ת"א 18220-05-12 סודרי ואח' נ' סעדיה

בפניי תביעה כספית ע"ס 68,000 ₪, שנולדה בעקבות עסקת מכר שנחתמה בין הצדדים ביום 6.7.10, (להלן: "ההסכם") בקשר לדירת מגורים הנמצאת ברחוב חטיבת עציוני 29/5 בכרמיאל והידועה כגוש 19871, חלקה 7/46 (להלן: "הדירה").

במהלך דיון ההוכחות שהתקיים בפניי ביום 19.11.15, העיד עד יחיד מטעם התביעה (השמאי מר ניצן בניטה (להלן: "השמאי ניצן"). מטעם ההגנה העידה עדה יחידה, מתווכת הנדל"ן, גב' ברויטמן (להלן: "המתווכת"). לאחר מכן, הופסקה ישיבת ההוכחות מאחר והצדדים הגיעו להסכמה דיונית לפיה יוגשו סיכומים בכתב על סמך מלוא החומר הקיים בתיק ביהמ"ש, והתיק יוכרע בפסק דין מנומק.

עפ"י הנטען בכתב התביעה, ביום 6.7.10 חתמו הצדדים על ההסכם. כחודש לאחר עריכת ההסכם, נודע לתובעים כי אחת המרפסות בדירה, אשר מהווה חלק מהרכוש המשותף, "סופחה" לדירה ע"י הנתבע ללא זכות, למרות שמרפסת זו הוצגה להם כחלק מהדירה ו/או כצמודה לדירה כדין (להלן: "תוספת המרפסת"). לאור הצהרת הנתבע בהסכם, הניחו התובעים כי לא קיימת כל בניה בלתי חוקית בדירה. לאימות נתון זה פנו לנתבע שימציא אסמכתא בצירוף תכנית והיתר בניה ביחס לתוספת המרפסת, או לחלופין, שימציא אישור עיריית כרמיאל בדבר היעדר תביעות ביחס לתוספת.

לא זו בלבד, נטען עוד כי נודע לתובעים כי קיימת בעיית רטיבות שמקורה בתוספת המרפסת, אשר גורמת נזק לדירת השכנים הממוקמת תחת הדירה, וכי תביעת השכנים בגין הרטיבות הייתה ידועה לנתבע עובר לחתימת הסכם המכר, אולם הוא בחר להסתיר זאת מהתובעים. ב"כ התובעים פנה במכתב דרישה לנתבע להסדיר את בעיית הרטיבות. בין הצדדים החלה התכתבות ענפה, במסגרתה הודה ב"כ הנתבע כי הנתבע נשא בלעדית בעלויות האיטום ולא בא בדרישה ליתר דיירי הבית המשותף. בשלב מסוים אביה של התובעת, שהיה מיופה כוחם של התובעים, עדכן את ב"כ התובעים כי קיימת בעיית רטיבות נוספת מתחת המרפסת הגדולה (החוקית), וכן ביקש שיפעל להשבת עלות מחיר קולט שמש פגום שנמצא בדירה. בתחילת חודש 10/11 לערך, נודע לתובעים כי הנתבע הגיש עוד בתאריך 7.9.10 (כחודשים לאחר חתימת ההסכם) בקשה להיתר ביצוע עבודה מצומצמת בדירה לעיריית כרמיאל לשם הכשרת "פתיחת דלת יציאה לגג המשותף בהסכמת השכנים".

