עת"מ 51634-12-14 גלי תכלת יזמות 2010 בע"מ ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה ואח'

עתירה המכוונת נגד החלטת המשיבה 2 ("ועדת הערר") מיום 13.11.14 בערר מספר 245/14, אשר דחתה את ערר העותרות כנגד החלטת המשיבה 1 ("הוועדה המקומית") מיום 2.6.14, שלא להתיר לעותרות שימוש חורג בדירה הנמצאת בבניין בשדרות הנשיא בחיפה למטרת הפעלת חנות בגדים.

רקע

העותרת 1 ("גלי תכלת"), היא חברה יזמית שרכשה בניין מגורים בן שתי קומות ובו שלוש דירות בשדרות הנשיא 104 בחיפה ("הבניין"), הידוע כגוש 10812 חלקה 18 ("המקרקעין"), במטרה להרוס אותו ולהקים תחתיו בניין חדש. בקומת הקרקע של הבניין מצויה יחידת דיור שהשימוש המותר בה הוא גם כאולם, וכיום פועל בה גן ילדים בהתאם להיתר לשימוש חורג שניתן ביום 1.10.14. בקומה הראשונה מצויות שתי יחידות מגורים, אשר אחת מהן, הרלוונטית לענייננו, הושכרה לעותרת 2 ("שור") למטרת מסחר ("הדירה"). שור ניהלה במשך כארבעים שנה חנות בגדים בבניין הנמצא בשדרות הנשיא 96 בחיפה ("החנות"), ועקב עבודות במסגרת פרויקט תמ"א 38 נאלצה לפנות את החנות ושכרה את הדירה.

על המקרקעין חלה תכנית מתאר מקומית חפ/423 ("תכנית חפ/423") התקפה מאז שנת 1936, שלפיה ייעוד המקרקעין הוא למגורים ללא חזית מסחרית, ובהתאם לכך ניתן ההיתר לבניית הבניין. גם תכנית המתאר המחוזית המופקדת, חפ/2000 ("תכנית חפ/2000"), ייעדה את המקרקעין למגורים. המקרקעין כלולים גם בתחום מסמך המדיניות למרכז הכרמל חפ/2169 ("מסמך המדיניות") שאימצו הוועדה המקומית והוועדה המחוזית לתכנון ובנייה, ומעמדו המשפטי הוא כשל הנחיה מנהלית פנימית. מסמך המדיניות מסווג אף הוא את המקרקעין כמגרש מגורים.

החל משנת 2013 שוכרת שור את הדירה ומנהלת בו חנות בגדים, אף שטרם ניתן לכך היתר. בגין השימוש החורג נפתחו הליכים פליליים כנגד גלי תכלת ומנהליה וכנגד שור, וביום 17.12.14 הוגש נגדם כתב אישום המייחס להם עבירה של שימוש בדירה בסטייה מהיתר, בכך שבמקום שימוש למגורים הם עושים בו שימוש לצורכי מסחר (ת"פ 952/14).

ביום 1.5.13 פנתה גלי תכלת לוועדה המקומית בבקשה לאשר לה היתר לשימוש חורג ולתוספת של מקומות חניה, וביום 12.11.13 פורסמה הבקשה להתנגדויות. התנגדות לבקשה הוגשה בין היתר על ידי משיבה 3 ("טל") המתגוררת בבניין מגורים הסמוך לבניין. לאחר דיון בבקשה ושמיעת ההתנגדויות החליטה הוועדה המקומית ביום 2.6.14 לדחות את הבקשה. הוועדה המקומית החליטה כי השימוש החורג המבוקש אינו תואם את מדיניות הפיתוח שקבעה עיריית חיפה ואשר באה לביטוי במסמך המדיניות, והוא נוגד גם את האמור בתכנית חפ/2000 שהופקדה. הוועדה המקומית דחתה גם את הבקשה לתוספת מקומות חניה, מכיוון שמקומות החניה שהוצעו נוגדים את הנחיות מחלקת התנועה ("החלטת הוועדה המקומית").