אני סבורה כי התובעים (או לפחות התובע), ידעו על בעיית הטרמיטים בטרם חתמו על הסכם המכר והדבר עולה הן מעדותו של מר זגורי והן מן המהירות בה פנו לשמאי ולעורך דין וביררו את נושא ירידת הערך. חיזוק לכך ניתן למצוא בחוסר המהימנות של התובע ובמגמתיות של עדותו, כשכאמור יש אפשרות כי ראה אף סימנים חיצוניים להימצאות טרמיטים בדירה, על משקוף דלת המטבח אליו התובעים עצמם מתייחסים בתביעתם. אוסיף לכך את הימנעותה של התובעת ממתן תצהיר ועדות. לא ניתן כל הסבר להתנהלות זו ואין אלא להניח כי עדות התובעת לא הייתה תומכת בגרסת התובעים וראה בהקשר זה פסק הדין בע"א 465/88 הבנק למימון ולסחר בע"מ נ. סלימה מתתיהו פ"ד מה(4)651. על כן אני קובעת כי התובעים ידעו על בעיית הטרמיטים טרם רכישת הדירה.

אי גילוי על ידי הנתבעים

הנתבעים טענו כי יידעו את התובע בנוגע לבעיית הטרמיטים, אולם אני סבורה כי טענה זו מוטלת בספק. הנתבעים טענו כי התגוררו בבית 9 שנים ללא כל בעיית טרמיטים וכי נודע להם על בעיית הטרמיטים מהשוכרים של הדירה. הנתבע העיד כי נודע לו שיש טרמיטים בדירה כשנה לפני המכירה (ע' 32 ש' 29). הנתבע טען כי אמר לתובע על בעיית הטרמיטים באחד מהביקורים הרבים שלו אצלו וזה לא עניין את התובע שהתעניין אך ורק ברכישת הדירה במחיר נמוך ככל האפשר (ע' 33 ש' 26,27). הנתבעת נשאלה אם סיפרה לתובעים על הטרמיטים ואמרה שלא אמרה שום דבר. לגרסת הנתבעת, התובעים קנו בית הרוס והיא הייתה מוכנה לרכוש אותו בחזרה (ע' 44 ש' 1-3). על כן, ככל שמישהו מהנתבעים עדכן את התובעים בנוגע לטרמיטים, היה זה הנתבע. למרות זאת, לא בכתב ההגנה ולא בתצהירים, ציינו הנתבעים במפורש כי הודיעו לתובעים על בעיית הטרמיטים והדבר מעורר תהייה.

הנתבע נשאל מדוע בכתב ההגנה לא טען במפורש כי אמר לתובעים שיש בעיה של טרמיטים ולא היה בפיו מענה, למרות שחזר על עמדתו כי אמר זאת לתובע מספר פעמים במהלך הפגישות איתו (ע' 34 ש' 22-26). כשנשאל על כך שוב, חזר הנתבע לגרסה לפיה התובע ידע על הטרמיטים כי הדיירים אמרו לו את זה (ע' 35 ש' 9,10). כשנשאל הנתבע מדוע לא נזכר עניין זה מפורשות בהסכם, טען כי נכתב שהבית זקוק לשיפוץ נרחב ונושא הטרמיטים היה זניח לעומת מצב הבית כולו ועל כן לא צוין מפורשות (ע' 35 ש' 13,14). לנתבע אף לא היה הסבר מדוע בתצהירו לא ציין במפורש כי גילה לתובע את בעיית הטרמיטים והוא שב וטען כי הטרמיטים כלולים בשיפוץ הנרחב שנדרש בבית (ע' 34 ש' 1-8).

הנתבע נשאל לכוונתו כשציין כי הבעיה נפתרה בסעיף 10 לתצהירו וטען כי הדייר לא התלונן ועל כן מבחינתו הבעיה נפתרה. לאחר מכן ציין כי גם אם דרוש טיפול תקופתי, הרי שטרם חלפה שנה ממועד ההדברה ועל כן מבחינתו לא הייתה בעיה לטיפול (ע' 35 ש' 15-26). נראה אם כן כי הנתבעים בהחלט הבינו כי מדובר ב"בעיה", אלא שסברו כי היא נפתרה.

