רקע ועובדות המקרה
1. התובעים הגישו תביעה זו בעילה של הפרת חוזה מכר ע"י הנתבע, שנכרת בין הצדדים למכירת דירה הנמצאת בבנין הידוע כחלקה 22 גוש 11572 ברחוב איציק מנגר מס' 2 קריית חיים (להלן: "הדירה" או "הנכס").
2. התובעים במועדים הרלבנטיים לתביעה, בני זוג בתחילת דרכם, והנתבע, מהנדס בניין במקצועו, היה הבעלים החוקיים של הדירה. גב' ורדה פוקס (להלן "גב' פוקס") הינה אחותו של הנתבע, והייתה אחראית או ממונה על הנכס מטעמו של הנתבע. בין הצדדים התנהל מו"מ לרכישת הדירה שבסיומו הגיעו להסכמה לפיה הם ירכשו את הדירה עבור הסכום של 915,000 ₪.
3. עוד באותו היום בתאריך 4.7.13 הגיעו התובעים, הנתבע וגב' פוקס למשרדו של עו"ד עמיקם אור - זך (להלן: "עו"ד אור - זך") שהיה עורך דינו של הנתבע בעניין קודם. לפגישה הגיעו גם שני המתווכים יאיר ורינת זכריה, ושם חתמו התובעים והנתבע על חוזה מכר, שגילם בתוכו את הסכמות הצדדים, מלבד נושא אחד והוא היטל השבחה שארחיב לגביו בהמשך (להלן: "החוזה"). הצדדים לחצו ידיים והרימו כוסית לחיים.
4. כאמור לעניין היטל ההשבחה, בטרם נפרדו הצדדים, ותוך כדי החתימה על החוזה, עלתה שאלת קיומו של היטל השבחה על העסקה. מאחר והיה צורך לברר את עניין היטל ההשבחה וכן מאחר ולתובעים לא היו אמצעי תשלום בידם, הוחלט כי החוזים יישארו בנאמנות בידיו של עו"ד אור - זך עד להבהרת העניין. ביום 7.7.13 פנה התובע למשרדו של עו"ד אור - זך לצורך תשלום המקדמה על סך של 90,000 ₪, אולם עו"ד אור - זך סירב לקבל את המקדמה בטענה כי יש להמתין לקבלת תשובת העירייה באשר לסכום היטל ההשבחה. ביום 9.7.13 התקבלה תשובת העירייה ולפיה קיים היטל השבחה על העסקה, אולם גובהה לא ידוע עד לעריכת שמאות ע"י שמאי מטעם הועדה לתכנון ובנייה.
5. בכתב התביעה נטען כי ביום 10.7.13, סוכם בין התובע לנתבע כי האחרון יישא בסכום של כ - 3,000 ₪ שכ"ט עו"ד בשם התובעים וכי התובעים מנגד יישאו בכל סכום היטל ההשבחה, דבר שהוכחש ע"י הנתבע.
לצורך זירוז ביצוע החוזה ויתרו המתווכחים על שכר טרחתם המגיע להם מהנתבע וזאת גם על חשבון היטל ההשבחה. ביום 11.7.13 הגיע התובע למשרדו של עו"ד אור - זך אך הופתע לשמוע כי הנתבע חזר בו והוא אינו מעוניין עוד למכור את הדירה לתובעים. לאור האמור קבע התובע פגישה עם הנתבע ביום 12.7.13 בצהרים אולם הפגישה לא התקיימה. בשעות הבוקר של יום 14.7.13 התקשרה לתובעים אחותו של הנתבע, הגב' פוקס, ומסרה כי הם אינם מעוניינים עוד למכור את הדירה.
6. לאחר שיחת הטלפון התובעים שיגרו, באמצעות באת כוחם, מכתב לעו"ד אור - זך בו דרשו בין היתר לקבל העתק של החוזה שנחתם. ביום 15.7.13 הגיב עו"ד אור - זך במכתב תגובה בו העלה טענות שונות. בסוף תגובתו הוא ציין כי לא קיבל את הסכמת הנתבע להעביר את חוזה המכר לידי התובעים ולכן אינו יכול לעשות כן. בשיחת טלפון שנערכה בין התובע, באת כוחם ועו"ד אור - זך אמר האחרון כי ינסה לפתור את המחלוקת בין הצדדים ולהביאם להסכמות.
ביום 18.7.13 שלח עו"ד אור - זך מכתב לבאת כוחם של התובעים בו הוא מציין כי הנתבע אינו מעוניין עוד למכור את הדירה לתובעים. לאחר קבלת המכתב האמור התובעים נכנסו לאתר יד 2 והופתעו לגלות כי הנתבע הציע את דירתו למכירה כבר ביום 10.7.13 במחיר של 950,000 ₪, מחיר העולה בכ - 35,000 ₪ מהמחיר המוסכם בין התובעים לנתבע.
תחילה בתמצית לטענות הצדדים.