התובעים מוסיפים וטוענים כי הלינו בפני הנתבע וב"כ בנוגע למערכת הגז אשר נמכרה להם עם הדירה אך לא חוברה עובר לעסקת המכר, ולבסוף נדרשו לשלם מכספם סך של 1,700 ₪ לשם חיבורה. כמו כן, תיקון חדירת המים לדירת השכן, תחת המרפסת הגדולה נעשה ע"י התובעים ומכספם, בסך של 1,000 ₪. ביום 14.2.12 ניתנה חוות דעת מומחה להערכת שווי הדירה ככוללת 2 מרפסות, כפי שהוצגה ונמכרה לתובעים לעומת דירה הכוללת מרפסת אחת, כפי מצבה האמיתי של הדירה. בהתאם לממצאי חוות דעת השמאי ניצן בניטה, הפרש השווי בין שתי הדירות הנ"ל מסתכם בסך של 26,000 ₪. ביום 6.3.12 פנה ב"כ התובעים לב"כ הנתבע בדרישה לקבלת פיצוי בסך 33,000 ₪ בגין מלוא הליקויים והפגמים אשר נמצאו בדירה, אשר הינם בניגוד לתנאי ההסכם והצהרותיו של הנתבע, וזאת לפנים משורת הדין, ועל מנת לנסות להביא את המחלוקות לסיום בדרכי נועם, אך עד למועד הגשת התביעה, הצעה זו לא נענתה ע"י הנתבע או בא כוחו.

לאור האמור, טוענים התובעים כי הנתבע היה מודע לבנייה הבלתי חוקית שביצע בעצמו בדירה, אך בחר להסתיר מידע מהותי זה מהם. בנוסף, הנתבע הפר את ההסכם בכך שהסתיר פגמים וליקויים בדירה, וחמור מכך, נמנע להיענות לדרישות התובעים להסדרת הפגמים או הליקויים, שעה שעלה בידם לגלותם. כל אחת מההפרות הנ"ל לבדה, וכל שכן כולן גם יחד, עולות כדי הפרה יסודית של ההסכם באופן המזכה את התובעים בפיצוי מוסכם בסך 68,000 ₪, ללא הוכחת נזק.

הנתבע מודה כי מכר את דירתו לתובעים עפ"י ההסכם מיום 6.7.10, אך לטענתו בשום שלב משלבי העסקה, עובר לחתימת ההסכם, לא הציג מצג כאילו הגג המשותף הקטן המקביל לרצפת חדר השינה בדירה, הינו חלק מהדירה הנמכרת או מוצמד אליה, ובכלל כי מדובר במרפסת במובן המלא של המונח. בעת הצגת הדירה לתובעים הוסבר להם ע"י הנתבע כי מדובר בחלק מהרכוש המשותף אשר אינו מוצמד לדירה, אשר מפאת מיקומו ודרכי הגישה אליו, יכול לשמש את דיירי הדירה לכל היותר לצרכי נוי, אבל בוודאי שלא למטרת שימוש סטנדרטי של מרפסת לכל דבר ועניין; לדירה יש מרפסת אחת גדולה, המופיעה בתשריט שהינה בעלת אישורי בניה, והיא ורק היא, הוצגה לרוכשים כמרפסת הדירה; בהסכם המכר לא אוזכרה "תוספת המרפסת" הנדונה ולא נעשו כל הצהרות מצד הנתבע לגבי עצם קיומה וכל שכן מכירתה כחלק מהדירה. זאת ועוד, נסח הטאבו ששימש את הצדדים במעמד חתימת ההסכם, מציין באופן ברור מרפסת לא מקורה אחת בלבד בגודל .