אני סבורה כי הנתבעים לא גילו לתובעים את ההיסטוריה של הבית בתחום הטרמיטים ולמרות שקבעתי כי התובעים ידעו על הבעיה, לא היה זה מפי הנתבעים. על כן, ככל שחלה על הנתבעים חובת גילוי של נושא זה, הם לא עמדו בה. עם זאת נוכח קביעתי כי התובעים ידעו על הבעיה, לא ניתן לומר כי הייתה כאן הטעיה או טעות שלהם ומטעם זה אין מקום לדבר על פגם בכריתת החוזה במובן של פרק ב' לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג 1973 (להלן: "חוק החוזים") ולא הייתה עילה לביטול הסכם המכר. על כן ככל שהייתה חובת גילוי היא יכולה להיות רלוונטית רק לשאלה של הפרת ההסכם ולכך אתייחס להלן.

האם הופר הסכם המכר?

לטענת הנתבעים, גם אם לא גילו לתובעים על הטרמיטים, אין בכך הפרה של ההסכם, כי לשם כך יש להוכיח זדון או רשלנות. הנתבעים מפנים לפסיקה לפיה אי גילוי על סמך הנחה סבירה שהצד השני יכול לגלות את הפרט בכוחות עצמו אינו נחשב הטעיה לעניין סעיף 15 לחוק החוזים. כאמור לעיל, אני סבורה כי לא נפל פגם בכריתת ההסכם מאחר שהתובעים ידעו על בעיית הטרמיטים טרם רכישת הבית ועל כן סעיף 15 לחוק החוזים (הטעיה) איננו רלוונטי. השאלה היא, אם למרות שלא נפל פגם בכריתת ההסכם, יש לומר כי ההסכם הופר.

בהקשר זה נקבע בת"א 1229/09 סאני ואח' נ. טזזו ואח', כי אי גילוי על ידי המוכרים, קיומה של בעיית טרמיטים בדירה מהווה הפרה של חובת הגילוי. למרות זאת נקבע שם כי אין בכך משום הפרת ההסכם וכך נקבע שם בסעיף 8 לפסק הדין:

"בענייננו, אדם סביר אשר רוכש דירה במצב פיסי ירוד מאוד ואשר מתכנן לשפצה, וחשיבות הדירה הינה בגודלה ומיקומה הגיאוגרפי, ..., איני סבור שלגבי אדם שכזה, מדובר בהפרה יסודית. יש להוסיף לדברים כי התובעים לא עמדו על ביטול העסקה לאחר שגילו את בעיית הטרמיטים, כלומר בנסיבות הקונקרטיות גילו התובעים דעתם כי עניין זה אינו עומד בשורש הדברים, כלומר אינו מהותי ויסודי, והדבר בא לידי ביטוי בתביעה בה תבעו פיצוי כספי ולא פנו למסלול של ביטול ההסכם בשל הפרתו. לפיכך איני סבור כי בנסיבות התיק, מדובר בהפרה יסודית של ההסכם."

אף בענייננו, התובעים לא ביקשו לבטל את ההסכם בגין הפרתו ואף בענייננו, נרכשה דירה הטעונה שיפוץ נרחב והדבר נקבע באופן ברור ומפורש בהסכם המכר. עם זאת בענייננו, קיים סעיף מפורש שמתייחס לנושא של "פגם נסתר" ויש לבחון אם הוא הופר. הסעיף הרלוונטי הוא ה"והואיל" האחרון בפרק המבוא בו נאמר: ".... כמו כן מצהיר המוכר כי לא ידוע לו על כל פגם נסתר בבית שעליו לא דיווח מפורשות לקונה ..." (ההדגשות במקור). על פי סעיף 7(ד) להסכם, הצהרות המוכר במבוא להסכם הן בגדר "תנאי יסוד". על פי סעיף 7(ב) להסכם, הפרת תנאי יסודי של הסכם המכר מקנה זכות לפיצויים מוסכמים של 100,000 ₪, ללא הוכחת נזק.

