תביעה לאכיפת הסכמי מכר מקרקעין שנחתמו בין התובעת לנתבעות ביום 30.4.13 ולחיוב הנתבעות בפיצויים מוסכמים עקב הפרתם.
רקע ותמצית טענות הצדדים
1.בפברואר 2013 פרסמו בנק הפועלים (להלן: "נתבעת 1") וחברת מבנים וציוד בע"מ, חברה בת של נתבעת 1, אשר מחזיקה עבורה נכסי מקרקעין לצורך ניהול סניפי בנק (להלן: "נתבעת 2"), הודעה בקשר להתמחרות לגבי שטח המיועד למסחר במכרז המסחרי הישן ביישוב מעלות-תרשיחא, שהוקם על המקרקעין הידועים כחלקה 4 בגוש 18736 וחלקה 36 בגוש 18383, ושימש בעבר כסניף של נתבעת 1 (להלן: "הנכס"). בהתמחרות שהתקיימה ביום 17.3.13 זכתה חברת בן שושן החזקות בע"מ (להלן: "התובעת").
2.ביום 30.4.13 חתמה התובעת עם הנתבעות על הסכמי מכר, שנוסחו במלואם ל ידי הנתבעות, לפיהם כל אחת מהנתבעות מכרה לתובעת את זכויותיה בנכס כדלקמן:
א. נתבעת 1 מכרה לתובעת שטח בגודל 110 מ"ר הידוע כחלקה 4 בגוש 18736 ושטח בגודל 230 מ"ר הידוע כחלקה 36 בגוש 18383 תמורת סך של 1,751,567 ש"ח;
ב. נתבעת 2 מכרה לתובעת שטח בגודל 11 מ"ר הידוע כחלקה 4 בגוש 18736 תמורת סך של 1,080,766 ₪
(להלן: "הסכמי המכר", נספח 5 ל-ת/1).
טענות התובעת
3.על פי הנטען בכתב התביעה מיום 9.9.15, הנתבעות הפרו ועדיין מפרות את הסכמי המכר הפרה יסודית בכך, שלמרות שהתחייבו להעביר את הזכויות בנכס על שם התובעת לא יאוחר משנים עשר חודשים מיום חתימת ההסכמים, לא פעלו כאמור והזכויות בנכס עדיין לא הועברו על שמה.
4.לטענת התובעת, חרף העובדה ששילמה לנתבעות את כל התמורה על פי הסכמי המכר עוד ביום 20.6.13, הנתבעות לא העבירו לידיה את כל המסמכים הדרושים על מנת שהתובעת תוכל לרשום את זכויותיה במקרקעין ו/או מסרו לה מסמכים חלקיים אשר לא מולאו כראוי. התובעת הוסיפה, שמאחר שמדובר בזכויות הרשומות ברשות מקרקעי ישראל (להלן: "רמי"), היא לא יכולה לרשום לטובתה הערת אזהרה, בשונה מנכס שרישומו מתנהל בלשכת רישום המקרקעין, ועליה לרשום את הזכויות בנכס תחילה בחברת אזורים בניין (1965) בע"מ מכוח מיזוגה עם חברת שיכון ופיתוח לישראל בע"מ (להלן: "צד ג'" או "החברה המשכנת").
5.התובעת טענה, כי גם לאחר חלוף זמן רב מאז כריתת ההסכמים, הנתבעות אינן ממהרות לשתף עמה פעולה ו/או לעמוד בהתחייבויותיהם על פי ההסכמים. כך טענה, כי מסירת החזקה בנכס נקבעה ליום 27.6.13, אך בשל מצב הנכס קבעו הצדדים שהחזקה תידחה לתחילת אוגוסט 2013. הנתבעות לא ביצעו את עבודות התיקון להן התחייבו, וסיימו את העבודות ומסרו את החזקה בנכס לידי התובעת בפועל רק ביום 1.10.13. ניסיונות הנתבעות להרגיע את התובעת שאין לה סיבה לחשוש, גם אם טרם נמסרו לה כל המסמכים הדרושים לרישום זכויותיה, שכן עסקינן בבנק הפועלים ולא במוכר "רגיל", אינם רלוונטיים לטענת התובעת, והיה על הנתבעות להשלים את כל חובותיהן בתום לב ובהגינות הנדרשת בקיום חוזים, בהתאם לסעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים").
6.התובעת פירטה את המסמכים החסרים הידועים לה, נכון ליום הגשת התביעה, על מנת להשלים את רישום הזכויות בנכס על שמה, לפחות בחברה המשכנת:
א. אישור מס שבח של נתבעת 1 ביחס לחלקה 36 בגוש 18383;
ב. אישור מס רכישה של נתבעת 2 לגבי יחידות 12-15 בחלקה 4 במגרש 18736;
ג. אישור מס רכישה של נתבעת 1 מהחברה המשכנת ביחס לחלקה 4 בגוש 18736;
ד. אישורי עירייה הכוללים אישור היעדר חוב בהיטל השבחה של הנתבעות;
ה. טופסי בקשה להעברת זכות שכירות במגזר העירוני חתומים על ידי הנתבעות.
7.התובעת ציינה, כי בנוסף, נמסרו לה מסמכים חלקיים ומסמכים שלא מולאו כראוי:
כתב העברת זכות חכירה שאינה רשומה בלשכת רישום המקרקעין- לא צוינו החלקים המועברים ונמסרו רק שני עותקים חתומים עבור כל אחת מהנתבעות, במקום חמישה;
פרוטוקול מכירה של נתבעת 2- לא צוין מספר ת.ז של מורשה החתימה.
היא הוסיפה, שייתכן שגם מסמכים תקינים שהעבירו הנתבעות לתובעת לא יקובלו לרישום ויהיה צורך להחתימם מחדש, לאור הזמן הרב שחלף.
8.במסגרת כתב התביעה התבקש בית המשפט ליתן את הסעדים הבאים ולהורות כדלקמן:
א.לחייב את הנתבעות, כל אחת בנפרד, בתשלום הפיצוי המוסכם הקבוע בסעיף 11ב להסכמי המכר מחמת הפרה יסודית של הוראות ההסכמים, כאשר סכום זה נושא ריבית והצמדה החל מיום 20.6.14 ועד ליום ביצוע התשלום בפועל;
ב.להורות לנתבעות לאכוף את הסכמי המכר ולמסור לתובעת לאלתר את כל המסמכים הנדרשים לה לצורך העברת הזכויות במקרקעין על שמה;
ג.להורות לנתבעות לחתום על טפסי בקשה לרישום משכונות לרשם המשכונות לצורך רישום שעבודים על המקרקעין בדבר זכויותיה של התובעת על פי הסכמי המכר; ב"כ התובעות ויתר בסיכומיו בעל-פה על דרישה זו (עמ' 21 לפרוטוקול, שורה 37).
ד.להורות כי על הנתבעות להימנע מלבצע כל דיספוזיציה במקרקעין הנ"ל;
ה.להורות לנתבעות לתקן כל מסמך אחר שיידרש ולחתום על כל מסמך חדש או נוסף שיידרש לתובעת ולהמציא כל מסמך ואישור שיידרש לתובעת בהתאם להוראות החברה המשכנת או להוראות רמ"י לצורך השלמת רישום הזכויות בנכס על שמה של התובעת, וכן למסור אותו מסמך לידי התובעת או כל מסמך אחר שיידרש לה למטרה זו, בתוך 14 ימים מיום קבלת הדרישה.