לטענת הנתבע חלון חדר השינה המערבי המאפשר גישה ל"תוספת המרפסת", מאושר בתוכנית הבניה, להוציא הנמכה של כ- שביצע הנתבע שנים רבות לפני מכירת הדירה, אך זאת רק לשם שיפור זרימת האוויר וכניסת האור לחדר, והכל כפי שהוצג לתובעים במעמד הצגת הדירה, ואשר למיטב זכרונו של הנתבע היווה שינוי שהיה אהוד עליהם. הנתבע לא היה מודע כי שינוי זניח שכזה דורש היתר בניה, אך אין בכך כדי להוות הפרה של ההסכם או הטעיה של התובעים, הואיל והנתבע, כהדיוט בסוגיה המדוברת, ביצע את ההצהרה בהסכם בכפוף למיטב ידיעתו והבנתו. ביחס לטענה בדבר "פגם נסתר" של רטיבות מהמרפסת נטען כי הנתבע הסביר לתובעים במעמד הצגת הדירה כי רטיבות שהופיעה בחורף הקודם אצל השכן, נגרמה לדברי המומחה מטעם הנתבע כתוצאה מחלחול והעדר אטימה מהמרפסת הגדולה. הבעיה תוקנה ע"י החלפת ריצוף והחלפת שכבת האיטום על חשבון הנתבע. בנוסף, עפ"י המלצת המומחה מטעם הנתבע, נאטמה גם "תוספת המרפסת" של חדר השינה ורוצפה, כדי למנוע בעיות אפשריות עתידיות. הואיל והעלות של אטימת "תוספת מרפסת" חדר השינה הייתה זניחה, ולא הייתה וודאות לגבי מקור הנזילה, לא הייתה מוטיבציה לנתבע לדרוש את עלויות האיטום מיתר דיירי הבית המשותף.

הנתבע מציין כי אכן פעל להכשרת השינויים שנערכו בחלון חדר השינה, אך זאת כתוצאה מדרישתה הבלתי חוקית של עיריית כרמיאל, שהתבררה לנתבע רק בדיעבד, שהתנתה את מתן אישורי העברת הזכויות בנכס בקיום אישורי בניה לשינוי בחלון. הנתבע מכחיש כי התובעים שילמו מכספם בגין תיקון הרטיבות תחת המרפסת הגדולה, אך טוען כי ככל שאכן הוצאו התובעים את הסכום הנטען, הרי שפעלו כמתנדבים שכן הובהר להם היטב כי ישנה אחריות על עבודת האיטום. הנתבע מכחיש את ממצאי חוות הדעת השמאית מטעם התובעים, תוך שמירת זכותו להגשת חוות דעת נגדית.

לאור האמור, טוען הנתבע כי לא הפר את הסכם המכר. אין בתביעת התובעים מאום, פרט לקטנוניות, ואולי אף ניסיון לביצוע מקצה שיפורים במחיר העסקה, כאשר ערכו של הנכס עלה בעשרות אחוזים מאז קנייתו, עם או בלי מרפסת (נוספת). הנתבע לא הפר את ההסכם, ולחלופין בלבד, ככל שיימצא שבוצעה הפרה על ידו, הרי שהיא הפרה שאינה יסודית, המזכה את התובעים בפיצוי המוסכם; דין התביעה להידחות תוך חיוב התובעים בהוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד.

האם עובר למועד עריכת ההסכם הוצגה הדירה ככוללת שתי מרפסות או מרפסת אחת?

הנתבע טוען בכתב הגנתו (סעיף 4) כי עת הוצגה לרוכשים הדירה הובהר להם כי המרפסת הגדולה בדירה היא מרפסת הדירה היחידה עפ"י אישורי הבניה ואילו לגבי "המרפסת" הצמודה לחדר השינה הובהר להם כי היא חלק מהרכוש המשותף אשר אינו מוצמד לדירה.

בתצהיר עדות ראשית הנתבע (סע' 3-4) הצהיר הנתבע כי פנה לשירותי תיווך בעת שביקש למכור את הדירה. הדירה הוצגה לתובעים על ידו באמצעות המתווכת ולאחר מכן התנהל מו"מ בינו לבין התובעים באמצעות אבי התובעת. הוא לא הציג את הדירה כבעלת שתי מרפסות לא בפרסום ולא בע"פ (אך לא הציג כל אסמכתא לעניין תוכן הפרסום). הן אבי התובעת והן התובעים ראו את הדירה ובקרו בה עובר לחתימת ההסכם וראו היטב את מתקני הדירה וכמובן שהוא הסביר לקונים הפוטנציאליים ובכללם התובעים כי לדירה מרפסת גדולה אחת וכי לעניין התוספת הצמודה לחדר השינה מדובר בגג משותף.

