המחלוקת בתובענה זו נסובה סביב יישומו של סעיף "זכות ראשונים" - "זכות סירוב ראשונה" המצוי בהסכם שנכרת ביניהם. הצדדים הגיעו להסדר דיוני כי ההמרצה תוכרע על סמך כתבי בי הדין והראיות הנלוות מבלי לוותר בכך על טענה או שיהא בכך משום הודאה בשל אי חקירת הצד האחר בכפוף להגשת סיכומים קצרים וכך נעשה.
המבקש בבקשתו מבקש כי בית המשפט ייתן צו עשה המורה למשיבה, למכור לידיו מתוך חלקה בבית אתגרים, הידוע כחלקה 68 בגוש 7675, ברחוב תדהר 16 רעננה (להלן- הנכס), "חלק מקומה ב' בשטח של 180 מ"ר בתוספת שתי חניות (אחת מקורה ואחת לא) תמורת 195,000$ בתוספת מע"מ" כמפורט בהודעה המשיבה מיום 1.1.2006 (נספח ב' לתובענה). עוד מתבקש כי יינתן צו מניעה קבוע, האוסר על המשיבה למכור לאחרים זולת המבקש כל שטח מחלקה בנכס, תוך הפרת זכות הראשונים של המבקש, המפורטת בסעיף 23 לחוזה שנכרת בין הצדדים ביום 29.4.2004 (נספח א' לתובענה). כן נתבקש כי יינתן צו מניעה קבוע האוסר על המשיבה למכור לאחרים זולת למבקש, כל שטח מחלקה בנכס, אלא אם כן, היא מסרה למבקש ולבכוחו מראש הודעה בכתב, על כוונתה למכור אותו חלק מהנכס, תוך פירוט השטח ופירוט התמורה ובתוך שבעה ימי עסקים ממועד קבלת ההודעה, המבקש הודיע, כי אין בכוונתו לממש את זכות הראשונים המוקנית לו לרכוש את החלק או שהוא נמנע ממתן תשובה.
בין המבקש למבקשת נכרת ונחתם ביום 29.4.2004 הסכם על פיו נקבעו זכויותיהם וחובותיהם בגין הנכס, הוא נספח א' כאמור (להלן- ההסכם). ההסכם נכרת נוכח העמדת הנכס למכירה ע"י כונס נכסים במסגרת הליכים למימוש משכנתא רשומה. המבקש, שהיה בעלים של מחצית הנכס, מימש את זכות הפדיון שהוקנתה לו ובחודש יולי 2004 פדה את הנכס תמורת תשלום של 13.6 מליון ש"ח, תוך רכישת מחצית הנכס בנאמנות עבור המשיבה. בהסכם נקבעה חלוקה ברורה של שטחי הבניין המצוי בנכס, בין המבקש לבין המשיבה. כן הוסכם כי לכל צד שמורה הזכות לממש שטחים מחלקו ללא קבלת אישור משנהו. יחד עם זאת, הוקנתה, בהמשך לדרישת המשיבה, לכל צד זכות סירוב ראשונה לרכישת חלקים בנכס אשר בכוונת הצד האחר למכור לצד ג'. זכות זו גובשה בסעיף 23 להסכם וזו לשונה:
"לכל צד תהא זכות ראשונים לרכוש חלקים בנכס אשר בכוונת הצד האחר למכרם לצד ג'. זכות הסירוב הראשונה תעמוד במשך 7 ימי עסקים מיום שנמסרה הודעה בכתב לידי הצד ובא כוחו ותמומש על ידי הודעה בכתב למוכר אליה יצורף שיק בנקאי בשיעור 10% לפקודת בא כוחו של המוכר בנאמנות. הסכם רכישה ייחתם בתוך 7 ימי עסקים נוספים. הודעה בדבר כוונת המוכר למכור תכלול את פרטי השטח העומד למכירה ואת סכום התמורה שאמורה להתקבל מאותו צד ג' "
אין חולק כי הצדדים פעלו על פי הוראות סעיף 23 בהזדמנויות קודמות בכל עת שהמשיבה בקשה למכור שטחים.
ביום 1.1.2006 שלח בא כוח המשיבה לבא כוח המבקש הודעה בכתב ובה נאמר:
1. מרשתי, בלמורל השקעות בע"מ, נמצאת במו"מ למכירת חלק מקומה ב' בשטח של כ-180 מ"ר וכן שתי חניות (אחת מקורה ואחת לא מקורה) בסכום של 195,000$+מע"מ.