טענות הנתבעות
9.בכתב ההגנה נטען, כי על פי סעיף 5(א) להסכמי המכר התחייב דווקא הקונה לבצע בעצמו ועל חשבונו את העברת הזכויות בפועל במשרדי רמ"י, כאשר לטענת הנתבעות גדר המחלוקת בין הצדדים קשורה בגורמים שגרמו לקונה התובעת עיכוב ברישום הזכויות. לטענתן, היה ברור ומוסכם על כל הצדדים, כי הנתבעות כמוכרות אינן אחראיות להשלמת העברת הזכויות, ומטלה זו מוטלת על התובעת, בכפוף לחובת הנתבעות לפעול להשגת האישורים בהתאם לקבוע בחוזה.
10.טענתן העיקרית של הנתבעות בכתב ההגנה לעניין העברת הזכויות בנכס היא, שהנתבעות אומנם התחייבו בהסכמי המכר באופן פורמאלי להעביר את הזכויות לתובעת, אלא שהוראה אופרטיבית לביצוע העברת הזכויות חלה על הקונה, התובעת, ולכן התחייבות הנתבעות היא לא למנוע העברת הזכויות לתובעת. נטען, כי ההתחייבות בפועל של הנתבעות הייתה להמצאת מסמכים לצורך העברת הזכויות, רק אותם מסמכים שמנויים בהסכמי המכר, ולא כל מסמך שתדרוש התובעת.
11.הנתבעות הדגישו, שלא התחייבו בהסכמי המכר לבצע את העברת הזכויות בפועל, והתחייבו להמציא רק את המסמכים הבאים: אישורים בדבר תשלום או פטור ממס שבח מקרקעין; אישור תשלום דמי הסכמה ודמי חכירה לרמ"י; פרטיכל ואישור מורשי חתימה של הנתבעות; אישור מועצה מקומית מעלות-תרשיחא; בקשה להעברת שטר שכירות וייפוי כוח בלתי חוזר. הרוב המוחלט של המסמכים המחויבים במסירה לפי הסכמי המכר נמסרו זה מכבר, כך לטענתן.
12.לטענת הנתבעות, לא הייתה כל הסכמה בעל-פה או בכתב לדחיית קבלת החזקה, והתובעת קיבלה את המפתחות לנכס ביום מסירת החזקה, דהיינו ב-27.6.13, ביודעה את מצב הנכס כפי שהוא ביום קבלת החזקה, כשבהתאם לפרטיכל המסירה אישרה התובעת העדר טענות או דרישות מסוג כלשהו בקשר למצב הנכס. העובדה, שהנתבעות היו נכונות לבצע עבודות שלא היו חייבות בהן, אינה מצביעה על העדר העברת החזקה, כפי שעולה גם מכך שהתובעת דיווחה לעיריית מעלות ולחברת החשמל על קבלת החזקה ביום 27.6.13.
13.הנתבעות טענו עוד, שלאחר מסירת החזקה בנכס ביום 27.6.13, הופתעו מטענת התובעת, שלא נמסרה החזקה בנכס, וכי התיקונים שביקשה התובעת לבצע בנכס הפכו לפתע לתנאי מתלה לקבלת החזקה בנכס. הן הופתעו עוד יותר, לטענתן, מכך שכפועל יוצא מסירובה של התובעת להכיר בקבלת החזקה, סירבה התובעת להכיר בחובתה המפורשת בפרטיכל המסירה להודיע לרשות המקומית על החזקתה, לשאת בדמי הארנונה, למרות שבפועל הנכס היה רשום על שם התובעת בעירייה והחשבונות בגין הארנונה הוצאו על שמה. כלומר, בניגוד לטענה הקודמת שהתובעת דיווחה לרשות המקומית על קבלת ההחזקה ביום 27.6.13, כאן טענו הנתבעות שהופתעו מכך שהתובעת סירבה להכיר בחובתה לדווח לרשות המקומית על קבלת החזקה ביום 27.6.13.
14.לטענת הנתבעות, מכיוון שהתובעת סירבה להכיר בחובתה לשלם את דמי הארנונה, נוצר חוב בגין אי-תשלום, ועל כן עיריית מעלות סירבה להמציא לנתבעות אישור היעדר חובות. הנתבעות הדגישו, כי אי המצאת אישור העירייה לא נבעה מרשלנות הנתבעות, אלא נוכח עמדת התובעת, שגרמה בפועל להצטברות חוב בעירייה שמנע הוצאת האישור. עוד טענו הנתבעות, שהן המשיכו לפעול לקיום החוזה ולפנים משורת הדין, על מנת לקיים את ההסכמים בתום לב, הסכימו לשלם את חוב דמי הארנונה של התובעת, אף שלא היו חבים בתשלומו. בעקבות אותו תשלום שהועבר לעירייה על ידי הנתבעות, ביום 21.9.15 הומצא לנתבעות אישור עירייה בגין העדר חובות ארנונה עבור הנכסים הנדונים.
15.לענייו אי-המצאת אישורי מס רכישה בגין הנכס שבנידון, נטען ע"י הנתבעות, כי אישור מס רכישה עבור חלקה 36 בגוש 18383 הומצא לתובעות עוד ביום 1.9.13. באשר לחלקה 4 בגוש 18736, הנתבעות טענו כי אין בידיהן, בידי רשות מיסוי מקרקעין או בידי החברה המשכנת העתקים מאישורי הרכישה, נוכח מועדי הרכישה לפני שנים רבות. לטענתן, התובעת מתעלמת ממצב הנסיבות העובדתי בעניין המצאת אישורים היסטוריים לנכס שנרכש על ידי הנתבעות לפני שנים רבות, למרות שהנתבעות פעלו בתום לב מוחלט, עדכנו את התובעת שהן פועלות לאיתור המסמכים, ואף נתנו ייפוי כוח לתובעת לביצוע כל הנדרש להעברת הזכויות.
16.לטענת הנתבעות, התובעת היא שהפרה את חובת תום הלב המוטלת עליה מכוח סעיף 39 לחוק החוזים, שכן לא ניסתה לבדוק מדוע לא ניתן לקבל אישור מס רכישה, ולא צירפה את רשות המיסים והחברה המשכנת להליך על מנת לחייבם למסור אישור מתאים, ועל מנת לחייב את החברה המשכנת לבצע את הרישום ללא אישורי מס הרכישה החסרים. כמו כן, כך לטענתן, לא חלה עליהן החובה להמצאת אישור מס הרכישה החסרים שאין להם זכר בהסכמי המכר.
17.בנסיבות אלו, כך לטענת הנתבעות, גם אם המצאת המסמכים הייתה חובת הנתבעות, נוכח האמור לעניין משך הזמן בו פעלו הנתבעות לאיתור המסמכים, אין לראות באי עמידה במועד הנקוב בהסכמי המכר להעברת הזכויות משום הפרה על ידן. כמו כן, שעה שאת אישור מס הרכישה לא ניתן לאתר, אין כל משמעות למתן צו עשה למסור אותם לתובעת, שכן צו עשה לא יברא מסמכים אלו יש מאין.