כעולה מתצהיר עדות ראשית של התובעת (ס' 3) היא ביקרה בדירה ביחד עם המתווכת והיא הוצגה לה כדירה בת שתי מרפסות. גרסת התובעת נתמכה בעדותה של המתווכת עצמה בביהמ"ש. כעולה מחקירתה הראשית של המתווכת היא יצרה קשר עם הנתבע לאחר שנחשפה לפרסום הדירה על ידו באתר יד 2. היא הגיעה לדירה וראתה אותה וסוכם כי היא תציג את הדירה לקונים פוטנציאליים והנתבע אף דאג להשאיר לה מפתח כדי להראות את הדירה (פ' עמ' 9 ש' 28-31).

המתווכת העידה כי בעת שהציגה את הדירה לתובעים (פ' עמ' 10 ש' 3-6):

"היו שם 3 חדרי שינה, 2 מרפסות, יחידת הורים עם מקלחת ושירותים והייתה אמבטיה בנפרד, מבטח (צ.ל מטבח ג'.נ), מרפסת בחדר השינה ומרפסת מהכניסה מהסלון. כל הבית לכיוון הנוף. הם עברו וראו בעיניהם את כל הבית וראו את כל הדירה. יצאנו החוצה והם אמרו שהבית מוצא חן בעיניהם ושאפגיש ביניהם וכך עשיתי". (ההדגשות אינן במקור ג'.נ)

עוד העידה המתווכת בחקירתה הראשית כי הדירה הוצגה לה ע"י הנתבע בלבד, וכי בעת שביקרה בדירה עם הנתבע הם התיישבו "במרפסת" נשוא התביעה, כשבשלב זה לא הייתה מרוצפת, כאשר בעת ביקורה עם הרוכשים בדירה המרפסת כבר הייתה מרוצפת, וכי "הבנתי לכל דבר שזו מרפסת" (פ' עמ' 10 ש' 7-10).

ובהמשך חקירתה הראשית (פ' עמ' 10 ש' 11-13):

"אילן אמר לי בפירוש שיש מרפסת והיא שייכת לדירה. אנחנו יצאנו וישבנו שם. הוא אמר לי שיש פה מרצפת (צ.ל מרפסת ג'.נ) והוא מרצף אותה.....הוא לא הביא לי שום נסח טאבו. גם לא הייתה לי בלעדיות על הבית".

עוד במהלך חקירתה הראשית של המתווכת הוצג בפניה תצלום של המרפסת שבמחלוקת שצורף לחוות דעת השמאי ניצן, והיא אישרה כי מדובר באותה מרפסת שלא הייתה מרוצפת בעת שהדירה הוצגה לה ע"י הנתבע ורוצפה ע"י הנתבע בהמשך (פ' עמ' 10 ש' 15-16).

עוד העידה המתווכת בחקירתה הראשית כי לא זכור לה שהתובעים התעניינו בדירה רק עם 2 מרפסות, וכי לא התחייבה או הצהירה שבדירה נשוא התביעה יש 2 מרפסות (פ' עמ' 10 ש' 20-22). לעניין המחיר המבוקש העידה המתווכת כי הנתבע ביקש למיטב זיכרונה על הדירה 750,000 ₪ או 700,000 ₪, שהיה מחיר ריאלי ו"גם 680,000 ₪ היה ריאלי" (פ' עמ' 11 ש' 2-4).

במהלך חקירתה הנגדית של המתווכת כי בעת שהציגה את הדירה לתובעת ואביה הם הסתובבו והתרשמו מכל הבית (פ' עמ' 11 ש' 11-12). וכשנשאלה האם ציינה בפני התובעת או אביה כי הדירה כוללת שתי מרפסות או אחת השיבה המתווכת (פ' עמ' 11 ש' 14-16):

"ת. לא אמרתי בפירוש. אמרתי שזה הבית ושזה מה שיש.

ש. כשכרמית באה לבית, הייתה דלת יציאה לכיוון המרפסת והיא יצאה ממנה?