2. אבקש לדעת האם מרשך, מר ירון כהן, מעוניין לממש את זכות הסירוב הראשונה המוקנית לו בהתאם להסכם בין הצדדים מיום 29.4.2004.
3. אודה לתשובתך בהקדם."
ביום 5.1.2006, בטרם חלף המועד למתן תשובת המבקש, שלח ב"כ המשיבה לבאת כוח המבקש את ההודעה שנית תוך הדגשה על גביה בכתב יד:
"תזכורת 6.1.2006"
אין מחלוקת עובדתית כי ביום 5.1.2006 הודיעה באת כוח המבקש לבא כוח המשיבה, בכתב, כי אף שטרם חלף המועד למתן תשובה בדבר מימוש זכות הסירוב הראשונה, כי בדעת המבקש לממש את זכות הסירוב הראשונה בגין העסקה, כך בגוף המכתב, שתוארה במכתב מיום 1.1.06. (ראה נספח ד' לתובענה). כן נכתב כי תשובה סופית תימסר ביום א' ה- 8.1.06 ובתוך הזמן המוסכם. ואכן ביום 8.1.2006 המציאה באמצעות מכשיר הפקסימיליה, באת כוחו של המבקש, אישור סופי בכתב כי המבקש מעוניין לממש את זכות הסירוב הראשונה ונתבקש העתק חוזה מכר. משלא נתקבלה כל תגובה ולא ניתן היה להשיג את ב"כ המשיבה בטלפון, שבה ושלחה באותו אופן, ב"כ המבקש מכתב נוסף החוזר ומאשר את שכבר הובהר קודם לכן (שני המכתבים מיום 8.1.2006 הם נספח ה' לתובענה).
בערבו של אותו יום, התקשר ב"כ המשיבה אל ב"כ המבקש והודיע כי המשיבה החליטה שלא לממש את השטח נשוא ההודעה מיום 1.1.2006. בהמשך לכך נשלח מכתב מאת ב"כ המשיבה אל ב"כ המבקש מאוחר יותר ובו תיעוד של השיחה האמורה (נספח ו' לתובענה). כאן המקום להעיר כי באותה שיחה כמו במכתב בעקבותיה, הועלה על ידי ב"כ המשיבה, נושא רישומן של הערות אזהרה בנכס על זכויות המבקש. בהמשך תטען המשיבה כי לאור התנהלות המבקש בקשר עם רישום הערות אזהרה לטובת בני משפחה ספק עם עומדת לו הזכות הקבועה בסעיף 23 להסכם. יוער כבר עתה כי הואיל וב"כ המשיבה הבהיר בעת הדיון בפני מיום 19.6.2006 כי מרשתו תסכים לשמר את זכות הראשונים (עמ' 2 ש 2 לפרטיכל), לא אדון בפקיעתה הלכאורית כנטען בכתב התשובה להמרצת הפתיחה וכפי שאוזכר שוב בסיכומי המשיבה.
בהמשך להודעה זו, בדבר ביטול הכוונה למכור את אותם החלקים בנכס, שלחה ב"כ המבקש מכתב ביום 9.1.2006 ובו דחתה את טענת המשיבה והבהירה כי המבקש עומד על זכותו לרכוש את השטח בתנאים הנקובים במכתב מיום 1.1.06. כן נתבקש אישור המשיבה לכך תוך התחייבות להעביר לידי בא כוחה, עם קבלת האישור, המחאה בנקאית על סך שווה הערך של 19,500$ כמתחייב מלשון סעיף 23 להסכם (נספח ז' לתובענה). בהמשך נשלחה תזכורת נוספת ברוח זו, אליה צורף העתק ההמחאה הבנקאית שהופקד על ידי המבקש במשרדי באת כוחו לשם מסירתה לידי ב"כ המבקש בנאמנות כמתחייב (נספח ח' לתובענה). בתשובה הודיע ב"כ המשיבה כי מחמת העדר מנהלה של המשיבה, תימסר התגובה רק למחרת (נספח ט' לתובענה). ביום 10.1.2006 הודיע ב"כ המשיבה כי הופתע ממכתב ב"כ המבקש, הואיל ואין למבקש כל זכות לכפות מכר על המשיבה במקום שאין לה כל כוונה למכור (נספח י' לתובענה). במכתב זה נמסר כי המשיבה הודיעה עוד מספר ימים קודם לכן לצד ג', לרוכש הפוטנציאלי, "קודם לקבלת הפקס ממך", והכוונה ככל הנראה להודעה בדבר כוונת המבקש לממש את זכותו, כי אין בדעתה למכור את השטח האמור. בהעדר צד ג' ובהעדר כוונה למכור, לא קמה זכות הסירוב הראשונה. ב"כ המבקש דחתה פרשנות זו של המשיבה במכתבה מיום 10.1.06 (נספח יא' לתובענה). ביום 12.1.2006 נשלח מכתב נוסף בידי ב"כ המשיבה המבהיר כי לא גלומה בסעיף 23 היכולת לכפות מכר מקום שאין כל כוונה למכור וכי זו היה אומד דעת הצדדים בעת שנוסח הסעיף (נספח יב' לתובענה). במסכת ההתכתבות האמורה אף הועלתה שאלת זכותו של המבקש מכוח סעיף 23, לאור התחייבות לבצע העברות בין משפחתיות שנעשו במסגרת הסכם ממון, עד כי ביום 15.1.2006, לאחר קבלת הסכם הממון האמור בידי ב"כ המשיבה, שלח זה מכתב ובו הוא קובע כי לאור המידע שהתקבל בידו, אין למבקש כל זכויות בנכס (נספח טו' לתובענה).