טענות התובעים
7. לטענת התובעים התנהל בינם לבין הנתבע משא ומתן למכירת הנכס, שהבשיל לכדי חוזה סופי ומחייב, ובעקבות זאת הם אף הרימו כוסית לחיים ולחצו ידיים. התובעים רכשו את מלוא זכויות הנתבע בנכס בתום לב. עוד במקום החתימה התובע התקשר לבני משפחתו והודיע להם כי קנה בית, הגב' פוקס, ביציאה במדרגות ממשרדו של עו"ד אור - זך, אף ציינה בפני התובעת כי תחלוק עמה רעיונות לעיצוב הדירה. לטענתם, הסיבה היחידה לרצונו של הנתבע לבטל את החוזה היא שהוא הבין כי העסקה אינה כדאית וביקש להתנער מהתחייבויותיו. התובעים ממשיכים וטוענים כי החוזה מעולם לא בוטל או הותנה, ומכול מקום אינו ניתן לביטול באופן חד צדדי. לטענתם מעיון בחוזה לא ניתן לראות בו כל התניה, והתכחשותו המאוחרת של הנתבע הינה עקב חוסר כדאיות בעסקה ותו לא.
זאת ועוד, לטענת התובעים הנתבע בכל פעם שינה גרסתו. פעם אחת טען כי ביקש לקרוע את החוזה סמוך לאחר החתימה, פעם אחרת טען כי החוזה בוטל כבר באותו ערב של החתימה, ופעם נוספת טען כי החוזה היה אמור לצאת אל הפועל רק לאחר שיקבל תשובות ברורות אם עליו לשלם מיסים כלשהם. לאור האמור התובעים טוענים כי הנתבע כל פעם בחר בגרסה אחרת בעוד שהאמת היא כי לאחר שראה שהחוזה אינו כדאי כפי שסבר בתחילה, הוא ביקש להתנער ממנו.
8. עוד לטענתם, במקרה זה התקיימו שלוש הדרישות להתגבשות חוזה מחייב למכירת מקרקעין, גמירת דעת, מסוימות ודרישת הכתב. החוזה שנחתם בין הצדדים עומד בדרישת המסוימות. נוסח החוזה המוסכם על הצדדים, כלל את הפרטים הבאים: שמות הצדדים, מהות הנכס המחיר והתמורה, אופן ומועדי התשלום, מועדי הביצוע המדויקים של החוזה, יום מסירת החזקה וכו'. לנתבע הייתה גמירות דעת להתקשר בחוזה. בעת חתימתו על זיכרון הדברים התכוון הנתבע להתקשר בחוזה והבין את התוצאות המשפטיות הנובעות מכך. זאת ועוד, לאור החוזה שמעיד על מסוימות בדרגה גבוהה יש להסיק, כי הייתה גמירת דעת של הצדדים להיכנס לקיומו של חוזה מחייב. ההסכמות שהושגו בין הצדדים הגיעו לרזולוציות כה גבוהות עד כי לא ניתן ברצינות לטעון כי צדדים למשא ומתן אשר מתדיינים ומסכימים על פרטים ברמת רזולוציה כה גבוהה, לא התכוונו לכרות חוזה מחייב. ביום חתימת החוזה סוכמו כל פרטי הפרטים בין התובעים לנתבע, הצדדים הביעו גמירות דעת ורצון ולשם כך הם חתמו על החוזה הכתוב. לפיכך, מבוקש לקבוע, כי בינם לבין הנתבע נכרת חוזה מחייב, אשר הופר בסופו של יום ע" הנתבע וזאת משיקולים של חוסר כדאיות בעסקה.
טענות הנתבע
9. לטענת הנתבע בתחילה הייתה לו כוונה לרכוש את חלקה של אחותו בדירה, ולשלם לה סך של עד 420,000 ₪ (לפי שווי דירה של 840,000 ₪) ולאור זאת הוגשה בקשה לרשם הירושות לפיה הנתבע היורש היחיד של הדירה. במקביל סוכם בין הנתבע ואחותו שהיא יכולה לפרסם את הדירה באינטרנט או בכל דרך אחרת, כך שאם תתקבל הצעה הגבוהה מ- 900,000 ₪, הדירה תימכר והתמורה תתחלק בין שניהם. הנתבע מציין כי לאחר קרות האירועים שפורטו בתביעה, חזרו בהם הנתבע ואחותו מהסכמתם הראשונית והדירה נרשמה על שם שניהם בחלקים שווים. המו"מ לגבי מכירת הדירה לתובעים החל במשרדי המתווכים ביום חמישי 4.7.2013 לאחר השעה 18:00, אליו הוזעקה גב' פוקס טלפונית בדחיפות. מאחר והגב' פוקס הייתה אמורה לצאת לחופשה למחרת היום, היא ביקשה לדחות את המשך המו"מ עד לאחר חזרתה מהחופשה.