18.הנתבעות ציינו, כי מאחר שהסכמי המכר לא הופרו הפרה יסודית, התובעת אינה זכאית לפיצוי מוסכם. לחילופין, ככל שייקבע כי הייתה הפרה יסודית, הרי שבהתאם לסעיף 15(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970, הפיצוי המוסכם אינו עומד ביחס סביר לנזק אותו ניתן היה לצפות במועד כריתת ההסכם כתוצאה מסתברת של ההפרה, ועל כן יש להפחית את סכום הפיצוי כפי שיקול דעת בית המשפט.
הודעת צד ג'
19.הנתבעות צירפו לכתב ההגנה הודעת צד ג' כנגד החברה המשכנת, בה נטען, כי הן המציאו לתובעת את כל המסמכים הדרושים לרישום הזכויות, כפי שהתחייבו על פי הסכמי המכר, אך הצבת הדרישה על ידי צד ג' לקבלת אישורי מס הרכישה, היא שהביאה בפועל לדחיית רישום הזכויות על שם התובעת.
20.לטענת הנתבעות, אחדים מהמסמכים אותן דרשה החברה המשכנת מהתובעת לצורך רישום הזכויות היו אישורי מס רכישה היסטוריים שהונפקו על ידי רשות המסים לנתבעות בשעה שרכשו את הנכסים, ואישורים אלה הומצאו לחברה המשכנת על ידי הנתבעות עת רשמו אצלה את זכויותיהן. הנתבעות איתרו אישור מס רכישה אחד בגין חלקה 36 בגוש 18383, אך לעניין חלקה 4 בגוש 18736 לא איתרו אישורים ופנו אל החברה המשכנת לאתרם. אלא שבידי החברה המשכנת, שמכרה את הנכס לנתבעות, לא היו העתקים מאישורי מס הרכישה, וברור שחלה על החברה המשכנת האחריות לשמור מסמכים אלו, ולא- עליה לשאת בתוצאות.
21.הנתבעות טענו, כי למרות שהחברה המשכנת יודעה על ידי הנתבעות על דבר היעדר אישורי מס הרכישה ברשותן ובדבר חוסר ההצלחה לאתרם ברשות המסים, עמדה בסירובה לרישום זכויות התובעת, בהיעדר המצאת אישור מס הרכישה. נטען, כי דרישת צד ג' לאישורי מס הרכישה בלתי מוצדקת ובלתי סבירה, שהרי אין כל היגיון בהמצאת אישורים אלו, שעה שהנכס כבר רשום על שם הנתבעות בחברה המשכנת, כך שלא ברור מה יוסיפו אישורי הרכישה.
22.הנתבעות טענו בהודעת צד ג', שאם יחויבו, ביחד או לחוד, לשלם פיצוי לתובעת, הן זכאיות לשיפוי, השתתפות או כל פיצוי אחר מצד ג'. כמו כן, ככל שתוטל עליהן אחריות בגין עיכוב ברישום בגין היעדר מסמכים שדורשת צד ג' כתנאי לרישום זכויות התובעת, יש להשית אחריות, ולמצער לחלק את האחריות, עם צד ג'. באם יחויבו, ביחד או לחוד, באכיפת הסכמי המכר בעניין רישום הזכויות או המצאת מסמכים שדורשת צד ג' כתנאי לרישום זה, יש לחייב את צד ג' לרשום את זכויות התובעת גם בלי שיומצאו לידה מסמכים אלו, ובאופן בלתי תלוי במילוי כל חובה מצד הנתבעות בקשר למסמכים אלו.
טענות צד ג'
23.החברה המשכנת טענה בכתב ההגנה מטעמה, שההודעה נגדה הוגשה בהיעדר עילה ויריבות שכן מדובר בסכסוך שבין התובעת לבין הנתבעות בעניין השלמת עסקה ומסירת חזקה בנכסים, לפי הסכם שהיא כצד ג' אינה צד לו. מעורבותה של החברה המשכנת בתובענה מוגבלת ביותר, כמי שמכרה לנתבעת 2 זכויות חכירה בחלקה 4 בגוש 18736 ב-5 יחידות מסחריות נפרדות, הממוספרות כיחידות 12-15 על פי הסכם מכר משנת 1968, בשטח של כ-112 מ"ר בקומה העליונה של המרכז המסחרי במעלות (להלן: "היחידות המסחריות"), ולנתבעת 1 זכויות חכירה בחנות מס' 10 בשטח של כ-108 מ"ר בקומה העליונה של המרכז המסחרי על פי הסכם משנת 1976 (להלן: "החנות").
24.לטענת החברה המשכנת, בהסכמי המכר שנחתמו בינה לבין הנתבעות (נספחים א1-א2 לכתב ההגנה מטעם צד ג') התחייבו הנתבעות כלפי החברה המשכנת להמציא לה את כל המסמכים והאישורים הנדרשים להעברת הזכויות. כן נאסר עליהן לבצע כל שינוי בנכס כהגדרתו בהסכמי המכר עמה בלי לקבל את אישורה לכך. למרות זאת, הנתבעות פעלו בניגוד להתחייבויותיהן, ביצעו שינויים ביחידות המסחריות ואיחדו אותן ליחידה אחת מבלי לקבל את רשות החברה המשכנת ומבלי להמציא אישור הרשויות המקומיות ורמ"י לביצוע השינויים. כמו כן, הנתבעות לא המציאו לה את האישורים הנדרשים לצורך העברת הזכויות, דהיינו אישורים על תשלום מס רכישה, חרף ידיעתן בדבר חסרונם עוד בטרם ביצוע עסקאות המכר עם התובעת.
25.לטענת החברה המשכנת, בניגוד לטענת הנתבעות, אין המדובר רק בהעדר אישור מס רכישה היסטורי לעסקת הרכישה המקורית, אלא גם בהעדר מסיבי של אישורים לצורך השלמת העברת הזכויות בעסקה מושא התביעה, אשר טרם הועברו על שם הנתבעות:
א.לשם העברת הזכויות בחנות על שם התובעת- מלבד אישור מס רכישה בעסקת המקור בין נתבעת 1 לצד ג' חסרים גם תעודת התאגדות של התובעת, פרוטוקול רכישה של התובעת, אישור מס רכישה של העסקה מושא התביעה, אישורי העירייה והוועדה המקומית וכן תשלום דמי טיפול בגין הטיפול בהעברת הזכויות על ידי החברה המשכנת.
ב.לשם העברת הזכויות ביחידות המסחריות על שם התובעת- טרם הומצא אישור על איחוד היחידות המסחריות, אישורי עירייה והוועדה המקומית לתכנון ולבניה, פרוטוקול התובעת לרכישת הזכויות, תעודת ההתאגדות של התובעת, אישור מס רכישה של התובעת ותשלום דמי טיפול בהעברה. ככל שלא יוצג אישור רמ"י על איחוד היחידות המסחריות, יש להמציא לחברה המשכנת את כלל האישורים לגבי כל יחידה בפני עצמה.
26.לטענת החברה המשכנת, בנסיבות אלו לא קמה לנתבעות כל טענה או עילת תביעה כנגדה, ומעמדה בתיק הוא לכל היותר מעמד פורמלי בלבד, כחברה המנהלת את רישום הזכויות. לחברה המשכנת כצד ג' אין כל עמדה בשאלת היחסים שבין התובעת לנתבעות. תפקידה לנהל את ספריה ולעדכן כל שינוי בזכויות, והיא ניזונה מהחומר המצוי בתיקי הרוכשים המומצא לה על ידי בעלי העניין. האחריות המלאה להמצאת האישורים כנדרש חלה על הצדדים המעוניינים בהעברת הזכויות, קל וחומר כשמצב הזכויות בנכס היה ידוע לתובעת ולנתבעות עוד בטרם ביצוע עסקת המכר מושא התביעה, ועל כן יש לדחות את ההודעה כנגד צד ג'.