לגישת המבקש המכתב מיום 1.1.2006 הוא בבחינת הצעה בלתי חוזרת. יש בהצעה זו מסוימות באשר לממכר ונקבעה בו תמורה. לאור לשון סעיף 23 להסכם אין אפשרות לחזור מן ההצעה במשך 7 ימי עסקים. על כן זו הצעה ללא חזרה הואיל ונקבע מועד לקיבולה כלשון סעיף 3(ב) לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ד-1974 (להלן- חוק החוזים). משקיבל המבקש את ההצעה והודיע על כך בכתב כנדרש, תוך שהוא מפקיד המחאה בנקאית בסך 10% מסכום תמורת הממכר, נכרת הסכם התחייבות למכור השטח שהועמד למכירה. מרגע שיצאה ההודעה בדבר הכוונה למכור מדובר בהליך 'אל חזור' כשאין הניצע צריך לחקור ולדרוש הקיימות אצל המוכר, כוונות השונות מהאמור בהודעה. הכוונה בסעיף 23 להסכם היא ניתוק זכות הסירוב מכוונות או אירועים שלאחר משלוח ההודעה. גמירות דעתו של המבקש לקבל ההצעה באה לידי ביטוי במכתבי התשובה מיום 5.1.06 ומיום 8.1.06 ובהפקדת ההמחאה הבנקאית בידי ב"כ המבקש, כאשר כאמור, המכתב מיום 1.1.06 הוא בבחינת הצעה והתזכורת מיום 5.1.2006 הוא חזרה על אותה הצעה. זכות הסירוב הראשונה הינה זכות קניינית, אליבא המבקש, כמוה כזכות אופציה. לגישת המבקש, פרוש המשיבה לזכות הסירוב מעקר אותה מתוכן באשר יכול המוכר בכל עת למנוע את מימוש הזכות. חזקה כי המשיבה בדקה את כדאיותה של העסקה נקטה באמצעי הזהירות הראויים והבדיקות הנדרשות ופנתה אל המבקש בשלביו הסופיים של המו"מ שניהלה עם צד ג' לאחר שגובשה שם התמורה בגין הממכר ולאחר שתמורה זו הניחה את דעתה כדי כך, שמצאה לנכון לפנות אל המבקש. לא ניתן להניח כי בשלב כה מתקדם של המו"מ זכתה המשיבה להארה פתאומית בקשר עם כדאיות העסקה. כאן מקום להעיר כי בדיון בפני הצהיר ב"כ המשיבה כי למשיבה הצעות לרכישת השטח הגבוהות ב20% מהתמורה שנתבקשה במכתב מיום 1.1.2006 (עמ' 3 ש' 23). יש בכך להעיד כי שיקולי כדאיות אכן עמדו מאחורי החלטתה שלא למכור את השטח אולם מתעוררת השאלה האם שיקולים אילו לא היו צריכים להישקל קודם למשלוח המכתב מיום 1.1.2006 , כפי שיובהר.