ת. כן. זה היה ברור שהדירה היא עם שתי מרפסות."

לגרסת הנתבע כאמור הוא הבהיר לתובעים בכל שלב משלבי העסקה כי הדירה כוללת מרפסת אחת גדולה בלבד, אולם מדובר בטענה בעלמא שלא נתמכה בראיה כלשהי. אם כך היה הדבר, לא ברור מדוע לא מצא הנתבע לנכון לציין זאת מפורשות בהסכם המכר, ובכך להסיר כל מחלוקת בעניין זה בעתיד (ובעיקר שהיה מיוצג בהסכם ע"י עו"ד מטעמו).

מנגד גרסת התובעים נתמכה בגרסת המתווכת, באמצעותה הוצגה דירת הנתבע לתובעים, אשר העידה בביהמ"ש כי נאמר לה ע"י הנתבע במפורש בעת שהוצגה לה הדירה על ידו, כי המרפסת הצמודה לחדר השינה שהייתה בלתי מרוצפת באותה עת, היא חלק מהדירה (ולא רכוש משותף). תימוכין נוסף ניתן למוצא בתצהיר עדות ראשית השכן ארתור, לפיו ידוע לו כי הנתבע סיפח את התוספת שמעל חדר השינה שלו ועשה בה שימוש כמרפסת לכל דבר ועניין, וכי הנתבע פתח דלת גישה לתוספת ואף ריצף אותה, על דעתו בלבד, ומבלי שביקש את הסכמת דיירי הבית המשותף לכך (ס' 3-4 לתצהיר עדות רשאית).

לתמיכה בטענתם כי ההסכם הופר ע"י הנתבע, מפנים התובעים להצהרת המוכר (הנתבע בהסכם), סעיף 2, לפיה הינו מצהיר כי למיטב ידיעתו הדירה נבנתה בהתאם להיתר הבניה וללא חריגות בניה טעונות היתר:

"2. ב המוכר מצהיר ומתחייב, כי למיטב ידיעתו והבנתו הנכס נבנה בהתאם לתוכנית אשר הוגשו לרשות המקומית, וכי לא נבנו תוספות בנייה ללא אישור ו/או היתר בנייה וכי לא תלוי ועומד צו שיפוטי כלשהו ו/או צו הריסה על הנכס ו/או חלק ממנו". ההדגשה אינה במקור ג'.נ

הנתבע טוען בכתב הגנתו בעניין הצהרתו הנ"ל כי ביצע את השינוי בחלון חדר השינה הפונה למרפסת לפני שנים רבות (לא הציג כל אסמכתא לעניין מועד ביצוע העבודות ו/או מיהותן) וכי לא היה מודע בעת עריכת ההסכם כי ביצוע עבודות של הנמכת מחלון חדר השינה המערבי (המאושר בתוכניות הבניה), על מנת לאפשר גישה למרפסת לשם שיפור זרימת האוויר והאור לחדר השינה, שהוא שינוי זניח לטעמו, מצריך היתר בניה, והוא כהדיוט בסוגיה המדוברת ביצע את ההצהרה הנ"ל בהסכם בכפוף למיטב ידיעתו והבנתו.

טענה זו אינה מקובלת עליי. אין חולק כי לצורך "סיפוח" שטח המרפסת לדירתו היה הנתבע צריך לקבל את הסכמת דיירי הבניין מראש מאחר ומדובר ברכוש משותף. הנתבע לא הוכיח בראיה כלשהי כי ביצע את ההליך החוקי הדרוש על מנת להוציא את אותו שטח מהרכוש המשותף והצמדתו לדירתו. כעולה מחומר הראיות הנתבע למעשה השתלט על שטח התוספת, ריצף אותה, ופתח פתח גישה אליה מחדר השינה, וכל זאת שלא כדין. הנתבע לא הציג תכניות כלשהן לגבי מצב קודם ומצב קיים כך שלא שוכנעתי שמדובר בהיקף עבודות "זניח" כנטען. בין היתר, לא הוצגה ראיה לעניין ממדי החלון המקורי, אולם עיון בתצלומים בתיק ביהמ"ש מעלה כי היציאה למרפסת הינה באמצעות דלת זכוכית עם מסגרת אלומיניום בגודל תקני, כך שאין מדובר בשינוי זניח אלא שינוי בחזית חיצונית של הבניין.