דיון והכרעה
חיוב הנתבעות והפרתו
27.ביום 30.4.13 חתמה התובעת על הסכמי מכר נפרדים עם כל אחת מהנתבעות (הסכם המכר עם נתבעת 1- נספח 5.1 ל-ת/1; הסכם המכר עם נתבעת 2- נספח 5.2 ל-ת/1. תוכן הסכמי המכר זהה, מלבד זהות המוכרת והתמורה). וכך קובע סעיף 5 להסכמי המכר, לגביו צוין כי הוא "סעיף עיקרי ויסודי בחוזה":
"5 (א). המוכר מתחייב להעביר את זכויותיו בנכס על שם הקונה ואולם את העברת זכויות המוכר בנכס בפועל מתחייב הקונה לבצע בעצמו ועל חשבונו במשרדי מנהל מקרקעי ישראל לא יאוחר משנים עשר חודשים מיום חתימת הצדדים על חוזה זה ובכפוף לכך שהמוכר ימציא אישור מנהל מס שבח מקרקעין, אישור על תשלום דמי הסכמה ודמי חכירה למנהל מקרקעי ישראל, פרטיכל ואישור מגרשי חתימה לצורך ביצוע העברת הזכויות בנכס על שם הקונה במשרדי מנהל מקרקעי ישראל, אישור מועצה מקומית מעלות תרשיחא לביצוע ההעברה, הכולל אישור בדבר תשלום ו/או פטור של היטל השבחה (להלן: "מועד ההעברה").
(ב). ימציא המוכר לקונה לאחר תשלום מלוא התמורה היסודית את כל המסמכים הדרושים להעברת זכויות המוכר על שם הקונה במשרדי מנהל מקרקעי ישראל, כמפורט בפסקה א' לעיל ובנוסף לכך ימציא לקונה בקשה להעברת שטר שכירות, שטרי העברת זכות שכירות חתומים ומאומתים וייפוי כוח בלתי חוזר, יראו את המוכר כמי שקיים את התחייבותו הנ"ל כלפי הקונה."
28.על פי סעיף זה, הנתבעות התחייבו "להעביר את זכויותיו בנכס על שם הקונה", כאשר את העברת הזכויות בנכס בפועל על התובעת לבצע לא יאוחר מ- 12 חודשים מיום חתימת ההסכם. חיובה של התובעת להעביר את הזכויות בפועל כפוף לכך שהנתבעות ימציאו את המסמכים הנקובים באותו סעיף. במילים אחרות, הנתבעות התחייבו שכל האישורים הדרושים להעברת הזכויות בנכס על שם התובעת, שצוינו בסעיף 5(א) להסכמי המכר, יומצאו לתובעת עוד לפני תום שנים עשר החודשים ממועד החתימה.
29.גם על פי טענות הנתבעות, אין ספק שביחסים שבין התובעת לנתבעות, הנתבעות לא המציאו לתובעת את כל האישורים המנויים בסעיף 5 (א), וחסר לפחות "אישור מועצה מקומית מעלות תרשיחא". אגב, המועצה המקומית מעלות תרשיחא הפכה לעיר כבר ב- 21.11.95, אבל ההסכם ממשיך לכנותה מועצה מקומית. לנתבעות היו טענות לגבי השתדלותן להשגת האישור, ולכן נשאלו בקדם המשפט, אם החיוב הזה היה חיוב השתדלות או חיוב תוצאה, וטענו שזה חיוב השתדלות (עמ' 2 מיום 31.1.16 שורה 38). באשר למועד שבו היה על הנתבעות לקיים את החיוב, נשאל ב"כ הנתבעות מה המועד שבו לשיטת הנתבעות היה עליהן לספק לתובעת את המסמכים הנקובים בסעיף 5, אך התחמק מתשובה (עמ' 2 מיום 31.1.16). בסיכומיו, אישר ב"כ הנתבעות, שהחיוב של הנתבעות בסעיף 5 הוא חיוב תוצאה, וכי היה עליהם לבצעו "בתקופה הזו של 12 חודשים" (עמ' 26 לפרוטוקול שורה 31).
30. כעולה מטענות הצדדים, היו חסרים מסמכים נוספים לצורך רישום זכויות התובעת בנכסם שנמכרו לה, מעבר למסמכים שנימנו בסעיף 5 (א) להסכמי המכר. כפי שיפורט להן, מסמכים אלה באים בגדר "כל המסמכים הדרושים להעברת זכויות המוכר על שם הקונה במשרדי מנהל מקרקעי ישראל" שבסעיף 5 (ב), אבל סעיף זה מציין רק את הדרך שבה יפטרו הנתבעות מחובותיהן. כפי שיפורט, המצאת המסמכים הנוספים הדרושים להעברת זכויות הנתבעות בנכסים על שם התובעת, אשר לא נימנו במפורש בסעיף 5 (א), היא חיוב המוטל על הנתבעות לפי חובתן לקיים את החוזים בתום לב ובדרך המקובלת, כאמור בסעיף 39 לחוק החוזים, כאשר מדובר במסמכים הנוגעים לנתבעות עצמן וליחסיהן עם החברה המשכנת. ואולם, לגבי מסמכים אלה, שלא נימנו במפורש בהסכם, ואשר החובה להמצאתן נובעת מסעיף 39, אהיה נכון להניח שחיוב להמצאתן תוך התקופה של 12 חודשים, דהיינו לפני שקמה חובת התובעת לטפל ברישום את הנכסים על שמה, אינו חיוב תוצאה.
31.גב' סיגל עבדו-עברי, מנהלת מחלקת העברת זכויות אצל החברה המשכנת (להלן: גב' עבדו-עברי), מסרה בעדותה, איזה מסמכים נמצאים ברשות החברה המשכנת לצורך השלמת העסקאות מושא התובענה (עמ' 12 לפרוטוקול, שורה 27 עד עמ' 13 לפרוטוקול, שורה 4), ומהם המסמכים החסרים לצורך השלמת רישום העסקאות (עמ' 13 לפרוטוקול, שורות 6-11):
"לגבי יחידות 12-15 חסר לנו אישור מס רכישה בגין הרכישה שנעשתה בין מבנים וציוד לשיכון ופיתוח דאז, הרכישה נעשתה ב-1.1.68. מאחר ונרכשו פה 4 יחידות 12-15 ביקשנו אישור רכישה בגין כל יחידה בנפרד לפי זיהוי של הנכס היום. מאחר והיחידות האלה אוחדו אז צריך להמציא לנו אישור על איחוד כדין, אישור מס, אישור עירייה שכולל היעדר חובות להיטל השבחה, תעודת התאגדות של הקונה, פרוטוקול שמתייחס לרכישה, מס רכישה בגין העסקה והשלמת דמי טיפול"
32.גב' עבדו-עברי הסבירה, שנציג הנתבעות ציין בפניה שהיחידות אוחדו ליחידה פיזית אחת, אך למרות זאת לא סופקו לה האישורים הנדרשים לאור השינויים שבוצעו ביחידות (עמ' 13 לפרוטוקול, שורה 29).