על כן, ככל שבעיית הטרמיטים היא בגדר "פגם נסתר", נוכח קביעתי כי הנתבעים לא דיווחו עליה לתובעים, יהיה מקום לקבוע כי הופר "תנאי יסוד" של ההסכם המזכה את התובעים בפיצויים לפי סעיף 7(ב) להסכם. סעיף 7(ב) אף קובע כי הפיצוי המוסכם לא יפגע בזכותו של הצד המקיים לתבוע מלוא הנזקים שנגרמו עקב ההפרה, על כן ככל שהופר ההסכם על ידי הנתבעים, רשאים התובעים אף לתבוע את הנזקים שיוכיחו מעבר לפיצוי המוסכם.

התובעים מפנים לת"א (שלום נתניה) 4922/02 בונר מיכל ואח' נ. בן זאב מאיר ואח'. אכן בפסק דין זה נקבע כי נושא הטרמיטים והטיפול שנעשה בו הוא עניין מהותי שיש לגלותו ועל כן אי הגילוי שלו מהווה הפרה של חובת הגילוי. אולם באותו עניין המשיך בית המשפט וקבע כי לא נובע מכך כי ההסכם הופר. זאת, משום שהצהרת המוכרים בהסכם המכר שם הייתה, כי לא ידוע להם על קיומו של "פגם נסתר" בדירה והפרת ההסכם תיקבע רק אם יוכח כי הצהרה זו של המוכרים לא הייתה נכונה. בית המשפט קבע כי מדובר היה בטיפול שבוצע שנתיים לפני מכירת הדירה ולא הייתה כל ראיה כי נושא זה היה במודעות של המוכרים כשניהלו מו"מ למכירת הדירה או היו מודעים לכך שמדובר בפגם נסתר. על כן נקבע שם כי ההסכם לא הופר.

אני סבורה כי כך הם הדברים אף בענייננו, גם אם מטעמים שונים במקצת. העובדה כי הנתבעים הפרו את חובת הגילוי, איננה מביאה לתוצאה המידית כי הפרו את הסכם המכר. לא ניתן לדבר על אי גילוי פגם "נסתר" – עליו התובעים ידעו. יתר על כן, אף בענייננו, הנתבעים טיפלו בבעיה כשנה לפני המכירה. בעדותו השיב הנתבע כי נודע לו על בעיית הטרמיטים כשנה לפני שנחתם ההסכם (ע' 32 ש' 28-32 וע' 33 ש'1), היינו במחצית השנייה של 2007. על כן, ככל שמדובר היה בבעיה חד פעמית והנתבעים סברו כי בכך הסתיים הטיפול אין לומר כי ידעו על קיומו של "פגם נסתר" ולא גילו אותו. בסוגיה זו ארחיב להלן.

האם מדובר ב"פגם נסתר" בדירה?

אני סבורה כי מקום שהייתה בעיה חד פעמית של טרמיטים ואין בעיית טרמיטים פעילה שנה לפני המכירה ועולה כי אין בעיה כזו אף עד מועד הדיון (בשנת 2015), כשמדובר בבית צמוד קרקע בנגב, אשר בלי קשר לבעיה שהתגלתה בו בעבר, יכולה להתגלות בו בעיית טרמיטים, אין מקום לדבר על "פגם נסתר" בדירה.

השאלה אם בעיית הטרמיטים בבית פעילה אם לאו, הושארה עמומה על ידי התובעים. בכתב התביעה כמו גם בתצהיר התובע נטען: "בבית קיימים טרמיטים אשר היו יודעים לנתבעים ולא דווחו לנו" (סעיף 13א לתצהיר וסעיף 9א לכתב התביעה). היות שאין מחלוקת כי בבית היו טרמיטים וטרמיטים מותירים סימנים, לא ברור מטענות התובעים, אם נתקלו בבעיית טרמיטים פעילה, או רק בסימנים של בעיה ישנה שאין מחלוקת כי הייתה. הנתבע בתצהירו טען כי לאחר שהשוכר שהיה בדירה התלונן על בעיית טרמיטים הוא ביצע הדברה במקום ומאז לא התקבלו תלונות ועל כן סבר כי הבעיה נפתרה. (סעיפים 9 ו – 10 לתצהיר הנתבע).