מעבר לכך, באפשרות הנתבע היה לבדוק, בטרם חתם על ההצהרה הנ"ל, אם עבודות הבניה שביצע בקשר לאותה תוספת מחייבות היתר בניה, ובעיקר שלגרסתו היא הבהיר לתובעים טרם חתימת ההסכם כי אין מדובר במרפסת חוקית אלא בחלק מהרכוש המשותף.

הנתבע טוען כי בהסכם הצהירו התובעים כי בדקו את המצב התכנוני או המשפטי של הדירה ומצאו אותה כמתאימה לצרכיהם והם מוותרים על כל טענה או פגם בקשר לדירה; בהסכם לא אוזכרה "המרפסת" הנדונה ולא נעשו הצהרות מצד הנתבע לגבי עצם קיומה וכן שכן מכירתה כחלק מהדירה. נסח הטאבו שעמד לנגד הצדדים בעת עריכת ההסכם מציין מפורשות כי לדירה מרפסת לא מקורה אחת בלבד בגודל 14.90 מ"ר, וכן כי התובעים. טענות אלה הנני דוחה.

הצהרת התובעים כרוכשים בהסכם נעשתה לאחר שכאמור הדירה הוצגה להם כדירה עם שתי מרפסות. אכן בנסח הרישום מופיע כי לדירה מוצמדת מרפסת אחת בגודל 14.90 מ"ר, ולכאורה יכלו התובעים לבדוק את הפרטים המצוינים בנסח הרישום, אך יחד עם זאת, נתון זה אינו מאיין את אחריותו של הנתבע בגין מצג השווא שהציג בפני התובעים ביחס לאותה תוספת. למעלה מכך, בהצהרת הקונים בהסכם צוין מפורשות כי הינה "בכפוף לנכונות הצהרות המוכר...", והתובעים היו רשאים להסתמך על אמיתותה.

לסיכום סוגיה זו: הוכח בפני כי עובר לחתימת ההסכם, הציג הנתבע את הדירה לתובעים כדירה עם שתי מרפסות, למרות שהתוספת הצמודה לחדר השינה בדירה, הינה בהגדרה רכוש משותף, עליה השתלט הנתבע שלא כדין, תוך ביצוע עבודות של פתיחת דלת גישה מחדר השינה לשטח אותה תוספת (מגובה מפלס הרצפה), עבודות הטעונות היתר, ללא שניתן היתר בניה כדין.

עולה מחומר הראיות כי הנתבע ניסה בסמוך לאחר חתימת ההסכם להכשיר את עבודות הבניה שביצע בדירה הקשורות לאותה תוספת. הנתבע טוען כי עשה זאת, מאחר והעירייה התנתה את מתן אישור העברת הזכויות בקיום אישורי בניה לשינוי שבוצע על ידו בחלון חדר השינה. טענה זו לא הוכחה כלל ע"י הנתבע. מכל מקום, מחלישה לטעמי את גרסתו לפיה הבהיר לתובעים עובר לחתימת ההסכם כי התוספת בחדר השינה אינה חלק מהדירה אלא רכוש משותף.

האם מדובר בהפרה יסודית של ההסכם?

התובעים טוענים בסיכומיהם כי הסעד המבוקש בכתב התביעה הנו בין היתר סעד של פיצוי מוסכם בגין הפרה יסודית של ההסכם, שהתבטאה לא רק באי התאמה והטעיה אלא גם בהצהרה שקרית מצד הנתבע המנוגדת לסעיף 2ב להסכם, המזכה אותם בפיצוי מוסכם בסך 10% מערך הדירה (68,000 ₪) ללא הוכחת נזק (סעיף 12 להסכם).