10. הנתבע חזר בסיכומיו על גרסתו וגרסת אחותו וטען כי התובעים והמתווכים לחצו עליה לחתום על זיכרון דברים כבר באותו ערב, אך היא לא הסכימה לחתום על מסמך מחייב טרם שתתייעץ עם עו"ד. מאחר והשעה הייתה כבר שעת ערב מאוחרת גם הניחה שבאותו ערב לא סביר יהיה להיפגש עם עו"ד בהתראה כה קצרה. המתווכים הציעו את עו"ד אור - זך והציעו לבדוק אתו את האפשרות לפגישה עוד באותו הערב. הגב' פוקס, שהכירה את עו"ד אור - זך שכן טיפל בקיום הצוואה עבורה ועבור הנתבע, לא התנגדה. נטען כי המתווכים התקשרו לעו"ד אור זך וזה הביע הסכמתו לקיים את הפגישה עוד באותו ערב במשרדו וזאת לאחר שהמתווכים טענו בפניו כי כל פרטי המכירה כבר סוכמו ותוך שעה לכל היותר יסתיים את כל הליך החתימה. בסביבות השעה 20:00 בערב או בסמוך לכך, טלפן המתווך, ו"סיפר" לנתבע שאחותו הסכימה למכור את הדירה, נקב במחיר ואף הוסיף שכל פרטי המכירה סוכמו אתה וכי העביר אותם לעו"ד אור זך כדי שזה יכין חוזה ושנקבעה אתו פגישה לשעה 20:30 בערב. בפגישה במשרדו של עו"ד אור זך נאמר לגב' פוקס על ידי עו"ד אור זך כי הכין חוזה המתבסס על הסכמים סטנדרטיים לעסקה מעין זו, והנתבע ציין כי למרות המחיר "המוסכם" לא יטרפד את העסקה ובלבד שהסכום אותו יקבלו יהיה 915,000 ₪ נטו.
11. נטען כי גב' פוקס הייתה לחוצה לסיים את הפגישה במהירות כדי לשוב לביתה ולארוז לקראת יציאתה למחרת לחופשה, והמתווכים (שהינם בעל ואישה) ניהלו שיחות טלפון תוך כדי הפגישה עם ילדיהם ולחצו לסיים במהירות את הפגישה כדי שיוכלו לחזור אליהם. לאור זאת עבר הנתבע על החוזה ברפרוף, התמקד בסעיף התמורה, מועד הפינוי והתכולה הנותרת ולאחר שאלה הניחו את דעתו, התחיל לחתום על הטיוטות וכך עשו גם התובעים. תוך כדי החתימה על הטיוטות, לשאלת הנתבע בנושא ההוצאות, הסביר עו"ד אור זך את ההתחייבויות ההדדיות לפי החוזה, תוך ציון שיש סבירות שהנתבע יחויב בתשלום היטל השבחה בגין המכירה, שיהא עליו לשלם דמי הסכמה או היוון למינהל מקרקעי ישראל ואפשר שיהיה חיוב גם במס שבח בגין אחוזי הבניה הנלווים לדירה. במעמד זה הודיעו המתווכים שלא יגבו דמי תיווך מהנתבע. בשלב זה עצר הנתבע לטענתו את המשך החתימה והודיע, כי ההסכמה, כאמור, לסכום שבחוזה הייתה אך ורק בתנאי שזה הסכום נטו שיוותר בידיו ובמידה וכל ההוצאות לא יחולו על הקונים, לא תתבצע המכירה. התובעים שאלו את עו"ד אור זך מה גובה ההוצאות, אך הוא לא ידע לענות על כך והשיב שהדבר מצריך בדיקה וזו תעשה תוך מספר ימים. הנתבע ואחותו הודיעו כי עד שלא יקבלו את הסכמת התובעים לכך שהם לוקחים על עצמם את תשלום כל ההוצאות לא תצא העסקה לפועל ועל כן עו"ד אור - זך אסף את המסמכים מהשולחן והשאירם בידיו עד לסיום הבירור וקבלת תשובת התובעים אם ברצונם לבצע את העסקה עם ההוצאות הנוספות שיחולו עליהם. לאור האמור לעיל, לא מולאו ונחתמו טפסי מש"ח, לא שולמו ע"י התובעים כספים כלשהם, לא לנתבע, לא לעו"ד אור זך ולא למתווכים ומשכך לא נרשמה הערת אזהרה ולא בוצע דיווח לרשויות המס. לטענת הנתבע מאוחר יותר באותו ערב, במשרדו של עו"ד אור זך, הודיעו התובעים שהם מנהלים במקביל מו"מ לגבי בית אחר, וכי לאור חוסר הוודאות אם העסקה תצא לפועל, יתכן שיסגרו עסקה לגבי דירה אחרת בקרית חיים. הגב' פוקס המליצה בפני התובעים שלא לפספס הזדמנות אחרת אם יש להם כזאת, שכן להבנתה נמוכים הסיכויים שהעסקה תצא לפועל לאור עמדת התובעים שהביעו את התנגדותם לשלם את ההוצאות הנוספות וזאת עוד בטרם ידעו את גובה הסכום.