המשיבה בתשובתה פירטה באריכות את הרקע לכריתת ההסכם ולסעיף 23. המשיבה חששה כי המבקש ימהר לממש את זכויותיו בנכס ובקשה שלא להימצא עם שותף בו, שלא לפי רוחה ועל כן עמדה על קבלת זכות ראשונים אשר לבסוף הוסכמה כי תהיה הדדית. המשיבה ציינה את מערכת היחסים העכורה שבינה לבין המבקש כשותף בנכס. לגופם של דברים טענות המשיבה הן כי זכות הראשונים תקפה כל עוד "עומדים שניים בתור" קרי רוכש פוטנציאלי ובעל הזכות. שעה שאין רוכש פוטנציאלי, הואיל והיא הודיעה לאותו רוכש קודם לקבלת הודעת המבקש, כי אין בדעתה למכור את השטח האמור, הרי שאין למבקש כל זכות לכפות עליה מכירה. ככל שתבקש לבצע מכירה בעתיד היא תשוב ותפנה אל המבקש מכוח סעיף 23 להסכם אולם כעת, משחזרה מכוונתה למכור את השטח, אין למבקש בסיס לתבוע המכירה. לגישת המשיבה, זכות הראשונים
אינה זכות קדימה כקבוע בסעיפים 99-106 לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969. בסיכומיה טוענת המשיבה, בלשון רפה אם יורשה להעיר, כי מכתבה מיום 1.1.2006 אינו בבחינת הצעה ועל כן הודעת המבקש אינה בבחינת קיבול של הצעה. כך מדגישה המשיבה, כי בטרם השלים המבקש את המוטל עליו לשם קבלת ההצעה, קרי מתן הודעה בכתב מטעמו והפקדת המחאה בנקאית בסך 10% מסכום התמורה הנקובה בהצעה, הודיעה המשיבה כי אין בדעתה למכור את השטח. משלוח תצלום ההמחאה הבנקאית נעשה רק לאחר שהמשיבה הודיעה בעל פה ובכתב כי אין עוד בדעתה למכור את השטח. בלא שהוחלפה טיוטא של הסכם מכר, אין במכתב מיום 1.1.2006 את המסוימות הדרושה כדי להעלותו לדרגת "הצעה" מלאה ומדויקת. מנגנון זכות הסירוב הראשונה נועד למנוע כניסת שותף עסקי חדש בלתי רצוי אולם אין בו כדי לכפות מכר.
דיון
הדין עם המבקש. סעיף 23 להסכם שבין הצדדים אכן נועד למנוע כניסת שותפים זרים, אולם אין בכך כדי לשלול את תכונותיו כסעיף המעניק באופן הדדי לצדדים את זכות הסירוב הראשונה ואת ההזדמנות לרכוש חלקים מהכנס שמבקש הצד למכור. נהפוך הוא, המטרה שביקשו הצדדים להשיג תושג באמצעות מנגנון זכות הסירוב הראשונה שקבעו. הסעיף הוא הסדר ייחודי שהוסכם בין הצדדים בדבר זכות סירוב ראשונה הדומה במהותה אם לא זהה לזכות הקדימה שבסימן ד' לחוק המקרקעין. זכות הסירוב הראשונה הופכת לזכות אופציה בידי בעל הזכות ברגיל כאשר מתקבלת הודעה על פי המנגנון הקבוע בתניית זכות הסירוב. ודוק, אין זכות הסירוב הראשונה בבחינת אופציה כל עוד לא התקבלה הודעה מהמציע המבקש לממש את הנכס (וראה ע"א 7824/95
תשובה נ. בר נתן, פדי נה(1) 289, שם נקבע כי המציע יכול היה שם לחזור בו מן ההצעה הואיל כל עוד לא הגיעה ההצעה לידי הניצע כקבוע בתניית זכות הסירוב שם). תוכנה של זכות הסירוב יקבע על פי התנאים שהתנו הצדדים, ואילו יכולים לעצבם כראות עיניהם, למשל כי הודעת המציע אינה בבחינת הצעה אלא רק הזמנה לקבל הצעה וכיוצא בזה או כי ההצעה יכול שתהא הדירה או אז אכן לא הופכת זכות הסירוב, עם משלוח ההודעה, לאופציה לרכישת הנכס. על כן הפיכת זכות הסירוב לזכות אופציה, תבחן על פי שנקבע בין הצדדים. בהעדר התניה מפורשת יושלם החסר הן מתוך דיני החוזים וכאשר הנכס הוא זכויות במקרקעין, מתוך חוק המקרקעין ודיני המקרקעין בנוגע לזכות הקדימה.