מנגד טוען הנתבע כי לא הפר את ההסכם הפרה יסודית כלל, וככל שביהמ"ש הנכבד יקבע כי בוצעה הפרה יסודית המזכה את התובעים בפיצוי מוסכם, אזי לפי סעיף 15(א) סיפא לחוק החוזים מוסמך ביהמ"ש להפחית את שיעור הפיצויים המוסכמים אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה.

לטעמי, בנסיבות העניין אכן מדובר בהפרה יסודית של ההסכם. אמנם לא הוכח בפניי בראיות מספיקות כי התובעים חיפשו לרכוש דירה בעלת שתי מרפסות בלבד כנטען, וכי אלמלא כן לא היו רוכשים את דירת הנתבע מלכתחילה. עם זאת, המצג לפיו לדירה הנמכרת יש שתי מרפסות, הנו נתון ושיקול רלבנטי לגיבוש ההחלטה בדבר רכישת הדירה.

יתרה מכך, הסתרת הנתון לפיו התוספת מהווה חלק מהרכוש המשותף ולא שטח המוצמד לדירה כדין, כמו גם, אי גילוי מיהות העבודות שבוצעו ע"י הנתבע בקשר לפתיחת דרכי גישה לאותה תוספת מתוך שטח הדירה, עלולים היו לחשוף את התובעים לתביעות מצד דיירי הבית המשותף כולל דרישה להשבת המצב לקדמותו, וכן לדרישות מצד הרשות המקומית שעניינם הכשרת התוספת ולחלופין , הסרת המחדל.

לכן, הנימוקים לעיל מלמדים כי מדובר בנתון מהותי שמחובת הנתבע היה לגלותו מראש, הן מנקודת מבט סובייקטיבית של התובעים כרוכשים והן מנקודת מבט אובייקטיבית של סטנדרט הגינות בסיסי, והאופן שבו יש לנהל משא ומתן בעניינים דומים.

שאלת גובה הפיצוי

לאחר שהוכח כי הנתבע הפר את ההסכם הפרה יסודית, חלות הוראות סעיף 12 להסכם בנוגע לפיצוי המוסכם שנקבע ללא הוכחת נזק. לטעמי, לא עלה בידי הנתבע להוכיח כי קביעת פיצוי של 10% משווי הדירה בשל הצגת מצג שווא לפיו הדירה כוללת שתי מרפסות ולא אחת, מהווה פיצוי מופרז, שאינו עומד ביחס סביר בין הסכום שנקבע כפיצוי מוסכם לגובה הנזק שהיה ניתן לצפותו מראש, בעת כריתת ההסכם, אשר יש מקום לשקול להתערב בשיעורו. על כן נחה דעתי לאשר את הפיצוי המוסכם במלואו.

התובעים העלו בכתב תביעתם טענות נוספות הקשורות לליקויים או פגמים שהתגלו בדירה לאחר ההסכם (רטיבות, קולט שמש תקול, וכו'), ועלויות נוספות שנדרשו לשלם להסדרתם. דא עקא, מאחר וסכום הפיצוי שנפסק לעיל, מהווה את שווי התביעה במלואה, מתייתר הצורך לדון ביתר טענות התובעים, ככל שמדובר בסעדים מצטברים.

סיכום:

אשר על כן אני מקבל את התביעה ומחייב את הנתבע לשלם לתובעים באמצעות ב"כ את הסך 68,000 ₪, בצרוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מיום 6.7.10 ועד התשלום מהלא בפועל. כמו ישלם הנתבע לתובעים החזר אגרות משפט בצרוף הפרשים כחוק וכן יישא שכ"ט עו"ד בשיעור 20 % + מע"מ.

ניתן היום, י"ז אדר ב' תשע"ו, 27 מרץ 2016, בהעדר הצדדים.