12. ביום ראשון 7.7.13, התקשר עו"ד אור -זך לנתבע וסיפר לו שהקונה נמצא במשרדו ומעוניין להפקיד בידיו כספים עבורו. לשאלתו אם היו סיכומים נוספים שאינם ידועים לו, השיב הנתבע שלא היו סיכומים כלשהם וכל עוד לא נקבל את הסכמת התובעים לתשלום כל ההוצאות כאמור, לא תצא העסקה אל הפועל. לטענת הנתבע לאחר אותו יום התקשר התובע מספר פעמים לגב' פוקס ואיים עליה בלשון בוטה וקולנית כדי להפחיד אותה כדי שתבצע את המכר, ובמקביל התקשרה אליה גם המתווכת שחזרה מהסכמתה שלא לקבל דמי תיווך במידה והעסקה תצא לפועל, לאור "המאמצים" שהיא עושה כדי לקדם את העסקה. התנהלות זו של התובע וכן של המתווכת, שכנעה את הנתבע להתקשר לעו"ד אור - זך, ליידע אותו על השתלשלות הדברים ולהודיע לו כי במצב עניינים זה, בו אחותו נתונה למסע לחצים והפחדות, אינם מעוניינים לקדם את העסקה עם התובעים. לפיכך נטען כי לא הייתה גמירות דעת בין הצדדים כיוון שהנתבע עמד על כך שהסכום עליו סוכם יהיה סכום נטו וכל ההוצאות, כולל התיווך יחולו על הקונים והם סירבו. כמו כן גם לא שולמו כספים למוכרים, לעו"ד אור זך ולא למתווכים, לא נרשמה הערת אזהרה ולא בוצע דיווח לרשויות המס. השארת המסמכים במשרד עורכי הדין מאשרת את הטענה כי לא הייתה גמירות דעת. כמו כן מבוקש לקבל את גרסת עו"ד אור-זך, אשר צורפה ע"י התובעים עצמם לכתב התביעה ולתצהיריהם.
עוד נטען כי הימנעות התובעים מהזמנתו של עו"ד אור - זך לעדות וניסיונם בתחילת הדיון להוציא את מכתבו שצורף על ידם לתצהירים מעידה כאלף עדים על כי נמנעו מהעדתו כיוון שעדותו "לא הועילה להם" וזאת הבינו כנראה רק ביום הדיון. לפיכך נטען כי יש לדחות את התביעה.
דיון והכרעה;
13. תחילה בטרם אכריע במחלוקת לגופו של עניין , אבקש לציין את שארעה בדיון בנושא הייצוג של הנתבע: במועד שמיעת העדויות, ביום 31.5.16 הגיע עו"ד בן ארי יחד עם לקוחו, הנתבע, לדיון הוכחות אשר היה קבוע בפניי. ביהמ"ש ביקש את תגובתו של עו"ד בן ארי לעובדה כי שמו מופיע ברשימת ההשעיות בפועל של עו"ד שאינם מוסמכים להופיע בבית המשפט (רשימת ההשעיות בפועל של עוה"ד ממחוז חיפה, נכון ליום 17.5.16, כמי שמושעה באופן זמני מעיסוקו כעו"ד, כאשר תחילת תוקף ההשעיה הוא מיום 26.4.15 (וזאת עד למתן הכרעת דין בת.פ 38887/12/14, והכל כפי שפורסם בילקוט הפרסומים 7044 מיום 21.5.15 בעמוד 5992).
עו"ד בן ארי הגיב לפרוטוקול הדיון מיום 31.5.16 וטען כי מדובר בהשעיה זמנית וכן כי לא נקבע על ידי בית הדין המוסמך, מועד תחילתה והיקפה כפי שנדרש על פי החוק. לטענתו התיק בעניינו, נמצא בהליכים בבית הדין הארצי שאמור היה לקבוע אם ההשעיה הזמנית תכנס לתוקפה, מתי ומה יהיה היקפה. בדיון שהיה בעניינו ביום 17.4.16 בית הדין הבהיר עמדתו והציע להחזיר את התיק לחיפה ולהחליף את ההרכב, בינתיים לא הייתה כל קביעה של בית דין מתי מתחילה ההשעיה ומה היקפה, לכן לגישתו של עו"ד בן ארי, אין האמור במסמך שיצא על ידי יו"ר וועדת האתיקה ולא על ידי בית הדין כדי לחייב את אותו או למנוע ממנו להופיע בפני בית המשפט.
עו"ד בן ארי המשיך וטען כי אין זכות ליו"ר וועדת האתיקה למנוע ממנו להופיע בבית המשפט, כאשר הזכות הזו ניתנה רק לבית הדין המשמעתי ולא לוועדת אתיקה. יתרה מזאת, כך טען, יש מספר פסיקות של בית המשפט בהם של סגן הנשיא יצחק כהן מבית המשפט המחוזי שבהם נקבע במפורש שהנושא הוא עניינה של לשכת עוה"ד ולבית המשפט אין כלים לעסוק בכך.
ב"כ התובעים השאיר את עניין הייצוג של הנתבע והבעייתיות שהתעוררה לשיקולו של בית המשפט (ראה: עמ' 4 לפרוטוקול הדיון מיום 31.5.16), לפיכך ועל מנת למנוע עינויי דין לתיק שנקבע זה מכבר, למרות שהסבריו של עו"ד בן ארי לא שכנעוני, ומכיוון שסברתי כי בית המשפט אין כלים בוודאי לא במועד שנקבע לדיון הוכחות, לעסוק בנושא ההשעיות מה גם שב"כ התובעים לא נקט בעמדה של ממש אלא השאיר את העניין לשיקול דעת בית המשפט, החלטתי לשמוע את העדים ולסיים את התיק, תוך העברת ההחלטה בעניין שאלת הייצוג לנשיא בית המשפט. שמעתי את העדים והראיות הוגשו וכן ב"כ הצדדים הגישו את סיכומיהם.