כאשר נקבע מועד לקבלת תגובת הניצע בתניית זכות הסירוב, כבסעיף 23 להסכם, הרי שהודעה שיש בה רמת מסוימות כבמקרה זה אשר כוללת את תיאור הנכס הנמכר ואת מחירו, משעה שנשלחת הודעה מפושרת כאמור, הרי שהיא הצעה בלתי חוזרת מטעם המוכר. כך בהמשך ללשון סעיף 3(ב) לחוק החוזים: "קבע המציע שהצעתו היא ללא חזרה,
או שקבע מועד לקיבולה, אין הוא רשאי לחזור בו ממנה לאחר שנמסרה לניצע". מקובלת עלי עמדת המבקש כי ההצעה עומדת בדרישת המסוימות ואין בידי לקבל את עמדת המשיבה כי בלא חתימה על הסכם מכר מפורט לא אין ההצעה כשלעצמה אלא הודעה על כוונה חסרת מסוימות. ברגיל שעה שנשלחת הצעה מכוח תניית זכות סירוב, נגזרת היא ונשענת היא על מסכת ההבנות שסוכמו עם הצד השלישי ומקום שלא סוכמו, חזקה כי סבר המציע שאותם נושאים שלא סוכמו אינם מהותיים דיים, בכפוף להוראות תניית זכות הסירוב ומכל מקום הרי הם תנאים הניתנים להשלמה. זאת ועוד, אין הניצע צריך לחקור מה הודע לאותו צד ג' הוא הקונה הפוטנציאלי ואימתי, לאחר שהגיעה הצעת המשיבה לידיו, בכל הנוגע לחזרה מהכוונה למכור. משלוח ההודעה מיום 1.1.2006 חזקה שנעשה לאחר שגובשה כוונה למכור את השטח ואף גובש מחיר בין המציע, המשיבה, לבין אותו צד ג'. חזרה מן ההצעה, למשל הואיל ומסתבר כי קיימות הצעות מחיר גבוהות יותר כמוה כטעות בשל כדאיות העסקה. ער אני להתנקשות הלכאורית שבין דיני תום הלב בעמידה על קיומה של זכות כאשר הדורש את קיומה מודע לשינוי ברצונו של המוכר אולם בנסיבות של פער הצעות מחיר כבמקרה זה של ,20% אין בפער זה כדי להעיד כי העומד על זכותו פועל בחוסר תום לב שהרי המציע היה עליו קודם למשלוח ההודעה, לברר את שווי הנכס הנמכר לאשורו וחזקה כי אף עשה כן הלכה למעשה שעה שניהל משא ומתן אשר הבשיל כדי גיבוש ההצעה והמחיר הנקוב בה. במובן זה יכולתו של מציע הצעה כלפי בעל זכות סירוב ראשונה 'להתחרט' בשל טעות בכדאיות העסקה, סיבה שלא הוכחה ולמעשה לא נטענה במקרה זה, פחותה היא ממציע "רגיל", הואיל והמציע במסגרת זכות סירוב ראשונה שולח את הצעתו רק לאחר שגובשה תמורה מוסכמת בינו לבין צד ג'. יכולתו לטעון כי שגה בהכרת השוק או כי פער התמורה שהציע הוא כה גדול באופן שהוא חורג מטעות בכדאיות העסקה או כי עמידה על הצעתו היא בבחינת עמידה על זכות שלא בתום לב כלשון סעיף 39 לחוק החוזים, קטנה. כך משום שהצעתו כלפי הניצע בעל זכות הסירוב נעשית כאמור, לאחר משא ומתן וקבלת הצעות מצדדים שלישיים עד לבחירת אותה הצעה או אותה תמורה שהיא , יש להניח, ההצעה הטובה ביותר שיכול היה להגיע עדיה. רק בשעה זו פונה הוא אל בעל זכות הסירוב הראשונה ומאפשר לו לקבל או לדחות את ההצעה. קבלת עמדת המשיבה כי רשאית היא לסגת מהצעתה מן הטעמים שמנתה, מרוקן מתוכן את זכות הסירוב , במקרה זה בודאי. זאת ועוד, השימוש בסעיף 39 לחוק החוזים בנסיבות מאין אלו, צריך שיעשה בזהירות ראויה כפי שחזר בית המשפט העליון וקבע בעניין
תשובה דלעיל (בעמ' 302 פיסקה 7 מפי כב' השופט טירקל).