מטעם הנתבעים הוגשו תצהירים של שני מדבירים אשר ביקרו בדירה סמוך לאחר שנמסרה בה החזקה לידי התובעים. שני המדבירים ציינו בתצהיריהם כי לא מצאו בדירה טרמיטים פעילים, אלא מצאו סימנים של בעיית טרמיטים שטופלה.

המדביר מר עמיחי טלרון העיד כי אין במקום טרמיטים פעילים, אלא "גרורות יבשות לא פעילות" (ע' 20 ש' 21). מר טלרון העיד כי הגיע לדירה וערך בדיקה ויזואלית וחפר עם מסמר בחורים שבקירות כדי לראות אם יש תעלות של טרמיטים (ע' 20 ש' 11-17). עוד העיד שראה גרורות ישנות נשלחות מהקן. מר טלרון הסביר כי ניתן לדעת כי מדובר בגרורות לא פעילות לפי היותן קשות, היעדר תזוזה ולפי הצבע שלהן (ע' 20 ש' 21-24). מר טלרון הבהיר כי בדיקתו נכונה למועד בו בוצעה (מרץ 2009) וייתכן ומתחת לאדמה יש פעילות שהוא לא יכול לדעת עליה (ע' 20 ש' 30,31). מר טלרון הסכים שלאחר שיש טרמיטים "אתה מצטרף למשפחה של בעלי הטרמיטים" (ע' 22 ש' 6) וכן הסכים שלפעמים הבעיה חוזרת אולם סבר שלפעמים לא ולא הסכים שברוב המקרים הבעיה חוזרת ואף טען כי במקרים בהם הוא טיפל הבעיה חזרה מעט מאוד (ע' 21 ש' 8-10)).

מדביר נוסף, מר יצחק בש, אף הוא סבר כי אין בדירה טרמיטים פעילים. מר בש העיד כי כשיש הדברה מוצלחת אין צורך בריסוס חוזר אם לא התגלו טרמיטים (ע' 40 ש' 16,17). מר בש ציין כי בכל בית קרקע יכולה להיות בעיית טרמיטים ועל כן מומלץ לערוך בדיקה אחת לחצי שנה (ע' 41 ש'18-22). מר בש סבר כי ההסתברות כי הבעיה תחזור היא כמו ההסתברות שתתגלה בפעם הראשונה, עקב היות הנגב אזור נגוע (ע' 40 ש' 19-22). מר בש העיד כי בבדיקתו בדירה מצא סימנים ישנים של טרמיטים (ע' 40 ש' 27) והסביר כי ידע שמדובר בטרמיטים לא פעילים לפי צבע המחילה, כמו כן גירד בכמה מקומות ולא ראה טרמיטים (ע' 41 ש' 2-7).

המומחה מטעם בית המשפט, מר אלי כהן, העיד כי בביקורו בבית לא בדק אם יש בו טרמיטים אם לאו אלא קיבל את טענת התובעים בעניין זה (ע' 23 ש' 31,32). כשנשאל אם יכול לקבוע אם היו טרמיטים אם לאו, השיב כי זה אינו מתפקידו (ע' 24 ש' 1). למרות זאת העיד מר כהן כי ביום ביקורו בנכס (17.9.13) לא ראה סימנים של טרמיטים רק ראה את חורי ההדברה (ע' 29 ש' 26,27).

על כן אני סבורה כי מעבר לכך שהיו טרמיטים בדירה בעבר ועל כך הנתבעים לא חלקו, לא התגלתה מאז בעיה של טרמיטים בבית.