14. עתה אעבור לגופו של עניין; המחלוקת העיקרית במקרה שלפניי היא האם השתכלל הסכם/חוזה מחייב בין הצדדים, האם לאו. הפתרון למחלוקת זו קשור קשר ישיר להתרחשות במשרדו של עו"ד אור - זך ביום 4.7.13. מאחר וגרסתו של כל אחד מהצדדים שנתנו עדות לפני הינה גרסת צד מעוניין, ומאחר ואף אחד מהצדדים לא טרח לזמן את עו"ד אור - זך למתן עדות, לא נותר אלא להסתמך על מכתבו מיום 15.7.13, אשר סומן כמוצג צד/1, כסמן דרך.
ממכתבו של עו"ד אור - זך עולה כי ביום 4.7.13 נפגשו במשרדו בשעות הערב המאוחרות התובעים והנתבע לשם חתימת חוזה מכר. הפגישה, כך לפי מכתבו, אורגנה בחופזה, ע"י המתווכים. במהלך הפגישה עו"ד אור - זך הסביר לצדדים את החוזה ועלה נושא היטל ההשבחה.
המוכר, הנתבע, ביקש לעצור את התהליך עד שיובהר אם יחויב בהיטל ההשבחה בגין המכירה ומה יהיה סכומו.
עוד עולה מהמכתב כי מאחר ובירור בנוגע להיטל השבחה לוקח מספר ימים, עו"ד אור - זך נתן לצדדים 2 אפשרויות: הראשונה הייתה לחתום על החוזה ויתר מסמכי העסקה ולהשאירם בידיו הנאמנות עם הוראות שלא לעשות בהם כל שימוש אלא אם יקבל את אישור הצדדים לעשות כן. האפשרות השנייה הייתה לעצור את תהליך החתימה ולהיפגש שוב כאשר יהיו תשובות מהועדה המקומית לתכנון ובנייה. למעלה מן הצורך אעיר כי לטעמי טוב היה אילו בחרו הצדדים באפשרות השנייה וכך לא הייתה נולדת התדיינות זו שבפניי. מכל מקום נראה על פי הראיות כי הצדדים בחרו דווקא, באפשרות הראשונה וכל מסמכי העסקה הושארו בידיו של עו"ד אור - זך, כאשר לא שולמו כספים ע"ח התמורה ולא שולם לו או למתווכים שכ"ט וזאת עד שיובהר מה יעלה בגורל העסקה.
15. ביום 7.7.13 הגיע התובע למשרדו של עו"ד אור - זך וביקש לשלם את המקדמה לרכישת הדירה בסך של 90,000 ₪. כמו כן ביקש התובע את חוזה המכר וזאת על מנת להעבירו לבנק למשכנתאות. ממכתבו של עו"ד אור - זך עולה כי הוא שב והסביר לתובע כי עד שלא תתקבל תשובה מהועדה המקומית לתכנון ולבנייה לגבי גובה מס ההשבחה וללא אישור המוכר, הוא הנתבע, הוא אינו יכול להוציא את החוזים תחת ידיו והעסקה למעשה לא יצאה אל הפועל.
בהמשך לאחר שהתקבלה תשובת הועדה המקומית התברר לפי מכתב הנ"ל, כי קיים היטל השבחה אולם סכומו לא ידוע עד לאחר שתתבצע שמאות מטעם הועדה. הצדדים שוחחו ביניהם במטרה להגיע להסכמות בעניין. בתחילה הודיע הנתבע לעו"ד אור - זך כי קיימת הסכמה אולם מיד לאחר מכן הודיע כי אין הסכמה וכי הוא אינו מוכן לקדם את העסקה או לשחרר את החוזים (ראו מכתב עו"ד אור זך מיום 15.7.13 הנ"ל).
16. השאלה הינה אפוא, האם האירועים שהתרחשו במשרדו של עו"ד אור - זך השתכללו לידי הסכמה חוזית?
כאמור, על מנת שחוזה ישתכלל לכדי חוזה מחייב עליו לקיים שני תנאים מצטברים – גמירות דעת ומסוימות. כאשר עסקינן בהסכם/חוזה מכר מקרקעין, קובע סעיף 8 לחוק המקרקעין, תשכ"ט 1969 (להלן: "חוק המקרקעין") כי הסכם כאמור, צריך להיעשות בכתב, כאשר הפרטים החיוניים והמהותיים בעסקה יהיו מוסכמים על הצדדים ויועלו עלי כתב (ראה: ע"א 649/73 קופולסקי נ' גני גולן בע"מ, פ"ד כ"ח(2) 291, 296). המבחן האם מסמך כאמור מהווה הסכם מכר מחייב, אם לאו, נעוץ בשאלה האם בבחינת מכלול התנהלות הצדדים ניתן להצביע על מועד בו נכרת חוזה בדרך של הצעה וקיבול, ובאותה עת בה נכרת החוזה שהינו מועד מובחן ברצף האירועים, אף צריכות להתקיים דרישות גמירות הדעת ומסוימות (ראה: ע"א 10859/07 חברת קדישא נ' לוי, פורסם בנבו, וכן ראה: ה"פ (מחוזי ת"א) 22094-01-11 שבתאי סרור נ' רפאל מאירי (פורסם בנבו).