33.מר גיל תנעמי, מפקח אזורי אצל נתבעת 1 (להלן: מר תנעמי), אישר שביום 20.1.15 העבירה גב' עבדו-עברי לנתבעות מייל המפרט אילו מסמכים חסרים לצורך השלמת העסקה (נספח ג' ל-ג/1), ו"למיטב זכרוני לא הצלחתי להמציא לפחות חלק מהמסמכים בעיקר אלה שנוגעים לאישורי מיסים שדרשנו" (עמ' 11 לפרוטוקול, שורות 13-14). מדובר באישורים שנגעו לרכישת הנכסים עצמם משנות ה-60 וה-70, המעידים על תשלום לרשויות המס כשהנתבעות רכשו את הנכס מהחברה המשכנת (עמ' 12 לפרוטוקול, שורות 15-17).
34.אין חולק, שאישור העירייה, המנוי בסעיף 5(א) להסכמי המכר, נמסר על ידי הנתבעות לתובעת לאחר הגשת התביעה, ביום 21.9.15 (נספח 5 ל-נ/1), ואילו אישור הוועדה המקומית על העדר חובות, המנוי גם הוא בסעיף 5 (א), הומצא למשרד ב"כ התובעת רק ביום 20.1.16. בהקשר זה אישר ב"כ הנתבעות בסיכומיו: "אין כל ספק שהיה עיכוב במסירת האישורים והעיכוב בעיקרו נבע מסיבות שלא בשליטתנו הכוונה בשליטת שולחיי" (עמ' 22 לפרוטוקול, שורות 4-5). טענת הנתבעות היא, שהעיכוב במסירת אישורים אלו נגרם בשל מחלוקת בין הצדדים לגבי תשלום החוב לרשות המקומית.
35.סעיף 8(א) להסכמי המכר קובע, כי "כל המיסים העירוניים והממשלתיים, האגרות ותשלומי החובה למיניהם, החלים על הנכס עד למסירת החזקה בו לידי הקונה, יהיו באחריות המוכר ומתאריך מסירת החזקה ואילך, יהיו באחריות הקונה" (ההדגשה שלי- מ' ר'). גם לגבי סעיף זה נקבע שהוא "סעיף עיקרי ויסודי בחוזה".
36.זה המקום לציין את תמיהתי אל מול טענת ב"כ הנתבעות בסיכומיו, שעיון בהסכמי המכר מעלה שכמעט כל סעיף בהסכמים הוא "סעיף עיקרי", כשמסקנתו היא ש"מי שקובע באופן גורף וכללי כל כך הרבה מעין הפרות יסודיות או סעיפים עיקריים לחוזה, לא צריך להישמע לו בפיצוי מוסכם" (עמ' 25 לפרוטוקול, שורות 20-25). התמיהה היא על תום הלב בטענה זו, כאשר ב"כ הנתבעות אישר ש"ניסוח החוזה היה על ידי בנק הפועלים" (עמ' 25 לפרוטוקול, שורה 31). הנתבעות הן שניסחו את ההסכמים, וקבעו בו שכמעט כל סעיף הוא עיקרי. עתה הן באות בטענות על ניסוח ההסכם על ידן, משום שכנראה להפתעתן, חלק מהסעיפים אינם מופנים כלפי הצד שכנגד אלא יש להם משמעות כלפיהן. עכשיו, כשבאים לקיים את ההסכמים שנוסחו על ידי הנתבעות, ניסוח החוזה אינו נוח להן, ולכן יש להתעלם מהאמור בו (!!!).
37.באשר למועד מסירת החזקה, הנתבעות הפנו לפרטיכל המסירה וטענו כי המועד היה ביום 27.6.13, בעוד התובעת טענה שמסירת החזקה הייתה במועד מאוחר יותר. לטענת התובעת, אומנם ביום 27.6.13 נפגשו נציגי הצדדים על מנת להעביר את החזקה בנכס לידי התובעת, אך לאור מצב הנכס באותו יום הסכימו הצדדים שמסירת החזקה תידחה עד ליום 1.8.13, בכפוף לכך שהנתבעות יבצעו את כל עבודות התיקון הנדרשות על מנת לאפשר לתובעת לקבל את החזקה והשימוש בנכס לידיה. ביום 1.8.13 הנתבעות לא עמדו בהתחייבותם ולכן התובעת נתנה להם ארכה נוספת בת 30 יום למסירת החזקה. הנתבעות לא עמדו גם במועד החדש והלכה למעשה סיימו את כל העבודות ומסרו את החזקה בנכס לידיה רק ביום 1.10.13 (סעיפים 27-29 לכתב התביעה).
38.אמנם הצדדים חתמו על פרטיכל "מסירת חזקה בנכס" ביום 27.6.13 (נספח 3 ל-נ/1) אך בפועל מסירת החזקה לא הייתה ביום החתימה, כפי שניתן ללמוד מהתנהלות הצדדים. האישור המודפס, כי "הנכס התקבל על ידינו לשביעות רצוננו לאחר שבדקנו ביסודיות את הנכס על כל חלקיו בבדיקה המספקת אותנו", וגם האישור המודפס בדבר העדר טענות על מצב הנכס, נסתרים על ידי הרישום בכתב יד, כי יש לפנות ריהוט נייד, ציוד משרדי, קלסרים, תמונות, לבצע תיקוני צבע +סתימת חורקים, השלמת ריצוף שבור, לסדר ארונות חשמל (כבלים תלושים, ניתוק עמדות), לתקן קירות גבס שבורים, תיקון מדרגות, קיימת רטיבות בנכס, ועוד. מכאן שהאישור המודפס נסתר על ידי הרישום המוסכם בכתב יד, ולא ניתן לראות באישור המודפס אישור על קבלת החזקה בנכס ביום 27.6.13.
39.בסעיף ההערות לפרטיכל צוינו התיקונים שיש לבצע בנכס, ונקבע כי לוח הזמנים לתיקון הוא עד 1.8.13. טענת התובעת, שהנתבעות התחייבו בפניה לבצע את עבודות השיפוץ והתיקונים ולמסור את החזקה בנכס בפועל עד יום 1.8.13, נתמכת בכך שבסעיף 7 לפרטיכל התחייב הרוכש (התובעת) לא יאוחר מיום 30.8.13 להעביר את מונה החשמל והמים על שמו, בהינתן שבסעיף 8(ה) להסכמי המכר צוין, כי הקונה מתחייב להעביר את מונה החשמל ואת מונה המים שבנכס על שמו במשרדי חברת החשמל ובמועצה המקומית תוך 30 יום מיום קבלת החזקה בנכס. אמנם, באותו סעיף נאמר שהרוכש מתחייב להודיע לרשות המקומית מעלות "על החזרת החזקה לנו החל מיום 27.6.13", אבל אין ספק ששום החזקה לא הוחזרה לתובעת, לא לפני 27.6.13 ולא אחרי 27.6.13. מדובר כנראה בטופס המיועד לחתימה כאשר הנתבעות שוכרות נכס מבעליו ומחזירות לו את החזקה בתום תקופת השכירות. מילים אלו אינן מתאימות ליחסים שבין התובעת לנתבעות, ואיני נותן להן כל משמעות. על כן, אני קובע, שהחזקה לא נמסרה לתובעת ביום 27.6.13.