המומחה מטעם בית המשפט סבר כי בעיית הטרמיטים משפיעה על ערך הבית עד כדי ירידה בשיעור של 15% מערכו. נוכח עמדת המדביר מר בש, כי קיימת הסתברות דומה להתגלות ראשונה של טרמיטים בבית צמוד קרקע בנגב, כמו להתגלות חוזרת שלהם לאחר ביצוע הדברה מקצועית, ניתן לתהות על קביעה זו, אולם גם אם אקבל אותה כפשוטה, מאחר ומדובר במומחה מטעם בית המשפט ולא מטעם אחד הצדדים, משמעותה היא כי קיים "פגם" בדירה. אולם נוכח קביעתי כי התובעים ידעו על "פגם" זה, אין מדובר ב"פגם נסתר" ובמובן זה, הנתבעים לא הפרו את הצהרתם ולא הפרו את ההסכם.

אין מקום לפיצוי

נוכח קביעתי כי הנתבעים לא הפרו את ההסכם עם התובעים, לא זכאים התובעים לפיצוי מן הנתבעים. למעלה מן הצורך אוסיף כי אף אילו קבעתי כי הנתבעים הפרו את חובת הגילוי שלהם בדבר "פגם נסתר", אני סבורה כי נוכח ידיעת התובעים על קיום הטרמיטים, מחיר הנכס שיקף את ההסכמה בין הצדדים לגבי ערכו לרבות סכנת הטרמיטים ועל כן לא היה מקום לפיצוי התובעים בגין ירידת ערך. כך הדבר אף בנוגע לפיצוי בגין תיקון נזקי הטרמיטים. נוכח ידיעת התובעים דבר קיומם של הטרמיטים, חזקה עליהם כי כשהסכימו כי הבית טעון שיפוץ נרחב, לקחו בחשבון גם שיפוץ עקב נזקי הטרמיטים, גם אם לא ידעו במדויק מה הם נזקים אלה. על כן, מחיר הבית לקח בחשבון את הצורך לבצע שיפוץ, לרבות בגין נזקים אלה.

עוד למעלה מן הצורך אומר כי אילו קבעתי כי הנתבעים הפרו את חובת הגילוי של "פגם נסתר", ייתכן והיה מקום לפסוק לטובת התובעים את הפיצוי המוסכם הקבוע בסעיף 7(ב) להסכם המכר, אולם גם בכך יש ספק. בהקשר זה יש לשים לב כי התובעים תבעו רק 40,000 ₪ ולא 100,000 ₪ כפי שקובע סעיף 7(ב) להסכם והם תבעו סכום זה אף בגין עוגמת נפש. בסיכומים שהגישו, שינו התובעים את העילה לפיצוי זה וביקשו לקבלו בשל נזק מיוחד של הוצאות עתידיות בגין הדברות חוזרות מעבר לחוות דעת המומחה (סעיף 36 לסיכומי התובעים). בהקשר זה ראוי להזכיר כי מעבר לטענה הצודקת של הנתבעים כי מדובר בסעד שאינו כלול בתביעה, הרי שגם לגופו של עניין אין לו מקום. על פי סעיף 8.12.3 לחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט, עלות הטיפול המונע התקופתי מגולמת בירידת ערך הנכס ועל כן אין מקום להוסיף על קביעת המומחה.

על כן, בין משום שהדרישה לתשלום 40,000 ₪ לא הוגדרה באופן ברור בכתב התביעה, בין משום שבסיכומים נראה כי התובעים חזרו מטענתם כי מגיע להם פיצוי מוסכם בגין הפרת ההסכם ובין משום שאין מקום לשינוי הסעדים הנתבעים בתביעה במסגרת הסיכומים, נראה כי אין מקום לפסוק כל פיצוי ברכיב נזק זה וזאת מעבר לקביעתי, כי ההסכם לא הופר על ידי התובעים וכאמור הדברים נאמרו למעלה מן הצורך.

סוף דבר

העולה מן המקובץ הוא כי אני דוחה את התביעה.

נוכח קביעתי, כי הנתבעים לא גילו לתובעים קיומה של בעיית טרמיטים, למרות קביעתי כי אין בכך משום הפרה של הסכם המכר, לא מצאתי לנכון לעשות צו להוצאות.

המזכירות תעביר פסק הדין לצדדים.

זכות ערעור תוך 45 יום לבית המשפט המחוזי.

ניתן היום, ג' כסלו תשע"ו, 15 נובמבר 2015, בהעדר הצדדים.