17. בעניינו נראה כי המו"מ בין הצדדים היה מואץ כאשר אין למעשה הסכמה לגבי כל תנאי העסקה כאשר המוכר הנתבע מבקש סכום נטו וכל ההוצאות יהיו על הקונים התובעים ואילו התובעים מבינים או מצפים כי הדברים יסתדרו תוך כדי הסדרת היחסים החוזיים.
הפגישה הבהולה שאורגנה לחתימת החוזה עוד באותו הערב, הייתה נמהרת ויתכן ובמקרה כזה היו צריכים הצדדים, תוך קבלת ייעוץ משפטי, לחתום רק על מסמך ראשוני כמו "זיכרון דברים" המפרט את פרטי ההסכמה ביניהם ובמיוחד הקובע מה יקרה כאשר הנתון שלא היה ידוע בדמות "היטל השבחה" יתברר והצד הקונה לא יסכים לשלמו או לשלמו במלואו. עצם חתימת חוזה שלם שנשאר במשרד עוה"ד המייצג את שני הצדדים, יש בו כדי להעלות ציפיות מצד הקונים ודרישות כאלה או אחרות מצד המוכר ומכל מקום יש בכך כדי להעלות שאלות לגבי המסוימות וגמירת הדעת של הצדדים.
18. לעניין המו"מ, נראה כי המו"מ לרכישת הדירה התנהל בין אחותו של הנתבע לתובעים כאשר הוא נקרא רק לשלב האחרון - לפגישה הדחופה שנקבעה במשרדו של עו"ד אור - זך בשעות הערב (ראה: עדותו של התובע בעמ' 6 לפרוטוקול). המידע שהועבר לנתבע בטרם הגיע לפגישה הוא שהוא יקבל לידיו את הסכום של 915,000 ₪ נטו. לכך הסכים תוך כדי לחץ של זמן דוחק, כאשר המתווכים עושים כל שבידיהם לסיים את העסקה עוד באותו הערב. מעדותה של התובעת בעמ' 11 לפרוטוקול עולה תמונה של מו"מ מהיר, מואץ ודוחק:
"ת.אנחנו ישבנו באותו יום אצל המתווכים, בעלי והמתווך התקשרו לנתבע מסרו לו שאנו מעוניינים בדירה. נמסר הסכום, הנתבע הגיע למשרד של עו"ד אור-זך שם נוהל מו"מ אחרת איך היינו מגיעים לחתימה על החוזה.
ש.המו"מ התנהל במשרד של אור זך.
ת.התנהל מו"מ קודם לכל בטלפון ואחר כך הגענו למשרד של עוה"ד עמיקם אור-זך.
ש.זה מו"מ מחמש עד תשע בערב והבשיל לכלל הסכם.
ת.פחות או יותר.
ש.שהנתבע בכלל לא דיבר איתך.
ת.איתי לא דיבר. הוא דיבר טלפונית עם המתווך ובעלי. שהגענו למשרד אני נוכחתי במו"מ..."
19. כאמור לאחר המו"מ הקצר הנתבע נקרא בדחיפות למשרדו של עו"ד אור - זך והחלה החתימה על החוזים כאשר עלתה לפתע השאלה בנוגע להיטל ההשבחה ועוד הוצאות שונות. כאשר הבין הנתבע כי יוטלו עליו הוצאות נוספות הוא לא הסכים לכך ולפיכך החוזים נותרו בידיו של עו"ד אור - זך עד להבהרת העניין. מכאן שלמעשה לא הייתה הסכמה לגבי המחיר הסופי, התמורה, שהינה אחד האספקטים החשובים של עסקת המכר.
אי הסכמה זו היוותה גם את הסיבה שהחוזים נותרו בידיו הנאמנות של עו"ד אור - זך ולא ניתנו לצדדים. יש לציין כי גם לא החלה ביצוע של החוזה, לא בוצעו כל תשלומים: לא שולמו כספים למוכרים, לעו"ד אור זך ולא למתווכים, וכמו כן לא נרשמה הערת אזהרה ולא בוצע דיווח לרשויות המס. השארת המסמכים במשרד עורכי הדין מחזקת את גרסתו של הנתבע ואף את האמור במכתבו של עו"ד אור - זך כי העסקה לא יצאה למעשה אל הפועל.
בזמן החתימה על החוזים לא היה ברור האם יידרש היטל השבחה ומה גובהו. אף מספר ימים לאחר מכן, כאשר הגיעה תשובת הועדה לתכנון הבנייה כי היטל שכזה קיים, גובהו לא היה ידוע שכן היה צורך בביצוע שמאות ע"י הועדה. לפיכך נראה כי השארת החוזים בידיו של עו"ד אור - זך, ועצירת העסקה עד לקבלת תשובות ברורות, הייתה גם האינטרס של התובעים, אשר לא ידעו את גובה הסכום אותו היו נדרשים להוסיף.