40.ביום 18.8.13 כתב עו"ד ניצן נחמני מטעם התובעת למר תנעמי מטעם הנתבעות, כי למרות שהתובעת עדיין לא קיבלה את הנכס לחזקתה, קיבלה דרישות לתשלום ארנונה (נספח 7.6 ל-ת/1):
"בהתאם לפרוטוקול המסירה שנערך ביום 27.6.13 בנוכחותך (להלן: הפרוטוקול") ניכר כי הנכס היה במצב גרוע שאינו מאפשר את כניסת מרשי אליו בפועל, ולפיכך התחייבה מרשתך כי תבצע את עבודות השיפוץ והתיקונים המפורטים להלן, ותמסור החזקה בנכס בפועל לידי מרשתי עד ליום 1.8.13...
ברי כי חלף התחייבותכם לבצע את עבודות התיקונים עד ליום 1.8.13, ולמסור את הנכס למרשתי לאחר השלמתם, לא רק שלא הושלמו העבודות, אלא שלידיעת הח"מ טרם החלו בביצוע עבודה כלשהיא... בנוסף, החלה מרשתי לקבל דרישות לתשלום ארנונה בגין הנכס, וזאת כאשר היא אינה נמצאת בו וכאשר טרם מסרתם לה את החזקה בו כנדרש וכמוסכם..."
41. הנתבעות לא ענו למכתב זה. ביום 21.8.13 שלח עו"ד נחמני מכתב נוסף למר תנעמי בו ציין "לא ברורה לי התעלמותך מפניותיי" (נספח 7.8 ל-ת/1). ביום 27.8.13 חזר עו"ד נחמני על כך ש"החזקה בפועל לא נמסרה למרשי! שכן התחייבתם לבצע תיקונים ועבודות בנכס ולמסור החזקה לאחר השלמתם עד ליום 1.8.13! טרם ביצעתם את העבודות וטרם מסרתם את החזקה בפועל" (נספח 7.9 ל-ת/1).
42.הנתבעות לא טרחו להשיב לתובעת, ולא השיגו על טענתה, שנכון לחודש ספטמבר 2013 טרם נמסרה לה החזקה בנכס. לא בכדי היו אלו הנתבעות ששילמו לבסוף את אותו חוב ארנונה שגרם לעיכוב הנטען בקבלת האישורים מהרשות המקומית. מר תנעמי אישר, שלמרות שהנתבעות טענו ששילמו את חוב הארנונה במקום התובעת "לפנים משורת הדין", הוא מעולם לא פנה לקונה או לבאי כוחו בשם הנתבעות על מנת שישיבו את החוב לנתבעות (עמ' 12 לפרוטוקול, שורה 11). דרישה כזו להחזרת החוב גם לא צוינה בכתב ההגנה מטעם הנתבעות. המסקנה היא, וכך אני קובע, שבסופו של דבר הנתבעות הכירו באחריותן לתשלום חוב הארנונה, הנובע מאי מסירת ההחזקה ביום 27.6.13, אך מאחר שעשו כן באיחור, גם האישורים הנדרשים הועברו באיחור לתובעת, תוך הפרת סעיף 5 (א9 להסכמים. יוצא אפוא, כי הנתבעות הפרו את חובתן לפי סעיף 5(א) להסכמי המכר להעביר לידי התובעת, תוך 12 חודשים ממועד החתימה על ההסכמים, "אישור המועצה המקומית לביצוע ההעברה, הכולל אישור בדבר תשלום ו/או פטור של היטל השבחה".
43.מלבד אישורים אלו, לגביהם קבעתי כי הם לא סופקו לתובעת בהתאם למועד שנקבע בהסכמי המכר, העידה גב' עבדו-עברי כי החברה המשכנת דרשה גם אישורי מס רכישה ואיחוד היחידות המסחריות, שבלעדיהם לא ניתן להעביר את הזכויות בנכס על שם התובעת. מאחר שבסעיף 5(א) להסכמי המכר אין אזכור לאישורים אלו, נשאלת השאלה מהו מקור החובה, אם בכלל, של הנתבעות להמציא לתובעת מסמכים אלו.
44.לטענת ב"כ הנתבעות, מדובר בדרישה חסרת בסיס מצד החברה המשכנת לדרוש אישור מס רכישה היסטורי שאמור להימצא בתיקיה (עמ' 22 לפרוטוקול, שורות 6-7). לגישתו, על החברה המשכנת מוטלת חובה, שדומה במהותה לחובתו של רשם המקרקעין בעניין זכויות הנרשמות אצלה, ועל כן היה עליה לשמור בתיקיה מסמכים מלפני כ-40 שנה. ב"כ הנתבעות הפנה לע"א 2299/99 שפייר נ' דיור לעולה, פ"ד נה(4) 213 (2001), אלא שאין באמור שם כדי להועיל לנתבעות במקרה דנן. אני דוחה את טענת הנתבעות, שלא הוכחה, והיא נסתרת מתוך המסמכים, כאילו הזכויות בנכסים כבר נרשמו בעבר על שם הנתבעות, כך שהיה על החברה המשכנת לשמור את המסמכים שהובילו לרישום הנכס על שם הנתבעות. נטען בסעיף 13 כתב ההגנה מטעם החברה המשכנת, שרישום הזכויות על שם הנתבעות לא הושלם עקב העדר אישורים. כך עולה גם מאישור הזכויות שניתן על ידי החברה המשכנת ביום 24.1.13, כי הרישום מותנה בהמצאת מסמכים כפי שיפורט להלן. הנתבעות, המודיעות לצד ג' לא סתרו טענה זו ולא הוכיחו שהרישום של הנכסים על שמן הושלם. כלומר, לא מדובר במקרה בו הזכויות נרשמו וחסר רק אישור שקדם לאותו רישום. לפיכך, אני דוחה את טענת ב"כ הנתבעות, כאילו היה על החברה המשכנת לשמור מסמכים שלא הוכח אף לא לכאורה שהיו בידיה מלכתחילה.
45.ב"כ הנתבעות חזר וטען, ש"צד ג' מנע ביצוע החוזה ומתן אישורים בנימוקי שווא", וכי מלכתחילה "הם לא היו צריכים לדרוש את אישור מס הרכישה ההיסטורי" (עמ' 30 לפרוטוקול, שורה 26), אלא שבסעיף 10(ה) לחוזה החכירה שנחתם בין החברה המשכנת לנתבעת 1 ביום 4.6.76 התחייבה נתבעת 1 "להמציא לחברה על חשבונו, לפי דרישתה, את כל המסמכים, האישורים, התעודות והקבלות הדרושים לביצוע רישום זכותו של הרוכש בנכס בלשכת רישום הקרקעות..." (נספח א.1 ל-ג/1). סעיף זהה ניתן למצוא בסעיף 4(ה) לחוזה החכירה שחתמה החברה המשכנת עם נתבעת 2 (נספח א.2 ל-ג/1). ב"כ הנתבעות לא העלה שום טענה ולא הפנה לשום דין המחייב את החברה המשכנת לרשום את זכויות הנתבעות על שמן, ללא אישור על תשלום מס רכישה, הנחוץ לשם רישום לפי תקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התש"ל-1969. מה גם, שממילא אישור מס הרכישה שהנתבעות לא המציאו לצד ג' אינו המסמך היחיד שחסר המונע את רישום הזכויות.