המשיבה שלחה הצעה בכתב. מספר ימים אחר כך שלחה תזכורת באשר לאותה הצעה. בכך הפעילה את מנגנון סעיף 23 להסכם כקבוע בו. הן ההצעה והן התזכורת הגיעו לידי הניצע, המבקש. המבקש, פעל על פי הוראות הסעיף ושלח הודעה בכתב כי בדעתו לממש את הזכות ובתוך התקופה שלח הודעה נוספת כי אכן הוא מממש אותה. לעובדה כי בין לבין נמסרה הודעה בעל פה ובכתב כי המציע- המשיבה, חוזרת בה מכוונתה, אין בה כדי לסייע למשיבה, באשר לא הייתה יכולה היא בשלב זה, לחזור בה מהצעתה. אין לומר כי עמידתו של המבקש על זכותו היא בבחינת עמידה על זכות שלא בתום לב שאחרת מתרוקן מושג ההצעה הבלתי הדירה מתוכן. לא חלו שינויים בנסיבות שהם חיצוניים לצדדים. המשיבה היא שיצרה שינוי נסיבות בכך שהודיעה לצד ג' כי אין בכוונתה למכור אולם שינוי זה אינו שומט את הקרקע מתחת לאי הדירותה של ההצעה. העובדה כי למבקש נקרתה הזדמנות עסקית כדאית בקבלת ההצעה ומימוש זכות הסירוב, אינה יכולה לפעול לרעתו, בפרט בפערי מחירים שנדונו במהלך הדיון בפני. יתכן כי פער בלתי סביר יש בו כדי להעיד על טעות שורשית או הטעיה וכיוצא בזה בכפוף להלכות בקשר עם טעות בכדאיות העסקה, או כי אכיפת הסכם בנסיבות של פער תהומי שבין שווי השוק של הנכס ובין שווי חוזי, יכול לשמש בבסיס טענה מכוח סעיף 39 לחוק החוזים. אולם ברגיל ובמקרה זה בכלל זה, אין הדברים עולים כדי כך. היציבות העסקית המתבקשת נשענת על הוצאתם של חוזים והבנות אל הפועל כפי שנתכוונו הצדדים במועד כריתתם. לזכות הסירוב הראשונה חשיבות עסקית שאינה של מה בכך. היא מקלה על כניסה לשותפות בנכסים ולהשקעות משותפות בנכסים ובכלל זה בחברות ובמקרקעין. הזכות מגלמת רצון למנוע כניסת שותפים כפי שטענו בצדק שני הצדדים אולם אין היא רק חסם כניסת שותפים ככלי מניעה, אלא גם מנגנון שבבסיסו גלומה ההזדמנות העסקית לרכישת הנכס אשר לגביו ניתנה זכות הסירוב. אין להתעלם מהכוח העסקי הטמון בה, קרי ניצול ההזדמנות אשר בה המוכר מבקש למכור את זכותו בנכס, לשם רכישת זכות זו בידי בעל זכות הסירוב. כך ביקש לעשות המבקש שבפני ובמובן זה אין בידי לקבל את עמדת המשיבה כי אין לכפות עליה מכירה. המכירה לא נכפתה עליה כל עוד לא הביעה את רצונה המפורש למכור, רצון שקיבל ביטוי וגובש כדי הצעה מחייבת ובלתי חוזרת. משעה שגובשה כוונה זו הרי שבידי בעל זכות הסירוב לכפות את המכר לרבות משום שכלי זכות הסירוב מכיל בחובו את התכלית העסקית של ניצול הזדמנות המכירה או אם נקצין, היכולת להשתלט על הנכס. על כן צד הכפוף לזכות סירוב ראשונה יפעל באופן מושכל שעה שהוא שולח הודעה על פיה. אין הצד בעל הזכות צריך לשהות לגחמותיו ושינוי כוונותיו משעה שהודעה שהיא בחינת הצעה בלתי חוזרת, הגיעה לידיו. בית המשפט העליון הכיר בתכלית הגלומה בזכות הסירוב הראשונה והרחיב הוראת תניה הדנה בכך באופן שתחול אף על חברת אחזקות הכפופה לזכות על מנת שלא תרוקן מתוכן בשל העברת מניות בחברת האחזקות (ראה ע"א 4857/02
מגה טי. וי. בע"מ ואח' נ. אפריקה לישראל להשקעות בע"מ ואח' פד"י נו(6) ).951.