20. התובעים טענו כי הסכימו לשלם את סכום היטל ההשבחה ובלבד שהנתבע יסכים לשלם את שכ"ט עוה"ד. מעדותו של הנתבע עולה כי הדבר היחיד לו הסכים הוא למכור את הדירה כאשר נשאר בידיו הסכום של 915,000 ₪ נטו. מכאן שברור שלא הסכים להפחתה נוספת של הסכום שנותר בידיו. הנתבע התנגד לטענת התובעים כי הסכים להפחתה נוספת כל שהיא.
בעדותה של גב' פוקס (בעמ' 16 לפרוטוקול) היא נשאלה בעניין:
"ת.אמרו לי שיש כל מיני הוצאות שחלות עלי זה לא שקיבלתי 915. אני באתי לקבל 915 ואז פתאום אמרו לי לא יש לך 30 אלף שקל שצריך להוריד מהסכום, עוה"ד וכל מי שהיה שם.
ש.את מכרת את הדירה ב 920
ת.כן. נטו.
ש.אז יותר כדאי מהעסקה הקודמת.
ת.לא באתי לא למכור את הבית, באתי במטרה למכור את הבית להגיע להסכם לקבל 915 אלף שקל בלי הוצאות נוספות. זה מה שבאנו לעשות. בגלל זה התכנסנו אצל עו"ד והתחלנו לטפל בחוזה..."
גרסה זו תואמת לגרסת הנתבע בעדותו (בעמ' 20 לפרוטוקול):
"ש. שמת לה לעניין ההוצאות לפני או אחרי החתימה.
ת.תוך כדי.
ש.והמשכת לחתום.
ת.כן. כי הסיכום היה שהסכום שנקבל יהיה נטו.
ש.איפה זה רשום בהסכם נטו.
ת.זה בדיוק הנקודה, שהוא הסביר על סעיף ההוצאות אמרתי עד פה אם כל ההוצאות לא חלות על הקונה תקרע את החוזה..."
מאחר והתובעים הם אלו שהעלו את הטענה כי הנתבע הסכים להפחתות כאלה ואחרות מהסך של 915,000 ₪ חלה עליהם החובה להוכיח אותה.
21. כידוע, במשפט האזרחי שולט הכלל "המוציא מחברו עליו הראיה" (משנה בבא קמא ג יא). על התובע להוכיח את עילת תביעתו על כל מרכביה העובדתיים. במישור האזרחי, מידת ההוכחה היא הטיית מאזן ההסתברות לאחר שבית המשפט בוחן את מהימנותן של הראיות אשר הובאו בפניו, את דיותן והמשקל שיש להעניק להן ומגיע למסקנה כי גרסה אחת סבירה יותר ומתקבלת יותר על הדעת מן הגרסה שכנגד. על התובע להוכיח את תביעתו בחמישים ואחד אחוזים בלבד, כדי לצאת ידי חובתו (ראה: ד"ר נ. קנת ועו"ד ח. קנת, נטל ההוכחה והחזקות במשפט האזרחי ובמשפט הפלילי [הוצאת בורסי, התשס"ב – 2002] עמ' 49). חובת שכנוע זו מעוגנת בעקרון הבסיסי של דיני הראיות, שלפיו בעל דין במשפט אזרחי הטוען טענה משפטית התומכת או מבססת עמדתו ישא בנטל להניח את התשתית העובדתית הנחוצה לביסוס טענתו, ולשכנע כי זו אכן מתקיימת (ראה: ע"א 533/87 - ארגון מושבי הפועל המזרחי בע"מ נ' משה ולך . פ"ד מג(2), 864).
22. ומן הכלל אל הפרט; לאחר שעיינתי בראיות שהוגשו ובעדויות הצדדים והעדים ובחנתי כאמור את מכתבו של עו"ד אור - זך (צד/1) הגעתי למסקנה כי התובעים לא עמדו בנטל הנזכר. גם עדותה של המתווכת, הגבי רינת זכריה (להלן: "הגב' זכריה") אין בה כדי לחזק את גרסתם. ראשית התעקשה הגב' זכריה כי הסיבה היחידה לכך שהחוזים לא ניתנו לתובעים היא מכוון שהם שכחו את פנקס הצ'קים שלהם, וזאת לאחר שהתובעים בעצמם הודו שעניין היטל ההשבחה היה אחד הגורמים. שנית, בעדותה (בעמ' 13 לפרוטוקול) אמרה הגב' זכריה את הדברים הבאים:
"ש.קיבלת שכר על התיווך הזה.
ת.בסופו של עניין אמרו לי שאם אני יבוא להעיד אקבל שכר על זה. לא רציתי להגיע לכאן כי אני לא זוכרת המון דברים, קשה לי לעמוד במעמד כזה, הבנתי שמגיעים לבית המשפט אז אמרתי שאני מבזבזת את יום העבודה שלי שעולה כסף והרבה, אז נאמר לי או. קי תגיעי ואנחנו נחזיר לך את מה שאת צריכה לקבל, לא מעבר לזה.
ש.מי אמר לך את זה.
ת.עו"ד שמייצג את התובעים.
ש.האם קיבלת שכר על התיווך.
ת.לא...."