46.ביום 6.11.12 פנו הנתבעות לחברה המשכנת, במכתב שכותרתו "סניף מעלות (ישן) מ.מ מעלות תרשיחא גושים 18736, 18383 חלקות 4, 36" (נספח ב' ל-ג/1), בבקשה להמציא לידיהן אישורי זכויות, הן ליחידות המסחריות והן לחנות, וכן תשריטי נכס הכוללים סימון שטחי בעלי הזכויות. בהתאם הוציאה החברה המשכנת ביום 24.1.13 מסמך "אישור זכויות" שצורף להסכמי המכר (נספח 2 ל-נ/1). באישור הזכויות שהתייחס לגוש 18736, חלקה 4, בניין מס' 1, חנות 10, וצורף להסכם המכר שנחתם בין התובעת לנתבעת 1, צוין בסעיף ההערות כי "חסר אישור סופי על תשלום מס רכישה". גם במסמך דומה שצורף להסכם המכר שבין נתבעת 2 לתובעת לגבי גוש 18736, חלקה 4, בנין 2, חנות 12, צוין בסעיף ההערות כי "חסר אישור סופי על תשלום מס רכישה. הנכס נמכר בחנויות מספר 12,13,14,15. החנויות אוחדו ולא הוצגו בפנינו אישורים כדין".
47.לגבי היחידות המסחריות, החברה המשכנת טענה כי הנתבעות איחדו את היחידות ליחידה אחת מבלי לקבל את רשות צד ג', בניגוד לסעיף 12.א להסכם החכירה שנחתם בין החברה המשכנת לנתבעת 1, וסעיף 4.ט להסכם החכירה שבין החברה המשכנת לנתבעת 2. ב"כ צד ג' הדגישה כי שינויים כאלו הצריכו אישורים נוספים (עמ' 33 לפרוטוקול, שורה 1), שצוינו באישור הזכויות שלעיל. אין ספק, שלפי הדין, איחוד יחידות מצריך היתר בנייה, דהיינו מה שנקרא בין הצדדים "אישור הועדה המקומית". כלומר, כבר בינואר 2013 ידעו הנתבעות שלא הומצאו לצד ג' כל המסמכים הנדרשים לצורך רישום זכויות החכירה שפורטו באישור הזכויות.
48.אישורי החברה המשכנת היו חלק מהסכמי המכר, והתובעת אישרה שהיא ידעה עליהם קודם לחימתה על הסכמי המכר. לשאלה אם בנסיבות אלה קיימת חובה על הנתבעות להמציא מסמכים חסרים לפי אישורי המכר, השיב ב"כ התובעת כי החובה קיימת מכוח "הצהרתן של הנתבעות להעביר את הזכויות" (עמ' 20 לפרוטוקול, שורה 16). אכן, לפי סעיף 2(א) להסכמי המכר, המוכר הצהיר כי הוא המחזיק והחוכר הבלעדי של הנכס וכי "אין כל מניעה לביצוע העסקה נשוא חוזה זה והעברת הזכויות בנכס על שם הקונה". ב"כ התובעת טען, כי בהסתמך על הצהרת הנתבעות, שאין כל מניעה להעברת הזכויות על שם התובעת, התובעת לא העלתה על דעתה ולא חששה שמא לא ניתן יהיה להשיג את האישורים החסרים על פי אישורי הזכויות, עד המועד שנקבע להעברת הזכויות (עמ' 20 לפרוטוקול, שורות 20-21).
49.התנהלות זו של הנתבעות, שידעו שחסרים מספר מסמכים החיוניים להעברת רישום הזכויות על שמן, ובחרו להתקשר עם התובעת ולהצהיר שאין מניעה לרישום הזכויות על שם הקונה ולא המציאו מסמכים אלה, מלמדת על כך שהנתבעות פעלו בניגוד לחובת תום הלב הקבועה בסעיף 39 לחוק החוזים. בכך הן הפרו את ההסכמים עם התובעת, הפרה שמצטרפת לכך שהן לא השיגו את כל המסמכים שצוינו בסעיף 5(א) להסכמי המכר במועד הנקוב בסעיף. למרות שזהו יכול להיות חיוב השתדלות ולא חיוב תוצאה, מהראיות שבפני עולה שהנתבעות לא פעלו כלל להמצאת האישורים הנדרשים, מלבד פנייה למס שבח מקרקעין ביום 3.8.15, הרבה אחרי המועד שבו היה עליהן להמציא את המסמכים, לקבלת אישור על תשלום מס רכישה בקשר לחנות בלבד, שנענתה ביום 17.8.15 שהתיק לא נמצא במשרדי מס שבח מקרקעין. לגבי היחידות המסחריות לא היתה שום פנייה, והפנייה המאוחרת לגבי החנות לא טופלה בהמשך פעילות, כגון פנייה לאשר שאין חוב מס רכישה, או פנייה לבית המשפט לקבלת הצהרה על העדר חוב.
50.לפני סיום פרק זה, אתייחס לטענת ב"כ הנתבעות, כי אישור העירייה כולל היטל השבחה וכי אין כל בעיה באיחוד החנויות, כך שלא מוצדקת דרישת החברה המשכנת לאישור על איחוד החנויות, שכן "הפרקטיקה אומרת שוועדה מקומית לא מוציאה אישור על נכס אלא אם בדקה את הנכס בעניין היטל ההשבחה" (עמ' 31 לפרוטוקול, שורות 8-9). לאור דבריו אלו, התרתי לב"כ הנתבעות להגיש ראיות לכך שהדין קובע שהוועדה המקומית, כדבר שבשגרה, תשלח מודדים ושמאים ובודקת את הנכס לפני הוצאת אישור על היטל השבחה (ראו החלטתי מיום 2.3.16, עמ' 36 לפרוטוקול).
51.ביום 7.3.16 הגישו הנתבעות "הודעה בהתאם להחלטה מיום 2.3.16", אלא שלא נכללה בה הפנייה לכך שלפי הדין, "כדרך שיגרה בודקת הוועדה המקומית את הנכס ושולחת מודדים ושמאים לפני הוצאת אישור על היטל השבחה". משכך, בהחלטתי מיום 8.3.16 ניתנה לנתבעות הזדמנות נוספת להפנות לדין כאמור עד ליום 10.3.16. ביום 10.3.16 הגישו הנתבעות הודעה נוספת "בדבר חובת הוועדה המקומית לתכנון ובניה לבדוק את הנכס", בה ביקשו להתיר צירופו של מכתב ממהנדס עיריית מעלות-תרשיחא. בהחלטה מיום 13.3.16 דחיתי את הבקשה לצרף ראיות, באופן חד צדדי, בדרך של מכתב מעד, לאחר תום הסיכומים. הנתבעות ציינו, כי "אין בידינו להוסיף על האמור בהודעתנו מיום 7.3.16", אך הפנו לע"א 1711/02 עיריית חולון נ' ארגון הקבלנים והבונים חולון פ"ד נח (5) 933, שקבע חובה על הרשות המקומית לאסוף נתונים לצורך קביעת תשלומי החובה. אין לפ"ד זה כל קשר לשאלה אם קודם להוצאת אישור על העדר היטל השבחה, בודקת רשות מקומית, או עיריית מעלות, או הועדה המקומית לתכנון ולבניה, אם יש היתר בניה לאיחוד יחידות בבנין. ספק, אם בכלל יש במקרה כזה היטל השבחה, הנקבע כשיעור מעליית הערך של המקרקעין עקב התוכנית. אני קובע, שהנתבעות לא הוכיחו את טענתן, כי כדרך שיגרה בודקת הוועדה המקומית את הנכס ושולחת מודדים ושמאים לפני הוצאת אישור על היטל השבחה, וכי על כן יש להסיק מקבלת אישור על העדר היטל השבחה, שיש אישור לאיחוד היחידות ליחידה אחת מטעם הועדה המקומית לתכנון ולבניה, וכי על כן דרישת החברה המשכנת לאישור כזה אינה מוצדקת. אציין, שאם יש היתר בניה לאיחוד היחידות, לא צריכה להיות בעיה לצלמו מתוך תיק הבנין בועדה המקומית לתכנון ולבניה.