לאור דבריה אלה של העדה, ברור שהמשקל אותו יש לתת לעדותה של הגב' זכריה אין בו כדי לשכנע את ביהמ"ש לקבל את גירסת התובעים מכיון שמשקל הדברים שנאמרו אינו גדול.
לאור כל האמור, דין טענתם של התובעים להסכמה של הנתבע להפחתה נוספת של סכומים מ - 915,000 ₪ נטו, נדחית.
23. כאמור התובעים הוסיפו וטענו כי הנתבע ניהל עימם מו"מ בחוסר תום לב וביטל את החוזה בגין טעות בכדאיות. לאחר שבחנתי את הראיות העדויות והמסמכים שהובאו לפני נראה כי יש לדחות גם טענה זו. להלן אבהיר מסקנתי זו.
ראשית, כאמור התובעים ניהלו את המו"מ עם אחותו של הנתבע. המו"מ היה קצר יחסית והפגישה נקבעה באופן בהול לערבו של אותו יום. הנתבע הוזעק לפגישה בערבו של אותו היום כאשר הבין מאחותו כי הסכום שיישאר בידיו הוא 915,000 ₪. בעדותה של הגב' פוקס היא נשאלה בעניין (בעמ' 16) וטענה:
"לא באתי לא למכור את הבית, באתי במטרה למכור את הבית להגיע להסכם לקבל 915 אלף שקל בלי הוצאות נוספות. זה מה שבאנו לעשות. בגלל זה התכנסנו אצל עו"ד והתחלנו לטפל בחוזה..."
עדותה זו נתמכה בידי אחיה, הנתבע ולמעשה לא נסתרה ומצאתי את עדותה מהימנה.
גם הנתבע בעדותו בעניין בעמ' 21 לפרוטוקול חזר על גרסה דומה:
"ת.במשרד עוה"ד לא היה הסכם, תוך כדי שאנחנו יושבים , הוא הוציא מקלדת רשם שמות והוציא את החוזה. לא קראתי את ההסכם, לא ראיתי אותו, באותו רגע שישבנו הוא הוציא מהמדפסת ואמר הנה החוזה 915 כתוב והתחלנו לחתום.
ש.המתווכת שהיתה כאן היום אומרת שאתם יצאם משם עם הרגשה שהכל נגמר יש קונה ויש מוכר.
ת.אני מכיר אותה ראיתי אותה פעם ראשונה במשרד. אם הקונה היה מוכן לשלם את היטל השבחה או כל הוצאה נוספת, ההסכם היה יוצא לפועל. מאחר והוא התעקש באותו עקב לא לשלם שום הוצאה אמרתי לאור זך אין הסכם.
ש.מתי ?
ת.באותו מעמד שהוא התעקש לא לשלם.
ש.אז אתה אומר באותה ישיבה אין הסכם.
ת.נכון..."
נראה אפוא כי אם התובעים היו מסכימים בזמן החתימה לשאת בכל התשלומים הנוספים העסקה הייתה יוצאת לפועל עוד באותו הערב. כאמור, זה לא היה המקרה והעסקה בסופו של דבר לא התממשה.
24. כעבור מס' חודשים הנתבע והגב' פוקס מכרו את דירתם כאשר נותר בידיהם סך נטו של 920,000 ₪. עקב עובדה זו טענו התובעים כי הנתבע ביטל את עסקת המכר עקב טעות בכדאיות העסקה.
אינני מקבל טענה זו של התובעים שכן היא אינה מתיישבת עם עובדות המקרה. מחיר המכירה של הדירה כעבור 7 חודשים היה גבוה ב - 5,000 ₪ בלבד. סכום זה הינו סכום קטן יחסית למחיר הדירה ומהווה שיפור מזערי (0.5%) יחסית למחיר אותו הציעו התובעים כ - 7 חודשים לפני כן (ראה עמ' 20 לפרוטוקול). נראה כי מבחינה כלכלית, אם הנתבע היה מקבל 915,000 ₪ נטו מהתובעים 7 חודשים בטרם מכר את הדירה בפועל, הדבר היה משתלם יותר.
סיכומו של דבר מהנימוקים שפורטו לעיל לא הוכח כי על אף הפקדת 'חוזה מכר' חתום בידי עו"ד אור זך, השלימו הצדדים את ההתקשרות ביניהם בחוזה מחייב ועל כן דין התביעה להידחות.
תוצאה:
25. אשר על כן התביעה נדחית.
לנוכח העובדה כי למעשה המחלוקת בתיק זה הייתה גם עובדתית ומשפטית, בשים לב לכך ששני הצדדים "תרמו" בהתנהלותם החפוזה והנמהרת לפגישה ולחתימה על חוזה מכר והפקדתו בידי עו"ד גם כאשר לא הייתה הסכמה לגבי כל תנאי העסקה, גם אם לא הם שיזמו מהלך זה, אלא פעלו על פי הנחיות או בעידודם של המתווכחים ועוה"ד, לא אפסוק הוצאות על אף התוצאה כך שכל צד יישא בהוצאותיו.
המזכירות תמציא את פסק הדין לצדדים
ניתנה היום, ז' טבת תשע"ז, 05 ינואר 2017, בהעדר הצדדים.