52.סיכומם של דברים, הנתבעות הפרו את חובתן להמציא לתובעת את כל המסמכים הנדרשים לצורך רישום זכויות חכירה בנכסים על שם התובעת, במועד שאליו התחייבו, בניגוד לחובתן על פי האמור בהסכמי המכר ובניגוד לחובת תום הלב בקיום חיובים הנובעים מההסכמים. אני דוחה את טענת הנתבעות, כאילו אין לראות אותן כמפרות את חובתן, משום שסיפקו את רוב המסמכים. המצאת רוב המסמכים לא תקיים את המטרה שלשמה יש להמציא את המסמכים, שהיא רישום הזכויות על שם התובעת. על כן, החיוב לא היה לספק את רוב המסמכים, אלא את כולם, וחיוב זה הופר על ידי הנתבעות. אני דוחה גם את הטענה שהנתבעות יכולות להעביר לתובעת את חובתן לקיים את ההסכמים, על ידי משלוח יפוי כוח בלתי חוזר שלא הוסכם עליו. אעבור כעת לבחינת תוצאותיה של הפרה זו.
תוצאות הפרת הסכמי המכר
53.סעיף 11 להסכמי המכר קובע:
"11 (א). במקרה של הפרת החוזה הזה או תנאי מתנאיו על ידי אחד הצדדים, יהיה הצד השני זכאי לכל התרופות המוקנות לו בהתאם לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970.
(ב). בנוסף לאמור בסעיף 11א לעיל קובעים הצדדים בהסכמה ביניהם כי צד לחוזה שיפר את החוזה הפרה יסודית יפצה את הצד המקיים את החוזה או המוכן לקיימו, בפיצויים קבועים מראש בשיעור של 10% מהתמורה היסודית."
54.בהתאם לסעיף 11(א) להסכמי המכר, ועל פי חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א – 1970, זכאית התובעת לסעד של אכיפה. כאמור, לאחר הגשת התביעה הוגשו המסמכים החסרים הנקובים בסעיף 5(א), כך שאין עוד צורך במתן צווים על כך, אלא רק בקביעת הוצאות בהתחשב במועד שבו קויים אותו חלק של החיוב. המסמכים שעל הנתבעות להמציא במסגרת חובת תום הלב שלהן, לא הומצאו עד היום. באשר לאישור מס הרכישה על ידי הנתבעות, טען ב"כ הנתבעות בסיכומיו שאין אפשרות להמציאו. לשאלה אם ניסה לקבל אישור ממיסוי מקרקעין שהם לא תובעים מס רכישה בגין העסקאות, השיב רק שניסה לקבל מהם אישור שאין חוב בגין מס רכישה. אנו יודעים, שהנסיון היה ביחס לאחת העיסקאות בלבד. לטענתו, לא היו נותנים לנתבעות אישור מס רכישה ומס שבח מיסוי מקרקעין בגין העסקה עם התובעת, אם היה מידע על חוב קודם, שכן "זו הפרקטיקה הנוהגת במס שבח" (עמ' 23 לפרוטוקול, שורה 30). גם טענה זו בדבר פרקטיקה נוהגת נטענה בעלמא מבלי שהובאו ראיות כלשהן להוכחתה. על כן, אני קובע שלא הוכח העדר אפשרות לקבלת אישורי מס רכישה אלה. כלשכן לגבי אישור איחוד היחידות, שב"כ הנתבעות לא טען לאיזה שהוא קושי בהשגתו.
55.באשר לפיצויים המוסכמים הקבועים בסעיף 11(ב) להסכמי המכר, מדובר בסכום נמוך מהסף הנתון לסמכותו של בית המשפט המחוזי. למרות שהנתבעות לא טענו בענין זה, עוררתי שאלה זו, משום שאין לבית המשפט המחוזי סמכות עניינית לדון בסעד כספי בסכום הנמוך מ- 2,500,000 ₪, והסמכות נתונה לבית משפט השלום. אין מדובר בסמכות שבגררא לפי סעיף 76 לחוק בתי המשפט, שכן שאלת הפיצוי המוסכם אינה חשובה לצורך ההכרעה בשאלת אכיפת ההסכמים. על פי הדין, במקרה זה בית המשפט המחוזי אינו מוסך לדון בתביעה הכספית, ויש לדון בה בבית משפט השלום (ע"א 8130/01 מחאג'נה נ' מחאג'נה, וראו: יצחק כהן, "הלכת פיצול הסעדים בין בתי משפט שונים והלכת העיקר והטפל", הפרקליט נ (תשס"ח) 229).
56.התובעת הגישה ביום 7.3.16 בקשה לפיצול סעדים, אך אין צורך להתיר זאת, מאחר שממילא התובעת רשאית לתבוע בתביעה נפרדת פיצויים, בבית המשפט המוסמך, על יסוד הסעד ההצהרתי שניתן לה בעניין ההפרה (ע"א 4796/95 אלעוברה נ' אלעוברה , פ"ד נא(2) 669 (1997)).
57.אני דוחה את הסעד שהתבקשו לרישום משכון על שם התובעת, בהעדר בסיס לכך בהסכמי המכר. מנגד, לא ניתן טעם של ממש לכך שלא יאסר על הנתבעות לבצע דיספוזיציה במקרקעין שמכרו לתובעת, ועל כן אתן סעד זה.
ההודעה לצד ג'
58.הנתבעות תלו את אי קיום התחייבויותיהן להמצאת מסמכים, בדרישת החברה המשכנת. משקבעתי שדרישות אלה, שהיו ידועות לנתבעות עוד לפני עריכת ההסכמים עם התובעת, היו מוצדקות, דין ההודעה לצד ג' להידחות. החברה המשכנת פעלה כדין, ודרישותיה למסמכים הדרושים לצורך רישום זכויות הנתבעות במקרקעין ורישום העברתן לתובעת לא חרגו מהמותר על פי כל דין.
סוף דבר
59.לאור האמור לעיל, אני מקבל את התביעה בחלקה. הנתבעות הפרו את ההסכמים עם התובעת למכירת המקרקעין, ועל כן אני מורה על אכיפתם, באופן שעל הנתבעות להמציא לתובעת את כל המסמכים הדרושים לפי דרישת החברה המשכנת לרישום זכויות התובעת במקרקעין, תוך 3 חודשים מהיום. יתר הסעדים המבוקשים על ידי התובעת – נדחים. הנתבעות ישלמו לתובעת הוצאות משפט, שהם אגרות התביעה ועוד שכ"ט עו"ד עו"ד בסך 35,100₪.
60. כמו כן, אני דוחה את ההודעה לצד ג'. המודיעות ישלמו לצד ג' הוצאות משפט בסך 23,400 ₪.
ניתן היום, י"א אדר ב' תשע"ו, 21 מרץ 2016, בהעדר הצדדים.
